¿Qué razones utilizó una empresa de bienes raíces para demandar al gobierno popular del condado por una disputa sobre el registro de tierras?
Li Jinsong
Información del caso: cuando surge una disputa, si se pueden presentar demandas civiles y administrativas al mismo tiempo, los abogados deben emitir un juicio y elegir qué demanda tiene prioridad en función de la situación real. El avance de este caso demuestra que primero se debe interponer el litigio administrativo. Porque la acción administrativa involucrada en el caso debe ser revocada antes de que un litigio civil pueda resolver la cuestión de la validez de las pruebas clave.
Introducción del caso
Una empresa de operación y desarrollo inmobiliario en Shanghai es una sociedad limitada invertida y establecida por A y B. El 18 de julio de 2003, una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces en Shanghai firmó un acuerdo de transferencia de derechos de uso de la tierra con Hongtuo Real Estate Management Co., Ltd. de un determinado condado (en lo sucesivo, "Compañía Hongtuo"). : Hongtuo Company transferirá el terreno a Gandao en un determinado condado. Los derechos de uso del terreno del Jardín Humingzhu No. 1 se transfirieron a una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario de Shanghai, y el precio de transferencia del terreno fue de 8,8266 millones de yuanes. El 8 de enero, el 9 de enero y el 11 de marzo de 2003, una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario de Shanghai pagó a Hongtuo Company 400.000 yuanes, 100.000 yuanes y 5 millones de yuanes por la transferencia de terrenos, respectivamente. El 11 de marzo de 2003, una empresa de desarrollo y operación de bienes raíces en Shanghai obtuvo cierto certificado de uso de suelo de propiedad estatal (2003) No. 040 y 041.
Una determinada empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en un condado es una sociedad limitada establecida por cuatro personas, C, D, E y F. Se constituyó en abril de 2003. C, el representante legal de una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en un condado, era originalmente el director general de desarrollo asignado al proyecto Qiandao Lake Pearl Garden Lot 1 por una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en Shanghai. El 3 de marzo de 2003, C acudió a la Oficina de Administración Industrial y Comercial de cierto condado con una resolución de accionistas de una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces en Shanghai (que luego se descubrió que era ilegal) para registrar una empresa de desarrollo y gestión de bienes raíces. porque la resolución muestra que el dinero de la transferencia de un terreno a nombre de una empresa de operación y desarrollo inmobiliario en Shanghai fue pagado por C, D, E y F. Una empresa de operación y desarrollo inmobiliario. en Shanghai no asumió ningún gasto y no participó en ninguna actividad de desarrollo y operación. El certificado de tierras de propiedad estatal a nombre de una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces en Shanghai se procesó primero a nombre de una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces en Shanghai, y luego se cambió a una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces del condado para ser establecidos por las cuatro personas físicas antes mencionadas. Como resultado, el terreno fue verificado por la agencia de verificación de capital y se convirtió en la contribución de capital de C, D, E y F a una determinada empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces del condado. La empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces del condado obtuvo una licencia comercial. el 29 de abril de 2003.
El 23 de abril de 2003, la Oficina de Tierras y Recursos de un determinado condado respondió a la solicitud de C y de una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en Shanghai (que luego se comprobó que era falsa). bajo el nombre de la empresa operadora se cambió al nombre de una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces en un condado, y el gobierno popular de un condado emitió un nuevo certificado de propiedad a una empresa de gestión y desarrollo de bienes raíces en un condado.
El 21 de marzo de 2004, una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario de Shanghai no logró negociar con una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario de un condado y presentó una demanda administrativa ante el Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou, solicitando la revocación del nuevo título de propiedad. El Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou incluyó al gobierno popular de un determinado condado como acusado y a una determinada empresa de gestión y desarrollo inmobiliario del condado como tercero.
Durante el juicio, el demandante, una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario de Shanghai, afirmó que se habían registrado y establecido una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en Shanghai y una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en un condado. por diferentes departamentos administrativos industriales y comerciales y no tenían relación de inversión de capital entre sí. No hay superposición ni similitud entre los accionistas de la empresa. El demandado cambió el título de propiedad a nombre del demandante para que fuera propiedad de un tercero por motivos de nombre. cambio. Esto no tiene fundamento fáctico ni legal y debe ser revocado.
El demandado y el tercero argumentaron que el dinero de la transferencia de un certificado de terreno obtenido por una determinada empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en Shanghai fue aportado en su totalidad por cuatro accionistas de una determinada empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en un condado. La empresa de gestión y promoción inmobiliaria en realidad no aportó ningún capital. Por tanto, el acto de cambiar el registro es un acto de corrección de errores. Siempre que se descubra que el pago realizado por una empresa de operación y desarrollo de bienes raíces en Shanghai fue financiado por cuatro accionistas de una empresa de operación y desarrollo de bienes raíces en un condado, la demanda del demandante debe ser desestimada.
El 21 de septiembre de 2004, el Tribunal Intermedio Popular dictó sentencia revocando el caso. El acusado en primera instancia no estaba satisfecho y apeló ante el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang.
En el recurso de apelación, el recurrente sostuvo que: Según las “Reglas de Registro de la Propiedad”, existen dos tipos de cambios de nombre, uno es el cambio de nombre de un mismo sujeto y el otro es el cambio de nombre. causado por el cambio de titularidad.
