Comprensión personal de los bienes raíces comerciales y de turismo cultural.
Extractos
La comprensión personal de los bienes raíces comerciales y los bienes raíces de turismo cultural refina la comprensión de los bienes raíces comerciales
Con el rápido avance de la urbanización, las ciudades La modernización El sector empresarial está estrechamente relacionado con el sector inmobiliario comercial. Para que un proyecto comercial tenga éxito en su funcionamiento, sin duda se necesitarán muchos aspectos de trabajo. Desde la investigación de mercado en las etapas iniciales, la planificación comercial y la planificación arquitectónica hasta el reclutamiento de inversiones, la gestión de ventas y operaciones comerciales en las etapas posteriores, cada trabajo requiere una inversión profesional.
El sector inmobiliario comercial es una industria integral con las triples características de bienes raíces, comercio e inversión. Tiene las características de bienes raíces, negocios e inversiones. Es diferente de la inversión y los negocios puros, y también de otras industrias inmobiliarias tradicionales.
1. El concepto de inmueble comercial:
En términos generales, se refiere a la situación inmobiliaria utilizada para diversos negocios minoristas, mayoristas, restauración, entretenimiento, fitness, ocio y otros. propósitos, desde el modelo de negocio, la función y el uso son diferentes de las casas, apartamentos, villas y otras situaciones inmobiliarias comunes.
2. Clasificación actual de los inmuebles comerciales:
Desde la perspectiva de las formas de negocio en la industria, se puede dividir en plazas comerciales, calles comerciales, CENTROS COMERCIALES, grandes locales, centros comerciales, calles peatonales, Plazas comerciales, mercados profesionales, negocios comunitarios, etc.;
Según el valor de la inversión, se pueden dividir en "tiendas urbanas", "tiendas de mercado profesionales", "tiendas comunitarias" , "comercios de planta baja residencial", etc.
ؠ Clasificado según la forma de desarrollo, se puede dividir en comercios de calles comerciales, comercios comunitarios, centros comerciales, grandes almacenes, plazas de ocio, calles peatonales, mercados profesionales, etc.
3. Modelo de negocio de bienes raíces comerciales:
Operación de proyectos comerciales: dado que la suburbanización de las residencias urbanas en mi país aún no es común y la tasa de penetración de automóviles familiares no es alta, Los grandes centros comerciales son comunes. Todos se eligen en el distrito comercial del centro de la ciudad porque aquí los negocios son prósperos, el consumo de energía es bueno, el transporte es conveniente y el flujo de pasajeros es grande. Por ejemplo, Chunxi Road en Chengdu, Jiefangbei en Chongqing, Wangfujing en Beijing, City God Temple en Shanghai, etc. No existe ninguna posibilidad de éxito en la explotación de inmuebles comerciales en ubicaciones mal situadas, siempre que los grupos de consumidores destinatarios estén correctamente posicionados, las empresas de barrio y las empresas temáticas también pueden ser una opción. Por ejemplo, Huanan MALL en Shenzhen.
El posicionamiento en el mercado del proyecto debe planificarse bien. En el desarrollo real de bienes raíces comerciales modernos, el posicionamiento en el mercado de los proyectos comerciales es, en cierto sentido, más importante que la elección de la ubicación. ?Una investigación detallada, un juicio claro, una macrocoordinación y una toma de decisiones decisiva son esenciales para el posicionamiento. Capte el pulso del mercado, determine modelos de negocio de diferentes categorías y cree la máxima diferenciación para liderar el mercado.
1. Posicionamiento de posiciones.
La selección de la ubicación de los inmuebles comerciales y el posicionamiento de los inmuebles comerciales son inseparables. El principio de localización de los inmuebles comerciales se basa en la "precisión". Hay un dicho famoso sobre la selección de la ubicación de los grandes centros comerciales: "La primera condición para el éxito es la selección de la ubicación, y la segunda condición es también la selección de la ubicación".
Tres condiciones para la selección de la ubicación en las compras:
ؠ La ubicación geográfica puede representar la nueva tendencia de los negocios urbanos
ؠ Debe tener un número considerable de grupos de consumidores de ingresos medios y altos
ؠ Conveniente; transporte y estacionamiento.
2. Prioridad empresarial.
Mucha gente dice que "los bienes raíces comerciales son mitad negocios y mitad bienes raíces". Personalmente, creo que aunque los bienes raíces comerciales son un tipo de bienes raíces, después de todo son un lugar de negocios comerciales, por lo que el núcleo sigue siendo el negocio. Por lo tanto, debemos comprender bien la conexión entre el sector inmobiliario y los negocios.
