Cómo resolver los puntos débiles en el desarrollo de viviendas para personas mayores
01 Características de las políticas para la industria del cuidado de personas mayores
Se introducen intensamente políticas favorables y los problemas clave aún no se han resuelto por completo
Desde 2013, las políticas de apoyo Para resolver problemas prácticos se han publicado con frecuencia políticas y medidas sobre cuestiones operativas. A medida que la población de mi país envejece, los gobiernos central y local han introducido sucesivamente una serie de políticas para apoyar la industria del cuidado de personas mayores. Según estadísticas incompletas de la China Index Academy, desde 2013, solo el gobierno central y varios ministerios y comisiones han emitido más. Más de 40 políticas para apoyar la industria del cuidado de personas mayores incluyen terrenos, capital, talentos, atención médica, seguros y muchos otros aspectos. Aunque con frecuencia se emiten políticas favorables, los obstáculos que restringen el desarrollo de la industria del cuidado de personas mayores en la práctica aún no se han resuelto por completo y es necesario mejorar aún más el sistema de políticas. (Feiyang International Landscape Design)
02 Terreno
Falta de terreno exclusivo para la industria del cuidado de personas mayores
■ Naturaleza del uso del suelo: el diseño de alto nivel debe Se necesita terreno exclusivo para la "industria de atención a personas mayores" Clasificación
La naturaleza estándar del terreno para el cuidado de personas mayores es "terreno para instalaciones de servicios de atención a personas mayores" y es un "terreno para servicios médicos y de salud". uso benéfico". En los últimos años, mi país ha emitido muchos documentos sobre el uso del suelo para centros de atención a personas mayores. El más representativo son las "Opiniones orientativas sobre el uso de la tierra para centros de atención a personas mayores" emitidas por el Ministerio de Tierras y Recursos en 2014, que por primera vez. El tiempo definió el alcance del uso de la tierra y la naturaleza de las instalaciones de servicios de cuidado de personas mayores. Se especifica claramente como "terreno para instalaciones de servicios de atención de personas mayores", que pertenece a la "tierra de caridad médica y sanitaria" en la clasificación de uso de la tierra. se utilizará para construir instalaciones de apoyo a los servicios de atención a personas mayores y se asignará el terreno correspondiente. (Feiyang International Landscape Design)
Aunque el Ministerio de Tierras y Recursos y algunas provincias y ciudades han declarado claramente que los terrenos para instalaciones de servicios de atención a personas mayores deben incluirse en el plan de suministro y que se incluyen indicadores separados de uso del suelo en Según la normativa actual de clasificación de suelos, todavía no existe una "clasificación de uso de suelo exclusiva para la “industria del cuidado de personas mayores”. En la actualidad, algunas provincias y ciudades como Beijing, Shanghai, Shenzhen, Zhejiang y Fujian han introducido políticas correspondientes y han incluido cuotas de tierra separadas para instalaciones de servicios de atención a personas mayores en el plan de suministro de tierras, y han liberado las tierras correspondientes. Tomemos a Beijing como ejemplo: desde la primera cotización separada hasta el modelo mixto de construcción y oferta de terrenos, se puede describir como desarrollo avanzado. Es la ciudad con la importancia más impulsora y representativa para las políticas locales sobre terrenos para el cuidado de personas mayores en los últimos años. . (Feiyang International Landscape Design)
■ Fuente de suministro de tierra: aumentar la revitalización de la tierra existente y reducir la tierra incremental
En 2016, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el documento "Acerca de la Emisión del Uso Nacional de la Tierra en 2016" El "Aviso del Plan" aclara claramente que las tierras cultivadas ocupadas por nuevas construcciones se reducirán gradualmente, las tierras existentes se revitalizarán y las tierras cultivadas se repondrán. (Feiyang International Landscape Design)