El registro de cambio en este caso se basó en la solicitud de una empresa de operación y desarrollo inmobiliario de Shanghai, y proporcionó al departamento de administración de tierras la solicitud, la resolución de la junta de accionistas, el certificado de propiedad original y otra información. Después de la revisión, se consideró que el. Se registró cambio de nombre por cambio de titularidad. En cuanto a la autenticidad de los materiales entre sus dos empresas inmobiliarias, al demandado le resulta imposible realizar una revisión y determinación sustantiva, y solo puede manejar el asunto de acuerdo con la ley de acuerdo con los materiales registrados en la Oficina Industrial y Comercial. . Por tanto, la sentencia de primera instancia fue errónea.
El 9 de diciembre de 2004, el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang rechazó la apelación y confirmó el veredicto original.
Enfoque de la disputa
El foco de la disputa en este caso es: si los hechos de la determinación del registro de cambio de nombre del demandado son claros y si la base principal es suficiente.
Sentencia de Primera Instancia
La sentencia de primera instancia sostuvo que: Durante el juicio, el demandado claramente registró y emitió cambios de terreno con el argumento de que el usuario del terreno cambió su nombre, pero no proporcionar una determinada propiedad inmobiliaria en un determinado condado. Development and Operation Co., Ltd. es un documento de certificación que se cambió de una empresa de operación y desarrollo de bienes raíces en Shanghai. La evidencia principal para el cambio de certificación es insuficiente. El demandado cree que este caso es un "cambio de nombre especial" y no tiene base en leyes, reglamentos o documentos normativos. Aunque el acusado también creyó durante el juicio que su cambio de emisión de certificado fue un acto de corrección de errores, no aclaró qué vínculo en la emisión de un certificado a una empresa de desarrollo y operación de bienes raíces de Shanghai era incorrecto, por lo que su motivo para la corrección de errores no puede establecerse.
Por lo tanto, el demandado registró el cambio del certificado de propiedad estatal originalmente registrado a nombre del demandante a nombre de un tercero por motivos de cambio de nombre. La prueba principal era insuficiente y debería. ser revocado.
La sentencia de segunda instancia sostuvo que: una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en Shanghai y una empresa de gestión y desarrollo inmobiliario en un condado son dos personas jurídicas corporativas completamente diferentes. El Gobierno Popular de un determinado condado emitió un certificado de propiedad cuando no había pruebas que demostraran que una empresa de explotación y desarrollo inmobiliario de Shanghai había cambiado su nombre por el de empresa de explotación y desarrollo inmobiliario de un determinado condado o que la propiedad de la tierra había cambiado. Los hechos no estaban claros y el fundamento principal era insuficiente. La sentencia original fue revocada y la Nada inapropiada. Los motivos de apelación del recurrente carecen de la prueba correspondiente y no son aceptados. Los hechos de la sentencia original son claros. Por lo tanto, se desestimó el recurso y se confirmó la sentencia original.
Comentario clásico
Este caso es en realidad un caso administrativo muy simple. Tanto la sentencia de primera como la de segunda instancia captaron firmemente el núcleo del caso, es decir: ¿Qué evidencia demuestra que una empresa de operación y desarrollo de bienes raíces en Shanghai y una empresa de operación y desarrollo de bienes raíces en un condado son una sola entidad? No hay pruebas que demuestren que las dos empresas inmobiliarias sean una sola entidad, por lo que fue revocada, lo cual es muy correcto.
La importancia y el valor de este caso es que cuando los abogados enfrentamos una disputa de este tipo, debemos considerar si elegir un litigio civil o un litigio administrativo. Es decir: ¿deberíamos actuar primero y luego el pueblo, o deberíamos actuar primero y después actuar, o deberíamos actuar antes y después del pueblo? En mi opinión personal, en este caso, deberíamos actuar primero y luego el pueblo. Porque es el acto administrativo de registro administrativo de cambio el que finalmente da forma jurídica al hecho de la infracción por parte de un tercero. Las acciones administrativas tienen el poder de afirmación pública. Si las acciones administrativas no pueden ser negadas mediante un litigio administrativo, entonces en un litigio civil, una vez que la parte contraria presenta el nuevo certificado de propiedad como prueba al tribunal, el tribunal civil debe certificarlo con base en los tres. propiedades de la evidencia. Sin embargo, para los hechos que han sido reconocidos mediante acciones administrativas, el tribunal civil del Tribunal Popular no sólo puede sacar conclusiones sobre la relevancia, sino que es muy difícil autenticar la autenticidad y la legalidad. De esta manera, los juicios civiles se enfrentan al problema de identificar acciones administrativas que hayan surtido efecto durante la etapa de certificación. Sin embargo, para esta acción administrativa, de acuerdo con el principio de ignorar las quejas y la división del trabajo dentro del tribunal, los juicios civiles deben. suspender el juicio e informar a las partes para que resuelvan en primer lugar las cuestiones de eficacia comportamental.
De hecho, este caso sólo se presentó después de que el tribunal civil no pudo pronunciarse y el juez le dijo que debía interponerse una demanda administrativa.
Por supuesto, no todos los casos que involucran bienes raíces deben manejarse primero y luego las personas. Este caso simplemente demuestra que elegir diferentes métodos de litigio es muy importante para resolver los problemas de las partes y completar mejor las tareas encomendadas. .
Como abogados en ejercicio, respecto del caso de nuestro cliente, para realizar de forma más económica y eficiente la tarea encomendada, tras aceptar formalmente el encargo, debemos explicarle al cliente las posibles soluciones a su caso. Debe informar a los clientes sobre los beneficios y desventajas de las diversas opciones. Con respecto a esta cuestión, este caso es sólo un recordatorio y debemos explorarlo más a fondo.