Solicitud de casos de derecho contractual (incluida la esencia de la sentencia)
Casos de éxito sobre la validez de los contratos de compraventa de vivienda asequible y los puntos clave de la sentencia (2011-02-15 22:31:21) Reimpreso ▼ Etiqueta: Discusiones diversas sobre las disposiciones inválidas de los contratos de vivienda asequible en la Ley de Contratos de Beijing
1. Resumen del caso:
El 27 de marzo de 2009, el demandante y el demandado celebraron el "Contrato de compra y venta de viviendas existentes en Beijing" y " Contrato de intermediario de vivienda existente en Beijing" a través de una agencia de bienes raíces de Beijing. El contrato estipula que el demandado revenderá su casa residencial (que ha obtenido los derechos de propiedad) ubicada en la Unidad 01, Edificio 41, Xiyuan, un determinado distrito (área de construcción). 147) al demandante por 900.000 yuanes. El método de pago es: pagar un depósito de dos yuanes al firmar el contrato. Diez mil yuanes, se realizó un pago inicial de 230.000 yuanes el 5 de abril de 2009 y el saldo se pagó mediante un. préstamo. El contrato estipula que el demandado (vendedor) entregará la casa al demandante (comprador) el día que reciba el primer plazo del pago de la compra. El demandante pagó la primera cuota del pago de compra de la vivienda según lo acordado y el demandado entregó la casa en cuestión al demandante. El artículo 10 del "Contrato de venta de viviendas existentes en Beijing" firmado por ambas partes estipula los asuntos de registro de transferencia de propiedad: "Dentro de los 430 días a partir de la fecha de firma de este contrato, ambas partes *** solicitarán la transferencia al departamento de registro de propiedad de viviendas". de propiedad de la vivienda "Trámites registrales", el demandante y el demandado acordaron en los términos complementarios del contrato que "dentro de los 430 días siguientes a la firma del presente contrato por parte del comprador y el vendedor (cinco años después de la fecha de emisión del título inmobiliario), el vendedor (demandado) coopera con el comprador (demandante) para solicitar un préstamo." Sin embargo, una vez expirado el plazo para la tramitación de la transferencia de derechos de propiedad y el préstamo bancario estipulado en el contrato, el demandado se negó a proporcionar los procedimientos para la tramitación de la transferencia y el préstamo de conformidad con los artículos 8 y 60 de la "Ley de Contratos" y el artículo 10 de la misma. La cláusula complementaria 2 del "Contrato de venta de viviendas existentes en Beijing" estipula que el demandante presentó una demanda ante el Tribunal Popular, solicitando una orden para que el demandado cumpla con sus obligaciones contractuales, y de conformidad con el artículo 107 de la Ley de Contratos y los términos. del contrato celebrado por ambas partes, el demandado será responsable del incumplimiento del contrato.
2. Reclamación de la defensa: el demandado presentó una reconvención contra la demanda del demandante, solicitando confirmación de que el contrato de venta de vivienda asequible no es válido debido a que la vivienda asequible no se puede comercializar ni comercializar. el reclamo son las disposiciones pertinentes del Consejo de Estado sobre la protección de la vivienda para familias necesitadas y las Medidas del Gobierno Popular Municipal de Beijing sobre la Gestión de Vivienda Asequible.
Argumento del demandante contra la reconvención: El demandante de la reconvención y el demandado compraron y vendieron casas a través de un intermediario, que no violaba las disposiciones prohibitivas de las leyes y reglamentos y era legal y válida las tres reclamaciones de la. La reconvención del demandante no puede establecerse y debe ser rechazada y solicitar al Tribunal Popular que apoye las pretensiones del demandado. La reconvención solicitaba confirmación de que era inválida por considerar que "las viviendas asequibles no pueden comercializarse después de cinco años" y su fundamento no cumplía con las disposiciones legales.
1. A juzgar por la zona de la vivienda y el tiempo transcurrido desde la cotización, la solicitud del demandante de reconvención carece de base fáctica y jurídica.
