¿Qué debe hacer la empresa con las casas recibidas como créditos del proyecto?
En la práctica, las empresas inmobiliarias suelen utilizar propiedades en construcción o terminadas para compensar los pagos impagos del proyecto para aliviar la presión financiera y mejorar el progreso de las ventas de propiedades. Entonces, ¿cómo manejar correctamente la contabilidad y la fiscalidad del "trabajo por vivienda"?
01 Analizar la esencia del negocio "trabajo por vivienda", como su nombre indica, es utilizar. productos de desarrollo de desarrollo propio (bienes inmuebles terminados o sin terminar) para cubrir las tarifas impagas del proyecto.
(1) Requisitos para la constitución de un acto de pago de deudas En la “Acta de la Conferencia de Trabajo Procesal en lo Civil y Comercial de las Audiencias Nacionales” (en adelante “Acta de los Nueve Pueblos”) se establece claramente que al determinar la naturaleza y eficacia de un acuerdo para pagar deudas en propiedad, debe basarse en la conclusión celebrada sobre si el período de ejecución ha expirado en el momento del acuerdo se tratará de manera diferente. "Nueve Actas de las Personas" 44. Si las partes llegan a un acuerdo para pagar las deudas en especie después de la expiración del período de ejecución, pero el pago de la deuda aún no ha sido entregado al acreedor, y el acreedor solicita al deudor que lo entregue, el El Tribunal Popular se centrará en la revisión del pago de la deuda en especie si existe algún daño malicioso a los derechos e intereses legítimos de un tercero en el acuerdo para evitar litigios falsos. Después de la revisión, si no existen las condiciones anteriores y no existen otras razones inválidas, el tribunal popular lo respaldará de conformidad con la ley. Por lo tanto, el establecimiento de la recuperación de la deuda debe cumplir tres condiciones al mismo tiempo: primero, que la deuda venza, segundo, que se entreguen los activos de recuperación de la deuda y, tercero, que se elimine la deuda. La garantía de transferencia de activos no es una deuda en cosas, sino simplemente una forma de garantizar deudas indebidas.
(2) Requisitos para cambios en derechos de propiedad para compensar deudas "Artículo 209 de la República Popular China y Código Civil" La efectividad del registro de derechos de propiedad inmueble El establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de derechos reales los derechos de propiedad estarán sujetos a registro de conformidad con la ley y serán efectivos sin registro, no tendrán efecto, salvo disposición en contrario de la ley; Artículo 214 Vigencia de las modificaciones de los derechos reales. El establecimiento, cambio, transmisión y eliminación de los derechos reales, si requieren inscripción conforme a las disposiciones legales, surtirán efectos cuando se inscriban en el libro de registro de bienes inmuebles. Por lo tanto, el cambio de los derechos de propiedad de los activos recuperados de la deuda no ocurre necesariamente con la ocurrencia del comportamiento de pago de la deuda, sino que debe basarse en si se ha registrado de conformidad con la ley.
(3) Determinación de la sustancia del comportamiento de compensación de deuda. La empresa promotora inmobiliaria y la empresa constructora acuerdan el precio del inmueble a compensar y el importe del pago del proyecto a compensar. , y *** se firma el "Acuerdo (Contrato) de Compensación". La esencia de su negocio es hacer realidad su derecho de prioridad a recibir pagos por proyectos de construcción a través de una compensación de descuento negociada. Los productos de desarrollo financiados por las empresas de desarrollo inmobiliario deben venderse y los servicios de ingeniería de construcción e instalación financiados deben adquirirse. Los pagos del proyecto no cobrados por cobrar y no pagados por la empresa constructora se considerarán pagos recibidos por servicios de instalación. En cuanto a los productos de desarrollo que han sido compensados, si los productos de desarrollo que han sido compensados se utilizan para uso propio y los derechos de propiedad están registrados, se consideran activos adquiridos.