Actualmente, existen cuatro tipos de canales para convertir directamente terrenos existentes en terrenos de retiro. Como se muestra en la figura anterior, el primer tipo es actualmente el más utilizado y sus principales obstáculos. son tecnología de transformación y El costo de la renovación es demasiado alto. El problema clave en la segunda categoría es que el costo de adquirir terrenos para el desarrollo de viviendas comerciales es relativamente alto y no existen regulaciones claras sobre la reevaluación del precio del terreno y. la diferencia de precio de la tierra después de su conversión en tierra de retiro; cómo lidiar con el cambio de uso de la tierra y la correspondiente diferencia de precio de la tierra en la tercera categoría. Aún no existen regulaciones claras debido al bajo costo de adquisición y la gran oferta de tierra; La cuarta categoría puede ser considerada apropiadamente en el futuro por las empresas inmobiliarias de atención a personas mayores. (Feiyang International Landscape Design)
■ Métodos de suministro de tierras: principalmente asignación, arrendamiento, acuerdo o transferencia pública
El método de suministro de tierras para centros de atención a personas mayores es inseparable de la naturaleza de la institución. . Según las "Opiniones orientativas sobre el uso de la tierra para instalaciones de atención a personas mayores" de 2014 emitidas por el Ministerio de Tierras y Recursos, los terrenos de construcción de propiedad estatal pueden asignarse a instituciones de atención a personas mayores sin fines de lucro; Puede ser arrendado y puede ser transferido mediante convenio o públicamente. Las organizaciones económicas colectivas pueden utilizar terrenos de construcción colectiva para establecer instalaciones de servicios de atención a personas mayores sin fines de lucro para sus miembros internos, mientras que las instituciones de atención a personas mayores sin fines de lucro organizadas por capital privado y las instituciones de atención a personas mayores organizadas por el gobierno también pueden utilizar terrenos de propiedad colectiva. por los agricultores de conformidad con la ley. (Feiyang International Landscape Design)
Basado en los métodos de suministro de suelo para terrenos locales para cuidados de personas mayores y los casos de adquisición de terrenos corporativos, los métodos de suministro de suelo existentes para terrenos para cuidados de personas mayores tienen diferentes ventajas y desventajas:
El método de asignación tiene el costo más bajo y las condiciones más estrictas entre todos los tipos de suministro de tierra. Esas tierras son adquiridas en su mayor parte por departamentos gubernamentales, y a las verdaderas instituciones de servicios sociales les resulta difícil obtenerlas, lo que limita en gran medida la entrada de capital.
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El arrendamiento es un método de suministro de tierras fuertemente recomendado por el Ministerio de Tierras y Recursos. Aunque el método de arrendamiento ha reducido significativamente los costos de construcción, la política aún no es clara en cuestiones prácticas como el período de arrendamiento, el alquiler y los métodos de pago del suministro de tierras, y debe mejorarse aún más. (Feiyang International Landscape Design)
La transferencia es actualmente la principal forma para que las instituciones privadas con fines de lucro para el cuidado de personas mayores adquieran terrenos. Aunque aumenta los costos de construcción del proyecto, también permite obtener préstamos hipotecarios y ventas de propiedades para terrenos residenciales o comerciales. En la tabla anterior se puede ver claramente que debido a la influencia de las "Opiniones orientativas sobre el uso de la tierra para instalaciones de cuidado de personas mayores" emitidas por el Ministerio de Tierras y Recursos en 2014, la cantidad de terrenos para instalaciones de atención de personas mayores ha aumentado gradualmente. desde 2014. (Feiyang International Landscape Design)
03 Fondos
Factores rápidos como la pequeña tierra y el alto precio, el énfasis en el cuidado de las personas mayores y los largos ciclos de retorno han ejercido una gran presión sobre las empresas
■ El desarrollo preliminar del terreno, el diseño amigable con las personas mayores y el funcionamiento de los servicios de cuidado de personas mayores requieren una gran inversión
Desarrollo preliminar del terreno: la oferta de terreno para bienes raíces para el cuidado de personas mayores es pequeña y el precio del terreno es alto, lo que hace que los costos de desarrollo de la tierra se conviertan en un área de grandes inversiones para las empresas. Además, la falta de categorías de terreno exclusivas para la industria del cuidado de personas mayores ha generado problemas como la falta de garantías al alquilar terrenos para el cuidado de personas mayores. El costo del terreno para fines residenciales y comerciales es muy alto. (Feiyang International Landscape Design)
