¿Cuáles son los métodos de inversión inmobiliaria?
Existen muchas formas de inversión inmobiliaria, y la promoción inmobiliaria llevada a cabo por empresas promotoras es la más familiar para la gente. La compra de edificios residenciales o de oficinas para operaciones de alquiler también es un tipo muy común. de inversión inmobiliaria; confiar fondos a un fideicomiso Las empresas de inversión que compran o desarrollan bienes inmuebles también son inversiones inmobiliarias. A continuación se muestran las cuatro formas de inversión inmobiliaria recopiladas por el editor de DNTV ¡Espero que les guste!
Un resumen de los métodos de inversión inmobiliaria
En sentido general, los inversores invierten. En el sector inmobiliario, existen principalmente dos y cuatro formas.
Dos caminos son el camino de la construcción de capital y el camino del desarrollo inmobiliario.
Los cuatro métodos se refieren a: el método de construcción básica en el método de construcción de capital; el método de compra de edificio, el método de desarrollo cooperativo y el método de compra de acciones en el método de desarrollo inmobiliario. Por supuesto, para proyectos inmobiliarios en construcción en la ruta de construcción de capital, también se puede adoptar la compra, cooperación o adquisición de capital, pero no es típico adoptar estos métodos para proyectos inmobiliarios o edificios de esta naturaleza, y si se hace esto , en la mayoría de los casos cambiar la naturaleza de estos proyectos o edificios inmobiliarios, es decir, trasladarlos al desarrollo inmobiliario o hacerlos ingresar al mercado inmobiliario. Por lo tanto, basándose en una comparación exhaustiva, según el marco legal y regulatorio actual, existen los siguientes cuatro métodos generales para la inversión inmobiliaria.
Cuatro formas de inversión inmobiliaria
Construcción de capital La construcción de capital aquí referida se refiere a la construcción de proyectos inmobiliarios para uso propio mediante la solicitud de construcción de acuerdo con los procedimientos de construcción de infraestructura. . Evaluación del programa: Este método de construcción fue el principal método de construcción de proyectos inmobiliarios antes de la comercialización del desarrollo inmobiliario. Después de la comercialización del desarrollo inmobiliario, las leyes nacionales y las regulaciones y normas locales imponen restricciones estrictas a la construcción de proyectos inmobiliarios en forma de construcción básica. Estas condiciones incluyen principalmente tres aspectos: primero, restricciones a las entidades de inversión. En general, debe ser una agencia estatal, una institución pública o una unidad empresarial de propiedad de todo el pueblo; en segundo lugar, existen restricciones sobre la naturaleza y el uso del proyecto. Generalmente debe ser un proyecto inmobiliario de uso propio y bienestar público que no ingrese al mercado inmobiliario. Por ejemplo, los proyectos de servicios públicos invertidos por el Estado, etc., y los proyectos de construcción de edificios de carácter puramente de bienestar público para uso propio por parte de los organismos e instituciones antes mencionados. En tercer lugar, varias localidades han dejado de tramitar los procedimientos de transferencia de acuerdos para terrenos de propiedad estatal; derechos de uso para proyectos comerciales (en lo sucesivo, "detener el acuerdo de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal"). A menos que se cumplan condiciones específicas o se obtenga una aprobación especial del gobierno, ya no es posible obtener derechos de uso de tierras de propiedad estatal para proyectos comerciales mediante la transferencia de acuerdos.
El método específico de compra de un edificio es: el inversor revisa las calificaciones de un promotor inmobiliario, el estado legal del edificio desarrollado por el promotor inmobiliario y examina la ubicación geográfica, el estilo arquitectónico y otras condiciones. del edificio de oficinas si se considera que cumple con la intención del inversionista, el inversionista establecerá una relación legal de venta de vivienda comercial con el desarrollador de bienes raíces y obtendrá todos los derechos sobre el edificio a través del proceso de venta de vivienda comercial. Evaluación del programa: Este método es el más sencillo. Equivale a un examen exhaustivo de los proyectos inmobiliarios en desarrollo en una zona concreta que aún no han sido vendidos, y a analizarlos y demostrarlos jurídica, económica y técnicamente. Sobre esta base, seleccionar un proyecto desarrollado por un promotor poderoso que satisfaga los deseos del inversor y negociar con él para llegar a un contrato de compra. La desventaja es: el proyecto donde la propiedad a comprar ha completado los trámites legales pertinentes para su aprobación, y su planificación, construcción y otros asuntos son difíciles de cambiar. En cuanto al estado de los proyectos terminados, sólo puede elegir entre el mercado existente y no puede diseñar ni construir los edificios necesarios según sus propios deseos. Para proyectos inmobiliarios que aún no se han completado, existe el riesgo de precomprar viviendas comerciales.