Investigar claramente el mercado ¿Qué tipo de negocio se necesita en este lugar? ¿Qué tipo de negocio se necesita? ¿Cómo asignar formatos comerciales? ¿Qué tan grande es el volumen de consumo? ¿Cuál es la capacidad de consumo regional? Realizar operaciones en un orden razonable a través de la investigación comercial, la planificación y el diseño empresarial, la planificación y el diseño arquitectónico, la planificación de marketing y la planificación publicitaria. El principio de "primero el negocio" también debería adoptarse en el proceso de planificación de marketing.
3. Promoción inversa del pensamiento planificador.
En la promoción del marketing se debe poner el foco en los consumidores y aumentar los esfuerzos en la fase final del consumo. Porque sólo los lugares comerciales que satisfagan al máximo las necesidades de los consumidores pueden hacer crecer los negocios.
?La gestión es lo primero.
Ya sea un inversor o un operador, creo que cualquiera que preste atención a los bienes raíces comerciales y tenga la intención de generar ingresos económicos a través de dicho proyecto de inversión. Por lo tanto, es necesario utilizar demostraciones de gestión de ventas en la etapa de ventas (similares a las "salas modelo" y las "áreas de demostración" en las ventas residenciales) para permitir a los clientes experimentar el modelo de gestión empresarial con antelación y mejorar su confianza en las perspectivas comerciales de bienes raíces comerciales.
?Pensamiento anti-planificación residencial.
La planificación de bienes raíces comerciales se basa en el posicionamiento de identidad del "negocio" y siempre considera y resuelve los problemas desde la perspectiva del "negocio", ya sea que se trate de formulación de estrategia o ejecución táctica, debe ser riguroso. principios empresariales.
El principio de planificación anti-residencial recorre muchos aspectos de la planificación inmobiliaria comercial, desde el pensamiento estratégico, el posicionamiento de la imagen, el nombre del caso, la formulación del logotipo, la expresión gráfica, hasta las formas de promoción de marketing, los canales de promoción, el entorno de la tienda y Incluso las ventas, la imagen del personal es obviamente diferente de la planificación residencial. Por lo tanto, la planificación de bienes raíces comerciales siempre debe prestar atención a la palabra "negocios".
ؠDirigida por actividades
La promoción de bienes raíces comerciales debe centrarse en la organización de actividades comerciales. Mientras se esfuerza por organizar actividades comerciales a gran escala, utilice los medios impresos para brindar informes publicitarios adecuados. la visibilidad y el impulso del evento.
Las actividades comerciales deben centrarse en la palabra "negocio" para mejorar completamente la atmósfera empresarial en la etapa inicial del proyecto y demostrar la madurez y el modelo de trabajo de la gestión de operaciones comerciales del proyecto a través de una serie de actividades iniciales. . Aumentar el ambiente operativo empresarial general y mejorar la confianza de los inversores, operadores y consumidores en el negocio. El evento debe completarse con el esfuerzo conjunto de planificadores, personal inversor y empresas de operación comercial. El principio basado en actividades es el foco de la planificación empresarial y un vínculo que requiere una gran cantidad de mano de obra y recursos materiales, y al que se le debe prestar suficiente atención.
ؠCoordinación estratégica
La operación de bienes raíces comerciales es un sistema de gestión enorme, que involucra considerables recursos humanos, materiales y financieros, que están fuera del alcance de las operaciones residenciales. Sin mencionar otros aspectos de las operaciones de bienes raíces comerciales, la cantidad de trabajo requerida solo para la planificación de marketing es asombrosa. Por lo tanto, el equipo de planificación debe tener un alto nivel de pensamiento y considerar cada proyecto específico desde una perspectiva estratégica y de coordinación. todo el trabajo debe estar coordinado y unificado, el pensamiento de todos debe estar unificado y, a veces, la frecuencia del trabajo debe estar unificada.
Bajo la guía del pensamiento estratégico, todos los miembros deben avanzar a la misma velocidad. El objetivo estratégico es la dirección común de la lucha para todos, trabajar juntos, cooperar entre sí y poner siempre la situación general en primer lugar. y cree un equipo El indestructible "equipo de reserva general" realiza la mejor combinación de mano de obra para la planificación de bienes raíces comerciales.