Construcción de proyectos e instalaciones de apoyo: los bienes raíces para el cuidado de personas mayores han pasado de centrarse en "bienes raíces" a centrarse en "servicios". El costo de inversión de las instalaciones de servicios ha aumentado gradualmente en proporción. para todo el proyecto y las camas. Todavía existe una gran brecha entre el alto costo y los subsidios gubernamentales existentes. (Feiyang International Landscape Design)
Operaciones posteriores: en comparación con los bienes raíces comunes, la inversión de capital en operaciones de mantenimiento y servicio de instalaciones de atención para personas mayores es mayor. Especialmente para las operaciones comerciales, aunque las instituciones sin fines de lucro para el cuidado de personas mayores reciben subsidios y concesiones fiscales pertinentes, deben cumplir con los estándares de tarifas bajas estipulados por el Ministerio de Asuntos Civiles, aunque las instituciones con fines de lucro para el cuidado de personas mayores tienen tarifas ilimitadas, disfrutan de menos subsidios; . (Feiyang International Landscape Design)
■ Los subsidios gubernamentales son sólo complementarios y las empresas necesitan encontrar canales de financiación diversificados
Varias políticas y medidas han creado un buen entorno de política financiera para el Desarrollo de la industria del cuidado de personas mayores. Tras las importantes orientaciones emitidas por el Consejo de Estado sobre políticas financieras para la industria de servicios de atención a personas mayores en 2013, en 2015 se hizo más clara una serie de orientaciones políticas. Las "Opiniones orientativas sobre apoyo financiero para acelerar el desarrollo de la industria de servicios de atención a personas mayores" de 2016 Enfatizó el fortalecimiento de los canales de financiación diversificados y multinivel, la aceleración de la innovación de productos de seguros, etc. Sin embargo, a juzgar por la situación actual de implementación, aún se necesita apoyo en términos de detalles de la política financiera de pensiones o leyes y políticas relevantes. (Feiyang International Landscape Design)
Subsidios gubernamentales: la naturaleza de la institución y el grado de desarrollo económico local afectan el método de subsidio. En términos de apoyo a las políticas, actualmente existen diversos métodos de subvención. Sin embargo, dependiendo de la naturaleza de la institución y del grado de desarrollo económico local, los métodos de subsidio varían mucho. Las instituciones públicas y privadas que no atienden a personas mayores reciben más subsidios, y los subsidios son aún mayores en las zonas económicamente desarrolladas. (Feiyang International Landscape Design)
Préstamos bancarios: los productos y condiciones bancarios son limitados, y los préstamos a instituciones privadas de cuidado de personas mayores son más restringidos y difíciles. Aunque el Estado emitió en 2016 los "Dictamenes de implementación sobre financiación del desarrollo para apoyar la construcción de un sistema de servicios sociales de atención a las personas mayores" para apoyar al Banco Nacional de Desarrollo en el lanzamiento de préstamos a bajo interés para proyectos de atención a las personas mayores, todavía resulta difícil para las instituciones privadas de atención a las personas mayores. obtener préstamos a bajo interés y aún es necesario avanzar en la implementación de la política. A nivel local, las entidades que pueden obtener préstamos bancarios tienen tres características:
Bonos profesionales: los dividendos de las políticas han impulsado el rápido desarrollo del mercado de bonos. En 2015 se formularon especialmente las "Directrices para la emisión de bonos especiales en la industria del cuidado de personas mayores". Existen políticas favorables en términos de gestión clasificada de bonos corporativos, descentralización de los derechos de examen previo de los bonos corporativos y fomento de la innovación en el sector. Métodos de financiación de bonos corporativos. El mercado de bonos corporativos se ha desarrollado rápidamente. Para las empresas, la emisión de bonos especiales para la industria del cuidado de personas mayores en el futuro será un buen canal para resolver la presión financiera.
