Wanda Commercial fue “eliminada de la lista”, ¿por qué las acciones de Hong Kong le dieron una valoración baja?

De hecho, la profesionalidad de los mercados de capitales de acciones A y H es diferente. Por lo tanto, la valoración de Wanda no será la misma. Según la teoría del valor de las acciones de Hong Kong, la valoración de Wanda. es razonable.

Hay tres puntos principales: primero, la lógica de la valoración de las acciones de Hong Kong no es observar qué tan rápido se aprecian los activos de una empresa, porque la apreciación de los activos de una empresa no prueba que la empresa tenga la capacidad , pero solo tiene los recursos, o La tendencia general es buena, por lo que el valor de la revaluación de los activos no se reconoce en las acciones de Hong Kong; en segundo lugar, las acciones de Hong Kong no están dispuestas a dar valor a las ganancias obtenidas a través de algunas relaciones políticas y comerciales; competencia pura del mercado; en tercer lugar, las acciones de Hong Kong dependen principalmente del flujo de caja de una empresa. Si una empresa puede tener un buen flujo de caja, es una empresa rentable.

En los mercados extranjeros, el modelo inmobiliario más reconocido es el de activos ligeros y mucho financiamiento operativo, como el modelo de Tishman Speyer, que desarrolla un fondo independiente como GP, se convierte en administrador de fondos y tiene propiedades livianas. capacidades operativas de activos, al exportar gestión y servicios para obtener ganancias, no depende de los activos para ganar dinero.

Los informes de investigación muestran que en las ciudades de primer nivel de China, después de los ingresos netos por alquiler menos los gastos, la tasa neta de retorno del alquiler de la mayoría de las propiedades suele ser inferior a 3. Esto significa que si los inversores utilizan el apalancamiento financiero para adquirir activos, se producirá un efecto de apalancamiento negativo. La tasa de rentabilidad del alquiler de Wanda es sólo superior al 3%. El mercado no dará una valoración alta a una tasa de rentabilidad del alquiler tan baja.

1. El modelo de negocio que espera utilizar las ventas de propiedades para respaldar las propiedades inmobiliarias a largo plazo de la empresa es insostenible y debe endeudarse mucho para complementar el flujo de caja. En este modelo, la tasa de rendimiento del alquiler del 2-3% de los bienes raíces comerciales no es suficiente para respaldar los intereses de endeudamiento de la empresa, lo que genera un apalancamiento negativo, lo que hace que el flujo de caja operativo de los negocios no relacionados con las ventas sea negativo y las propiedades de inversión ocupen una gran cantidad. del flujo de caja de inversión de la empresa, lo que hace que los ingresos por alquiler no puedan cubrir los gastos de deuda;

2. Altos impuestos sobre la propiedad inmobiliaria comercial y los impuestos sobre el alquiler Los impuestos pagados a la ZF durante el arrendamiento de bienes raíces comerciales ascienden a 1. /4 del monto del alquiler, lo que hace que la tasa de retorno del alquiler sea alta. La reducción de la tasa, junto con los altos costos de mantenimiento y operación de los bienes raíces comerciales, hace que la tasa de retorno del alquiler sea inferior a 3. Mantener bienes raíces comerciales durante mucho tiempo es. una inversión de bajo rendimiento y también es una inversión poco atractiva para el mercado de capitales, que es mucho menor que las expectativas del mercado de capitales. La tasa de rendimiento del alquiler es 6-7. La regla de sangre de hierro. de bienes raíces comerciales es que los distritos comerciales maduros y la gente fluyen, la tierra se obtiene a precios bajos en muchas ciudades con un poder de consumo débil y los complejos urbanos se desarrollan en El próximo canal descendente de bienes raíces conllevará el riesgo de un desequilibrio entre la oferta y la demanda, y Estos riesgos aparecerán en el futuro. Ganar dinero adquiriendo terrenos a precios bajos se basa en realidad en la premisa de que los bienes raíces seguirán aumentando rápidamente.

4. Mucha gente piensa que Wanda "entiende a ZF", por lo que el costo del terreno es muy bajo, pero de hecho, el bajo costo del terreno debería haberse reflejado en el margen de beneficio bruto de Wanda en los últimos años, y el bajo costo de la tierra ha aumentado continuamente. Los costos de construcción, mano de obra, costos operativos y costos financieros han desaparecido;

5. para construir propiedades comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel. La diferencia entre el costo de construcción de propiedades comerciales en ciudades de primer y segundo nivel al mismo nivel no excederá el 15%, pero la tasa de retorno del alquiler es varias veces diferente. la velocidad de rotación de ventas es muy diferente y el precio también puede ser de 1 a 3 veces diferente. En otras palabras, si se construye una propiedad comercial en un lugar inmaduro, el costo real es en realidad mayor, porque el único costo es el costo de adquisición del terreno y una pequeña cantidad del costo de construcción. Esta parte del costo no representa más que. la mitad del costo de venta de la propiedad. Sin embargo, la diferencia del precio unitario entre el monto de las ventas y los ingresos por alquiler es de 1 a 3 veces.

Wanda había planeado cotizar en el mercado de acciones A, pero luego se canceló. Hay muchas razones para la rescisión, pero gran parte de ellas pueden deberse a su alto ratio activo-pasivo, lo que dificulta pasar la revisión por parte de la Comisión Reguladora de Valores de China. Según el último informe financiero, su ratio de deuda en 2015 era de 73. Su modelo operativo basado en un mayor apalancamiento y una inversión total obviamente no será reconocido por las acciones de Hong Kong.

No solo eso, recientemente, la familia Lee Shau Kee ha vendido significativamente bienes inmuebles en Hong Kong y está buscando oportunidades para vender bienes raíces nacionales. Shui On ha detenido la cotización de Xintiandi y quiere reducir su valor; también se rumorea que las tenencias de bienes raíces chinos están reduciendo la inversión, y los gigantes de inversión de Hong Kong ya han invertido en China. El mercado inmobiliario es cauteloso, sin mencionar la revaluación sin flujo de caja.

Resumen

Los modelos reconocidos por las acciones de Hong Kong para el sector inmobiliario son todos contrarios a la situación actual de Wanda Commercial. Los modelos reconocidos por las acciones de Hong Kong son:

1. Altamente dependiente de la generación de valor Operar en lugar de depender de activos, como Starwood;

2 Básicamente, no poseer ningún activo y depende de la gestión y la producción operativa para ganar dinero, como Cushman &. Wakefield y Jones Lang LaSalle;

3. A menudo obtienen la mayor parte del valor durante la etapa de desarrollo, pero no asumen la mayoría de los riesgos. Utilizan la gestión de activos y el apalancamiento financiero libre de riesgos para ganar dinero. como Tishman Speyer y Hans Real Estate.

Por tanto, la baja valoración de Wanda Comercial tiene sentido.