Los fondos públicos de mantenimiento en muchos lugares han tenido "dificultades para retirarse" y se enfrentan a la prueba del "pico de mantenimiento"
Recientemente, la "Entrevista de enfoque" de CCTV reveló que el fondo de mantenimiento del fondo nacional de seguridad pública ha superado el billón de yuanes, pero la tasa de utilización es extremadamente baja. Muchos residentes que necesitan dinero para reparar partes funcionales de sus edificios tienen dificultades para retirarse del "bonito" fondo público de mantenimiento. A la fecha, el dinero permanece en una cuenta bancaria denominada “depósito corriente” o “depósito a corto plazo”. Según la correspondiente tasa de inflación, ésta se reduce año tras año. Además, después de que las casas urbanas de mi país entren en el período pico de mantenimiento en 15 años, gradualmente enfrentarán la enorme preocupación oculta de "no poder llegar a fin de mes" en los fondos de mantenimiento. Los expertos llaman a nuestro país a tomar precauciones y acelerar la construcción de un sistema perfecto para mantener y aumentar el valor de los fondos de mantenimiento de viviendas para hacer frente a la próxima ola de uso de fondos.
Muchos lugares han encontrado "dificultades para retirar dinero"
Los fondos de mantenimiento de la seguridad pública de mi país han alcanzado billones de yuanes. Sin embargo, casi todos estos fondos están "durmiendo" en el ". "Depósitos corrientes" de bancos locales. "Cuenta"
New City Garden es una comunidad en el distrito de Nankai, ciudad de Tianjin. Entre los miles de residentes, hay muchos ancianos y niños. Debido a que los nueve edificios son todos de gran altura, los ascensores son una herramienta de viaje esencial para los residentes.
Últimamente ha habido problemas con el ascensor. Después de la inspección, los trabajadores de mantenimiento confirmaron que el cable de este ascensor estaba roto y que los otros 15 ascensores de la comunidad también estaban muy desgastados y necesitaban reemplazar muchas piezas. Los residentes acudieron a la empresa de administración de propiedades comunitarias para realizar reparaciones, pero la empresa de administración de propiedades dijo que no eran responsables de las reparaciones.
Para quienes han comprado una casa, el fondo público de mantenimiento no es un extraño. De acuerdo con las regulaciones pertinentes del Ministerio de Construcción, lo pagan los promotores y compradores de viviendas al comprar una casa, y se utiliza para el mantenimiento y reparación de partes públicas e instalaciones y equipos públicos de edificios residenciales. En algunos lugares se estipula que es el 2 del precio de compra. De conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el fondo de mantenimiento de la comunidad residencial se utiliza exclusivamente para el mantenimiento de las instalaciones comunitarias y pertenece a todos los propietarios. Si la comunidad no tiene un comité de propietarios, será administrado temporalmente por la administración de la propiedad y no se podrá utilizar una vez establecido el comité de propietarios, será asumido por el comité de propietarios.
Sin embargo, Guo Shaoli, director del Comité de Propietarios de Jardines de la Ciudad Nueva, también está preocupado por la reforma de la comunidad. Actualmente, hay millones de dólares en el fondo de mantenimiento del transporte público, por lo que no es un problema reparar las instalaciones de transporte público dañadas. Sin embargo, este dinero no se puede mover.
Guo Shaoli dijo que la primera condición para utilizar el fondo de mantenimiento público es que se debe pagar en su totalidad antes de poder utilizarlo. Sin embargo, el índice de pago de la comunidad no es suficiente, y ahora la mitad. los 416 hogares no han pagado.
Esta situación existe ampliamente en todo el país. El lanzamiento del fondo público de mantenimiento también debe ser aprobado por dos tercios de todos los propietarios.
Según informes de los medios, hay tres razones principales por las que los propietarios no aceptan utilizar fondos públicos de mantenimiento. La primera es que el trabajo de la empresa de administración de propiedades no es lo suficientemente transparente; la segunda es la mentalidad de “no es asunto suyo, simplemente esperen en alto”; la tercera es que los propietarios temen que luego será difícil recaudar fondos; han agotado los fondos.
Según la normativa, el fondo público de mantenimiento debe refinanciarse después de los 70 años, pero la mayoría de los propietarios no están dispuestos a pagar. Después de todo, no existe ninguna agencia que supervise cómo se utiliza el dinero. Esta es también una de las razones por las que el fondo de mantenimiento de la empresa de vivienda no se puede utilizar normalmente durante mucho tiempo. En realidad, algunas personas planean gastar esta enorme cantidad de dinero.
En mayo de 2005, Han Qicai, director financiero de Beijing Sibo Real Estate Development Co., Ltd., junto con el jefe Wang Minjie, utilizaron métodos como no registrar el pago en la cuenta para retener el fondos públicos pagados por los propietarios del "Home Garden Project" recaudados por la empresa *** Los fondos de mantenimiento, impuestos sobre la escritura, derechos de propiedad, etc. por valor de 10 millones de RMB se utilizan para empresas controladas personalmente por Wang Minjie.
En diciembre de 2012, Han Qicai fue condenado a cinco años de prisión por malversación de fondos públicos. Este caso también se ha convertido en el caso más grande en Beijing relacionado con la malversación del fondo de seguridad pública del propietario.
Las estadísticas de varios lugares muestran que en julio de 2013, Beijing había depositado 34,81 mil millones de yuanes en fondos públicos de mantenimiento, utilizando 538 millones de yuanes, con una tasa de utilización de 1,55 en octubre de 2012, la ciudad de Guangzhou aproximadamente 8,1; Se han depositado mil millones de yuanes y se han utilizado 80 millones de yuanes, con una tasa de utilización de 0,99. En enero de 2012, Tianjin ha depositado 14.540 millones de yuanes y utilizado sólo 77.535 millones de yuanes, con una tasa de utilización de 0,53. Yang Tianbao, doctor de la Universidad de Zhejiang, hizo esta estimación: Actualmente hay 660 ciudades en mi país. Incluso si se calcula basándose en la acumulación promedio del fondo de mantenimiento de viviendas de mil millones de yuanes en cada ciudad, la cantidad total supera los 660. Mil millones de yuanes, mientras que Beijing, Shanghai, Guangzhou, Nanjing y Hangzhou La cantidad de fondos para el mantenimiento de viviendas en ciudades de primer nivel como China es enorme. De esto se puede inferir que los fondos para el mantenimiento de viviendas públicas de mi país han alcanzado billones de yuanes. .
Sin embargo, casi la totalidad de estos fondos permanecen en las "cuentas corrientes" de los bancos locales. Incluso en Guangzhou, que tiene un sistema financiero relativamente desarrollado, los fondos sólo pueden permanecer en cuentas bancarias a corto plazo durante tres meses.
Un director del departamento de supervisión de la Oficina Reguladora Bancaria de Guangxi, Ou, dijo que la razón principal por la que los bancos depositan dichos fondos en cuentas corporativas corrientes es que el interés pagado es bajo, pero la cantidad que se puede movilizar es muy alto, es decir, "dinero para dormir" muy utilizado.
Afrontando la prueba del "pico de mantenimiento"
Zheng Weijun, profesor visitante de la Universidad Internacional de Singapur, describió que muchas ciudades chinas "no pueden superar la 'tasa de inflación' y no pueden cubrir el 'costo de mantenimiento'" La vergüenza del fondo público de mantenimiento
En muchos países, el comité de propietarios es responsable de gestionar el fondo público de mantenimiento, y la premisa es que es votado democráticamente por el comité de propietarios. . Este proceso también es supervisado por propietarios, gobiernos y otras partes.
Hoy en día, el mecanismo del comité de propietarios de viviendas en China es muy imperfecto, muchas comunidades no tienen uno y su estatus legal y sus responsabilidades no están claras.
Algunos comentaristas creen que, en última instancia, el diseño del sistema no es razonable: al comprar una casa, existen requisitos rígidos que deben pagarse, pero una vez utilizada, enfrentará varios costos invisibles, como dos -Se requieren tercios del consentimiento del propietario y la aprobación del comité de propietarios. Por otra parte, también se considera un problema la proporción de los fondos públicos de mantenimiento pagados.
Zhou Jie, un profesional de mantenimiento que brinda servicios de mantenimiento para muchos ascensores en Guangxi, dijo: "A largo plazo, los 15 millones de yuanes en fondos de mantenimiento de la casa no son suficientes ni siquiera para cubrir las tarifas diarias de mantenimiento de los ascensores. después de 15 años de mudarse..."
15 años es exactamente el "límite de vida" del ascensor en la sala del ascensor. Esto significa que incluso si los propietarios aceptan pagar el monto total de los fondos de mantenimiento de la casa, después de ingresar al octavo año, los fondos originales no podrán cubrir los costos de mantenimiento del ascensor, y mucho menos instalaciones como salas de distribución de energía y garajes subterráneos. y piscinas.
"Para los propietarios comunes, billones de fondos permanecen en cuentas corrientes. Sólo pueden proporcionar a los bancos servicios de 'relación depósito-préstamo' y no pueden brindar los beneficios correspondientes a los inversores. Independientemente de lo que pase, es injusto ", Dijo Zheng Weijun.
En Estados Unidos, la gestión de los fondos de mantenimiento de empresas adopta operaciones orientadas al mercado. Los fondos especiales de mantenimiento residencial pagados por los propietarios son administrados por la compañía del fondo. Si la casa necesita reparaciones, la sociedad inmobiliaria lo informará a la sociedad del fondo, y la sociedad del fondo acudirá al mercado para buscar una empresa de mantenimiento que realice las reparaciones. Durante el período de inactividad de los fondos, después de retener el 15% de los fondos, puede prestarlos a los principales bancos, como el Banco Mundial, en forma de préstamos. Los bancos pagarán intereses a la empresa del fondo.
