El uso y gestión de las tasas de transferencia de tierras

Subjetividad Legal:

Medidas de Gestión del Fondo de Transferencia de Tierras: El contenido principal de las "Medidas de Gestión del Fondo de Transferencia de Tierras" incluye el establecimiento de una cuenta especial para la recepción y gasto de la transferencia de tierras. tasas y el pago total de las tasas de transferencia de tierras al presupuesto del gobierno local, métodos de distribución de las tasas de transferencia de tierras, etc. Entre ellos, el mecanismo de distribución y gestión de los ingresos por transferencias de tierras de propiedad estatal es la cuestión central. Las tarifas de transferencia de tierras se incorporan a las medidas locales de gestión de las tarifas de transferencia de tierras: las tarifas de transferencia de tierras siempre han sido administradas por los gobiernos central y local. Entre ellos, la opinión del Ministerio de Tierras y Recursos es establecer un fondo nacional especial de tierras y departamentos del gobierno central para gestionar de manera uniforme las tarifas de transferencia de tierras. Esta reforma de las tarifas de transferencia de tierras tiene como objetivo establecer una cuenta especial para las tarifas de transferencia de tierras, cancelar la cuenta especial para ingresos y gastos extrapresupuestarios, incorporar todos los ingresos totales de la transferencia de tierras al presupuesto fiscal local y separar completamente las dos líneas de recaudación y gasto. . La integración de las finanzas locales en el presupuesto aumentará la influencia del departamento financiero en la gestión de la tierra. Los expertos dijeron que el Ministerio de Tierras y Recursos seguirá desempeñando un papel importante en cuestiones como el uso de la tierra, la planificación general, la consolidación territorial y la compensación. A diferencia de la idea del Ministerio de Tierras y Recursos de recaudar uniformemente las tarifas de transferencia de tierras, establecer una cuenta de fondo especial y asignar centralmente las tarifas de transferencia de tierras, el núcleo del plan propuesto por el Ministerio de Finanzas en ese momento era para los gobiernos locales. Sin embargo, estipula la proporción de los fondos utilizados para "la agricultura, las zonas rurales y los agricultores" y la seguridad social, y los incorpora a la gestión del presupuesto fiscal local para supervisar su uso. Debido a las grandes fluctuaciones en los ingresos por transferencias de tierras, el plan del Ministerio de Finanzas también estipula que el 40% de los ingresos por transferencias de tierras del año en curso se incluirán en el presupuesto fiscal del año siguiente, y estipula que los gobiernos locales no se utilizarán para gastos corrientes. acuerdos sobre ingresos, y la parte restante se incluirá en el presupuesto fiscal del año siguiente. Corresponde a los gobiernos locales ejercer discreción en las áreas pertinentes. En términos del sistema de gestión de tarifas de transferencia de tierras, el método de gestión aclara el principio de que todavía es administrado por los gobiernos locales y supervisado por el gobierno central. La diferencia es que en el pasado sólo se decía de manera general que las tarifas de transferencia de tierras eran responsabilidad de los gobiernos locales, pero ahora se ha aclarado que los máximos líderes de los gobiernos provinciales, distritales y municipales son responsables. Los expertos dicen que la asignación centralizada por parte del gobierno central de parte de la tarifa de transferencia de tierras puede frenar el impulso de los gobiernos locales de otorgar tierras. Se informa que, de acuerdo con las regulaciones de gestión de tarifas de transferencia de tierras, cada