Si se encuentra un comprador final para el producto de desarrollo que ha sido compensado y se requiere que la empresa promotora de bienes raíces coopere con los procedimientos de venta, presentación, hipoteca y registro de derechos de propiedad de la propiedad, la esencia es lograr el objetivo enajenándose de las casas que han acordado saldar las deudas propias.
02. El tratamiento fiscal y tributario de la reestructuración de deuda se ajusta a lo establecido en las “Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 12 - Reestructuración de Deuda” (Contabilidad Financiera [2019] N° 9). Se refiere a la transacción sin cambio de contraparte. En determinadas circunstancias, el acreedor y el deudor llegan a un acuerdo o sentencia judicial para volver a acordar el momento, monto o método de pago de la deuda. Como deudor, las empresas de desarrollo inmobiliario utilizan productos desarrollados para liquidar los pagos adeudados del proyecto, que es un método de reestructuración de la deuda.
(1) Tratamiento contable
1. Tratamiento contable del deudor. Como deudor, la empresa promotora inmobiliaria deberá dar de baja los bienes embargados y las deudas a liquidar cuando los mismos. cumplir las condiciones para la baja en cuentas. La diferencia entre el valor en libros de la deuda y el valor en libros de los activos transferidos se incluye en el resultado del periodo; Por ejemplo, si el pago impago del proyecto a pagar es de 11 millones de yuanes y una propiedad con un valor contable de 7 millones de yuanes y un valor de mercado de 10 millones de yuanes se utiliza para compensar el pago del proyecto a pagar, "otros ingresos - ingresos por reestructuración de deuda". de 4 millones de yuanes deberían reconocerse conjuntamente. No es necesario reconocer por separado los ingresos por reestructuración de la deuda de 1 millón de yuanes y los ingresos por enajenación de activos de 3 millones de yuanes. La fecha de firma del acuerdo de cancelación de deuda es la fecha de reestructuración de la deuda.
La baja en cuentas de las cuentas por pagar del proyecto y si los activos se dan de baja en cuentas depende de si el estado de los activos se ha completado y registrado, y si los activos han alcanzado un estado utilizable para determinar el momento de la baja en cuentas.
2. Tratamiento contable de los acreedores. Como acreedor, una empresa constructora renuncia a sus derechos de acreedor a cambio de activos y debe reconocerlos cuando los activos cumplan con sus condiciones de definición y reconocimiento. Cuando un producto desarrollado se transfiere como activo fijo, su costo incluye el valor razonable del reclamo renunciado, así como impuestos, tarifas de transporte, tarifas de carga y descarga, honorarios de servicios profesionales, etc. que son directamente atribuibles al activo y son incurridos antes de que el activo alcance su estado utilizable previsto. Otros costos incluyen también los costos de disposición. Continuando con el ejemplo anterior: una empresa constructora tiene un valor contable de cuentas por cobrar del proyecto no cobradas de 11 millones de yuanes y acepta una compensación por bienes raíces con un valor razonable de 10 millones de yuanes. No es necesario pagar impuestos adicionales. Se incurrirá en un coste de renovación de 1,5 millones de yuanes antes de que la propiedad entre en uso. Costo contable confirmado de la propiedad = 100150 = 11,5 millones de yuanes Pérdida por reestructuración de deuda confirmada = 1100-1000 = 1 millón de yuanes
(2) Tratamiento fiscal
1. el deudor Aunque de acuerdo con las disposiciones de las normas contables, durante la reestructuración de la deuda, el deudor no necesita reconocer por separado las ganancias y pérdidas de la reestructuración de la deuda y las ganancias y pérdidas de la transferencia de propiedad, pero para el tratamiento fiscal, el negocio aún debe descomponerse en transferencia de activos a valor razonable y la transferencia de activos a valor razonable, el pago de la deuda son dos negocios a manejar. Sin considerar impuestos: Ingresos por transferencia de bienes raíces = 1000-700 = 3 millones de yuanes Ingresos por reestructuración de deuda = 1100-1000 = 1 millón de yuanes Todas las obligaciones fiscales deben confirmarse en función del precio justo de mercado y todas las obligaciones fiscales de las empresas de desarrollo inmobiliario. debe determinarse La política estipula que el monto del impuesto pagado por adelantado de cada tipo de impuesto se confirmará de manera oportuna, y el monto del impuesto a pagar de cada tipo de impuesto se confirmará de acuerdo con el momento especificado en el que se produce la obligación tributaria.
