¿Qué pasó exactamente con China Fortune Land Development, el antiguo rey de la nueva ciudad industrial, en medio de sus apuestas masivas, despidos, ventas de propiedades y retiros de acciones?
En primer lugar, este feliz invierno en China
Sin duda, últimamente ha sido un invierno frío para el mercado inmobiliario. Vanke gritó "sobrevivir" en su reunión anual y Centaline Real Estate incluso emitió una declaración de "cola para morir". Sin embargo, para empresas inmobiliarias conocidas como China Fortune Land Development, este invierno parece ser particularmente frío.
El 10 de julio, China Fortune Land Development anunció que su accionista mayoritario China Holdings y Ping An Asset Management firmaron un acuerdo de transferencia de capital. Ambas partes acordaron que China Holdings transferiría 582 millones de acciones de China Fortune Land Development a Ping An Asset Management a un precio de 23,655 yuanes por acción, lo que representa 65.438 09,7 del capital social total de la empresa. China Fortune Land Development promete que la tasa de crecimiento de las ganancias netas de la compañía no será inferior a 30, 65 y 105 en los próximos tres años, respectivamente. Un acuerdo de juego tan duro muestra la sed de fondos de China Fortune Land Development.
10 El 10 de junio, China Fortune Land Development anunció que planeaba firmar un acuerdo de cooperación con Beijing Vanke Co., Ltd. para 339.300 metros cuadrados de terreno residencial alrededor de Beijing. El precio tentativo de la transacción es de aproximadamente 3.234 millones de yuanes. La parcela de Huanjing incluye un total de 10 parcelas, con una superficie total de 509 acres y un terreno residencial total de 339.000 metros cuadrados. Las parcelas de tierra mencionadas anteriormente fueron adquiridas por China Fortune Land Development del 9 de septiembre de 2017 al 9 de mayo de 2018, con un precio total de la tierra de aproximadamente 3.833 millones de yuanes. También se considera que China Fortune Land Development vende terrenos con pérdidas y propiedades con descuento.
165438 El 10 de octubre, China Fortune Land Development anunció que "más de 400 personas en China Town Group y más de 500 personas en China Jingnan Group fueron despedidas". Miles de empleados en tres días también se repartieron en el círculo inmobiliario.
165438 29 En octubre, según información de Qixinbao, el representante legal de New Energy fue cambiado de Wang a Fang Yunzhou. En este año de renuncia, Wang Zai 10 reemplazó a Fang Yunzhou como representante legal de New Energy. Pero hace apenas un año, en diciembre de 2017, Travel Technology Co., Ltd. controlada por Wang Xuewen inyectó capital en New Energy. El saliente Wang es el director de China Fortune Land Development.
El juego estricto, la venta de bienes raíces con descuento, el despido de empleados para salvarse, el retiro de acciones para construir automóviles, todo esto muestra que China Fortune Land Development parece tener un problema. Al cierre de 65438 el 4 de febrero, el precio de las acciones de China Fortune Land Development ha caído desde su máximo de 46,88 yuanes en febrero de este año a los 25,92 yuanes actuales. Esto hace que todos se pregunten qué pasó con China Fortune Land Development.
2. Desde restaurantes de hot pot hasta una felicidad china única
Cada vez que se menciona la felicidad en China, se utilizan leyendas para describir la industria inmobiliaria. Cuando estalló el auge de la economía de mercado en 1992, Wang, director de China Fortune, dejó su trabajo de hierro y abrió un restaurante de estofados. Con la ayuda del capital original acumulado por el restaurante de ollas calientes, Wang inició un negocio de decoración cada vez más próspero y, a los pocos años, se hizo cargo del proyecto de decoración en Langfang. La transformación de propietario de un restaurante de hot pot a contratista de decoración coincidió con la crisis financiera asiática de 1997. Durante la crisis económica, las políticas de asignación de viviendas sociales acababan de ser canceladas en varios lugares. Wang era muy consciente de las oportunidades comerciales que generaba la cancelación de la asignación de viviendas sociales. Dejó el negocio de las ollas calientes y el negocio de la decoración y se unió directamente a la tendencia de desarrollo inmobiliario. El primer edificio, Huaxia Garden, lleva el nombre de una calle local, Huaxia Lane, que más tarde se convirtió en el nombre de la empresa: China Fortune Land Development.
Alrededor del año 2000, China Fortune Land Development tenía tres proyectos en Hebei y se convirtió en un pequeño promotor. Ante la tendencia en auge del desarrollo inmobiliario, China Fortune Land Development no tuvo buenos resultados, por lo que Wang comenzó a buscar ventajas competitivas diferenciadas y se centró en la parte de bienes raíces industriales que las empresas inmobiliarias no estaban dispuestas a hacer. En 2002, la Zona de Desarrollo de Hebei Gu'an se convirtió en otra obra maestra de Wang Huaxia Fortune.
Dado que los tres condados del sur de Hebei están lejos de Beijing, Gu'an es casi un hueso duro de roer en comparación con los tres condados del norte, que tienen mucho terreno y están cerca de Beijing. Sin embargo, a Wang le gustó. este hueso duro y firmó un contrato de desarrollo de 50 años.
Como no había precedentes antes, el viaje de Wang a Gu'an no transcurrió sin problemas, pero China Fortune Land Development fue solo un poco de exploración. Después del descubrimiento, se denominó "cooperación dirigida por el gobierno, operada por empresas y beneficiosa para todos", formando un mecanismo de "derechos y responsabilidades claros, distribución de beneficios, distribución de riesgos y cooperación plena". Eso sí, hoy, más de diez años después, sabemos que este modelo tiene el nombre de moda "modelo PPP".