ciudad debe retirar una parte de los ingresos de la transferencia de tierras del año en curso e incluirla en el presupuesto fiscal del año siguiente. Los gobiernos locales no pueden utilizarlos para el año en curso. acuerdos de ingresos. La parte restante será utilizada por los gobiernos locales en los campos relevantes de acuerdo con las regulaciones. La incorporación de los ingresos de la transferencia de tierras al presupuesto del próximo año aumentará aún más la transparencia. Los expertos de la industria creen que esto ayudará a evitar que los gobiernos locales "se queden sentados en el presupuesto" y desvíen a los gobiernos locales de los beneficios a corto plazo de generar riqueza a partir de la tierra para centrarse en los de largo plazo. beneficios a plazo. Establecimiento de una cuenta especial Antes de las medidas de gestión de la tarifa de transferencia de tierras, la transferencia de tierras se basaba principalmente en un acuerdo. Las dos partes negociaron el precio y la transferencia se utilizó directamente para la construcción municipal. En muchos lugares, la Comisión de Desarrollo y Reforma y la Oficina de Finanzas. No tenía forma de preguntar sobre el precio de transferencia y el uso. A mediados de la década de 1990, se descubrió que se habían utilizado 10.000 millones de yuanes en concepto de derechos de transferencia de tierras para construcciones urbanas ilegales, incluida la construcción de casas de huéspedes. El gobierno central empezó a prestar atención al uso de derechos de transferencia de tierras. Los expertos dijeron que las regulaciones de gestión de tarifas de transferencia de tierras estipulan que los fondos de transferencia de tierras son fondos fiscales y deben ser administrados por una cuenta fiscal especial. Sin embargo, antes de que el gobierno local transfiera estos fondos a la cuenta fiscal especial, existe una cuenta de transición, que está controlada directamente por el departamento de tierras y se utiliza para pagar a las empresas de desarrollo de tierras por la consolidación parcelaria y la compensación a los agricultores. Antes de ingresar a la cuenta especial, el departamento de finanzas aún no conoce los ingresos y gastos específicos de este fondo. Una vez estipulada la cuenta financiera especial para las tarifas de transferencia de tierras, todas las tarifas de transferencia de tierras deben ingresar a esta cuenta. Por ejemplo, si un terreno se vende por 10 millones de yuanes, los 10 millones de yuanes deben ingresar a la cuenta financiera y ser controlados por el. departamento financiero.En cuanto al período posterior, la distribución de beneficios la lleva a cabo el departamento financiero, que no solo garantiza la integridad de las finanzas, sino que también refleja las características de las finanzas territoriales nacionales. Medidas para la gestión de las tarifas de transferencia de tierras para apoyar la construcción rural: La distribución de los ingresos totales de la transferencia de tierras en el futuro es: 50%-60% se utilizará para compensación por demolición y desarrollo primario de tierras, 15% se utilizará para desarrollo de tierras rurales y construcción de infraestructura rural, el 5 % se utilizará para la construcción de viviendas de bajo alquiler y el resto se utilizará para la construcción de infraestructura urbana y el desarrollo de suelo urbano. Algunas provincias y ciudades ya han tomado la iniciativa. A partir del 1 de mayo, Chongqing ha estipulado que la proporción de los fondos para el desarrollo de tierras agrícolas calculada a partir de las tarifas de transferencia de tierras se ajustará del 15% al ​​20% del ingreso neto promedio de las transferencias de tierras aprobadas por el Estado.