2. Tratamiento fiscal del acreedor Si se proporcionan servicios de construcción a una empresa de desarrollo inmobiliario, la obligación del impuesto al valor agregado del servicio de construcción y del impuesto sobre la renta corporativo se confirmará sobre la base del precio total de 11 millones de yuanes estipulado en el contrato de construcción y el avance del proyecto estipulado en el contrato. Y emitir una factura a la empresa de desarrollo inmobiliario basada en el precio total de 11 millones de yuanes.
Confirmar el coste de los bienes inmuebles como base imponible de los activos fijos, proporcionar la depreciación y deducirla antes de impuestos de acuerdo con la normativa.
Conservar el acuerdo de reestructuración de deuda y otros materiales como referencia de acuerdo con las regulaciones, y declarar las deducciones antes de impuestos en el año de la reestructuración de deuda.
03. Tratamiento fiscal y fiscal de los inmuebles adjudicados para uso propio pero no terminados En la práctica, existen dos situaciones en las que los inmuebles adjudicados se utilizan para uso propio: terminados o sin terminar. ¿Qué se debe hacer si la propiedad pagada de la deuda aún no se ha terminado?
(1) Tratamiento contable Cuando la casa se utiliza para pagar la deuda, ambas partes han llegado a un acuerdo. Se considera que la empresa de desarrollo inmobiliario del deudor ha perdido esencialmente la deuda debido a la pérdida de la deuda. recibió un pago por adelantado o el producto de la venta de una propiedad adjudicada.
1. Tratamiento contable del deudor: Cuando se firma el acuerdo de liquidación de deuda y la propiedad aún no está terminada: Préstamo: Cuentas por pagar 11 millones de yuanes Préstamo: Cuentas anticipadas recibidas 10 millones de yuanes Préstamo: Otros ingresos - Ingresos por reestructuración de deuda 1 millón de yuanes a pagar Cuando se entreguen los activos embargados: Débito: 10 millones de yuanes de ingresos anticipados; Préstamo: 7 millones de yuanes para desarrollo de productos Préstamo: 3 millones de yuanes de otros ingresos - ingresos de reestructuración de deuda;
2. Tratamiento contable de los acreedores; Débito: 1.000 yuanes por pagos anticipados. Débito de 10.000 yuanes: Ingresos por inversiones de 1 millón de yuanes. Préstamo: Cuentas por cobrar de 11 millones de yuanes. Cuando se firmó el acuerdo de liquidación de deuda, el activo no había. Aún no se ha completado y no se ha podido confirmar el coste del activo.
(2) Tratamiento fiscal Cuando las empresas de desarrollo inmobiliario venden bienes inmuebles, deben confirmar diversas obligaciones fiscales de acuerdo con el precio justo de mercado y, de acuerdo con las políticas fiscales de las empresas de desarrollo inmobiliario, confirmar con prontitud el cantidad de impuestos pagados por adelantado para cada tipo de impuesto, y de acuerdo con El monto del impuesto a pagar de cada tipo de impuesto se confirmará en el momento prescrito cuando se produzca la obligación tributaria.
1. Impuesto al Valor Agregado "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Tributaria Estatal sobre el Lanzamiento Integral del Programa Piloto de Reemplazo del Impuesto Comercial por el Impuesto al Valor Agregado" (Caishui No. 201636) Artículo 45 Hora de ocurrencia de las obligaciones de pago del impuesto al valor agregado y de las obligaciones de retención Es: (1) El día en que el contribuyente realiza la conducta imponible y recibe el pago de las ventas u obtiene el recibo para reclamar el pago de las ventas si la factura se emite primero; es el día en que se emite la factura. Los pagos por ventas recibidos se refieren a los pagos recibidos por los contribuyentes durante o después de la venta de servicios, activos intangibles o bienes raíces. El día en que se obtiene el recibo del pago de la venta se refiere a la fecha de pago determinada en el contrato escrito, si no se firma ningún contrato escrito o no se especifica la fecha de pago en el contrato escrito, es el día en que se realiza la transferencia de servicios o; bienes intangibles o el día en que se cambie la propiedad del bien inmueble.
