¿Cómo controla el gobierno los precios de la vivienda?
Recientemente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Tierras y Recursos, el Ministerio de Finanzas y otros ministerios y comisiones han introducido intensamente una serie de políticas de control inmobiliario en el último medio mes. : de "recaudación de impuestos comerciales 2 a 5", de las "cuatro regulaciones nacionales" a "el pago inicial por el terreno no debe ser inferior a 50 RMB", de "impuesto comercial sobre la diferencia entre las transferencias de viviendas ordinarias dentro de 5 años" hasta "supervisar 18 casos de terrenos inmobiliarios inactivos en todo el país", las voces de la regulación son infinitas. Sin embargo, las medidas de control pertinentes pueden ser contraproducentes, porque no sólo no resuelven los problemas fundamentales, sino que también generan nuevos problemas; esto también lo demuestran los efectos de las medidas de control de bienes raíces anteriores, casi siempre después de las medidas de control de bienes raíces. Los precios de la vivienda subirán. Hay una nueva ronda de subidas de represalia. El 23 de diciembre, cuando fui entrevistado por “Today’s Observation” de CCTV, hice dos sugerencias (sólo se transmitió la primera): Primero, ajustar el actual sistema de reparto de impuestos. Después de la reforma del sistema de reparto de impuestos, el poder financiero de los gobiernos locales disminuyó, pero sus poderes administrativos aumentaron. Los gobiernos locales no sólo necesitan desarrollar la economía, sino también proporcionar servicios y productos públicos adecuados, pero se enfrentan a una escasez de fondos. En la actualidad, los gobiernos locales básicamente cubren este déficit de financiación mediante tasas de transferencia de tierras e impuestos y tasas relacionados con los bienes raíces. Por lo tanto, desde una perspectiva impulsada por las ganancias, los gobiernos locales no tienen ningún incentivo para frenar los precios de la vivienda. La razón es muy simple. Sólo cuando los precios de la vivienda aumentan pueden aumentar los precios de la tierra. Cuando los precios de la tierra aumentan, los gobiernos locales pueden obtener más ingresos por transferencias de tierras. No importa cuán estrictas sean las medidas de control inmobiliario, en última instancia deben ser implementadas por los gobiernos locales. Debido a las limitaciones de los factores de interés, los gobiernos locales sólo seguirán las reglas al implementar controles inmobiliarios y precios de la vivienda. Por lo tanto, para resolver este problema desde la raíz, es necesario ajustar el sistema de reparto de impuestos y aumentar los ingresos fiscales de los gobiernos locales. Sólo cuando se garanticen sus derechos financieros será posible implementar verdaderamente medidas para frenar el aumento de los precios de la vivienda. . El segundo es cambiar los estándares actuales de evaluación del desempeño de los funcionarios. Hoy en día, el PIB se utiliza principalmente para evaluar el desempeño de los cuadros. Con el fin de obtener un mayor crecimiento del PIB, los funcionarios locales tienen más incentivos para aumentar los precios de la tierra y de la vivienda para mejorar su capacidad de invertir en infraestructura, aumentar el PIB y obtener más. y mejores servicios. Oportunidades de avance. Mientras no cambie este estándar anormal de evaluación del desempeño de los cuadros, la motivación de los funcionarios locales para promover el aumento de los precios de la vivienda nunca se debilitará. El PIB es sólo un indicador para cuantificar las actividades económicas. La mayoría de los países del mundo buscan mejorar el índice de felicidad de las personas más que el PIB. Muchos funcionarios de nuestro país han puesto el carro delante del caballo y consideran el PIB como el único objetivo bajo la evaluación deformada. sistema. Imagínense, según este estándar de evaluación, ¿qué funcionario puede realmente preocuparse por el sustento de la gente? Por lo tanto, ahora es necesario ajustar los estándares de evaluación de los funcionarios lo antes posible. Dado que estas dos sugerencias no se toman en serio en la actualidad, inevitablemente conducirán al resultado anormal de un aumento de los precios de la vivienda a medida que la regulación se vuelva más estricta. Tomemos como ejemplo el “golpe” terrestre. El 17 de diciembre, cinco ministerios y comisiones, incluidos el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Tierras y Recursos, emitieron el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión de los ingresos y gastos de transferencia de tierras", que estipula que cuando los promotores adquieran tierras en el futuro, "los El período para pagar la totalidad del precio de transferencia de tierras en cuotas no excederá en principio de un año. El proyecto puede acordar pagarlo todo dentro de dos años, y la proporción del primer pago no será inferior al 50% de la tarifa total de transferencia de tierras. ". Si el promotor incumple el pago, no se le permitirá participar en nuevas transacciones de transferencia de terrenos. Los medios de comunicación calificaron esta medida como "el primer golpe en la regulación del mercado inmobiliario". El objetivo de los promotores que acaparan y especulan con tierras es obtener ingresos con valor añadido. Incluso si el desarrollador paga la totalidad de la tarifa de transferencia de la tierra en una sola suma, todavía puede acumular tierras y esperar a que se aprecie su valor. En otras palabras, la motivación de un promotor para acaparar tierras no es que las adquiera en varias cuotas, sino que puede compartir las enormes ganancias generadas por la apreciación de la tierra; estas enormes ganancias exceden incluso los ingresos que obtiene de bienes raíces. desarrollo inmobiliario. Esta es también la razón por la que muchos promotores en China no construyen casas sino que sólo especulan con la tierra. De hecho, tomar medidas enérgicas contra el acaparamiento de tierras no requiere otro "fuerte golpe", sólo una estricta aplicación de la ley.
