El aumento fijo de 15 mil millones establece un nuevo récord en la industria. ¿Qué señal envía Vanke?

El “plan de almacenamiento de cereales” propuesto por Vanke a finales del año pasado está acelerando su implementación. La tarde del 12 de febrero, Vanke anunció oficialmente un plan de colocación privada, que prevé emitir no más de 1.100 millones de acciones para no más de 35 objetivos específicos. Esta financiación de capital, que alcanzará un máximo de 15.000 millones de yuanes, actualiza directamente el récord de escala del sector inmobiliario en los últimos ocho años. Como reconocida "veleta" en el sector inmobiliario, ¿qué tipo de señal envía el movimiento de Vanke al mundo exterior?

El viento frío azota desde hace más de dos años y las expectativas de recuperación del sector inmobiliario se han hecho más fuertes.

En la junta general extraordinaria de accionistas del pasado mes de diciembre, Vanke Yu Liang envió una señal positiva al mundo exterior, diciendo: "En los últimos meses, siento que el rayo de luz se está convirtiendo gradualmente en el amanecer". Han pasado dos meses. Ahora, el "amanecer" mencionado por Yu Liang se está realizando uno por uno...

En la tarde del 12 de febrero, Vanke publicó un plan para los no- Emisión pública de acciones A en 2023, con la intención de emitir ofertas no públicas a no más de 35 objetivos específicos. La oferta pública no excederá los 1.100 millones de acciones, lo que representa el 9,46 del capital social total de Vanke antes de la emisión y el fondo total planificado. -La recaudación no excederá los 15 mil millones de yuanes.

Si nos fijamos únicamente en la escala de financiación, la colocación privada de Vanke ha superado el plan de colocación privada de 12.500 millones propuesto recientemente por Poly, y es el mayor "impulso de sangre" planificado desde la reapertura de la financiación de capital inmobiliario.

Al mismo tiempo, esta colocación privada también rompió el récord de escala de financiamiento en la industria inmobiliaria en los últimos ocho años, lo que equivale al volumen de financiamiento del canje, absorción y fusión de acciones de China Merchants Shekou. de Bienes Raíces de Comerciantes de China.

Para Vanke, que siempre se ha mostrado cauteloso, una medida tan generosa es realmente "rara". Como reconocida "veleta" en el sector inmobiliario, ¿qué tipo de señal envía el movimiento de Vanke al mundo exterior?

Almacenamiento de granos

Se entiende que entre los 15 mil millones de yuanes recaudados por Vanke esta vez, además de los 4.5 mil millones de yuanes para complementar el capital de trabajo, los fondos restantes se invertirán en Vanke. Guangzhou, Zhengzhou y Xi'an Hay 11 proyectos inmobiliarios en construcción en Chengdu y otras ciudades. Esto concuerda con lo que Vanke reveló en su junta extraordinaria de accionistas hace dos meses.

En diciembre del año pasado, Vanke revisó y aprobó la "Propuesta sobre Solicitar a la Junta General de Accionistas que otorgue al Consejo de Administración una Autorización General para Emitir Acciones de la Sociedad" en la primera junta general extraordinaria de accionistas de 2022. , autorizando al consejo de administración de la empresa a decidir sobre la emisión de acciones como máximo 20 de las acciones A emitidas por la empresa. El plan de colocación privada anunciado esta vez es el plan específico de emisión de acciones A formulado por Vanke bajo esta autorización.

Sin embargo, Shenzhen Metro no apareció entre los objetivos de emisión adicionales determinados de antemano. Alguien de Vanke analizó a los periodistas que esto podría verse limitado por las normas de refinanciación.

"A juzgar por la situación pasada, Shenzhen Metro Group siempre ha apoyado mucho a Vanke. Sin embargo, de acuerdo con las "Reglas de implementación para la emisión no pública de acciones por parte de empresas cotizadas" implementadas en 2020, la mayor El accionista que no es un accionista mayoritario no pertenece a Vanke. La junta directiva puede determinar el objetivo de la emisión de antemano. Por lo tanto, como mayor accionista de Vanke pero no accionista mayoritario, Shenzhen Metro Group no puede determinarse de antemano como la emisión. objetivo en la etapa actual incluso si tiene la intención de participar en esta colocación privada ”

En opinión de muchos expertos de la industria, Shenzhen Railway tiene una mayor probabilidad de participar en la colocación privada. El secretario de la junta directiva de Vanke, Zhu Xu, reveló una vez que en realidad fue propuesta por Vanke a través de discusiones internas, seguidas de negociaciones con Shenzhen Railway Group, y Shenzhen Railway Group también acordó proponer la propuesta como accionista principal.