2. Ideas de promoción de inversiones en bienes raíces comerciales:
El trabajo de promoción de inversiones. para proyectos comerciales es una ingeniería de sistemas ardua, sistemática y a largo plazo. El éxito de los bienes raíces comerciales es inseparable de métodos sistemáticos exitosos de promoción de inversiones. Sin métodos eficaces de promoción de inversiones y la incapacidad de establecer alianzas de marca y canales de comunicación eficaces a largo plazo con los comerciantes, conducirá directamente al fracaso de toda la operación de propiedad comercial.
1. Mantener el ratio de explotación del proyecto.
En proyectos comerciales, la proporción de venta minorista, restauración y entretenimiento es de 52:18:30. Esta proporción es la proporción áurea para las operaciones de proyectos comerciales. Esta relación es especialmente adecuada para centros comerciales integrales de gran tamaño. Al reclutar inversiones, se debe prestar atención al mantenimiento y gestión de este ratio operativo. (Esta relación, por supuesto, no es absoluta.) Por ejemplo, Grandview Plaza en Tianhe, Guangzhou y Hongqiao Shopping Park en Shanghai generalmente atraen inversiones basándose en esta relación.
2. Mantener la imagen temática unificada y la imagen de marca del proyecto.
Aunque los proyectos temáticos comerciales a gran escala son un modelo de organización empresarial que combina múltiples industrias, no es una mezcolanza, sino una empresa de imagen de marca con una temática empresarial clara y gran creatividad. Por ejemplo, Zhuhai Chimelong
3. Las funciones y formas son diferentes de la misma industria y complementarias de diferentes industrias.
La diferencia entre pares es que el mercado tiene cierta tolerancia y no se pueden reclutar a ciegas tiendas de la misma categoría.
La complementariedad entre diferentes industrias tiene como objetivo satisfacer la elección de consumo de los clientes y permitirles experimentar cambios físicos y mentales y aumentar su interés en el consumo. Por ejemplo, los grandes almacenes y los supermercados se complementan entre sí, y el comercio minorista y la restauración se complementan entre sí. Los casos más exitosos en este sentido son Pacific Place en Hong Kong y Teem Plaza en Guangzhou.
4. Principios para la selección de métodos de negocio.
Existen básicamente tres formas de operar proyectos comerciales: autooperación, operación conjunta y arrendamiento. Las tiendas ancla principales son total o parcialmente autogestionadas; en segundo lugar, puede aumentar la confianza de otros comerciantes para cooperar con ellas; en tercer lugar, puede aumentar las comisiones o los ingresos por alquiler de las tiendas no ancla; Para las tiendas no ancla, intente centrarse en operaciones conjuntas, complementadas con arrendamiento.
5. El principio de secuencia de inversión
El principio de las tiendas principales primero y los puntos auxiliares después; el principio de dar prioridad a los proyectos de compras minoristas y apoyar los proyectos auxiliares.
6. Principios de diseño de inversión para tiendas ancla principales
Las tiendas ancla principales son adecuadas para ubicarse en los puntos finales del eje comercial (o calle peatonal lineal), y no deben Estar concentrado en el medio, para atraer a la gente.
7. Principios de promoción de inversiones preferenciales para comerciantes especiales
"Operación especial, operación basada en puntos" es la característica operativa de Shopping Mall, un centro comercial integral súper grande con ofertas especiales. proyectos comerciales. Los comerciantes especiales se refieren a unidades de negocios con alto contenido cultural, artístico y tecnológico. Darles políticas preferenciales e invitarlos a ingresar puede mejorar la atmósfera cultural y activar la atmósfera del centro comercial. Por ejemplo, el centro comercial Shenzhen Overseas Chinese Town invitó a Sanbai Inkstone Studio a mostrar la cultura de la piedra de entintar de China. Por supuesto, el ámbito comercial de los comerciantes especiales es coherente con el tema comercial y la imagen de marca del centro comercial.
8. La operación de arrendamiento adopta el principio de liberar agua para criar peces. Puede entenderse como "primero generar popularidad y luego hacer negocios".
Los centros comerciales tienen características a largo plazo, adoptan alquileres razonables y servicios de alta calidad para hacer que los centros comerciales sean populares, ajustan constantemente los alquileres. y crecer junto con los comerciantes.
9. La "gestión" de la promoción unificada de inversiones debe reflejar y enfatizar plenamente los servicios unificados a los comerciantes.
10. Contar con un sistema de información completo y brindar servicios convenientes.
Las comodidades varían: conveniencia de gestión, conveniencia de contabilidad financiera, conveniencia de marketing, conveniencia de toma de decisiones comerciales, conveniencia de liquidación, conveniencia de consumo, etc.