Debido a que las empresas de desarrollo inmobiliario venden productos de desarrollo de una manera especial, en la práctica, las autoridades tributarias provinciales generalmente utilizan el tiempo de entrega del producto de desarrollo como el momento en que surgen las obligaciones tributarias. Si la factura se emite primero, será el día en que se emita la factura. Al liquidar la deuda, si el producto en desarrollo no está terminado y se encuentra en período de preventa, se considera que ha recibido el anticipo, debiendo pagarse por adelantado el impuesto al valor agregado de acuerdo con la normativa; cuando se liquida la deuda, si se completa el producto de desarrollo y se vende como una casa existente, se considera que se ha recibido el pago de la venta y se debe pagar el impuesto al valor agregado de acuerdo con las regulaciones. El monto de las ventas del impuesto al valor agregado es el precio justo de mercado de la propiedad de 10 millones de yuanes.
2. Impuesto sobre la renta de las sociedades El artículo 6 de las "Medidas para el tratamiento del impuesto sobre la renta de las sociedades en actividades de desarrollo y operación de bienes raíces" (Guo Shui Fa [2009] No. 31) estipula que las empresas pueden firmar formalmente un “Contrato de Compraventa de Bienes Raíces” o un “Contrato de Preventa de Bienes Raíces” 》Los ingresos obtenidos deberán reconocerse como la realización de los ingresos por ventas. Se trata de una disposición de carácter general sobre el momento de reconocimiento del impuesto sobre la renta de las sociedades por la venta de productos desarrollados. Sin embargo, en la práctica, ya sea que las empresas de desarrollo inmobiliario utilicen productos de desarrollo inacabados o productos de desarrollo terminados como activos de pago de deuda, al llegar a un acuerdo de pago de deuda con la empresa constructora acreedora, primero firman un acuerdo y contrato de liquidación de deuda. En cuanto a si firmar formalmente un "Contrato de compraventa de bienes raíces" o un "Contrato de preventa de bienes raíces", se decidirá en función del progreso de finalización del producto de desarrollo o de la enajenación de los activos de pago de deuda por parte de la empresa constructora. El artículo 7 de las "Medidas" estipula que los productos desarrollados se utilizarán para donaciones, patrocinios, beneficios a los empleados, premios, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pagos de deudas, intercambio por activos no monetarios de otras empresas, instituciones e individuos. , etc. El comportamiento debe considerarse como una venta, y la realización de ingresos (o ganancias) se reconoce cuando se transfiere la propiedad o los derechos de uso del producto desarrollado, o cuando se obtienen realmente los derechos de beneficio. Se trata de una regulación especial sobre el momento de reconocimiento de los ingresos del Impuesto sobre Sociedades por ventas de productos desarrollados. Por lo tanto, para los productos de desarrollo utilizados por las empresas de desarrollo inmobiliario para pagar deudas, independientemente de si se firma un "contrato de compraventa" o un "contrato de preventa", el ingreso por impuesto a la renta corporativo debe reconocerse cuando se firma el acuerdo de liquidación de deuda (contrato ) se firma y se extingue la deuda. Y en función de si el producto de desarrollo está "completado", se juzga si se debe reconocer la ganancia bruta imponible del objeto de costo imponible. Cuando se cancele la deuda, si el producto desarrollado aún no se ha terminado, se confirmará la utilidad bruta estimada de conformidad con la reglamentación y se incorporará a la renta imponible del período actual en que se cancele la deuda, si el desarrollo; del producto se ha completado, la ganancia bruta imponible real del producto terminado se confirmará de acuerdo con la reglamentación y se incorporará a la renta imponible actual.
