Análisis y tratamiento práctico del requisito de inversión total del 25% para la transferencia de tierras de propiedad estatal
Para evitar que las empresas revendan y acaparen tierras, lo que provocará que las tierras permanezcan inactivas y los precios de la tierra sigan aumentando, el artículo 39 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula que la transferencia de derechos de uso de la tierra Deberá cubrir la inversión total de desarrollo. Más del 25% del terreno pertenece a suelo urbanizado, formando suelo industrial u otras condiciones de suelo edificable. Sin embargo, en la práctica, por diversas razones, se produce un gran número de violaciones del artículo 39 de la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana. En este sentido, este artículo pretende ordenar y analizar la aplicación de la Ley 39 de Gestión Inmobiliaria Urbana en la práctica y las últimas políticas locales, y realizar un análisis jurídico de los modelos de transacción comunes actualmente adoptados.
1. Definición de inversión que cumple con el 25% 1. Las leyes y reglamentos estipulan que el artículo 2 de las “Medidas para la Enajenación de Tierras Utiles” estipula: “El término “tierras ociosas” tal como se menciona en estas Medidas se refiere a la cantidad de terrenos de construcción de propiedad estatal que excede el titular del derecho de uso de los terrenos de construcción de propiedad estatal que no han sido desarrollados dentro de un año a partir de la fecha especificada en el contrato de uso pago o la decisión de asignación del estado. Se han iniciado derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad, pero el área de terreno para desarrollo y construcción representa menos de un tercio del área total de terreno que debería iniciarse para desarrollo y construcción Uno o la construcción de propiedad estatal. Los terrenos cuya inversión represente menos del 25% de la inversión total y cuyo desarrollo y construcción hayan sido suspendidos durante un año también pueden considerarse terrenos inactivos "Transferencia y arrendamiento de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal en el distrito de Fangshan, Beijing. El artículo 9 de las Medidas Provisionales para la Administración del Mercado Hipotecario Secundario estipula: “Si se cumple una de las siguientes condiciones, se podrá determinar que ha alcanzado más del 25% de la inversión total de desarrollo: (1) El área de El terreno para desarrollo y construcción que se ha iniciado representa el total de terreno para desarrollo y construcción que debe iniciarse (2) El titular del derecho de uso del suelo deberá proporcionar un certificado legal emitido por el departamento de auditoría de que el monto de la inversión alcanza más de 25. % de la inversión total en desarrollo 2. La inversión total no incluye tarifas de transferencia de tierras, impuestos sobre escrituras y otras tarifas. Las Opiniones del Ministerio de Recursos sobre la mejora adicional de la disposición de tierras ociosas estipulan: "Inversión total" se refiere al total. Cantidad de fondos invertidos directamente por los usuarios de la tierra para el desarrollo de la tierra, excluyendo las tarifas para la obtención de derechos de uso de la tierra y los impuestos correspondientes pagados al estado. "Cantidad invertida" se refiere a la cantidad total de fondos que los usuarios de la tierra han invertido en el desarrollo y la construcción de la tierra. "El artículo 30 de las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" estipula: "El monto de la inversión y la inversión total: no incluyen el precio de transferencia de los derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal, el precio de asignación y los impuestos y tasas pagados conexos. al estado. Por lo tanto, la determinación de la inversión total no debe incluir la tarifa de transferencia de terreno pagada por la empresa de desarrollo y el impuesto de escritura correspondiente, el impuesto de timbre y otros impuestos, sino solo la inversión en el proyecto de construcción implementado en el terreno después de adquirirlo. 3. La composición de la inversión total "Reglamento sobre la compilación y revisión de la estimación de la inversión en proyectos de construcción" N° 86 de la Asociación de Precios de China [2015] estipula que la inversión total en un proyecto de construcción consiste en la inversión en construcción y los intereses durante el período de construcción. , el impuesto de ajuste de la dirección de la inversión en activos fijos y el capital de trabajo durante el período de construcción incluyen intereses sobre préstamos bancarios, otros fondos de deuda y otros costos financieros. Entre ellos, se incluyen los costos de ingeniería, otros costos de construcción de ingeniería y los costos preliminares. los costos de ingeniería incluyen los honorarios de ingeniería de construcción, los honorarios de compra de equipos y los costos de instalación. La tarifa de reserva del proyecto incluye la tarifa de reserva básica y la tarifa de reserva de diferencia de precio. Artículo 9 de las "Medidas provisionales para la gestión del mercado secundario de transferencia, arrendamiento e hipoteca". Derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal en el distrito de Fangshan, Beijing" estipula: "La inversión total en desarrollo será determinada por la autoridad de aprobación del proyecto de construcción. "Al confirmar el monto total de la inversión, en circunstancias normales, los datos sobre el monto total de la inversión del proyecto deben determinarse en función de los datos que me enviaron cuando se aprobó el proyecto.
2. La validez de la transferencia contrato En la práctica judicial, el tribunal tiende a considerar que la inversión en el terreno transferido no supera el 25%, lo que no es un requisito legal obligatorio para determinar la validez del contrato de transferencia de derechos de uso del suelo. en el objeto del contrato y no afecta la validez del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra. Por ejemplo, en el caso anunciado por la Corte Suprema "(2004) Minyi Zhongzi No. 46", la Corte Suprema sostuvo ese artículo. 38 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula que la inversión debe alcanzar el 25% de la inversión total en desarrollo en el momento de la transferencia de terrenos, lo que constituye una violación del objeto del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra Las condiciones restrictivas establecidas para el cambio. de los derechos de propiedad, y el terreno transferido no alcanza más del 25% de la inversión, son defectos en el objeto del contrato, y no afectan directamente la validez del contrato de transferencia de derechos de uso del suelo. Las disposiciones antes mencionadas no identifican. el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra. Disposiciones obligatorias sobre la validez. Por lo tanto, si las partes afirman que el contrato es inválido por no haberse cumplido la condición de desarrollo de inversión del 25%, el tribunal no debe apoyarlo.
Aunque el contrato no es válido, el tribunal suele creer que si no se puede realizar el registro de la transferencia, ambas partes pueden rescindir el contrato en consecuencia y dividir el incumplimiento del contrato de acuerdo con la responsabilidad por incumplimiento estipulada en el contrato. Sin embargo, me gustaría recordarles a todos que aunque los tribunales y las instituciones de arbitraje creen que la transferencia de terrenos inmobiliarios con "el 25% de la inversión total inacabada" es válida. Sin embargo, en la práctica, la transferencia de tierras requiere la cooperación del departamento de tierras para completar el registro de transferencia. Sin embargo, el departamento de tierras no apoyará los procedimientos de transferencia para el cambio de derechos de uso de conformidad con lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del Urbanismo. Ley de Gestión Inmobiliaria. Por lo tanto, en la práctica, aunque se obtuvo una sentencia sobre la validez del acuerdo en la etapa del litigio, durante el proceso de implementación hubo una dificultad por la falta de cooperación de las autoridades territoriales para registrar el cambio de propiedad.
3. La actitud del departamento de tierras en el manejo de las áreas piloto en la práctica En 2017, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió un aviso sobre el "Plan Piloto para Mejorar el Mercado Secundario de Transferencia, Arrendamiento y Hipoteca de Derechos de Uso de Suelos de Construcción” para realizar Listado de 28 áreas piloto para el programa piloto del mercado secundario de suelos de propiedad estatal. Las áreas piloto incluyen el distrito de Fangshan de la ciudad de Beijing, el distrito de Wuqing de la ciudad de Tianjin, la ciudad de Shijiazhuang de la provincia de Hebei, la ciudad de Taiyuan de la provincia de Shanxi, la ciudad de Erenhot de la región autónoma de Mongolia Interior, la ciudad de Fushun de la provincia de Liaoning, la ciudad de Changchun de la provincia de Jilin, la ciudad de Mudanjiang de la provincia de Heilongjiang, ciudad de Nanjing, provincia de Jiangsu, ciudad de Ningbo, provincia de Zhejiang, ciudad de Suzhou, provincia de Anhui, ciudad de Xiamen, provincia de Fujian, ciudad de Nanchang, provincia de Jiangxi, ciudad de Linyi, provincia de Shandong, ciudad de Xuchang, provincia de Henan, ciudad de Wuhan, Hubei Provincia, ciudad de Changsha, provincia de Hunan, ciudad de Dongguan, provincia de Guangdong, ciudad de Nanning, región autónoma de Guangxi Zhuang, ciudad de Sanya de la provincia de Hainan, distrito 9 de la ciudad principal de la ciudad de Chongqing, ciudad de Luzhou de la provincia de Sichuan, ciudad de Kunming de la provincia de Yunnan, Ciudad de Xi'an de la provincia de Shaanxi, ciudad de Tianshui de la provincia de Gansu, ciudad de Xining de la provincia de Qinghai, ciudad de Shizuishan de la región autónoma de Ningxia Hui y ciudad de Korla de la región autónoma de Xinjiang Uygur. En este sentido, varias localidades han emitido las correspondientes regulaciones piloto para regular el trabajo piloto del mercado secundario de tierras, incluido un innovador diseño de sistema para la transferencia de tierras que cumple con el requisito del 25%. En el área piloto, el comprador y el vendedor pueden firmar un contrato de transferencia de tierras para cumplir con el requisito del 25%, que no es inválido y ejecutable. Sin embargo, el registro de transferencia específico debe esperar hasta que el cesionario complete el 25% del desarrollo del terreno. terminar. Por ejemplo, el artículo 14 del "Reglamento provisional sobre la gestión de la transferencia del mercado secundario de terrenos de construcción de propiedad estatal en Kunming" estipula: "Para los derechos de uso de la tierra que se hayan obtenido y la construcción no se haya iniciado de conformidad con el " Contrato de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal", pero no es tierra inactiva, o Si la inversión total en desarrollo no alcanza el 25% de la inversión total en desarrollo, también puede ingresar al mercado secundario de tierras para su transferencia, pero no puede cambiar las condiciones de uso de la tierra. .... El cesionario del derecho de uso de la tierra ha comenzado la construcción y la intensidad de la inversión ha alcanzado el 100%. Las veinticinco quintas partes del total serán emitidas por el gobierno local (comité administrativo) para acreditar el inicio de la construcción y. solicitar un certificado inmobiliario de conformidad con la ley.”: El artículo 14 estipula: “Si el terreno se transfiere por primera vez y no se ha completado más del 25% de la inversión total, de acuerdo con el principio de “inversión”. primero y luego transferir”, ambas partes de la transacción pueden firmar un contrato de transferencia de derecho de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal. El registro de aviso previo se lleva a cabo de acuerdo con la ley, y cuando la inversión de desarrollo cumple con las condiciones de transferencia, los bienes inmuebles. Se pueden completar los procedimientos de registro de transferencia. El propietario del registro de aviso puede solicitar a los departamentos de desarrollo y reforma, planificación, protección ambiental, aprobación administrativa y otros departamentos para proyectos de construcción con otros materiales necesarios, como el certificado de registro de aviso de propiedad. ""Medidas de gestión de transacciones en el mercado secundario (prueba) de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal de la ciudad de Nanning" estipula: "Para la transferencia de terrenos donde el monto de la inversión no alcanza el 25% del monto total de la inversión (incluido el terreno neto), el El cesionario puede Con el certificado de terreno original, el contrato de transferencia original y el certificado de tasación de la transacción, acudir a los departamentos pertinentes para pasar por los procedimientos de aprobación de los elementos que faltan en la construcción del proyecto. Una vez que la construcción haya comenzado a alcanzar el 25%, pasar por el. procedimientos de registro de transferencia de bienes raíces ". La introducción de las nuevas regulaciones ha resuelto el problema de la inversión total insuficiente del 25% de los problemas en la transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción que satisfacen efectivamente los intereses de ambas partes en la transacción y protegen los derechos legítimos. y los intereses de ambas partes, promover la circulación fluida de elementos de tierra, revitalizar las tierras existentes y mejorar la eficiencia de la asignación de los recursos de la tierra.
IV. Inversión basada en precio En la práctica, no existe consenso sobre si la empresa del proyecto que utiliza el suelo como inversión basada en precio está sujeta al límite de inversión del 25% estipulado en la "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana". . En cuanto a si la transferencia incluye aporte de capital, el Departamento de Gestión del Uso de la Tierra respondió una vez a las preguntas de los inversores sociales en forma de información ministerial.
En esta respuesta, el Departamento de Gestión del Uso de la Tierra consideró que el artículo 29 del "Reglamento sobre la implementación de la Ley de Gestión de la Tierra de la República Popular China" estipula que el uso pago de tierras de propiedad estatal incluye la transferencia de tierras de propiedad estatal. derechos de uso de la tierra, arrendamiento de tierras de propiedad estatal, tierras de propiedad estatal El derecho de uso se utiliza como precio para la aportación de capital o la participación accionaria. Por tanto, la "contribución del precio" es un concepto exclusivo para el uso pago del mercado primario, y no está incluido en el método de "transferencia". La situación mencionada en la carta no pertenece a la "contribución de valoración" y debe considerarse una transferencia de bienes inmuebles. Sin embargo, el artículo 3 del "Reglamento de Gestión de Transferencias de Bienes Raíces Urbanos" estipula: "La transferencia de bienes inmuebles mencionada en este reglamento se refiere al acto por el cual los titulares de derechos inmobiliarios transfieren sus bienes inmuebles a otros mediante venta, donación u otros medios legales. Otros como se menciona en el párrafo anterior Los métodos legales incluyen principalmente los siguientes comportamientos: (1) Utilizar un inmueble como precio de una acción, constituir una persona jurídica corporativa con otros y cambiar la propiedad del inmueble "Al mismo tiempo, el. Tribunal Supremo Popular "Sobre la aplicación de cuestiones jurídicas en la audiencia de casos que involucran disputas sobre contratos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. El artículo 7 de la Interpretación estipula que "el contrato de transferencia de derechos de uso de tierras al que se refiere esta interpretación se refiere a un acuerdo en el que el El titular del derecho de uso de la tierra, como cedente, transfiere los derechos de uso de la tierra al cesionario, y el cesionario paga el precio." Se puede ver que en términos de disposiciones legales e interpretaciones de los departamentos autorizados, no existe una regulación unificada sobre si la contribución de capital y la participación accionaria basada en el precio de la tierra constituyen transferencia de tierra. En base a esto, consultamos a los departamentos de tierras y recursos en áreas no piloto como Beijing, Shanghai, Hangzhou, Chengdu, etc., y estos departamentos de gestión respondieron verbalmente, ya sea que se trate de transferencia de tierras o de inversión en el precio de la tierra, implica el cambio. del titular de los derechos de uso de la tierra debe considerarse como una transferencia de tierra y, por lo tanto, está sujeta a un límite del 25% de la inversión total. Al mismo tiempo, en nuestras operaciones reales, también nos encontramos con casos en los que los clientes intentaron inyectar terrenos a la empresa del proyecto en forma de financiación del escritor, pero al final no se pudo implementar debido a la incapacidad de coordinarse con el departamento de tierras. . En resumen, creemos que aunque en el marco de las disposiciones legales actuales no existe un requisito claro de que la inversión en tierras deba cumplir con el límite estricto de más del 25% de la inversión, en la práctica, la mayoría de los departamentos de tierras tienen normas más estrictas. Generalmente no se pacta realizar aporte de capital. Por lo tanto, sugerimos que para tales casos, Yi adopte un enfoque caso por caso, es decir, prevalecerán las opiniones de aprobación de diferentes departamentos de tierras y recursos.
5. Análisis sobre la transferencia de capital: Como se mencionó anteriormente, cumplir con la intensidad de inversión y desarrollo del 25% es un requisito estricto en la práctica, por lo que la contraparte adopta un método de "curva para salvar al país" y realiza transferencias. la empresa. Completar la transferencia de derechos de uso de suelo a través de acciones. 1. En términos de tratamiento fiscal, la Administración Estatal de Impuestos ha emitido cartas muchas veces exigiendo que se debe pagar el impuesto sobre el valor añadido de la tierra al transferir tierras como patrimonio. Guo Shui Han [2000] N° 687 "Respuesta sobre la recaudación del impuesto al valor agregado de la tierra sobre la transferencia de bienes inmuebles en nombre de transferencia de capital" y Guo Shui Han [2009] N° 387 "Respuesta de la Administración Estatal de Tributación sobre cuestiones de política relativas al impuesto al valor agregado de la tierra" emitido por la Administración Estatal de Impuestos" y Guo Shui Han [2011] No. 415 "Respuesta de la Administración Estatal de Impuestos sobre la recaudación del Impuesto al Valor Agregado de la Tierra sobre la transferencia de Los derechos de uso de la tierra de Tianjin TEDA Hengsheng" se aclaran en forma de respuestas individuales: Para una transferencia única del 100% del capital social de la empresa, y estos activos en forma de capital son principalmente derechos de uso de la tierra, edificios y anexos. Sobre el terreno, se cree que la transferencia de derechos de uso de la tierra mediante transferencia de capital es esencialmente una transacción de bienes raíces, que debe llevarse a cabo de acuerdo con la "Tierra" de acuerdo con las disposiciones del Reglamento Provisional sobre Valor. Impuesto Añadido, se aplica el impuesto al valor agregado de la tierra. 2. Varias regiones han introducido contramedidas para ayudar a los postores de tierras a transferir los derechos de uso de la tierra que obtuvieron mediante la transferencia de capital, evitando así el requisito rígido de cumplir con la intensidad de desarrollo de inversión del 25%, cada región exigirá a los postores de tierras que al ganar el concurso. terrenos, asumir los compromisos correspondientes de no transferir el capital y mantener la estructura del capital sin cambiarlo. Por ejemplo: Shanghai estipula directamente el proyecto en el artículo 32 del "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal de Shanghai (terrenos operativos) China". La transferencia del capital de la empresa requiere "la finalización del 25% de la inversión total en desarrollo". Al mismo tiempo, el "Aviso sobre la aclaración de ciertos asuntos sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra" de Guangdong Zhongshan estipula claramente que el capital de la empresa del proyecto no debe comprometerse. antes de que el progreso de la inversión en desarrollo alcance el 25% de cambio. 3. Riesgo de cometer un delito penal De hecho, existe el riesgo de cometer un delito penal si todo el capital se transfiere a otros uno tras otro sin pagar la tarifa de transferencia de la tierra en su totalidad, obtener el certificado de derecho de uso de la tierra y realizar ganancias sustanciales. inversión y desarrollo.
Por ejemplo, el 2 de abril de 2019, el Tribunal Popular Superior Provincial de Anhui sostuvo en el caso "(2019) Wan Xing Shen No. 20" que después de que Longwei Real Estate Company, una empresa de propiedad total establecida por Liu Longbo, ganara el derecho para utilizar tierras de propiedad estatal, no pagó todos los derechos de uso de la tierra sin transferir la tarifa de transferencia y solicitar el certificado de derecho de uso de la tierra, y sin realizar inversiones y desarrollo sustanciales, transfirió sucesivamente todo el capital a otros. El principal activo bajo la forma de capital era el derecho de uso de la tierra involucrado. Liu Longbo revendió la tierra en forma de transferencia de capital. El acto de utilizar los derechos y beneficiarse de ellos tiene el propósito subjetivo de obtener ganancias, y las circunstancias son graves. cumple con los elementos penales del delito de reventa ilegal de derechos de uso de suelo. ” 4. Resumen En resumen, aunque hay una gran cantidad de casos exitosos en la práctica en los que los derechos de uso de la tierra se han transferido utilizando la equidad, no todos los casos posteriores pueden implementarse con éxito. Por lo tanto, recomendamos que se implemente con éxito. que al decidir transferir derechos de uso de suelo a través de acciones, para evitar ser considerado responsable, se recomienda que se realicen otros negocios apropiados dentro de la empresa objetivo a transferir, en lugar de solo un terreno.
6 Medidas legales Con base en el análisis anterior, en la práctica todavía existen importantes obstáculos para la transferencia directa de tierras que no cumplen con la intensidad de inversión del 25% en áreas no piloto, y las partes no pueden transferirlas directamente. En este sentido, combinamos varias prácticas comunes en la práctica. El método de operación proporciona a todos experiencia e ideas en el procesamiento de transacciones: 1. El cedente es responsable del modelo de construcción, las dos partes firman un acuerdo marco de cooperación. que el cedente será responsable de completar el 25% de la construcción del terreno en cuestión. Después de completar la construcción del terreno, se firmará un acuerdo específico de transferencia de derechos de uso del suelo basado en el acuerdo marco de cooperación para completar la transferencia del objetivo. En la práctica, las operaciones específicas pueden incluir: (i) el cesionario otorga un préstamo al cedente y el cedente completa la construcción; el cedente recauda sus propios fondos para completar el 25% de la inversión y la construcción. el cesionario participa en la gestión de la construcción del terreno objetivo y el cedente maneja los procedimientos de aprobación del diseño correspondientes de acuerdo con los requisitos del cesionario. Este método es una práctica que es el modelo de transacción más compatible y tiene riesgos relativamente bajos tanto para los compradores como para los vendedores. , pero suele ser menos operable. Cuando el cedente transfiere el terreno en cuestión, suele tener ciertas dificultades en la circulación de capital, por lo que debe completarse antes de que la transferencia del 25% de la inversión a menudo no sea operativa. es una solución, si el cedente no puede proporcionar medidas de garantía sólidas, no se garantizará el reembolso de los préstamos del cesionario. 2. En el modelo de construcción encomendado, el cesionario y el cedente firman un contrato de construcción encomendado, estipulando que el cedente confiará el. El cesionario implementará el proyecto de construcción encomendado en el terreno en cuestión, y el cesionario contratará al equipo de construcción y al diseñador durante todo el proceso y será responsable de manejar la construcción del terreno. El cesionario es responsable de todo el proceso de planificación del proyecto, licencias de construcción, y otras operaciones reales si el cedente no tiene los fondos para pagar, el cesionario puede otorgar un préstamo al cedente y pagarlo al supervisor del cesionario ** Alternativamente, se puede firmar un acuerdo de pago encomendado. asesoramiento del contador fiscal. El cedente pagará directamente el préstamo confiado al cesionario a la entidad constructora después de completar el 25% de la intensidad de inversión en el terreno en cuestión. Un acuerdo específico de transferencia de derechos de uso de la tierra y la finalización de la transferencia del terreno en cuestión. Según este modelo, el cesionario participa directamente en la construcción del terreno en cuestión y lleva a cabo la construcción en el terreno en cuestión antes de que se transfieran realmente los derechos de uso del terreno, la construcción y la operación, y el cedente es solo una entidad tenedora nominal para el comprador. , el riesgo es relativamente controlable. Para el vendedor, no hay necesidad de invertir fondos excedentes en la transferencia del terreno. Hay dos aspectos principales: (1) Después de que el cesionario proporciona una gran cantidad de fondos para la construcción del terreno y completa 25. % de la inversión, el cedente puede terminar unilateralmente la cooperación entre las dos partes debido a la revitalización general del proyecto y completar el desarrollo y la construcción del terreno en cuestión por su cuenta. En este caso, el cesionario solo podrá exigir al cedente que asuma cierta responsabilidad por incumplimiento de contrato y recupere los costos de inversión, y no podrá seguir disfrutando de los derechos e intereses de desarrollo del terreno objetivo (2) Invertir; en la tierra objetivo aumentará significativamente su valor total, y luego la transferencia de los derechos de uso de la tierra implicará el pago del impuesto al valor agregado de la tierra. 3. Modo de división de empresas: el cedente realiza una división de subsistencia en el departamento industrial y comercial y se divide en la entidad real original del cedente y una entidad de nueva creación que posee el terreno en cuestión de forma independiente. Una vez completada la separación, el cedente adquirirá directamente el 100% del capital social de la entidad recién establecida que posee el terreno en cuestión directamente de los accionistas del cesionario, completando así la transferencia del terreno en cuestión.
Si la transferencia de terreno se completa en forma de división de la empresa, es necesario comunicar con anticipación al departamento industrial y comercial si se puede manejar la división de la empresa y el proceso específico de división de la empresa. En la práctica, muchos departamentos industriales y comerciales tienen muchos requisitos restrictivos para el manejo de escisiones de empresas. Para que una empresa pueda separarse con éxito requiere una comunicación activa previa con el departamento de registro industrial y comercial donde está ubicada la empresa. Al mismo tiempo, como se mencionó anteriormente, la simple transferencia del capital de la empresa para realizar la transferencia de tierras también implica el riesgo de ser auditado por el departamento de tierras. Por lo tanto, es necesario comunicarse y consultar con el departamento de tierras con anticipación para confirmar si es así. El departamento de tierras acuerda transferir el terreno en cuestión mediante la transferencia de capital. En la práctica, cuando una empresa se escinde, el departamento industrial y comercial suele acudir a la empresa escindida para firmar un acuerdo por el que la empresa posterior a la escisión asumirá la responsabilidad solidaria de las deudas anteriores a la escisión. Por lo tanto, para el cesionario, si obtiene el capital de la empresa después de la escisión, correrá el riesgo de asumir los pasivos externos del cedente antes de la escisión de conformidad con los requisitos del acuerdo de escisión.