¿Qué significa una burbuja en el mercado inmobiliario?

La burbuja del mercado inmobiliario se refiere al fenómeno en el que los precios inmobiliarios son superiores al precio real de mercado.

Introducción:

La burbuja del mercado inmobiliario se refiere al fenómeno de que el precio de los bienes inmuebles es más alto que el precio real de mercado. Este fenómeno se debe principalmente a la búsqueda unilateral de bienes inmuebles. Altas ganancias en bienes inmuebles, intencionadas o no.

Hay muchas razones para la formación de burbujas en el mercado inmobiliario, incluidos factores geográficos, factores demográficos, factores de expansión del crédito por parte de los bancos centrales de varios países y factores del tipo de cambio.

Pero en términos generales, para juzgar si hay una burbuja en el mercado inmobiliario es utilizar la relación entre la unidad de superficie de 1 metro cuadrado y el ingreso mensual promedio en la región, y luego combínelo con el tipo de cambio para juzgar si excede el área razonable A juzgar por la experiencia de burbujas pasadas del mercado inmobiliario, cuando el precio de la vivienda comercial de rango medio por metro cuadrado excede el ingreso mensual per cápita local en más de 5:1. , es fácil provocar una fuerte caída de los precios del mercado inmobiliario.

Teoría:

1. El mecanismo de la ley de oferta y demanda del mercado:

Ya sea en el mercado inmobiliario, el mercado de valores o otros mercados de productos, oferta y demanda. Todos utilizan el precio como puente, y la transacción final también utiliza el precio como medio.

Existe competencia perfecta en el mercado normal (no hay diferencia de productos, no hay diferencia entre compradores y vendedores y no puede afectar el mercado si solo hay unos pocos proveedores en el mercado, una situación de oligopolio). con competencia insuficiente se producirá en casos extremos, incluso puede darse una situación en la que exista un solo proveedor, es decir, un monopolio.

2. Análisis de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario:

Análisis de la elasticidad de la demanda y la elasticidad de la oferta de inmuebles (suelo). La demanda de bienes raíces para oficinas residenciales y comerciales en una región es una demanda de necesidades y la elasticidad precio de la demanda es pequeña.

La elasticidad del precio de la oferta es diferente como recursos no renovables como el petróleo y la tierra, aunque la oferta general de tierra es inelástica, su elasticidad del precio de la oferta regional e industrial es más obvia, y se debe al real. La propiedad (terreno) tiene un ciclo de desarrollo largo (generalmente más de 2 años) y es más flexible en el tiempo que los productos ordinarios.

El proceso de formación:

1. El modelo de oferta de tierras orientado al mercado distorsiona la relación entre oferta y demanda y amplifica el efecto burbuja.

En términos generales, el Los principales determinantes de los precios de la vivienda son los factores de mercado y los factores de costo. Los factores del mercado son principalmente cambios de precios causados ​​por la oferta y la demanda. Si la oferta excede la demanda y se rompe el equilibrio del mercado, los precios de la vivienda inevitablemente aumentarán, lo que provocará un aumento en los precios del suelo. Por lo tanto, desde la perspectiva de los factores del mercado, los precios de la vivienda impulsan el suelo. los precios aumenten, lo cual es un efecto causal.

El costo de la vivienda es principalmente el precio del suelo, el costo de la construcción y los impuestos y tasas relacionados. Cuando el costo de la construcción, las ganancias y los impuestos son ciertos, el precio del suelo se convierte en la principal variable del precio de la vivienda. la proporción es generalmente de alrededor del 40%-50%, por lo que desde una perspectiva de costos, los precios de la tierra afectan los precios de la vivienda, y los precios altos de la tierra pueden generar precios altos de la vivienda.

2. El proceso de distorsión de la burbuja del mercado de valores

Uno de los mayores problemas del mercado de valores desde hace mucho tiempo es la estructura de acciones divididas. La llamada división de acciones se refiere al hecho de que, debido al diseño inicial del sistema, sólo un tercio del total de las acciones públicas en el mercado de valores pueden cotizar y negociarse (acciones negociables), mientras que los otros dos tercios de las acciones estatales. Las acciones propias y las acciones de personas jurídicas no cotizan en bolsa (acciones no negociables).

Como problema único de estructura de capital en el mercado de capitales de mi país, la cuestión de la división de acciones ha afectado durante mucho tiempo el desarrollo del mercado de capitales de mi país.