¡Adiós "casa de clavos"! Regulaciones de renovación urbana de Shenzhen Solicitud pública de opiniones
Ifeng.com Real Estate News Hace unos días, la Oficina General del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen emitió un anuncio para solicitar opiniones sobre el "Reglamento de Renovación Urbana de la Zona Económica Especial de Shenzhen (Borrador de Comentarios)", que ha atraído mucha atención de todos los ámbitos de la vida.
En el pasado, mientras un hogar no estuviera de acuerdo, el proyecto de renovación sería "difícil". Este problema siempre ha afectado a los proyectos de renovación urbana de Shenzhen. Ahora, el Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen ha propuesto una nueva idea para resolver el problema: cuando la proporción de derechos de propiedad legales que han firmado un acuerdo de reubicación y reasentamiento no sea inferior al 95% y cumpla con las disposiciones pertinentes de expropiación de viviendas. , los gobiernos municipales y distritales pueden implementar la reubicación de las partes no firmadas de las casas.
Los detalles son los siguientes:
Utilizar la legislación de zonas especiales para resolver el “tira y afloja de la demolición” en la renovación urbana
Con un suelo residencial nuevo extremadamente limitado , los proyectos de renovación urbana se han convertido en una importante fuente de oferta de viviendas comerciales en Shenzhen. Según las estadísticas, desde 2012, la oferta de suelo para la renovación urbana en nuestra ciudad ha superado durante muchos años consecutivos las 200 hectáreas.
Ya en 2009, Shenzhen promulgó las "Medidas de Renovación Urbana de Shenzhen", tomando la iniciativa al proponer el concepto de "renovación urbana" en el país y aclarar los principios de "orientación gubernamental y operación del mercado". Debido a esto, Shenzhen siempre ha ocupado el primer lugar en la comercialización de la renovación urbana del país. Sin embargo, como en otros lugares del país, la "dificultad de demolición" se ha convertido en un importante obstáculo que restringe el buen progreso de los proyectos de renovación. Actualmente, la mayoría de los proyectos de renovación urbana de nuestra ciudad están paralizados. El prolongado "tira y afloja" ha puesto al gobierno, a los promotores, a los propietarios y a otras partes en un dilema de "ganar-perder".
Esta legislación se viene gestando desde hace muchos años y tiene como objetivo utilizar el poder legislativo de la zona especial para innovar y adaptar y resolver el problema de la renovación y demolición urbana.
Las antiguas zonas residenciales solo pueden solicitar la renovación después de que tengan 20 años
Según el "Borrador para comentarios", legalmente se han construido edificios en antiguas zonas industriales y zonas de oficinas comerciales. durante más de 15 años, las propiedades que hayan sido construidas durante más de 20 años y cumplan una de las siguientes condiciones pueden solicitar la renovación: (1) Infraestructura urbana importante e instalaciones de servicios públicos que deben implementarse de acuerdo con el plan (2); ) Están en mal estado o no pueden satisfacer las necesidades de uso después de las reparaciones, existen graves riesgos de seguridad; (3) Las funciones de uso están incompletas, las instalaciones de soporte son imperfectas y es urgente desmantelar y reconstruir después de la evaluación. Para las antiguas áreas industriales, áreas de oficinas comerciales y antiguas áreas residenciales con años de construcción insuficientes, si los edificios en ruinas están clasificados como Clase D, pueden incluirse en el plan de unidad de renovación urbana de demolición y reconstrucción con la aprobación del gobierno del distrito.
Al solicitar un plan de unidad de renovación urbana, el terreno donde se ubica la antigua zona residencial debe ser aprobado por los propietarios cuyas partes exclusivas representen más del 95% del área total de construcción y representen más de 95% del total de personas. Si el requisito de intención de renovación urbana no se cumple dentro de los 12 meses siguientes a la fecha del anuncio de solicitud de intención, se prohibirá su inclusión en el plan de unidad de renovación urbana durante tres años.
El estándar de compensación no será inferior a 1:1 del área interior de la casa.
El estándar de compensación es un tema de gran preocupación para todos en la renovación urbana. Actualmente, los estándares de compensación en proyectos de renovación urbana en nuestra ciudad son negociados entre la entidad ejecutora del proyecto y los propietarios, y se acuerdan mediante la firma de un acuerdo de compensación de reubicación y reasentamiento. Para guiar razonablemente las expectativas del mercado, el "Borrador para comentarios" estipula los estándares mínimos legales de compensación por reubicación, utilizando reemplazo de derechos de propiedad, compensación monetaria o una combinación de ambos, y los titulares de derechos elegirán voluntariamente.