Fondos de cotización: promover la cotización y la financiación de empresas cualificadas de servicios de atención a personas mayores resolverá eficazmente el problema de las dificultades de financiación de la atención privada a personas mayores. En 2016, los "Dictamenes rectores sobre apoyo financiero para acelerar el desarrollo de la industria de servicios de atención a personas mayores" establecieron claramente que se debe promover que las empresas calificadas de servicios de atención a personas mayores coticen en bolsa para obtener financiación.
Bajo la guía de políticas, actualmente las opciones son recaudar fondos para el desarrollo de proyectos mediante la cotización en bolsa u obtener apoyo financiero de las empresas que cotizan en bolsa mediante adquisiciones. Sin embargo, las restricciones de umbral para las empresas siguen siendo altas para estos dos canales.
Fondos industriales: el gobierno central, los gobiernos locales, las instituciones financieras, etc. invierten activamente para brindar a los inversores oportunidades para implementar con precisión la industria del cuidado de personas mayores. A nivel central, en 2015, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma estableció el único fondo estatal dirigido a la gran industria de la salud, que puede proporcionar la mayor y más rápida cantidad de financiamiento a través de la solicitud. A nivel local, en agosto de 2015, Hunan estableció el primer fondo de inversión en la industria de la salud y el cuidado de personas mayores del país guiado por el gobierno provincial: el Fondo de Inversión en la Industria de la Salud y el Cuidado de Personas Mayores de Hunan. A nivel de instituciones financieras, después de que se publicaran las "Opiniones orientativas sobre apoyo financiero para acelerar el desarrollo de la industria de servicios de atención a personas mayores" de 2016, se lanzó inmediatamente el Fondo China-Europeo para la industria de atención a personas mayores, centrado en las empresas que cotizan en bolsa en la industria de atención a personas mayores. cadena.
Fondos Fiduciarios de Inversión (REIT): una nueva fuerza en el mercado de capitales de la industria extranjera del cuidado de personas mayores, que está empezando a despegar en China. En 2016, las "Opiniones orientativas sobre la aceleración del desarrollo del apoyo financiero para la industria de servicios de atención a personas mayores" señalaron que se alienta a las empresas fiduciarias a aprovechar el sistema fiduciario y desarrollar activamente diversos productos fiduciarios con seguridad de pensiones. En junio de 2015, Wanda se asoció con Kuaiqian Company para lanzar "Sure Money No. 1" y Vanke se asoció con Penghua Fund para lanzar REIT públicos nacionales, que ampliaron el alcance de inversión de los fondos públicos nacionales para incluir bienes raíces. En 2016, para resolver el problema de financiación de las instituciones de atención a personas mayores de una sola tienda en Dongba, Chenghejing también trabajó con empresas fiduciarias y bancos para desarrollar productos fiduciarios para el consumidor. (Feiyang International Landscape Design)
Modelo APP: Las relaciones gubernamentales y la dificultad para obtener beneficios son los principales riesgos de este modelo. En 2014, los "Dictámenes del Consejo Estatal sobre el Fortalecimiento de la Gestión de la Deuda de los Gobiernos Locales" otorgaron a los gobiernos locales la autoridad adecuada para endeudarse. Posteriormente, varios ministerios y comisiones emitieron sucesivamente documentos normativos y normativos de apoyo y lanzaron proyectos piloto. El modelo de APP se ha calentado e introducido en diversos campos de la construcción social y la gobernanza. Entre el primer lote de proyectos de APP, hay 38 proyectos de servicios de atención a personas mayores con una inversión total de más de 20 mil millones. El modelo de APP utiliza fondos del gobierno y de las empresas para resolver en gran medida el enorme déficit de financiación en la industria del cuidado de personas mayores. Sin embargo, cómo entender la relación con el gobierno cuando se invierte en instituciones privadas de atención a personas mayores y cómo resolver el problema de la rentabilidad son riesgos del modelo de APP. (Feiyang International Landscape Design)