3. Operación y gestión de proyectos comerciales
En la etapa actual, la división de administración y operación de propiedades comerciales y propiedades en nuestro país no está clara. y las ventas tempranas, el arrendamiento era popular, pero no duró mucho antes de que los edificios quedaran vacíos y el negocio se volviera sombrío.
1. Cómo operar.
La atención se centra en la operación y promoción del proyecto, incluida la gestión de zonificación de la operación del proyecto, la promoción de la imagen general, la organización de promociones de vacaciones, la supervisión de la calidad de la operación comercial, el retiro y transferencia de los comerciantes, etc. Deberíamos reclutar talentos de gestión profesional, crear nuestra propia empresa de gestión empresarial y utilizar otros métodos flexibles para mantener la gestión del proyecto encaminada.
2. Ideas básicas para la gestión de proyectos empresariales.
El proyecto debe tener un posicionamiento preciso: posicionamiento del grupo objetivo, posicionamiento temático, posicionamiento del centro comercial, posicionamiento empresarial, elementos comerciales, planificación y diseño, etc.
?Cómo atraer gente al centro comercial después de su apertura (requiere actividades de promoción efectivas)
need-to-insert-img
?Cómo mantener a la gente dentro el centro comercial En el centro comercial (diseño orientado al flujo de personas científicas y medidas de orientación efectivas)
need-to-insert-img
?Cómo aumentar el tiempo que las personas permanecen en las compras mall (planificación científica de centros comerciales)
need-to-insert-img
?Cómo orientar y estimular el deseo de compra de los consumidores mediante medidas efectivas (medidas promocionales efectivas, creación de espacios de compra atmósfera y entorno)
need-to-insert-img
?Cómo mantener el atractivo y la competitividad continuos del centro comercial (mantener de manera efectiva la imagen temática unificada y la imagen de marca del centro comercial , productos atractivos y razonables a largo plazo Portafolio, planificación comercial, promoción periódica, excelente gestión comercial, etc.)
need-to-insert-img
3. Promoción
Métodos y actividades de promoción Se puede diversificar, coorganizar con comerciantes y combinar con cierta publicidad (se pueden aprovechar los días festivos) para atraer consumidores.
4. Haga un buen trabajo en la gestión: cree y mantenga firmemente la imagen de "coordenadas de moda y coordenadas de información" del proyecto durante mucho tiempo, y mantenga la imagen temática del proyecto y la imagen de marca unificada.
5. Atraer el flujo de personas es la tarea principal de los gerentes de proyectos comerciales, y la dirección del flujo de personas es el foco de operación y gestión. Conéctese con grandes tiendas ancla para maximizar el flujo de personas.
6. Realizar los preparativos suficientes para afrontar los tres periodos importantes tras la apertura del proyecto.
En general, hay tres etapas importantes después de la apertura de un proyecto comercial: los primeros tres meses, el medio año y el año. Durante estos tres períodos, los gerentes deben estar completamente preparados y preparados para las emergencias.
7. A largo plazo, los directores de proyectos deben considerar las cuestiones de costes.
Resumen: En resumen, los temas centrales de los bienes raíces comerciales no son solo la selección del sitio y el posicionamiento preciso del proyecto, sino también la gestión de la experiencia y la promoción de inversiones.
?
Cognición y comprensión del inmueble de turismo cultural
1. El concepto de inmueble de turismo cultural
El turismo cultural inmobiliario se entiende literalmente como "cultura + turismo + inmobiliario", y su esencia y núcleo es el "turismo cultural" más que el "inmobiliario". El turismo cultural inmobiliario contiene el concepto de operaciones regionales. Es un nuevo modelo en la industria inmobiliaria actual. Es una industria inmobiliaria compuesta con un gran potencial de desarrollo.
La importancia del desarrollo inmobiliario del turismo cultural no es sólo satisfacer la demanda del mercado, sino también juzgar la competitividad a través de la clasificación del estado de la ciudad y los recursos ventajosos. También se dice que une los corazones de las personas y reúne a las personas. Conectar personas y crear un sentido de identidad. La cultura puede cambiar sutilmente el temperamento y el corazón de las personas. Cuanto mayor sea la popularidad y el flujo de pasajeros de un lugar, mayor será su valor comercial. El significado de los bienes inmuebles de turismo cultural es reunirlos todos.
?