El artículo 15 de las "Medidas para la administración de viviendas asequibles" estipula que la superficie de una sola unidad de vivienda asequible se controla en unos 60 metros cuadrados. este caso excede con creces el límite estipulado en las Medidas para la administración de viviendas asequibles. Las condiciones sexuales no pueden utilizarse como base para determinar la invalidez del contrato sobre la base de las Medidas de gestión de viviendas económicamente asequibles. El artículo 30 de las "Medidas" y el artículo 21 de las "Medidas de gestión de viviendas económicamente asequibles de Beijing" estipulan que el tiempo de cotización y comercialización se calcula a partir de la fecha de compra, no a partir de la fecha de obtención del certificado de derechos de propiedad después de abril de 2008 en. Beijing Las regulaciones pertinentes también calculan el punto de partida en función de dos condiciones: se calcula a partir del momento en que se obtiene el certificado de pago del impuesto sobre la escritura o el certificado de propiedad. Para las casas construidas antes del 8 de abril de 2008, el período de cinco años todavía se calcula en base. en la fecha de firma del contrato de compraventa de vivienda. La casa en este caso fue construida en 2001. El tiempo para cotizar y comercializar se calcula a partir de la fecha de compra. Han pasado más de cinco años y cumple con las condiciones para cotizar y comercializar si el tiempo de obtención del certificado de propiedad de la propiedad se menciona. por el demandante de reconvención se basa en, según el artículo 10 del contrato entre las dos partes, " "Dentro de los 430 días siguientes a la fecha de la firma de este contrato, ambas partes *** solicitan simultáneamente al departamento de registro de propiedad de la vivienda que se encargue del registro procedimientos para la transmisión de la propiedad de la vivienda." Se considerará que este artículo tiene un límite de tiempo o condición para la validez del contrato, y se calculará en consecuencia. El tiempo de transacción acordado por ambas partes fue el 27 de mayo de 2010, el cual Fue hace más de cinco años. Según lo dispuesto en los artículos 45 y 46 de la Ley de Contratos, el contrato firmado por ambas partes era legal y válido.
2. Según el artículo 8 de la Ley de Contratos, el artículo 4 de la Interpretación Judicial de la Ley de Contratos (I), y el artículo 8 de la Interpretación Judicial (II), la nulidad de un contrato sólo puede producirse. Las disposiciones prohibitivas y obligatorias de las leyes del Congreso Nacional del Pueblo y los reglamentos administrativos del Consejo de Estado, así como los reglamentos vigentes sobre la gestión de viviendas asequibles, no son la base legal para confirmar contratos inválidos en virtud de la legislación nacional. Derecho de Contratos.
3. En la práctica, de acuerdo con el principio de tratar con casas antiguas, métodos antiguos y casas nuevas, y las regulaciones pertinentes de Beijing, las viviendas asequibles recién construidas después del 8 de abril de 2008 se basarán en el estándar. de sesenta metros cuadrados de superficie y La transacción de cotización se calcula a partir de la fecha en que se obtiene el certificado de propiedad. La casa en este caso fue construida en 2002. De acuerdo con la antigua normativa de vivienda, cumple con las condiciones de la transacción. Según el artículo 45 de la Ley de Contratos y el artículo 8 de la Interpretación Judicial de la Ley de Contratos (2), si una parte impide indebidamente el cumplimiento de una condición por intereses propios, se considerará que la condición ha sido cumplida; la conducta reconvencional del demandante viola la buena fe. En principio, el Tribunal Popular se pronuncia basándose en las circunstancias concretas del caso y la solicitud de la contraparte refiriéndose al espíritu jurídico previsto en el artículo 2 de la Interpretación Judicial del Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial; si las condiciones se han cumplido antes del procesamiento, el contrato de compraventa de la vivienda puede considerarse válido, lo que constituye una infracción de la validez del contrato.