El método específico de desarrollo cooperativo es: si el propio inversionista no tiene las calificaciones de desarrollo inmobiliario y el alcance comercial relacionado, entonces elija un desarrollador inmobiliario con las calificaciones, la solidez y los recursos correspondientes para cooperar. Este tipo de cooperación puede ser una empresa conjunta o una empresa cooperativa de proyectos de desarrollo inmobiliario, o puede acordarse mediante un acuerdo de cooperación. El socio con calificación de promotor inmobiliario recupera su inversión anterior y obtiene las ganancias que merece, mientras que el inversor obtiene todos los derechos de propiedad de los edificios del proyecto inmobiliario desarrollados conjuntamente por ambas partes. Ambas partes obtienen lo que se merecen. Evaluación del plan: La esencia del desarrollo cooperativo sigue siendo la compra de edificios para proyectos de desarrollo conjunto por parte de ambas partes.
La principal ventaja de este método en comparación con el método de compra de inmuebles es que aumenta la capacidad de control por parte del inversor. Al comprar un edificio, estás comprando un producto terminado, que como máximo está hecho a medida. En el tipo de desarrollo cooperativo, los inversores entran directamente en el proceso de desarrollo del proyecto y pueden ejercer diversos grados de control sobre los proyectos inmobiliarios desarrollados conjuntamente según diferentes métodos de desarrollo cooperativo. A través del desarrollo cooperativo, los inversores pueden crear según sus propios deseos el coste, el concepto de diseño, el estilo de construcción, las funciones del edificio, etc. del proyecto inmobiliario desarrollado conjuntamente. La desventaja es que el desarrollo conjunto de proyectos inmobiliarios implica la cooperación con el socio, y la relación jurídica y la colaboración son más complicadas que la compra de un edificio. Si se lleva a cabo un desarrollo conjunto, los inversores tendrán que invertir mucha mano de obra, recursos materiales y financieros. Además, hay dos formas de desarrollar cooperativamente bienes raíces, a saber, el modo de desarrollo cooperativo sin establecer una empresa de proyecto y el modo de desarrollo cooperativo con el establecimiento de una empresa de proyecto. Si se adopta este último método de desarrollo cooperativo, la suspensión de las disposiciones sobre la transferencia de acuerdos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal constituirá un obstáculo.
El método específico de compra de capital es: el inversor o la empresa afiliada del inversor adquiere totalmente el capital de una empresa inmobiliaria existente o propuesta. Al adquirir el capital social de la sociedad inmobiliaria se realiza el derecho a poseer, usar, lucrar y enajenar los proyectos o edificios inmobiliarios desarrollados, construidos o de propiedad de la sociedad. Evaluación del plan: en comparación con los dos primeros métodos, la mayor ventaja de este método es que al invertir en la adquisición de acciones de una empresa de bienes raíces, los inversores no incurren en los impuestos y tarifas incurridos al comprar una propiedad directamente u obtener derechos inmobiliarios. a través de la cooperación. Hay tres deficiencias: en primer lugar, los derechos inmobiliarios que poseen los inversores mediante la compra de acciones son relativamente indirectos; en segundo lugar, al adquirir acciones en una empresa, el inversor debe asociarse con otra empresa afiliada y la relación entre el inversor y la empresa; la empresa afiliada tendrá un cierto impacto en el uso y enajenación de bienes inmuebles adquiridos indirectamente por parte de los inversores; en tercer lugar, si en lugar de adquirir el capital de una empresa inmobiliaria ya preparada, se crea una empresa de proyecto para adquirir su capital; Se suspenderán las tierras de propiedad estatal. Las disposiciones sobre la transferencia de acuerdos de tenencia también pueden representar un obstáculo.