"En las regulaciones anteriores de gestión de tarifas de transferencia de tierras, la proporción de los ingresos por tarifas de transferencia de tierras en varias regiones que se utilizaban para proyectos públicos como la compensación a los agricultores sin tierras, el desarrollo de tierras agrícolas y la construcción de viviendas de bajo alquiler era relativamente baja. La mayor parte se utilizó para la construcción de infraestructura urbana y el desarrollo del suelo urbano, este se ha convertido en un tema al que el gobierno central debe prestar atención ", dijeron los expertos," regulaciones tan rígidas son principalmente para apoyar la construcción de nuevas áreas rurales. "Las regulaciones y la mejora gradual de las leyes y regulaciones pertinentes, el sistema de gestión de tierras de nuestro país aparecerá gradualmente". Un patrón de sistema sólido, clara división del trabajo y coordinación multidepartamental. Se reducirá el “espacio libre” de los gobiernos locales en el campo de la tierra, lo que ayudará a frenar las violaciones y violaciones de la tierra. Naturaleza de la tarifa de transferencia La tarifa de transferencia de tierras es en realidad la suma del alquiler de la tierra durante un cierto número de años cuando el propietario transfiere el derecho de uso de la tierra. La esencia de la actual tarifa de transferencia de tierras se puede resumir en que es un complejo contradictorio que tiene la naturaleza de la renta de la tierra acumulada durante varios años y tiene la naturaleza de una recaudación única de propiedades similares a impuestos pero no tributarias. Las tarifas de transferencia de tierras tienen el carácter de renta de tierras y no de impuestos. La tributación es la obligación económica que tiene el Estado como administrador frente a los contribuyentes de pagar al Estado, que es obligatoria, gratuita y fija. La tasa de transferencia de tierras se acumulará como el alquiler total de la tierra durante varios años y se recaudará en una sola suma, lo que parece tener el carácter de impuesto no relacionado con el alquiler. La tasa de transferencia de tierras en sí misma es un complejo de contradicciones inherentes. En otras palabras, la tarifa de transferencia de tierras es un arrendamiento pero no un arrendamiento, y es como un impuesto pero no un impuesto. Las tasas de transferencia de tierras se han convertido en la principal fuente de ingresos extrapresupuestarios para los gobiernos locales. Para ser precisos, la tarifa de transferencia de tierras es el precio de transacción de los derechos de uso de la tierra; también puede entenderse simplemente como el precio de la tierra, cuyo precio depende de la relación de oferta y demanda en el mercado de la tierra; La "Ley de Gestión de Tierras" estipula claramente el alcance del uso de las tarifas de transferencia de tierras. Los ingresos por transferencias de tierras se utilizan principalmente para gastos de adquisición de tierras y gastos de compensación de demolición, gastos de desarrollo de tierras, gastos de apoyo agrícola y gastos de construcción urbana. En el caso de tierras de propiedad estatal, las medidas de gestión de tarifas de transferencia de tierras transfieren los derechos de uso de la tierra a los usuarios dentro de un cierto período de tiempo como propietarios de la tierra (el Ministerio de Tierras y Recursos requiere que los desarrolladores desarrollen dentro de 1 o 2 años, como acaparamiento de tierras Los usuarios de la tierra deben pagar multas o recuperar los derechos de uso de la tierra, pero la mayoría de los gobiernos locales no implementan esto y la mayoría favorece a los desarrolladores, lo que resulta en una oferta de vivienda escasa y un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda (una cierta cantidad de pago monetario pagado por los usuarios de la tierra). en una sola vez o en cuotas se llama tarifa de transferencia de terreno. El nivel de transferencia de tierras está estrechamente relacionado con el uso, la ubicación y el período de transferencia de tierras. Las tarifas de transferencia de tierras generalmente se pagan en una sola suma. Sin embargo, la tarifa de transferencia para algunos terrenos es enorme y los procedimientos de transferencia toman mucho tiempo, por lo que también existen formas de pagos múltiples. Se puede observar que este tipo de pagos múltiples sigue siendo diferente del ahora de moda "sistema de alquiler anual". La ley es objetiva:

"Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos"

Artículo 8

La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere a la transferencia por parte del estado de propiedades estatales derechos de uso de la tierra dentro de un cierto período de tiempo El acto de transferir derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra, y los usuarios de la tierra pagan tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra al estado.

"Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado"

Artículo 18

Los usuarios de terrenos deben cambiar los terrenos especificados en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra Si el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra se utiliza para otros fines, se deberá obtener el consentimiento del cedente y la aprobación del departamento de gestión de tierras y del departamento de planificación urbana. El contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra se volverá a obtener. firmado de conformidad con las disposiciones pertinentes de este capítulo, se ajustará la tarifa de transferencia del derecho de uso del suelo y se realizará el registro.