2. Características del mercado del turismo cultural
En los últimos años, el turismo inmobiliario inmobiliario se ha basado mayoritariamente en pueblos característicos y en una cultura característica, apoyándose en El concepto "integración ciudad-turismo" tiene su lugar en los proyectos de turismo cultural. Por ejemplo, Longquan Celadon Town en Zhejiang, Shexiang Town en el condado autónomo de Jingning She, Longwu Tea Town en West Lake en Hangzhou, Fuhua Snow Mountain Town en Lijiang, etc., parecen tener características diferentes y sus propios méritos, pero si profundizas Profundizando en su filosofía empresarial, encontrará que la mayoría de estas ciudades características se basan en el establecimiento de una imagen turística única y en la cultura popular ecológica original para crear con éxito proyectos de turismo cultural.
3. Estado de desarrollo actual
1. Distribución regional desequilibrada
El turismo cultural inmobiliario de mi país se concentra principalmente en áreas Con una región con mejores recursos naturales, el desarrollo regional es obviamente desigual. Las tres regiones principales de Hainan, Bohai Rim y el delta del río Yangtze tienen el mayor número de proyectos, representando el 21%, 17% y 16% del número total de bienes inmuebles de turismo cultural en el país, respectivamente. el desarrollo del turismo cultural inmobiliario en el suroeste de China, Guangdong y Guangxi y el sureste de Fujian también ha sido muy rápido. Las seis regiones principales representan el 78% del total de bienes inmuebles de turismo cultural del país, y las diferentes regiones tienen sus propias propiedades. características propias y únicas de la etiqueta.
·Hainan: Pionera en turismo cultural inmobiliario. Debido a sus condiciones climáticas favorables y sus recursos paisajísticos costeros, Hainan es el área con el mayor y más concentrado desarrollo inmobiliario de turismo cultural del país. En los últimos dos años, el desarrollo ha vuelto gradualmente a la racionalidad;
·Suroeste: orientado al turismo cultural; concentrado en En ciudades como Chengdu, Chongqing, Guiyang y Lijiang, los proyectos se centran en el desarrollo y la creación de características culturales;
·Delta del río Yangtze: 5+2 demanda de los consumidores de grandes comunidades urbanas; la región del delta del río Yangtze tiene una economía desarrollada y un nivel de urbanización relativamente alto, por lo que los recursos relativamente disponibles para el desarrollo son limitados. Los proyectos en la región satisfacen principalmente las necesidades de ocio y vacaciones 5+2 de las grandes comunidades urbanas. Además, en los últimos años se han desarrollado rápidamente varias ciudades de turismo cultural únicas en la región del delta del río Yangtze;
·Bohai Rim. : Resort costero Desarrollado en la dirección de la diversificación y la composición, el área de Bohai Rim satisface las necesidades de los clientes del norte para el turismo vacacional cercano. Esta área tiene recursos turísticos vacacionales raros, como áreas costeras, orillas de lagos y bosques. se planea incluir esquí alpino, recuperación de aguas termales, compras urbanas, etc. Una combinación de formatos comerciales complejos;
·Guangdong, Guangxi y el sureste de Fujian: las estrellas en ascenso las regiones de Guangdong y Guangxi tienen un clima agradable; y abundantes recursos costeros, y la región sureste de Fujian es rica en recursos naturales como montañas, lagos, mares y aguas termales. Estas dos áreas están actualmente dominadas por tres grandes proyectos inmobiliarios turísticos: junto al mar, de montaña y temáticos. También hay un pequeño número de proyectos junto al lago, aguas termales, golf y ciudades antiguas que tienen amplias perspectivas de desarrollo en el futuro.
2. Dependencia excesiva de los recursos naturales
La mayoría de los principales puntos de venta de bienes raíces de turismo cultural son recursos naturales como montañas, orillas de lagos y áreas costeras. Los tres representan 13. % y 13% del total de inmuebles de turismo cultural en el país respectivamente 29%, 24%, totalizando 66%. A medida que la homogeneidad del sector inmobiliario de turismo cultural en mi país se vuelve cada vez más grave, ha comenzado a surgir el problema de la insuficiente fidelidad de los clientes. Por lo tanto, en los últimos años, los proyectos desarrollados exclusivamente con recursos naturales (zonas costeras, lacustres, montañosas) como punto de venta han seguido una tendencia a la baja: representaron el 78% en 2014 y el 64% en 2015.