Entre ellos, si se reemplazan los derechos de propiedad originales de los edificios legales en las antiguas áreas residenciales, la compensación se basará en la proporción del área de la casa no menos de 1:1. el área de reemplazo de derechos de propiedad es insuficiente debido a errores, la entidad del mercado compensará de acuerdo con la compensación por el precio de venta registrado de la vivienda comercial del proyecto; si el error del área excedente está dentro del 3%, el propietario ya no puede pagar el el exceso de precio de la vivienda se utiliza un reemplazo de derechos de propiedad diferente, el área de vivienda de reasentamiento se convertirá de acuerdo con el principio de valor del reemplazo de derechos de propiedad original. Si se adopta una compensación monetaria, el estándar de compensación monetaria se determinará de acuerdo con el correspondiente; Normativa sobre expropiación de viviendas en nuestra ciudad. Si la construcción legal de una unidad de renovación de vivienda pública garantizada se reemplaza con los derechos de propiedad originales, la compensación se realizará según la proporción de 1:1 para el área interna o 1:1,2 para el área de construcción.
A los promotores no se les permite ingresar a áreas residenciales antiguas para solicitar la voluntad de renovación.
En la práctica, uno o incluso varios desarrolladores ingresan a la comunidad de forma privada para recolectar la voluntad de renovación y alterar el orden del mercado. ha sucedido. El "Borrador para comentarios" estipula específicamente que la renovación de las antiguas áreas residenciales será informada por la oficina del subdistrito en la jurisdicción. Las empresas no realizarán estudios de la situación actual, recopilación de deseos ni otros trabajos preliminares para el plan de la unidad de renovación urbana. aplicación en zonas residenciales antiguas sin autorización; de lo contrario, se les puede imponer una multa de 2 millones. Se impone una multa de no menos de 3 millones de RMB pero no más de 3 millones de RMB.
Una vez aprobado el plan de renovación urbana de la antigua zona residencial, el gobierno distrital organizará la formulación de un plan orientador de reubicación y un plan público de selección de entidades del mercado, con el consentimiento de los titulares de derechos de propiedad cuyos las partes exclusivas representan más del 95% del área total de construcción, entidades de mercado seleccionadas abiertamente, y las entidades de mercado seleccionadas firmarán acuerdos de reubicación y reasentamiento con todos los titulares de derechos de propiedad.
Si se firma más del 95% del acuerdo de reubicación, el gobierno puede iniciar la expropiación individual
Según la normativa vigente, el 100% de los propietarios y el 100% del área deben estar de acuerdo y firmar el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición" Confirmar la entidad implementadora. En la realidad de las demandas de intereses diversificados, es muy difícil obtener el consentimiento del 100% de los propietarios al plan de compensación y reasentamiento. Este sistema también ha dado origen, hasta cierto punto, a algunos “hogares clavos”.
Ante la dificultad del traslado, el "Borrador para comentarios" propone creativamente una solución de "expropiación individual + litigio administrativo". Cuando la proporción legal de derechos de propiedad de un acuerdo de reubicación y reasentamiento que se ha firmado no es inferior al 95% y cumple con las normas pertinentes sobre expropiación de viviendas, los gobiernos municipales y distritales pueden implementar la expropiación individual de las viviendas no firmadas de conformidad con la ley. . Si no está satisfecho con la decisión de expropiación, puede presentar una demanda administrativa ante el Tribunal Popular.
La persona pertinente a cargo del Comité Permanente de la Asamblea Popular Municipal declaró que la renovación y transformación urbanas son una parte integral de la implementación de la planificación urbana. El propósito de la transformación es principalmente eliminar los riesgos de seguridad relevantes o mejorar aún más las funciones urbanas. y optimizar la calidad de la zona y de las unidades y residentes circundantes, el entorno de producción y de vida está en consonancia con el espíritu del "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" en materia de expropiación por motivos de interés público.
Al mismo tiempo, para restringir aún más el comportamiento de expropiación del gobierno, evitar un margen excesivo de discreción y garantizar que las decisiones de expropiación sean justas, razonables y legales, el "Borrador para comentarios" propone que si el gobierno implementa la expropiación individual, se basará en las reglas establecidas. El estándar de expropiación se determinará mediante la sustitución 1:1 del área o la compensación monetaria. Para los derechos de propiedad adquiridos por el gobierno mediante expropiación individual, los departamentos gubernamentales y entidades de mercado pertinentes renegociarán y firmarán un plan de compensación sobre la base de que el estándar de compensación para la reubicación no será inferior al estándar de compensación de reubicación original.
Fuente: Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen