¡Las nuevas regulaciones del banco central! ¿Aumentarán los pagos mensuales si se modifican los precios de las tasas de interés hipotecarias?
En la mañana del 28 de diciembre, el sitio web oficial del Banco Popular de China publicó el "Anuncio del Banco Popular de China [2019] No. 30" (en lo sucesivo, el "Anuncio de inicio"). a partir del 1 de marzo de 2020, las instituciones financieras deben negociar con los clientes de préstamos de tasa flotante existentes sobre los términos de conversión de la base de precios, convertir el método de fijación de precios de tasas de interés acordado en el contrato original a la tasa de cotización del mercado de préstamos (en adelante, "LPR") como la base de precios y sumar puntos (los puntos pueden ser negativos), y los puntos se suman. El valor se fija durante el plazo restante del contrato y también se puede convertir a una tasa de interés fija, que en principio debería completarse antes de agosto; 31, 2020.
El 17 de agosto de 2019, el Banco Popular de China emitió un anuncio sobre la reforma y mejora del mecanismo de formación de LPR para promover la comercialización de las tasas de interés de los préstamos.
El 8 de octubre, el banco central implementó una nueva política sobre las tasas de interés hipotecarias. Las tasas de interés para los préstamos personales comerciales para vivienda recién emitidos se basan en la LPR del período correspondiente del último mes como referencia de precios. puntos más.
En noviembre, la LPR cayó por primera vez. La LPR a 1 año volvió a caer a 4,15, y la LPR a 5 años y superiores fue de 4,80, ambos cayendo 5 puntos básicos.
La persona relevante a cargo del Banco Popular de China respondió a la pregunta de un periodista sobre la conversión del precio de referencia para los préstamos de tasa flotante existentes, diciendo que actualmente cerca del 90% de los préstamos recién emitidos ya tienen precio. con referencia a la LPR, pero los préstamos a tasa flotante existentes todavía se fijan en función de la tasa de interés de referencia del préstamo. No reflejar oportunamente los cambios en las tasas de interés del mercado es perjudicial para la protección de los derechos e intereses tanto de los prestatarios como de los prestamistas. Para profundizar aún más la reforma de la LPR, el Banco Popular de China emitió [2019] el Anuncio No. 30 para promover la conversión fluida del precio de referencia de los préstamos existentes con tasa de interés flotante.
Principios para la conversión de la base de precios para préstamos a tasa flotante existentes
El "Anuncio" establece que los "préstamos a tasa flotante existentes" a los que se hace referencia en este anuncio se refieren a los préstamos a tasa flotante existentes Préstamos a tasa de interés emitidos por instituciones financieras antes del 1 de enero de 2020. y préstamos a tasa flotante cotizados con referencia a la tasa de interés de referencia del préstamo que se han contratado pero no desembolsado (excluidos los préstamos para vivienda personal del fondo de previsión). A partir del 1 de enero de 2020, las instituciones financieras no pueden firmar contratos de préstamos a tasa flotante cuyos precios tengan como referencia la tasa de interés de referencia del préstamo.
En cuanto a qué principios se deben seguir al convertir el precio de referencia para los préstamos a tasa flotante existentes, la persona relevante a cargo del Banco Popular de China dijo:
Primero, el prestatario puede negociar con el banco para determinar la conversión del precio de referencia a LPR, o la conversión a una tasa fija, le da al prestatario solo una opción y no puede volver a convertir después de la conversión. Los préstamos existentes a tasa flotante que se encuentran en el último ciclo de revisión de precios no se pueden convertir;
En segundo lugar, el proceso de conversión comenzará el 1 de marzo de 2020 y, en principio, debería completarse antes del 31 de agosto de 2020;
En tercer lugar, el nivel de la tasa de interés del préstamo después de la conversión será determinado por ambas partes mediante negociación. Para implementar los requisitos de regulación del mercado inmobiliario, el nivel de la tasa de interés de los préstamos para vivienda personal comercial existentes en el momento de la conversión. permanecerá sin cambios.
¿Cómo convertir de la tasa de interés base del préstamo a LPR?
La persona relevante a cargo del Banco Popular de China declaró que a partir de la fecha del "Anuncio", los bancos deberían formular un plan de trabajo para la conversión de los puntos de referencia de precios de préstamos personales comerciales existentes lo antes posible. , incluido soporte del sistema, capacitación del personal, etc., y al mismo tiempo, a través de Informar a los clientes a través de múltiples canales (incluidos anuncios en el sitio web y los medios oficiales, mensajes de texto, correos electrónicos, banca móvil y notificaciones telefónicas, etc.) para cambiar el términos del contrato original de la manera más simple y fácil posible, sujeto al consenso alcanzado por ambas partes.
Según el responsable, cuando la base de precios se convierte a LPR, el tipo de plazo de LPR se determinará en función del plazo del préstamo del contrato original. Una vez determinado, no se ajustará durante. el plazo restante del contrato; el valor del punto agregado será el último plazo del préstamo del contrato original. La diferencia entre la tasa de interés de ejecución y la LPR en diciembre de 2019 (puede ser negativa) se fijará durante el plazo restante del contrato. ; el nivel de la tasa de interés en el punto de conversión permanecerá sin cambios; el prestatario y el prestamista pueden volver a acordar el ciclo de revisión de precios y la fecha de revisión. El ciclo mínimo de revisión de precios es de un año.
Para el mismo préstamo de vivienda personal comercial, si se convierte en cualquier momento entre marzo y agosto de 2020, el valor del punto agregado se determinará con base en el LPR de diciembre de 2019 y el nivel de tasa de interés original, y el valor del punto agregado no se verá afectado. El impacto del punto de tiempo de conversión puede ser razonablemente descentralizado por los bancos y los clientes.
Actualmente, el ciclo de revisión de precios de la mayoría de los préstamos personales comerciales para vivienda es de un año y la fecha de revisión es el 1 de enero de cada año.
Por ejemplo, si el plazo del contrato original de un préstamo para vivienda personal comercial es de 20 años, el plazo restante es de 8 años y la tasa de interés estipulada en el contrato original es de 10 más la tasa de interés de referencia para los préstamos. con un plazo de más de 5 años, ahora se implementa La tasa de interés es 4,9 × (1 10) = 5,39 La LPR a más de 5 años publicada en diciembre de 2019 es 4,8. Si el prestatario y el prestamista deciden cambiar la base de fijación de precios el 30 de marzo de 2020, y el ciclo de revisión de precios sigue siendo de un año, y la fecha de revisión sigue siendo el 1 de enero de cada año, entonces la tasa de aumento de puntos debe ser de 0,59 puntos porcentuales ( 5,39-4,8=0,59). Del 30 de marzo al 31 de diciembre de 2020, el nivel de tasa de interés implementado sigue siendo 5,39 (4,8 0,59). En el primer día de revisión de precios posterior, es decir, el 1 de enero de 2021, de acuerdo con las reglas de revisión de precios nuevamente acordadas, la tasa de interés ejecutada se ajustará a la tasa a 5 años publicada en diciembre de 2020. El LPR anterior es 0,59, por lo que a partir de entonces cada año.
Expertos: No afectará demasiado el nivel de pago mensual
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, le dijo al reportero del China Times que esto En el momento en que el banco central se basa en la reforma de las tasas de interés orientada al mercado, la política LPR se ha optimizado y ajustado activamente, especialmente el mecanismo de fijación de precios de los préstamos existentes se ha ajustado para transformar mejor el método de fijación de precios original en el método de fijación de precios LPR. lo cual es muy importante para el mercado de préstamos existente o el préstamo hipotecario original. El mercado tiene un cierto impacto. Sin embargo, cabe señalar que este impacto es un cambio en el método de cálculo, pero la tasa de interés en sí no cambiará o no afectará demasiado el nivel de pago mensual de los compradores de vivienda.
Yan Yuejin cree que, en primer lugar, la LPR cambiará cada mes, pero la LPR real que enfrentan los compradores de viviendas cambia una vez al año, o una vez cada 30 años. Esto se puede discutir con el banco, y así es. Se recomienda ajustarlo cada año. En segundo lugar, una vez que se acuerda el punto básico, permanece sin cambios. De hecho, es similar al concepto de descuentos bancarios en el pasado, una vez que se negociaba el descuento, se mantenía sin cambios en el contrato de 30 años.
Yuan Chengjian, vicepresidente de Zhuge Housing, dijo a un periodista del China Times que para los usuarios, la tasa de interés fija es fija durante mucho tiempo, pero no pueden disfrutar de los dividendos de las tasas de interés a la baja, pero También puede evitar costos cuando las tasas de interés suben. La forma en que LPR agrega puntos al punto de referencia de precios permite a los usuarios seguir el mercado y disfrutar de la reducción en el monto de reembolso provocada por la caída de las tasas de interés, pero el monto de reembolso también aumentará cuando las tasas de interés aumenten. En términos del entorno actual del mercado de tipos de interés, existe una alta probabilidad de que la LPR siga disminuyendo. La solución de elegir la LPR como referencia de precios y sumar puntos puede ser una solución más estable y generalizada.
Yuan Chengjian cree que el plan del banco central resuelve el problema de la conversión de precios de tasas de interés de los planes existentes al mismo tiempo y también permite a los usuarios de préstamos hipotecarios existentes disfrutar de los dividendos de tasas de interés más bajas. La estabilidad de los tipos de interés hipotecarios no tendrá un impacto estimulante sobre las expectativas del mercado.