La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de mi país, promulgada ya en julio de 1994, estipula que si los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante transferencia para el desarrollo inmobiliario y el desarrollo no se inicia durante un año después de la expiración del período de desarrollo especificado en el contrato de transferencia, un cantidad equivalente a La tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra es inferior a 20 RMB y la tarifa de tierra inactiva si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, el derecho de uso de la tierra se puede recuperar sin cargo; Desde entonces, el país ha promulgado sucesivamente leyes y reglamentos similares. Sin embargo, hay cada vez más leyes, reglamentos y documentos políticos relevantes, pero el fenómeno del acaparamiento de tierras continúa sin disminuir. Quienes acaparan tierras se envalentonan porque la ley es "inactiva". "como la tierra. Si la ley se aplica estrictamente, ningún promotor se atrevería a acaparar tierras. La razón es muy simple. Después de dos años de acaparamiento, no sólo no podrán disfrutar de los beneficios de valor añadido, sino que además se les recuperará la tierra. por el gobierno. Los desarrolladores calcularán esta cuenta. ¿Por qué los promotores se atreven a acaparar terrenos? Porque el gobierno local lo tolera. Entonces, ¿por qué los gobiernos locales permiten que los promotores acaparen tierras? El beneficio dicta. Si los gobiernos locales hacen cumplir estrictamente la ley y castigan a los promotores acaparadores, el entusiasmo de los promotores por competir por la tierra se reducirá, los precios de la tierra seguirán y los ingresos de los gobiernos locales se reducirán. Para maximizar sus propios intereses, los gobiernos locales poco a poco subastaron terrenos y los promotores inmobiliarios los compraron a precios elevados y luego disfrutaron de la apreciación. Ambas partes se beneficiaron mutuamente y formaron una comunidad de intereses. En tales circunstancias, es muy poco realista que los gobiernos locales castiguen a los acaparadores de tierras que se encuentran en las mismas trincheras que ellos. Por tanto, aunque existen muchas leyes y normativas, no son menos los acaparadores de tierras. El duro golpe de la regulación inmobiliaria debería llegar. A través de una aplicación estricta, los promotores se ven obligados a desarrollar de acuerdo con las regulaciones y construir casas para abastecer al mercado. Desde esta perspectiva, la mayoría de los fondos limitados originales de los desarrolladores se utilizan para adquirir tierras, lo que garantiza la seguridad de la transferencia de tierras por parte del gobierno por adelantado, pero puede hacer que los desarrolladores reduzcan aún más el progreso del desarrollo debido a limitaciones financieras. Además, en el contexto de la continua aparición de "reyes de la tierra", los promotores sin fuerza no tienen ninguna competitividad con terrenos valorados en cientos de millones de dólares. Después de que se incrementó el primer ratio de pago, estos promotores fueron eliminados, reduciendo aún más el número de. Capacidad de oferta de viviendas: los pequeños promotores son un complemento necesario para este mercado. Al mismo tiempo, a medida que el monopolio de la industria se fortalezca, los precios de la vivienda aumentarán aún más: los precios del petróleo en China son más altos que los de los países desarrollados occidentales como Estados Unidos, lo cual es un resultado inevitable del monopolio. Hoy en día, este monopolio se está extendiendo rápidamente al sector inmobiliario. Por otro lado, muchas casas comerciales suministradas al mercado han sido acaparadas por especuladores inmobiliarios, reduciendo artificialmente la oferta del mercado, lo que es una razón importante del aumento de los precios de la vivienda. Para la transmisión de viviendas de segunda mano, se restablece el plazo de recaudación y exención de impuestos de 2 años a 5 años, lo que aumenta el coste del flujo, y estos costes pueden trasladarse fácilmente a las personas