¿A qué debe prestar atención al invertir en edificios de oficinas?
Como inversión personal o de empresa que elige la ubicación de una oficina, la inversión en edificios de oficinas debe considerar muchos aspectos. Los expertos recomiendan que se hagan los deberes antes de dar el paso. Los cuatro riesgos principales y los ocho puntos de atención le enseñarán una comprensión integral de las estrategias de inversión en edificios de oficinas.
A. Los primeros cuatro riesgos de la inversión deben entenderse de antemano
1 Comprender la planificación y prevenir los riesgos de depreciación
Prevenir los riesgos de depreciación de la inversión es la primera prioridad. . La ubicación geográfica del edificio de oficinas y las instalaciones comerciales de apoyo son factores importantes que afectan el valor del espacio de oficinas. Además, también hay que tener en cuenta la depreciación causada por motivos municipales o de otro tipo. Si en los próximos años surgen demasiados edificios nuevos alrededor de la oficina en la que se invierte, esto también tendrá un impacto en el mercado de oficinas existente. Por tanto, es necesario comprender la futura planificación regional antes de actuar.
Además, los edificios de oficinas se ven obviamente afectados por la macroeconomía, lo que requiere que los inversores siempre presten atención a las políticas inmobiliarias relevantes, las políticas financieras, las condiciones económicas nacionales, las condiciones de la estructura industrial, etc. De esta manera, podemos hacer todo lo posible para garantizar que los proyectos invertidos sigan siendo invencibles en el mercado en el futuro.
2. Objetivos precisos para evitar dificultades de arrendamiento
Antes de invertir, es necesario realizar una investigación en profundidad del entorno del proyecto y de los grupos objetivo, y comprender plenamente el grupo de clientes objetivo. requisitos de ubicación, área, instalaciones de apoyo, etc. En función de las diversas demandas en términos de los distritos comerciales circundantes y las instalaciones de apoyo, se lleva a cabo un análisis exhaustivo del espacio de oficinas a invertir, a juzgar por la demanda actual del mercado, proyectos con pequeños. y los apartamentos de tamaño mediano se venden relativamente bien en el mercado, y el costo de inversión relativamente pequeño hará que las inversiones den frutos con relativa rapidez.
3. Elige el momento adecuado para evitar la competencia desleal
Introducción profesional: Las oficinas son diferentes a las residencias, y la apertura del mercado no es el mejor momento para invertir en espacios de oficina. El momento adecuado debería ser la venta general del proyecto. Cuando el ratio supere el 50%, algunas empresas ya se han instalado en la empresa. Los inversores deben analizar la calificación de la empresa y la proporción de inversores. la proporción de inversores es demasiado alta, afectará directamente el éxito del proyecto durante el uso normal. No solo eso, cuando la situación económica general está deprimida, los propietarios competirán para bajar los precios. Mientras compiten por los clientes, definitivamente afectará los ingresos del scriptorium.
4. Adapte sus opciones y tenga cuidado con la presión excesiva.
Dado que los fondos para comprar un scriptorium son relativamente altos, la mayoría de los inversores necesitan préstamos para aliviar la presión financiera para la compra. un scriptorium es más alto que Para las propiedades residenciales, el período del préstamo es más corto que el de las propiedades residenciales. Además, se deben pagar varios impuestos y tarifas, como el impuesto a la propiedad, por lo que se requiere una alta capacidad de pago inicial y una fuerte capacidad de pago. Además, el ciclo de realización de los edificios de oficinas es largo, por lo que antes de invertir en un espacio de oficinas, debe adaptar su inversión y considerar plenamente su propia capacidad financiera, para evitar estar bajo una fuerte presión de pago en el período posterior y tener que apresurarse. realizar la inversión, provocando pérdidas innecesarias.
B. Ocho consejos para enseñarle cómo invertir con éxito en edificios de oficinas
1. Recursos de ubicación:
Los recursos de ubicación aquí tienen dos aspectos. La ubicación geográfica. Al comprar una propiedad, lo primero que todos miran es siempre la ubicación. Lo mismo ocurre con las oficinas. La ubicación geográfica es muy importante. La valoración de los bienes inmuebles se debe principalmente a la valoración del terreno. Debido a la escasez de terrenos en el centro de la ciudad con transporte conveniente, hay más espacio para la valoración. Por tanto, si está ubicado en la principal zona central de la ciudad es uno de los primeros factores para medir la calidad de un edificio de oficinas y si tiene valor de inversión. Por otro lado, si la concentración de recursos y las instalaciones circundantes están completas. Es decir, si el área circundante es un lugar de reunión para el flujo de personas, logística, capital e información como "material de producción", el espacio de oficinas sólo puede tener oportunidades de negocio y tener valor de inversión o de oficina si está completo; Instalaciones auxiliares comerciales y de oficinas.
2. Diseño y apariencia:
Como empresa, la ubicación de la oficina no es sólo un lugar para "producir valor", sino que también cumple la función de mostrar la imagen externa de una empresa. empresa. Generalmente, siempre que las condiciones lo permitan, las empresas elegirán un edificio de oficinas con un diseño novedoso y razonable para mejorar la imagen de la empresa. Por lo tanto, si el diseño exterior del edificio de oficinas, el diseño de la estructura del espacio interno, los pasillos, vestíbulos, baños, áreas paisajísticas, etc. son de buen gusto, la iluminación y ventilación, la calidad y configuración de los ascensores y la calidad de la decoración también afectarán el valor de uso. y valor de inversión de la empresa.