Los bienes inmuebles de turismo cultural, como los parques temáticos y las ciudades de turismo cultural, que han disfrutado de un buen impulso de desarrollo en los últimos años, tienen una dependencia relativamente débil de las ventas. El primero tiene las ventajas de un bajo costo de adquisición de terrenos, ingresos continuos por boletos y un rápido reembolso por el apoyo a proyectos comerciales y inmobiliarios. El desarrollo de este último no requiere una gran inversión en hardware. La clave está en cómo el desarrollador interpreta y mejora el valor histórico y cultural del proyecto en sí, y crea la singularidad del proyecto en términos de formato comercial, construcción y servicios operativos. Bajo la tendencia de la urbanización, existen enormes oportunidades de mercado en el futuro.
?
3. Revisión del desarrollo del turismo cultural inmobiliario
? Crecimiento bárbaro (2012-2014)
necesidad- to-insert -img
2012-2014 fue un período de loco desarrollo para el turismo cultural inmobiliario en mi país, con un promedio de casi 2.200 nuevos proyectos al año y una tasa de crecimiento promedio del 83%. Algunos promotores están locos por cercar tierras bajo el pretexto de "cultura" y "turismo", lo que da como resultado proyectos homogéneos y de bajo nivel que florecen en todas partes. A finales de 2014, según estadísticas de la Oficina Nacional de Estadísticas, había 7.965 proyectos inmobiliarios culturales y turísticos a nivel nacional, incluidos 589 proyectos de gran escala en venta. El stock promedio de estos proyectos en venta alcanzó 2.043 unidades, y el ritmo de venta promedio fue de 12 unidades/mes, completando Se necesitarán 14 años para eliminar el stock existente.
? Punto de inflexión (2015)
need-to-insert-img
En 2015, los problemas causados por el desarrollo demasiado rápido anterior surgieron gradualmente: el lote anterior de ciegos Siguiendo la tendencia y el posicionamiento poco claro, los proyectos orientados a las ventas son eliminados gradualmente por el mercado, mientras que el stock del mercado es demasiado alto, las ventas generales han entrado en un período de ventas lentas, lo que ha provocado el desarrollo inmobiliario del turismo cultural en mi país; caer en un reflujo bajo. En 2015, solo hubo 736 nuevos proyectos en mi país y la tasa de crecimiento cayó drásticamente al 9%. Cabe señalar que estos 736 nuevos proyectos fueron invertidos y desarrollados por 601 empresas, por otro lado, al cierre de 2015, había 5,297 empresas desarrollando y operando proyectos inmobiliarios de turismo cultural en mi país, una disminución del 27%; desde 2014. Estas cifras muestran que la concentración de la industria inmobiliaria de turismo cultural de mi país está aumentando y que la reorganización y el ajuste de la industria están comenzando gradualmente.
? El crecimiento se recupera (2016)
need-to-insert-img
A partir de 2016, el desarrollo del turismo cultural inmobiliario de mi país ha regresado gradualmente. a la racionalidad. En el primer semestre de 2016, hubo 1.243 nuevos proyectos y la tasa de crecimiento se ha acelerado. Se espera que en el futuro, un grupo de empresas de desarrollo con gran fortaleza y verdadera insistencia en cultivar bienes raíces de turismo cultural se conviertan en la corriente principal de la industria y puedan obtener proyectos con buenas condiciones de recursos a través de fusiones, adquisiciones, cooperación, etc. , logrando así un desarrollo industrializado y a gran escala.
?
4. Tendencias futuras del turismo cultural inmobiliario
1. ¿El mercado turístico está pasando del turismo al vacacional? viajar a la cultura y experimentar la transformación de los viajes
Los consumidores chinos han entrado de lleno en la era Travel and Living 3.0, con una demanda de viajes centrada en vacaciones de ocio integrales, experiencias culturales, entretenimiento temático, aventuras y otras experiencias, y los consumidores Los requisitos para ideas de nuevos productos han aumentado aún más.
Se espera que en el futuro el turismo ecológico, de aventura y de profundidad se vuelvan cada vez más populares en el mercado, las formas de alojamiento se diversifiquen y se disponga de diversos spas de salud, actividades de fitness, Los lugares de meditación y las instalaciones al aire libre también se volverán más populares. Más comúnmente, inspiran a los viajeros a embarcarse en un viaje de autodescubrimiento transmitiendo un estilo de vida saludable y activo.
?
2. En la era bursátil, el modelo de marketing cambia al modelo operativo
El sector inmobiliario ha entrado en la era bursátil, con "alto apalancamiento, baja inversión, rápida rotación y flujo de caja "Regreso a la verdad" El modelo de desarrollo tradicional orientado al marketing se vuelve gradualmente insostenible, especialmente para bienes raíces culturales y turísticos. El ciclo de desarrollo es de cientos de miles de metros cuadrados o incluso de varios kilómetros cuadrados en general. Se necesitan más de 3 a 5 años para lograr efectos de escala. La mayoría de los proyectos tienen infraestructura atrasada e instalaciones de apoyo incompletas en la etapa inicial. No pueden venderse previamente como propiedades residenciales en áreas urbanas. Los bienes raíces culturales y turísticos deben encontrar un nuevo modelo de desarrollo. .