En Singapur, si el propietario no puede pagar los fondos especiales de mantenimiento de la residencia, de acuerdo con las disposiciones del acuerdo de administración de la propiedad, la casa del propietario no puede entrar en el mercado hasta que el propietario recupere el dinero. costo.
En Japón, los fondos de mantenimiento están incluidos en el precio de la vivienda, el promotor es responsable de todo el proceso de mantenimiento de la vivienda y la casa tiene una garantía de por vida.
La Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing ha declarado públicamente que los procedimientos para retirar y utilizar los fondos de mantenimiento pueden simplificarse garantizando al mismo tiempo la seguridad de los fondos. Sin embargo, debido a la falta de una protección legal completa y relevante, la simplificación de los procedimientos no se logrará de la noche a la mañana.
La "responsabilidad pendiente" por resolver
Si bien varios lugares exploran constantemente cómo utilizar mejor los fondos de mantenimiento público, todavía hay una gran cantidad de casas antiguas que se han convertido en mantenimiento público. fondos. Áreas en blanco
Para hacer un mejor uso de los fondos públicos de mantenimiento, muchos lugares están explorando constantemente.
La provincia de Zhejiang ha emitido recientemente nuevas regulaciones que estipulan que después de que un plan de mantenimiento se anuncie públicamente, se considerará aprobado siempre que no más de un tercio de los propietarios se opongan.
Pekín también ha introducido nuevas regulaciones: si una casa residencial tiene goteras debido a una fuerte lluvia, el fondo público de mantenimiento se puede utilizar urgentemente sin el consentimiento de más de dos tercios de los propietarios.
La ciudad de Qingdao estipula que el uso de fondos de mantenimiento de viviendas para casas compradas por ciudadanos no requiere la firma de todos los vecinos. El presupuesto se anunciará una vez elaborado y podrá utilizarse. si ningún residente presenta objeciones o las objeciones no se establecen. Esto evita el requisito de que "más de dos tercios de los propietarios estén de acuerdo".
Si bien en varios lugares se explora constantemente cómo utilizar mejor los fondos públicos de mantenimiento, todavía hay una gran cantidad de casas antiguas que se han convertido en áreas en blanco para los fondos públicos de mantenimiento; por diversas razones, los propietarios no pagado.
En opinión de los expertos, después de entrar en el período concentrado de mantenimiento de viviendas, cada vez más comunidades solicitarán el uso de fondos públicos de mantenimiento. Dado que el departamento administrativo de bienes raíces tiene responsabilidades regulatorias, no solo debe garantizar. la seguridad del dinero, también debemos garantizar la seguridad de todos los propietarios. Si el fondo público de mantenimiento no puede utilizarse por motivos del promotor, las autoridades reguladoras deben instar al promotor a cumplir con sus obligaciones.
"Este asunto debería haber sido decidido por el gobierno. El problema ahora es que nadie está dispuesto a asumir la responsabilidad. Sólo cuando el gobierno actúe como órgano de toma de decisiones se podrá lograr una simplificación real de los procedimientos. " Comité Empresarial del Comité de Trabajo de Servicios Comunitarios de China, dijo Shu Kexin, director del Comité de Trabajo de Gestión de Propiedades de Huihe e investigador del Centro de Investigación de Políticas Públicas y Análisis Institucional de la Universidad Renmin de China.
"Si se deja en manos del gobierno la toma de decisiones, también entrará en conflicto con la ley de derechos de propiedad, porque en última instancia el dinero pertenece al propietario", afirmó Zhang Daxian, presidente de Beijing First Owners. Centro de Asesoramiento Laboral de Conferencias.
Si bien no está de acuerdo con la toma de decisiones del gobierno, también está en desacuerdo con el uso de agencias de tasación de terceros “Si se utiliza una agencia de tasación de terceros para extraer los fondos, se cobrará una tarifa de manejo. "Se pagará y se perderán los intereses del propietario. Por lo tanto, se debe promulgar legislación lo antes posible para aclarar en qué circunstancias los propietarios tienen autonomía para decidir el uso de los fondos públicos de mantenimiento y en qué medida el gobierno puede participar".
En cuanto al problema de "no poder superar la tasa de inflación", Xu Dake, un experto que lleva muchos años involucrado en cuestiones financieras comunitarias, cree que es mejor llamar a esta enorme cantidad de dinero. "dinero para dormir" que "dinero para dormir".
Para los propietarios comunes como inversores, este capital está "durmiendo" en la "cuenta corriente", pero las instituciones financieras como bancos y compañías de fondos utilizan varios métodos para aprovechar plenamente el efecto de apalancamiento. movilizado, lo que significa que incluso si está "durmiendo", está "sonámbulo" mientras duerme, y ha creado un enorme espacio para el valor agregado.
Muchos expertos y académicos dijeron que el modelo de preservación y apreciación del valor de los "fondos sonámbulos" es obvio.
Zheng Weijun sugirió que se lleve a cabo una coordinación unificada ciudad por ciudad y que los fondos limitados se utilicen sabiamente. También es necesario establecer un sistema de gestión nacional unificado lo antes posible con un enfoque claro. comprensión de la situación familiar.