cuando la oferta de viviendas no puede ser incrementado. Además, la reducción de la liquidez también conducirá a una reducción de la oferta real de vivienda. Obviamente, estos fuertes golpes no pueden frenar realmente el aumento de los precios de la vivienda. La razón es que estos fuertes golpes sirven, ante todo, para garantizar silenciosamente que los ingresos del gobierno no se reduzcan. Los altos precios de la vivienda están impulsados por los intereses de los gobiernos locales, los promotores y los bancos. , y los especuladores inmobiliarios Como resultado, como principal entidad que obtiene los principales ingresos, los gobiernos locales deben tomar la iniciativa en la reducción de los precios de la tierra para poder exprimir con confianza las enormes ganancias de los promotores inmobiliarios, de lo contrario, sin reducir los intereses. Según todos los partidos, cualquier medida introducida con la esperanza de que los precios de la vivienda bajen se convertirá en palabrería vacía. El duro golpe para regular el mercado inmobiliario debe dar en el blanco, es decir, golpear los intereses y la cadena de suministro, de lo contrario, por muy bonito que sea, será más difícil que surta efecto. Los precios se verán más afectados por el "fuerte golpe". Posdata: Ya no me hago ilusiones sobre controlar los precios de la vivienda mediante medidas regulatorias que eviten la causa raíz. El artículo "La inflación ya nos rodea (también hablando de los precios de la vivienda)" es mi análisis más claro de las tendencias futuras de los precios de la vivienda: después de sintetizar una gran cantidad de datos e información sobre políticas a lo largo de los años, llegué a la conclusión: ¿Cuál es el nivel? de los precios de la vivienda en China que el gobierno puede tolerar? La reducción máxima debería ser dentro de 20 y el plazo debería ser dentro de 10 meses. Más allá de este límite, el gobierno inevitablemente introducirá políticas para salvar el sector inmobiliario. En 2008, poco después de que los precios de la vivienda entraran en una trayectoria descendente, la introducción de una serie de políticas de rescate inmobiliario fue la mejor prueba.
Por lo tanto, a menos que exista una industria que pueda reemplazar el sector inmobiliario para resolver el déficit financiero del gobierno local, aunque los precios de la vivienda se ajustarán, impulsados por la mano visible del gobierno, la tendencia general sigue siendo alcista y seguirá aumentando incluso bajo cualquier circunstancia. fuerza impulsora hasta que ya no pueda subir, es decir, hasta que colapse. El mayor problema en China en este momento es que poderosos grupos de intereses creados, como los desarrolladores, se están volviendo cada vez más poderosos y han podido influir directamente en la introducción de algunas políticas. El público a menudo puede ver a algunos altos funcionarios de los departamentos de energía (que desempeñan un papel decisivo en la introducción de políticas) y a los desarrolladores trabajando codo a codo, como si fueran camaradas. En tales circunstancias, ¿cómo se puede abrir la red de colusión entre el gobierno y las empresas? ¿Quién lo abrirá? Pienso: si los precios de la vivienda durarán o bajarán se ha convertido en un foco de atención y debate entre la gente ahora. Siento que cada vez que se introducen algunas políticas, aunque el mercado esté temporalmente deprimido, habrá un aumento de represalia después de 2008. Es decir, cuando la gente todavía pensaba que los precios de la vivienda caerían a un nivel aceptable a finales de 2008 y principios de 2009, nunca pensaron que los precios de la vivienda aumentarían inadvertidamente y que sería un aumento de represalia. La gente ya había seguido la tendencia. antes de que se recuperaran no estoy a la altura, y muchas personas lamentan no haber aprovechado la oportunidad a finales de año y principios de año, por lo que creo que no importa cuánto pueda reducir el ajuste temporal, los precios de la vivienda seguirán aumentando. a largo plazo, así que solo puedo aprovechar la oportunidad yo solo