3. Sentencia judicial:
El contrato firmado por el demandante y el demandado fue la verdadera expresión de intención entre las partes aunque el contrato violaba la política de Beijing en materia de compra de vivienda asequible. , no lo hizo En violación de las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos, de acuerdo con el artículo 4 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones en la aplicación de la Ley de Contratos, después de que se implemente la Ley de Contratos, si el Tribunal Popular confirma que el contrato es inválido, deberá seguir las leyes promulgadas por el Congreso Nacional del Pueblo y su Comité Permanente y el Consejo de Estado. Los reglamentos administrativos se utilizarán como base y los reglamentos y reglas administrativas locales no se utilizarán como base. La defensa y reconvención del demandado sobre la nulidad del contrato de compraventa de la casa no será aceptada por este tribunal. El demandante cumplió con sus obligaciones de pago y el demandado entregó la casa según lo prometido. Ahora, la casa involucrada en el caso cumple con las condiciones para cotizar. comercio, por lo que el demandante solicitó pasar por los trámites de registro de transferencia y préstamo. Las razones son legítimas y este tribunal la sustenta. La reconvención del demandante para la devolución de la casa y el pago del alquiler no tiene fundamento y este tribunal no puede sustentarla. La reconvención del demandante exige la devolución de la casa y el pago del alquiler, como se indicó anteriormente, de conformidad con los artículos 8, 52 y 60 de la Ley de Contratos y el artículo 4 de la Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación del contrato. Ley, la sentencia es la siguiente. El demandado deberá asistir dentro de los 60 días siguientes a la entrada en vigor de esta sentencia. El demandante pasó por los procedimientos de préstamo y transferencia rechazó la reconvención del demandante.
El demandado no quedó satisfecho con la sentencia de primera instancia y apeló ante el Tribunal Popular Intermedio con base en su reclamo original y envió al demandante un aviso de rescisión del contrato. Después del juicio en segunda instancia, el original. La sentencia fue confirmada conforme a derecho y se desestimó el recurso de apelación.
IV.Valoración del abogado:
1. Hechos no controvertidos en este caso: ⑴. La casa fue construida en 2001; la adquisición de derechos de propiedad es 2005; el tiempo de transacción es 2009; el tiempo de mudanza es 2009; el contrato estipula claramente que el tiempo de transferencia será el 27 de mayo de 2010; es pago inicial más préstamo.
2. El demandado afirmó que "el contrato de venta de la casa es inválido", citando "derechos de propiedad limitados, asignación de tierras, falta de derecho a disponer, intereses públicos, falta de notificación", etc. Tales afirmaciones carecen de hechos. y base jurídica.
En el procedimiento de segunda instancia, el recurrente presentó tres pruebas adicionales, las cuales no son pruebas nuevas y no pueden utilizarse como base para cambiar los hechos del caso. la Corte Suprema no cumple con las tres características de la prueba; el aviso de rescisión del contrato es inconsistente con la solicitud de apelación que se formó luego del juicio en primera instancia. El apelado ya presentó una demanda para continuar ejecutando el contrato. , y su aviso de rescisión pierde significado legal Los procedimientos de préstamo del banco no tienen conexión con este caso, y son sólo cuestiones a nivel de procedimientos operativos en el negocio de préstamos real y las reglas de revisión del banco, no tiene nada que ver con las obligaciones del préstamo. y obligaciones de transferencia (obligaciones preliminares) disputadas en este caso.
3. La disputa entre las dos partes se centra en la aplicación de la ley, si el contrato de compraventa de vivienda asequible es inválido. El recurrente alegó que era inválido, pero no pudo proporcionar una base legal para la nulidad.
Varios dictámenes del Consejo de Estado no son normas obligatorias válidas. La disposición (10) de los dictámenes y el artículo 15 de las "Medidas para la administración de viviendas asequibles" estipulan que las viviendas asequibles con una superficie de Se controlan menos de 60 metros cuadrados. La eficacia de las medidas de gestión de viviendas asequibles de Beijing es baja y no pueden servir como base normativa básica para confirmar la invalidez de los contratos. Al firmar el contrato, el recurrente acordó claramente que la propiedad se transferiría después del vencimiento de cinco años, indicando que sabía que la transacción "después del vencimiento del período de restricción de ventas" era legal. El contrato involucrado en el caso fue la verdadera expresión de intención del recurrente y no violó las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos, por lo que debería ser válido.