China Fortune Land Development se basa en su propio modelo, planificación y diseño de APP, consolidación territorial, construcción de infraestructura e instalaciones públicas para atraer industrias y operar la ciudad. Este conjunto de herramientas ha convertido un lugar pobre en una nueva ciudad atractiva, capaz y competitiva. Por lo tanto, China Fortune Land Development se enorgullece de ser un operador industrial de nuevas ciudades. Después de 2008, China Fortune Land Development amplió su propio modelo y lanzó más de 100 proyectos en todo el país. China Fortune Land Development también se ha convertido en la empresa inmobiliaria más famosa y singular.
En tercer lugar, ¿qué pasó con China Fortune Land Development?
De hecho, si estudiamos detenidamente el modelo de China Fortune Land Development, encontraremos que China Fortune Land Development es la empresa inmobiliaria más especial. Todo el terreno residencial de China Fortune Land Development pertenece a su propio parque, y las tres conexiones y una nivelación de todo el parque también las realiza el propio China Land Development, por lo que el costo de adquirir terrenos para China Fortune Land Development no es alto. Dado que China Fortune Land Development se dedica al sector inmobiliario industrial, sus reservas de terreno no son altas en toda la industria inmobiliaria. No hay altos costos de adquisición de tierras ni reservas de tierras disponibles, por lo que, en teoría, China Fortune Land Development no debería tener problemas. Sin embargo, hay un problema con la felicidad del pueblo chino, entonces, ¿cuál es su problema?
En primer lugar, los costos de desarrollo de China Fortune Land Development son demasiado altos. Para las empresas inmobiliarias ordinarias, el mayor costo es sin duda el costo de adquirir terrenos. Sin embargo, como hemos dicho antes, el costo de adquirir terrenos para China Fortune Land Development no es básicamente alto. Es importante para los promotores inmobiliarios, pero también para los promotores inmobiliarios, por lo que el costo de los bienes raíces es demasiado alto. Los principales costos de China Fortune Land Development provienen de la consolidación parcelaria, tres conexiones y una nivelación (agua, electricidad, caminos de acceso, nivelación del terreno) y la construcción de infraestructura local. Dado que el terreno que adquirió no es un terreno con un alto valor de bloque, China Land Development necesita hacer grandes esfuerzos para atraer inversiones y encontrar formas de encontrar ideas para este parque industrial. Esto requiere enormes costos, lo que también conduce al costo de desarrollo de China Land. Desarrollo Industrial Ciudad Nueva Muy alto.
En segundo lugar, los riesgos políticos de la China Feliz son demasiado grandes. En comparación con otros promotores inmobiliarios, China Fortune Land Development desarrolla bienes inmuebles industriales, lo que significa que su negocio se ve muy afectado por las políticas. Si la política lo respalda, China Fortune Land Development seguramente se desarrollará sin problemas. Pero a partir de 2016, las políticas del mercado inmobiliario se han revertido. Las políticas de restricción de compras en áreas alrededor de Beijing se han intensificado capa por capa. Los precios de las viviendas en áreas alrededor de Beijing han caído drásticamente, incluso en algunos lugares. En 2017, surgió la Nueva Área de Xiongan en las áreas que rodean Beijing. Se puede decir que la política de restricción de compras industriales ha alcanzado el nivel más estricto de la historia. El mercado inmobiliario alrededor de Beijing ha caído en serios problemas. Como posición principal de China Fortune Land Development, las áreas alrededor de Beijing, naturalmente, son las que más han sufrido. . El flujo de caja operativo neto de China Fortune Land Development en 2017 fue de -162,28 millones de yuanes, y en el primer semestre de 2018 fue de -78,18 millones de yuanes. La presión sobre el flujo de caja de China Fortune Land Development es evidente.
En tercer lugar, no es difícil copiar el modelo de negocio de China Fortune Land Development. El éxito de China Fortune Land Development proviene del desarrollo de parques industriales. En comparación con muchos lugares en la región de Beijing-Tianjin-Hebei donde casi no hay tierra, se puede decir que China Fortune Land Development está pintado sobre papel blanco. Aunque no es difícil, no hay mucha resistencia y hay bastante margen para el libre desarrollo. Pero cuando el modelo de felicidad chino se copia en el delta del río Yangtze, el delta del río Perla, el tramo medio del río Yangtze, la aglomeración urbana de las Llanuras Centrales, la aglomeración urbana de Chengdu-Chongqing y otros lugares, surgen problemas. Esto se debe a que estos lugares son diferentes de la región de Beijing-Tianjin-Hebei. La base industrial local ya existe, lo que deja poco espacio para que China Happiness se mueva. Hay diversos grados de problemas en el desarrollo de la felicidad en China en muchos lugares. Es muy difícil copiar perfectamente el modelo en Beijing.
Sobre esta base, apareció el escenario de felicidad y paz de China del que hablamos al principio del artículo, que incluye juegos de azar estrictos, despidos para salvarse, venta de bienes raíces con descuento, retiro de acciones para construir. coches, etc Por supuesto, el líder de China Fortune Land Development Co., Ltd. es sin duda un hombre que pierde su automóvil para salvar a su comandante, pero un hombre fuerte pierde su muñeca.
No importa cómo mantengas el flujo de caja, lo más correcto es sobrevivir primero. Recientemente, Wu Xiangdong, ex director de China Resources Land, se lanzó en paracaídas sobre China Fortune Land Development. Si Wu Xiangdong, que está al borde de la muerte, podrá sacar a China de la situación actual es digno de nuestras mayores expectativas.