En la junta de accionistas de diciembre del año pasado, Huang Lipingchun, director general de Shenzhen Railway y director no ejecutivo de Vanke, también dijo que en el momento actual, la financiación de capital ayudará a Vanke a aprovechar oportunidades de desarrollo futuro traerá un mejor desarrollo. Shenzhen Railway también espera que la velocidad de la expansión del capital de Vanke coincida con la calidad y la velocidad del desarrollo de la empresa y continúe aumentando el valor de la inversión de los accionistas.

Volviendo a la propia Vanke, desde que el año pasado se "abrió" la financiación de las empresas inmobiliarias, aunque Vanke perdió la "primera flecha", en términos de planes posteriores de almacenamiento de cereales, casi todos los movimientos de Vanke han tocado Alcanzando el techo de la industria.

El 21 de noviembre, Vanke anunció que planea emitir financiación de deuda directa por no más de 50 mil millones de RMB.

Entre ellos, Vanke ha expresado su intención de registrar y emitir un estante de almacenamiento por valor de 28.000 millones de yuanes para la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero. A partir del anuncio de Vanke, su escala de emisión era la mayor entre las empresas de bienes raíces que llevaban a cabo trabajos de emisión registrada en estanterías de almacenamiento en ese momento.

En los tres días transcurridos desde entonces, Vanke ha firmado acuerdos integrales con el Banco Agrícola de China, el Banco de Comunicaciones, el Banco de China y el Banco de Ahorros Postal de China, y ha obtenido un total de 300 mil millones de yuanes en inversiones integrales intencionales. líneas de crédito. Desde la perspectiva de toda la industria, el apoyo de la línea de crédito recibido por Vanke también es un techo para la industria.

Desde "restaurar el estatus de pilar del sector inmobiliario" hasta la implementación sucesiva de las "tres flechas" y la mejora de las calificaciones de muchas empresas inmobiliarias, el entorno externo ha enviado repetidamente señales de financiación flexible a la industria. Como "denunciante" de la Edad de Plata del sector inmobiliario, Vanke parece haber percibido esta vez nuevas oportunidades.

Reparación

Antes de que lleguen nuevas oportunidades, la primera prioridad de Vanke es garantizar el flujo de caja.

Primero, veamos el flujo de decenas de miles de millones de fondos. Vanke enumeró 11 proyectos inmobiliarios en el anuncio, la mayoría de los cuales están ubicados en ciudades de primer y segundo nivel. Según los cálculos internos de Vanke, entre los 11 proyectos, 3 tienen una tasa de retorno de la inversión del proyecto inferior al 5%. Según el análisis realizado por expertos de la industria, en términos generales, debido a algunos costos imprevisibles en la construcción del proyecto, los proyectos con una tasa de retorno de la inversión del proyecto inferior a 5 básicamente tendrán una alta probabilidad de perder dinero.

Estos tres proyectos de baja rentabilidad pueden ser un reflejo de las limitaciones de Vanke a la inversión y la expansión en los últimos uno o dos años. En 2021, Vanke fue objeto de acalorados debates en la industria debido a sus escasos beneficios por la adquisición de tierras. Sin embargo, a juzgar por los ciclos de ejecución de los 11 proyectos de la lista, los beneficios esperados de los proyectos están aumentando lentamente a medida que pasa el tiempo.

Sin embargo, es innegable que la combinación de los altos precios de la tierra y la desaceleración de la industria ha ejercido una presión considerable sobre el nivel de efectivo de Vanke. El informe del tercer trimestre de Vanke para 2022 muestra que de enero a septiembre de 2022, Vanke logró un área de ventas contratada acumulada de 19,369 millones de metros cuadrados y un monto de ventas contratadas de 314,67 mil millones de yuanes, ambos un 34,3% menos interanual.

Habrá menos ventas, pero la deuda a pagar no se reducirá año tras año. En medio de este flujo y reflujo, el flujo de caja de Vanke en 2022 ha mostrado una tendencia de salida neta. En palabras del equipo directivo superior de Vanke, no existe una buena combinación entre la expansión del proyecto, el ritmo de desarrollo y la recaudación de ventas.