3. Facilidad de uso:
Para las empresas que realmente utilizan el edificio de oficinas, si es conveniente usarlo después de mudarse es un criterio importante para medir si el edificio de oficinas puede agregar valor. valor. La conveniencia aquí se refiere a si el transporte es conveniente, si el estacionamiento es conveniente y si tomar el ascensor requiere una larga espera.
Las áreas con congestión de tráfico o edificios de oficinas en ubicaciones remotas con transporte inconveniente generalmente no son adecuadas para la inversión. Al mismo tiempo, el costo de un tiempo de espera demasiado largo también hará que la gente se aburra solo cuando los usuarios lo encuentren conveniente, rápido y feliz. Las empresas pueden desarrollarse aquí durante mucho tiempo. También se formará una reputación. Sólo cuando las empresas se apresuren a instalarse se podrán maximizar los rendimientos de los inversores.
4. La propiedad no se puede ignorar:
Como inversión en la industria de oficinas, el valor agregado y preservado de las salas de oficina no se puede separar de la administración y los servicios de la propiedad. . La empresa de gestión inmobiliaria determina directamente el agua, la electricidad, la calefacción, la seguridad, el saneamiento, el suministro de aire acondicionado, la gestión de las plazas de aparcamiento, el mantenimiento de los ascensores, la imagen general del servicio y otras cuestiones del edificio de oficinas. Si hay algún problema en alguno de estos enlaces, afectará la experiencia de la empresa de oficina. Imagínense, a ninguna empresa le gusta trabajar en un ambiente con basura en el piso, cortes frecuentes de agua y luz, inviernos fríos y veranos calurosos. Por lo tanto, los inversores deben mantener los ojos bien abiertos a la hora de elegir inversiones y elegir proyectos con propiedades de alta calidad, que puedan generar rendimientos más estables en el futuro.
5. Instalaciones de soporte técnico:
Además de tener buenas instalaciones de soporte de hardware, las instalaciones de soporte técnico también son muy importantes. Las instalaciones de soporte blando aquí deberían centrarse en la configuración de la información y la configuración inteligente. La red de comunicaciones es la base del trabajo de oficina. Al mismo tiempo, con el desarrollo de la ciencia y la tecnología, surgen constantemente los últimos productos y tecnologías inteligentes, como ventilación, iluminación, control de acceso y monitoreo. Cada vez es más común que las salas de oficinas de nueva construcción generalmente tengan en cuenta la introducción de los últimos sistemas inteligentes y de informatización en sus propios productos no solo facilita el trabajo de la oficina corporativa, sino que también ahorra energía y resuelve los problemas de manera más oportuna. Independientemente de la inversión o la oficina, una oficina con un sistema de este tipo merece atención.
6. Proporción de clientes autónomos:
Invertir en edificios de oficinas no sólo depende de quién es tu base de clientes, es decir, a quién le alquilas, sino que también depende de a quién; son sus competidores? Si invierte en propiedades que se pueden cortar en pedazos pequeños para la venta, debe tener cuidado. Aunque el umbral de inversión es bajo y el precio total no es alto, las empresas inmobiliarias que ingresan son de baja calidad y hay demasiados pequeños propietarios. , y la liquidez es alta, lo que no solo afectará a la propiedad. Cuando el nivel económico no es bueno, los propietarios de pequeñas empresas competirán maliciosamente para bajar los precios, lo que afectará sus ganancias. Si el desarrollador insiste en vender todo el piso o la mitad del piso, aumentará considerablemente el umbral de entrada y aumentará la proporción de clientes autónomos. Al mismo tiempo, los clientes que se mudan son generalmente más poderosos si superan el 60%. de los clientes de este edificio de oficinas son del tipo autónomo, lo que tiene un papel positivo en la promoción del arrendamiento y el alquiler de los inversores.
7. Comparación de inversiones:
En términos de comparación de proyectos de inversión, en comparación con los edificios de oficinas Clase A y los edificios de oficinas Clase B, aunque el precio de los edificios de oficinas Clase A es más alto, el El precio de los edificios de oficinas de Clase A es más alto. Una mejor gestión de la propiedad y un mejor diseño de las instalaciones mejorarán la imagen de la empresa, por lo que los alquileres en general seguirán aumentando. Aunque el precio total de los edificios de oficinas de Grado B es bajo, a medida que sigan surgiendo más proyectos de edificios de oficinas, será difícil alquilar edificios de oficinas de Grado B con diferencias en gestión e imagen debido a las dificultades de arrendamiento, especialmente la incapacidad de contratar empresas fuertes. , lo que inevitablemente dificultará el aumento de los alquileres.
8. Retorno de la inversión:
Por supuesto, los inversores también deben considerar plenamente su propia solidez financiera a la hora de invertir. Según el método de cálculo general, retorno de la inversión = alquiler mensual × 12 (meses) / precio de venta. Por ejemplo, existe una oficina con una superficie de unos 100 metros cuadrados y un precio de venta de unos 18.000 yuanes por metro cuadrado. Según el análisis de la propiedad alrededor del edificio de oficinas aquí, se sabe que el alquiler mensual es de aproximadamente. 9.000 yuanes. Según los cálculos, la inversión en esta oficina La tasa de rendimiento es del 6%. Los inversores deben elegir los proyectos de inversión en función de su propia situación financiera. Según los principios de cálculo de las empresas internacionales de gestión financiera profesional, la recuperación del precio total de la inversión en un plazo de 15 años indica que el proyecto tiene valor de inversión.