En resumen, en términos de políticas, es necesario implementar políticas detalladas que permitan a las empresas inmobiliarias de viviendas para personas mayores disfrutar realmente de los dividendos de las políticas, y si las políticas pueden superar las limitaciones Debido a factores regionales, económicos y de otro tipo, reducir las diferencias en los estándares de implementación ayudará a las empresas a copiar los modelos de negocio. Para las empresas, los subsidios gubernamentales sólo pueden aliviar parte de la presión financiera, pero no pueden resolver fundamentalmente el problema de financiación. Es más importante obtener los fondos necesarios a través de múltiples canales de financiación. Las instituciones de atención a personas mayores deben elegir métodos de financiación adecuados según sus propios medios. circunstancias. (Feiyang International Landscape Design)
04 Tendencias y perspectivas
Es necesario mejorar el diseño de alto nivel y las políticas locales tomarán la iniciativa y vale la pena esperarlo
Es necesario mejorar el diseño de alto nivel de las políticas y regulaciones centrales.
En términos de suelo, formular una clasificación de suelo exclusiva para la "industria de cuidados de personas mayores" y eliminar las restricciones de financiación, como la imposibilidad de obtener préstamos e hipotecas para terrenos médicos y de beneficencia sanitaria. Los gobiernos locales deberían incluir gradualmente el suelo. para instalaciones de cuidado de personas mayores en planes de suministro de tierras; los desarrolladores pueden apoyar el bienestar público. Para proyectos con instalaciones de mantenimiento sexual, se proporcionará una cierta cantidad de tierra asignada. En términos de preferencias políticas, se eliminarán las restricciones a los atributos lucrativos de las instituciones privadas de atención a personas mayores, lo que permitirá que las instituciones de atención a personas mayores con fines de lucro disfruten de un mayor apoyo político de las instituciones de atención a personas mayores sin fines de lucro, resolviendo problemas como las dificultades de financiación corporativa, y mejorar la confianza y el entusiasmo del capital social para participar en empresas de cuidado de personas mayores. (Feiyang International Landscape Design)
Vale la pena esperar que las políticas locales tomen la iniciativa.
Desde junio de 2016, los Ministerios de Asuntos Civiles de Beijing, Tianjin y Hebei firmaron el "Acuerdo de cooperación para el desarrollo colaborativo Beijing-Tianjin-Hebei sobre el trabajo de cuidado de personas mayores (2016-2020)" y las "Directrices para la promoción "Desarrollo de la industria del cuidado de personas mayores" que publicará Beijing en 2016. A juzgar por las "Opiniones de implementación", el núcleo de la política es romper los obstáculos para integrar la atención médica y de enfermería en otros lugares y resolver el problema de la tierra. De esto se puede ver que algunas políticas que han perturbado el desarrollo de la industria del cuidado de personas mayores están tratando de implementarse para ayudar a las empresas a ingresar al desarrollo de la industria del cuidado de personas mayores.
Predominan las políticas locales, que por un lado sirven de modelo y promotor para otras regiones y ciudades del país; por otro, las empresas inmobiliarias de atención a personas mayores pueden centrarse en áreas donde las políticas son prioritarias; (Feiyang International Landscape Design)
La combinación de capital y empresas privadas con fines de lucro y la transformación de empresas privadas sin fines de lucro en empresas con fines de lucro pueden convertirse en una tendencia.
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