El método y secuencia para el reconocimiento de ingresos (o ganancias) en el Impuesto sobre Sociedades es: (1) Se determina con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en el pasado reciente o en el último mes. del año; (2) La autoridad fiscal competente se referirá a los productos similares locales. El valor razonable de mercado del producto desarrollado se determina con base en la tasa de beneficio de costo del producto desarrollado; La tasa de rentabilidad de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente. Cabe señalar que debido al tratamiento contable de los bienes adjudicados, no se reconocen ingresos ni costos correspondientes. Por lo tanto, al presentar la declaración del impuesto sobre la renta del año de finalización, debe completar los "Detalles del ajuste fiscal para ciertos negocios de empresas de desarrollo inmobiliario y ventas consideradas" y completar las columnas correspondientes para los ingresos por ventas estimados de 10 millones de yuanes y el costo de ventas estimado de 7 millones de yuanes se realizarán ajustes fiscales. Además, para los productos desarrollados anteriormente que aún no se han completado, en el año de finalización, en primer lugar, se debe ajustar la diferencia entre el beneficio bruto contable y el beneficio bruto imponible, en segundo lugar, la diferencia entre el beneficio bruto estimado y el beneficio bruto; La ganancia bruta imponible a lo largo de los años debe ajustarse a los impuestos.
3. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra Según el artículo 19 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos" (Guo Shui Fa No. 201991), las empresas de desarrollo inmobiliario deberán utilizar productos de desarrollo para saldar deudas. y pagará cuando se produzca la transferencia de propiedad. Se tratará como una venta de bienes inmuebles. El artículo 16 de las "Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" estipula que si los ingresos del contribuyente por la transferencia de bienes inmuebles antes de que el proyecto esté completamente terminado y liquidado, y es imposible calcular el valor agregado de la tierra impuesto debido a la determinación de costos u otras razones, se puede cobrar por adelantado. El impuesto al valor agregado del terreno se liquidará una vez que el proyecto esté completamente completado y liquidado, y cualquier exceso será reembolsado y cualquier exceso será compensado. Por lo tanto, antes de que el proyecto esté sujeto a la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, ya sea que la empresa de desarrollo inmobiliario utilice productos de desarrollo inacabados o productos de desarrollo completos como activos de pago de deuda, cuando llega a un acuerdo de pago de deuda con la empresa de construcción acreedora y firma una deuda. acuerdo y contrato de pago. Si existe la obligación de pagar por adelantado el impuesto al valor agregado de la tierra para productos de desarrollo con compensación de deuda, el impuesto al valor agregado debe pagarse por adelantado de acuerdo con las regulaciones.
Una vez que el proyecto complete la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, los activos reparados de deudas de la empresa de desarrollo inmobiliario deben tratarse como ventas tardías.
Reconocimiento de ingresos por impuesto al valor agregado de terrenos: Cuando se liquide el impuesto al valor agregado de terrenos, si la factura de venta de vivienda comercial ha sido emitida en su totalidad, los ingresos se reconocerán según el monto indicado en la factura si no se ha emitido ninguna factura; emitida o la factura no ha sido emitida en su totalidad, los ingresos se reconocerán con base en el contrato de compraventa firmado por ambas partes. Los ingresos se reconocen con base en el monto de venta de la casa y otros beneficios económicos distintos del precio.
04. Tratamiento fiscal y fiscal en el caso de "cambio de manos" de inmuebles adjudicados En la práctica, las empresas constructoras suelen adoptar la práctica de "cambiar de manos" de bienes adjudicados en función de su demanda de fondos. Es decir, primero firma un acuerdo (contrato) de compensación de deuda con una empresa de desarrollo inmobiliario, pero no pasa por los procedimientos de firma y presentación en línea para la propiedad inmobiliaria. Luego se encuentra o confía en una empresa de desarrollo inmobiliario o en una empresa de desarrollo inmobiliario. Agencia intermediaria para vender el inmueble. La empresa de desarrollo inmobiliario coopera con la empresa de construcción para gestionar los procedimientos de registro de derechos de propiedad para el comprador final real.