?
3. Volver poco a poco a la esencia del turismo
Con el auge de los viajes online, el tiempo compartido y otros modelos, habrá más opciones vacacionales en el futuro Con más opciones disponibles, los patrones de consumo y las necesidades también han cambiado, y muchas personas ya no están dispuestas a gastar dinero en comprar casas de vacaciones. Los proyectos inmobiliarios de turismo cultural en Sanya, Yunnan y otras regiones se han visto afectados por ventas lentas y la consiguiente falta de popularidad, lo que ha ejercido una gran presión financiera sobre los promotores. El modelo de desarrollo de "beneficio inmobiliario a corto plazo" ha llegado oficialmente a su fin.
En el futuro, el turismo cultural inmobiliario volverá a la esencia del turismo, y existen dos modelos principales de desarrollo. Uno es maximizar el turismo, impulsar la mejora del valor inmobiliario a través del turismo y lograr una buena rentabilidad a través del turismo mismo. Por ejemplo, el complejo turístico internacional de la montaña Changbai de Wanda, la ciudad china de ultramar del este de Shenzhen, etc., el otro es el modelo de artes escénicas turísticas, impulsado por un turismo especial, como el "Amor eterno en Songcheng" y la "Impresión de Occidente". Serie "Lago". El punto clave de este tipo de modelo es cómo crear un disfrute visual impactante para los turistas a través de excavaciones culturales, formas innovadoras y el uso de técnicas novedosas, lo que requiere altas capacidades integrales de la empresa. Para muchas pequeñas y medianas empresas de desarrollo inmobiliario turístico, es mejor lograr avances de una manera "pequeña pero hermosa" y dedicar más tiempo a la innovación temprana de contenido, al igual que Naked Valley, ganando el mercado con el gusto y la atmósfera buscados. después.
4. ¿Está cambiando el modelo de rentabilidad de "único" a "diversificado"
De la competencia inicial por recursos y escala a la competencia actual por productos y capacidades operativas, el turismo cultural? El sector inmobiliario también está cambiando gradualmente el modelo de beneficios correspondiente. En el pasado, los beneficios empresariales procedían principalmente de las ventas de inmuebles, mientras que los servicios posteriores de gestión inmobiliaria y arrendamiento representaban sólo una pequeña proporción. Para obtener mayores márgenes de beneficio e ingresos sostenidos y estables en el futuro, las empresas promotoras seguramente encontrarán nuevos modelos de beneficio.
5. Demanda del mercado de bienes inmuebles para el turismo cultural
Detrás de la aparentemente popular industria del turismo, también hay varios problemas, como la escasez y el exceso estructural. Si bien la oferta de productos turísticos de alta calidad supera la demanda, la inversión turística también está demasiado concentrada en hoteles y lugares escénicos de baja calidad, lo que hace que la industria del turismo carezca de sentimientos, características y atractivo de mercado, lo que genera muchas vacantes. En este momento, los bienes raíces de turismo cultural pueden reponer las vacantes de manera oportuna. Según las estadísticas, la era de la vida urbana realmente ha pasado a la era de la estancia y ha surgido una gran cantidad de cadenas de industrias turísticas. Los productos de ocio y vacaciones que buscan los habitantes de las ciudades han generado una enorme demanda en el mercado, y este producto turístico de masas se convertirá gradualmente en el producto actual orientado al estilo de vida. En ese momento, el mercado del turismo cultural marcó el comienzo de un período de rápido desarrollo.
6. Reflexiones sobre la madurez del sector inmobiliario cultural y turístico:
1. El dilema del sector inmobiliario cultural y turístico - "dilema":
ؠ Está cerca de conseguirlo El terreno es difícil y es difícil venderlo si está lejos
ؠEs difícil valorarlo a corto plazo y difícil de entregar a largo plazo.
2. Características de los clientes de bienes raíces de turismo cultural:
ؠ Hay muchos clientes extranjeros y pocos clientes locales
ؠ Hay más demanda de refugios fríos; y menos demanda de vacaciones de verano
p>
ؠ Tiene más componentes de inversión y menos componentes de vacaciones
ؠ Tiene más demanda en los dos extremos y menos demanda en; el medio;
ؠ Tiene más interés en la experiencia y menos interés en hacer turismo.