4. Según el principio de "métodos antiguos para casas antiguas, métodos nuevos para casas nuevas", los nuevos métodos estipulados por Beijing regulan las viviendas asequibles construidas después del 8 de abril de 2008. El nuevo método limita la área a seis Diez metros cuadrados, el nuevo método restringe el punto de inicio de la transacción a menos de cinco años a partir de la fecha de obtención del certificado de derechos de propiedad. Según el artículo 30 de las "Medidas para la administración de viviendas asequibles" y el artículo 21 de las "Medidas para la administración de viviendas asequibles en Beijing" (el método antiguo), el punto de partida para el período de cinco años para cotizar y comercializar se calcula a partir de la fecha de compra, no a partir de la fecha de compra. Calculado a partir de la fecha de obtención del certificado de propiedad. La casa en cuestión fue construida en 2001, el recurrente compró la casa el 17 de octubre de 2001 y la transacción tuvo lugar el 27 de marzo de 2009. La transacción de acuerdo con el método antiguo excedió con creces el período de restricción de ventas de cinco años. . Según las disposiciones de los artículos 45 y 46 de la Ley de Contratos, la transacción entre el demandado original y el demandado cumplía con las condiciones legales, y la razón del apelante para no poder comerciar antes del período de restricción de ventas de cinco años era insostenible.
Las "Opiniones orientativas del Tribunal Popular Supremo sobre la mejora adicional del procesamiento de casos de disputas inmobiliarias según la forma actual (Fafa No. 200942)" estipulan que debemos comprender correctamente la ley de gestión de bienes raíces urbanos y otras leyes y reglamentos administrativos relacionados con los derechos de uso de la tierra. En cuanto a las disposiciones sobre las condiciones de transferencia, debemos comprender con precisión el principio de distinción entre la efectividad de los derechos de propiedad y la efectividad de los contratos, y mantener la efectividad del contrato tanto como sea posible. Las quintas "Opiniones orientativas del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas contractuales civiles y comerciales en la situación actual" estipulan que si las disposiciones obligatorias regulan las calificaciones de acceso al mercado de las partes en lugar de un cierto tipo de comportamiento contractual , o regular La ejecución de un determinado contrato en lugar de un determinado tipo de comportamiento contractual, el tribunal popular debe ser cauteloso al determinar la validez de dichos contratos. Discurso del Vicepresidente del Tribunal Supremo Popular en el Simposio de Trabajo Judicial Civil (3) Respecto al trabajo procesal de casos inmobiliarios, en vista de las nuevas situaciones y nuevos problemas que han surgido en la práctica procesal de casos inmobiliarios, cómo para determinar la validez del contrato y la aplicación del principio de cambio de circunstancias: hacer cumplir estrictamente las condiciones legales para los contratos inválidos, tratar de mantener la estabilidad de las relaciones contractuales y comprender estrictamente los estándares para identificar contratos inválidos desde la perspectiva de mantener seriedad jurídica y el desarrollo ordenado y coordinado de las relaciones sociales y económicas. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Contratos, atendiendo a las circunstancias concretas del caso, analizar y captar la naturaleza y el espíritu de las disposiciones legales, definir correctamente el objeto de las acciones civiles de las partes y salvaguardar decididamente el contrato. derechos si no violan las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos. La fuerza vinculante de ambas partes, a través de una relación contractual estable, mejora la previsibilidad del comportamiento del mercado y la certeza y confiabilidad de los beneficios del contrato, promueve el desarrollo coordinado de la vida económica. , y no permite que la adjudicación judicial se convierta en una forma para que las partes violen la integridad, eviten riesgos y busquen ganancias y medios. El verdadero motivo y propósito de la parte que presenta la reclamación de nulidad es aumentar los precios de la vivienda y utilizar la nulidad del contrato como excusa para socavar el principio de buena fe y perjudicar los derechos e intereses legítimos del comprador. recibir apoyo legal. Abogado de arreglos Zhang Shenggui 13240422999