Debido al ciclo del desarrollo inmobiliario, el impacto de los desajustes en cada momento en el funcionamiento actual de las empresas inmobiliarias no es pasajero. Si Vanke quiere reconstruir su competitividad, seguramente encontrará financiación. para ampliar el flujo de caja. Por tanto, no es difícil entender por qué decidió gastar tanto dinero en recolectar cereales.

Sin embargo, todavía hay voces de descontento en el mercado con respecto a los precios de las colocaciones privadas.

Según el anuncio de colocación privada de Vanke, su precio de colocación fijo "no es inferior al precio promedio de los 20 días hábiles anteriores de 80". Algunos inversores dijeron sin rodeos que el aumento fijo diluye los derechos de los accionistas, y se puede decir que el aumento fijo descontado significa que a la empresa "no le importa el precio de las acciones".

Además, desde la perspectiva de los dividendos, las ganancias acumuladas no distribuidas antes de esta emisión serán compartidas por los nuevos y antiguos accionistas después de la finalización de esta emisión de acuerdo con la proporción de acciones después de la emisión. Dado que Vanke todavía tiene 15.400 millones de yuanes en beneficios no distribuidos en sus libros, también supone una pérdida significativa para los accionistas originales.

Es raro tener lo mejor de ambos mundos. Hasta cierto punto, en la situación actual, puede haber cierto conflicto entre la demanda de fondos de Vanke y los intereses de los accionistas en el mercado secundario. Algunas personas señalan que este conflicto no es algo malo, si es beneficioso para las operaciones de Vanke y puede ocupar un lugar destacado en la próxima etapa de remodelación de la industria, puede ser algo bueno.

Ataque

Al revisar los registros operativos anteriores, podemos encontrar que la última financiación de capital de Vanke fue en 2007, el año antes de que comenzara la década dorada del sector inmobiliario.

En cuanto al financiamiento de capital nuevamente después de 16 años, Vanke afirmó que el propósito de esta emisión no pública es, por un lado, responder a los llamados de política nacional, para promover sólidamente la construcción de proyectos de alta calidad, y ayudar a la empresa a desarrollarse en nuevas áreas. La transición de modos se realiza sin problemas.

Por otro lado, la compañía planea optimizar su estructura de capital a través de esta emisión no pública, mejorar aún más su solidez financiera y capacidades de resistencia al riesgo, y sentar las bases para un posterior desarrollo estable a largo plazo.

En resumen, hay dos propósitos: uno es continuar con la entrega de alta calidad mencionada por la gerencia; el otro es continuar almacenando grano y prepararse para la siguiente operación.

Desde finales del año pasado, Vanke ha realizado importantes movimientos uno tras otro, ya sea en materia de financiación externa o de operación y gestión internas, Vanke está obviamente más "activo" que antes.

El cambio más evidente es el traspaso de personal de gestión interna. El 2 de febrero, Vanke anunció otro ajuste de personal interno. Se rotaron los jefes de varias ciudades de la región sur, principalmente en áreas centrales como Xiamen Company, Foshan Company, Huizhou Company y Dongguan Company.

Antes de esto, el 16 de diciembre del año pasado, Vanke también cambió a sus ejecutivos regionales de Shanghai. Zhang Hai, director ejecutivo de la sede de desarrollo y operaciones de Vanke, ya no se desempeña simultáneamente como jefe de la región de Shanghai. El subdirector general regional de Shanghai y el director general de la empresa Hangzhou, Wu Di, asumió el cargo el 6 de enero, Zhou Rong, ex director general de Dongguan Vanke, se convirtió en director general de Shenzhen Vanke y Li Dong, subdirector general de la región sur; , asumió el cargo de director general de Dongguan Vanke el 30 de enero, el ex subdirector general de la región de Beijing de Vanke, Zeng Wei, se desempeña como socio principal de la región noreste, y Lin Tong, ex socio principal de la región noreste. Se desempeña como director general de la empresa de Beijing.

Vanke dio razones en respuesta a entrevistas con los medios, diciendo que Vanke siempre se ha centrado en "emparejar personas y personas" en los acuerdos de personal, y que las transferencias de personal se basan principalmente en las características comerciales y las dificultades comerciales de cada región.

En cuanto a las empresas que realizan cambios de personal a gran escala, el analista inmobiliario Yan Yuejin cree que una vez que una empresa hace tal movimiento, muestra sus expectativas de solidificar su base de desarrollo e impulsar su negocio en el nuevo año. Por lo tanto, las empresas que han realizado ajustes son aquellas con alta flexibilidad y seguramente inyectarán un nuevo impulso al desarrollo empresarial en el nuevo año.

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