?
Resumen: Las cuestiones más importantes en las que debemos pensar en el sector inmobiliario de turismo cultural son:
1. ¿Es el “turismo primero” o “real”? bienes primero”?
En teoría, debería ser "el turismo primero", comenzando desde la perspectiva de transformar el entorno regional y apoyar las instalaciones, aumentar la popularidad y la conciencia, y luego continuar con el desarrollo inmobiliario cuando el área alcance una cierta madurez. Pero para las empresas inmobiliarias de alto apalancamiento y rápida rotación, esperar a que se revaloricen no es realista. Los proyectos pueden costar fácilmente miles de millones de yuanes o incluso decenas de miles de millones de yuanes, lo que resulta insoportable para cualquier empresa inmobiliaria.
Por lo tanto, en realidad, algunas empresas de bienes raíces darán prioridad al modelo de "bienes raíces primero", buscarán el mayor margen de apreciación y primero transferirán las expectativas de apreciación a los clientes para que retiren fondos rápidamente.
El turismo cultural inmobiliario requiere una gran inversión inicial y es un proyecto con muchos activos que debe depender del sector inmobiliario para obtener retroalimentación. Sin embargo, la prima posterior del sector inmobiliario debe incrementarse mediante el funcionamiento exitoso del turismo. . Por tanto, el desarrollo a largo plazo de proyectos inmobiliarios de turismo cultural pondrá a prueba la capacidad operativa y la sabiduría de las empresas inmobiliarias.
2. Factores de éxito del sector inmobiliario cultural y turístico
Los factores de éxito del sector inmobiliario cultural y turístico se pueden resumir brevemente en los siguientes:
> ? Mercado amplio: los bienes raíces culturales y turísticos a menudo están ubicados en áreas remotas y tienen medios de transporte deficientes, y los consumidores obviamente se resisten debido a la distancia. Por lo tanto, debemos estar preparados para el desarrollo a largo plazo del mercado.
need-to-insert-img
?Grandes instalaciones de apoyo: los bienes raíces de turismo cultural tienen una gran elasticidad de consumo, por lo que se debe prestar atención a la construcción de instalaciones de apoyo. Proyecto representativo: Agile Clearwater Bay. Los proyectos inmobiliarios de turismo cultural exitosos generalmente incluyen: lugares paisajísticos, golf, parques temáticos, aguas termales, hoteles, yates, etc., para satisfacer las necesidades de alojamiento, visitas turísticas, ocio, compras y experiencias únicas.
need-to-insert-img
?Grandes recursos: recursos de paisajes naturales, como Snow Mountain Town de Fuhua, que dependen de Lijiang Snow Mountain, recursos comerciales de injerto y actividades culturales impulsadas por conferencias; bienes raíces turísticos, como el Foro de Boao, la Exposición Mundial de Kunming, etc.
need-to-insert-img
?Gran connotación: tema distinto, cultura local distintiva y mejora del valor y sabor del proyecto a través de la historia, costumbres populares, etc. Por ejemplo, el Festival de la Antorcha del pueblo Naxi y el Festival de las Salpicaduras de Agua de Xishuangbanna están injertados en culturas de minorías étnicas.
need-to-insert-img
?Gran acumulación de clientes: acumulación de un gran número de clientes y acumulación de ventas a largo plazo. Hoy en día, los clientes del sector inmobiliario de turismo cultural son grandes clientes de todo el país e incluso del mundo. Además de atraer clientes locales, también hay clientes de otros lugares. Difunda ampliamente los canales, presente a los antiguos clientes a nuevos clientes y otras formas sostenibles de atraer clientes.
need-to-insert-img
?Gran integración: para garantizar una alta seguridad de inversión a largo plazo, se puede integrar una variedad de recursos poderosos para el desarrollo conjunto.
need-to-insert-img
?Operaciones grandes: preste atención al valor de la última etapa del desarrollo a largo plazo, es decir, la operación de arrendamiento de bienes raíces, boletos e ingresos auxiliares de los productos turísticos. Los ingresos provenientes de las instalaciones de apoyo comercial deben diversificarse para lograr retornos a largo plazo.
need-to-insert-img
?Diseño grande: debido a que el largo ciclo de desarrollo hará que el período de recuperación de la inversión se retrase y reduzca la tasa de rotación de activos, es necesario igualar algunos proyectos rápidos y a corto plazo Proporcionan flujo de caja y ganancias a corto plazo.
necesita-insertar-img