(1) Análisis jurídico Ya hemos analizado que la ley estipula que se deben cumplir tres condiciones para el establecimiento de la recuperación de la deuda: primero, que la deuda venza, segundo, que se entreguen los bienes recuperables, y tercero , la deuda se elimina. El cambio de derechos de propiedad de los activos reparados de deudas debe basarse en si han sido registrados de conformidad con la ley. Con base en las disposiciones legales anteriores, si el acreedor busca el comprador final del producto de desarrollo que ha sido cancelado y requiere que la empresa promotora de bienes raíces coopere en el manejo de los procedimientos de venta, presentación, hipoteca y registro de derechos de propiedad de bienes raíces, la esencia consiste en enajenar la vivienda que se ha comprometido a saldar la deuda. Realizar sus propias pretensiones para obtener el derecho a recibir el pago tras la venta definitiva de los bienes adjudicados. Esto puede considerarse como una modificación de las condiciones y plazos de pago de la deuda en la reestructuración de la deuda. En lugar de pensar en ello como dos ventas. En la práctica, dado que el precio de venta real de los bienes inmuebles se ve muy afectado por factores del mercado, a menudo ocurren las dos situaciones siguientes: Escenario 1: El activo embargado tiene un precio de 10 millones de yuanes y, cuando se vende al comprador final, el precio de venta real es de 8 millones de yuanes. Escenario 2: El activo embargado tenía un precio de 10 millones de yuanes y, cuando se vendió al comprador final, el precio de venta real era de 12 millones de yuanes. El precio de venta real anterior debe usarse como base para el cálculo del impuesto, y el precio de pago de la deuda debe usarse como base para el reconocimiento contable de los ingresos. Existen diferencias fiscales entre ambos. La razón es que la entrada real de beneficios económicos de la empresa inmobiliaria del deudor es el importe para compensar la deuda. El precio de venta futuro real de un inmueble es el precio justo de mercado determinado por la ley tributaria y el precio de venta futuro real es la cantidad realmente pagada a los acreedores;
(2) Tratamiento contable
1. Tratamiento contable del deudor
Situación 1: Cuando se liquida la deuda: Préstamo: Cuentas por pagar Préstamo de 10 millones de yuanes : Recibos anticipados 1.000 Al reconocer ingresos de 10.000 yuanes: Situación de cálculo de impuestos simple: Débito: 10 millones de yuanes en cuentas anticipadas; Préstamo: Ingresos comerciales: 10.000 yuanes: Impuestos a pagar - Cálculo de impuestos simple: 10.000 yuanes Situación de cálculo de impuestos general: Débito: 10 millones de yuanes en cuentas anticipadas: Préstamo: ingresos operativos de 10.000 yuanes, préstamo: impuestos por pagar - impuesto al valor agregado (impuesto repercutido) por pagar, 10.000 yuanes, cuando el pago de las ventas se recibe realmente: Débito: depósito bancario de 8 millones de yuanes, préstamo: otras cuentas por pagar de 8 millones de yuanes, cuando se realiza el pago por las ventas de la agencia: Préstamo: 8 millones de yuanes de otras cuentas por pagar Préstamo: 8 millones de yuanes de depósitos bancarios.
Escenario 2: 1) Al liquidar; la deuda: Préstamo: 10 millones de yuanes de cuentas por pagar; Préstamo: 10 millones de yuanes de recibos anticipados; 2) Al confirmar los ingresos: a. : 10.000 yuanes en ingresos operativos. Préstamo: impuestos a pagar - 10.000 yuanes en cálculo de impuestos simples. En el caso del cálculo de impuestos generales, préstamo: 10.000 yuanes de cuentas recibidas por adelantado. impuestos a pagar - impuesto al valor agregado a pagar (impuesto repercutido) 10.000 yuanes 3) Cuando se recibe realmente el pago del agente de ventas: