Una exploración real del mercado de alquiler de Shenzhen: difícil recuperación desde el “punto de congelación”
Roman Wu Jiaming, reportero del Securities Times
Afectados por la epidemia de COVID-19, los mercados de oficinas, tiendas y alquiler de viviendas de Shenzhen se han hundido a temperaturas gélidas este año. Un periodista del Securities Times visitó recientemente varios edificios de oficinas en el área central de Shenzhen y descubrió que la tasa de desocupación de los edificios de oficinas es alta y el alquiler se ha reducido hasta en un 50%. Es común que las tiendas se entreguen y subarrendan en lugares como Dafen Oil Painting Village en el distrito de Longgang y Nanyou Clothing Market en el distrito de Nanshan. Durante una investigación in situ de las fábricas en Shiyan, distrito de Baoan, Shenzhen, el periodista descubrió que muchas fábricas pequeñas y medianas se han trasladado a Foshan, Dongguan, Huizhou y otras ciudades alrededor de Shenzhen.
“Los costos de alquiler y mano de obra de las fábricas en Shenzhen son demasiado altos. El alquiler ha aumentado de 8 yuanes por metro cuadrado en 2008 a 40 yuanes por metro cuadrado en la actualidad. Sin embargo, el aumento en los precios de los productos es considerable. menos que los costos de alquiler y mano de obra, por lo que trasladamos la fábrica a Huizhou", dijo el propietario de un fabricante de muebles a un periodista del Securities Times.
Sin embargo, la reubicación de la fábrica de Shiyan también puede estar relacionada con la modernización industrial de Shenzhen, es decir, la eliminación de fábricas de bajo nivel en la cadena industrial y la creación gradual de parques industriales de alta tecnología. Varios altos gerentes de ventas de edificios de oficinas también dijeron a los periodistas que la gran oferta de edificios de oficinas puede reducir los costos de alquiler de las empresas. Una gran cantidad de espacios de oficinas de alta calidad con alquileres favorables puede evitar efectivamente la salida de empresas y, al mismo tiempo, alentar. más empresas para expandirse en escala.
La tasa de desocupación de edificios de oficinas es alta
Desde principios de este año, el mercado de oficinas de Shenzhen ha experimentado un invierno frío. El último informe de investigación de Cushman & Wakefield muestra que en el primer trimestre, el alquiler promedio de los edificios de oficinas de Grado A en Shenzhen cayó un 3% respecto al final del año anterior, y la tasa de desocupación alcanzó el 24,6%.
Recientemente, periodistas del Securities Times visitaron Futian, Nanshan, Luohu y otros distritos de Shenzhen para investigar la situación del arrendamiento de los edificios de oficinas del CBD. En el edificio Phoenix en Futian CBD, el Sr. Yang, el agente fantasma, dijo: "La tasa de desocupación actual en el edificio Phoenix es de alrededor de 10, y básicamente hay varias unidades desocupadas en cada piso. El alquiler solía ser de alrededor de 220 yuanes. por metro cuadrado, pero ahora puede ser tan bajo como 120 yuanes por metro cuadrado. Esto nunca antes había sucedido. El alquiler ha bajado en un 45%. Ahora puedo hablar con los propietarios sobre la reducción del precio.
Edificios de oficinas de grado A Huangting Plaza, Excellence Century y Shenzhen Futian Central District. La tasa de desocupación del centro financiero Ping An ronda los 30. El Sr. Wang, agente de Lianjia Real Estate, dijo a los periodistas: "Es más rentable alquilar ahora. Hay un piso entero del Excellence Century Center en alquiler. El propietario cotizaba 180 yuanes por metro cuadrado, pero antes de la primavera Festival, la cotización externa para el edificio de oficinas de Excellence Century fue de más de 320 yuanes por metro cuadrado. Si lo desea, puede negociar sobre la base de 180 yuanes por metro cuadrado. Habrá más espacio para la negociación".
Chen Chen, que trabaja en el Parque Científico y Tecnológico de Nanshan, también estuvo allí recientemente. Ayude a un amigo a encontrar una oficina. Dado que la empresa prefiere la industria de Internet, el Parque Científico y Tecnológico de Nanshan se ha convertido en su primera opción. "Hoy en día, muchos edificios de oficinas ofrecen descuentos para pagos trimestrales y semestrales y también se pueden negociar períodos de exención de alquiler. Algunos segundos propietarios incluso han dejado de ganar dinero con el alquiler. Si el precio no es el adecuado, también hay propiedades a precios tan bajos como unos 70 yuanes por metro cuadrado", dijo a los periodistas un agente en el área de cine.
Otro motivo del aumento de las tasas de desocupación de oficinas es la nueva oferta. Después de varios trimestres de demanda débil, tres edificios de oficinas de Grado A todavía se pusieron en uso en Shenzhen en el primer trimestre de este año, aportando un total de 300.000 metros cuadrados de nueva oferta, elevando el stock de la ciudad a 5,824 millones de metros cuadrados.
El informe de investigación de Cushman & Wakefield señaló que la presión del alquiler de oficinas y la alta disponibilidad pueden persistir en todo el mercado durante el año. Las actividades comerciales y empresariales todavía están a la espera de reanudarse y el impacto de la epidemia en el mercado de alquiler puede empezar a notarse en el segundo trimestre. En un contexto de desaceleración de la demanda, los alquileres de los edificios de oficinas de grado A en Shenzhen enfrentarán una mayor presión durante el año y es probable que la tasa de desocupación aumente nuevamente.
En el área de Luohu Sungang, algunos edificios de oficinas transformados a partir de antiguos almacenes y mercados mayoristas son cada vez más preferidos por las pequeñas y medianas empresas. El periodista descubrió que cada vez más almacenes y mercados mayoristas antiguos se han transformado en edificios de oficinas en el área de Sungang y que la tasa de ocupación empresarial se ha mantenido relativamente estable. El personal de las empresas estacionadas allí dijo a los periodistas que el precio es similar al de los edificios de oficinas, pero el espacio es más grande que el de los edificios de oficinas ordinarios de Grado A y los requisitos para las empresas establecidas no son tan altos, lo que lo hace más adecuado para pequeñas y medianas empresas. empresas de gran tamaño.
Los anuncios de alquiler de tiendas aparecen con frecuencia
Es bien sabido en la industria que las pequeñas y medianas empresas tienen dificultades para sobrevivir durante la epidemia. La Sra. Qin, que se dedica al negocio mayorista de ropa, lamentó que el negocio se haya vuelto cada vez más difícil desde el Festival de Primavera. "Aunque la situación de la epidemia nacional ha mejorado, la popularidad del mercado de ropa de Nanyou ni siquiera se ha recuperado a una décima parte de su nivel habitual. Originalmente era un negocio mayorista, pero ahora comenzó a venderse al por menor y comenzó a transmitir en vivo. Espero que pueda sobrevivir al impacto de esta epidemia. Después de hablar con otro socio el mes pasado, decidí reducir el tamaño de la tienda existente a la mitad y el propietario estuvo de acuerdo, porque una vez que pierden clientes, puede resultarles difícil alquilar. "
El mercado de ropa de Nanyou, donde trabaja la Sra. Qin, es el mayor lugar de venta de ropa al por mayor en Shenzhen. Se ha visto gravemente afectado por la epidemia. Los traslados de tiendas y los anuncios de alquiler de tiendas populares se pueden ver por todas partes. La industria tiene un largo camino por recorrer para recuperarse.
Dafen Oil Painting Village, uno de los diez distritos culturales más característicos de Shenzhen, también está sufriendo las consecuencias de las cancelaciones de arrendamientos de tiendas. Durante una visita al lugar, el periodista descubrió que muchas tiendas de arte estaban vacías y que también se estaba transfiriendo la ubicación de tiendas populares cerca de la entrada del estacionamiento. Vale la pena mencionar que muchas tiendas en Dafen Oil Painting Village reciben casi el 70% de sus pedidos del extranjero, y las exportaciones alguna vez representaron la mitad del comercio mundial de pinturas al óleo.
"Las pinturas al óleo no son necesidades de la vida como la leña, el arroz, el aceite y la sal, y se ven muy afectadas por la economía, por lo que incluso si la epidemia mejora, la recuperación del mercado no será rápida", dijo Weiwei. El pintor original dijo a los periodistas: "Hay gente aquí todos los días. La transferencia de la tienda y el retiro del arrendamiento son realmente insostenibles. Antes, la tarifa de transferencia para subarrendar la tienda aquí era de cientos de miles, pero ahora no hay tarifa de transferencia y hay muchas tiendas."
Weiwei dijo a los periodistas: En días festivos anteriores, como el Primero de Mayo y el Día Nacional, la facturación diaria de las tiendas podría alcanzar decenas de miles de yuanes. Sin embargo, las tiendas del Primero de Mayo de este año no completaron un negocio único.
Muchas tiendas están revendiendo caligrafías y pinturas a precios de liquidación. Algunos pintores también dijeron a los periodistas que se están preparando para transformarse en transmisiones en vivo en línea, romper con la dependencia de las tiendas y utilizar el modelo de negocio de impulsar las ventas a través de transmisiones en vivo para convertir la atención de los fanáticos en ingresos económicos.
“He estado en Oil Painting Village durante más de 10 años y debo ser uno de los primeros pintores. La tienda que alquilé tiene unos 300 metros cuadrados y el alquiler se ha multiplicado por siete. más de 1.000 yuanes desde el principio hasta ahora. "El dueño de la tienda, Huang, está a punto de cancelar el contrato de arrendamiento. "No es una opción continuar así. A menudo no hay negocios durante varios días y no podemos recibir pedidos del extranjero. , y hay muy pocos pedidos nacionales".
En industrias de alto nivel. Marcando la diferencia
Además de alquilar edificios de oficinas y tiendas, varias fábricas en Shiyan, El principal lugar de reunión de fábricas de Shenzhen se ha trasladado a Dongguan, Huizhou, Foshan y otros lugares. El fabricante de muebles Boss Zhao dijo a los periodistas: "El alquiler promedio de una fábrica en Shiyan es actualmente de unos 40 yuanes por metro cuadrado, pero el alquiler de fábrica otorgado a la fábrica de Huizhou es de 8 yuanes por metro cuadrado, y los salarios de los empleados se calculan por pieza. En comparación con Shenzhen, dijo que los descuentos otorgados a las empresas en Huizhou son muy fuertes y más atractivos."
"Nuestra fábrica ha estado en Shenzhen durante 20 años y es relativamente grande, pero la sede actual puede ser trasladada a Huizhou pronto, porque Huizhou también tiene instalaciones de apoyo a la cadena industrial upstream y downstream", dijo a los periodistas el Sr. Luo, miembro del personal de la oficina de Xi Drawing Printing (Shenzhen) Co., Ltd., una empresa de embalaje de cartón en Shiyan.
Sujeto a la reducción del uso de la tierra y al aumento del costo de factores como el alquiler, los salarios de los empleados y las materias primas, el espacio de desarrollo de las empresas de producción mecanizadas y a gran escala se ha ido comprimiendo gradualmente. La escala de estas empresas oscila entre decenas de millones y miles de millones de yuanes.
Con la caída de su popularidad, los propietarios de viviendas de segunda mano también se enfrentan a la situación de que no hay nadie que pueda alquilar las casas de los agricultores renovadas. También hay cada vez más anuncios de alquiler de fábricas.
El jefe Zhao dijo a los periodistas: “En los últimos años, el gobierno de Shenzhen ha estado liderando la modernización industrial y eliminando algunas industrias manufactureras de bajo nivel atrasadas, pero si las industrias manufactureras de bajo nivel se han alejado, ¿quién servirá? ¿Estas industrias manufactureras de alto nivel? Las empresas en las que se centra Shiyan Factory Zone en realidad están apoyando las cadenas industriales ascendentes y descendentes. Si se reubica una industria manufacturera, puede significar la reubicación de una cadena industrial, y muchas empresas de apoyo ascendentes y descendentes también lo harán. reubicarse con él existe una relación colateral, que también es perjudicial para el desarrollo de la industria manufacturera avanzada de Shenzhen.
”
Se informa que en los últimos años, la calle Shiyan en el distrito de Baoan ha estado experimentando una transformación y mejora industrial, y planea construir un grupo industrial de alta tecnología representado por inteligencia artificial, aeroespacial y tecnología de la información de nueva generación. , almacenes logísticos, etc. Shiyan El informe de trabajo de 2019 de Yan Street mencionó que muchas empresas en el área de Shiyan se encuentran en el extremo inferior de la cadena de valor y la cadena industrial. Algunas grandes empresas han experimentado una disminución en los pedidos y falta de motivación. El valor de 6 bases de producción representa el 23% de la calle, y los impuestos locales solo representan el 2% de la calle, 5.500 empresas ocupan el 75% del espacio industrial, pero solo contribuyen con el 10% del valor de producción.
El académico Jin Xinyi dijo anteriormente que la aglomeración urbana actual con Shenzhen como centro ha establecido inicialmente un sistema de mercado para la innovación tecnológica. Este logro demuestra que las empresas chinas definitivamente pueden marcar la diferencia en las industrias de alto nivel. ser que los centros económicos costeros se trasladen a industrias de alto nivel, mientras que las industrias de bajo nivel se desplazan a áreas circundantes menos desarrolladas
En una entrevista con un reportero del Securities Times, Guo Wanda, vicepresidente ejecutivo de China (. Shenzhen) Instituto de Investigación de Desarrollo Integral, dijo que las empresas trasladarán líneas de producción a ciudades circundantes como Dongguan, Huizhou y Zhongshan, lo que tendrá un impacto negativo en la industria de Shenzhen. La integridad de la cadena no tendrá mucho impacto, pero si lo tendrá. Si se mueve más hacia Jiangxi, o incluso hacia Vietnam u otros países del Sudeste Asiático, Shenzhen realmente necesitará "reponer la cadena".
En Guo Wanda, parece que la reubicación de las líneas de producción por parte de las empresas a las ciudades circundantes es una prioridad. exactamente el papel que desempeña la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao en la realización de industrias “Las cadenas industriales no están definidas por divisiones administrativas mientras el flujo de factores de producción se logre dentro del círculo económico de una hora. necesariamente el caso. Estar en Shenzhen. ”
La “conversión de edificios comerciales a alquileres” puede convertirse en un nuevo modelo
Un alto gerente de ventas de oficinas dijo que si hay un excedente importante de edificios de oficinas, “será fácil convertir de comercial a alquiler”.
Se espera que "comercial a alquiler" se convierta en un nuevo modelo para aumentar la vivienda de alquiler en Shenzhen. A principios de este año, el "Aviso de la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen sobre". Asuntos relacionados con la conversión de edificios comerciales y de oficinas existentes en viviendas de alquiler" (borrador para comentarios). ) comenzó a solicitar públicamente la opinión del público. En vista del hecho de que algunos edificios de oficinas comerciales están inactivos y Shenzhen necesita urgentemente múltiples canales para resolver el problema. de viviendas de alquiler, propone permitir que los edificios de oficinas comerciales existentes se conviertan en viviendas de alquiler para aumentar efectivamente el mercado de alquiler de viviendas de Shenzhen para lograr el objetivo de "tener un lugar donde vivir" para los ciudadanos.
Cuándo. Cuando se trata de convertir el negocio en alquiler, debemos mencionar los bajos rendimientos y la dificultad para obtener ganancias siempre han sido los puntos débiles de la industria del alquiler de apartamentos a largo plazo, bajo la influencia de la epidemia. La fortaleza financiera no es lo suficientemente fuerte, la cadena de capital se romperá en cualquier momento.
Luo Yi, que vive en la ciudad de Bantian Vanke, Longgang, recientemente se sintió un poco halagado: "Alquilé aquí durante 5 años. " Esta fue la primera vez este año que recibí una llamada de mi arrendador. Principalmente me preguntó si necesitaba actualizar algunos muebles y electrodomésticos, y luego me pidió que renovara mi contrato de arrendamiento sin aumentar el alquiler. ”
Afectados por la epidemia, muchos apartamentos de alquiler a largo plazo en Shenzhen han lanzado diversos grados de reducciones de alquiler u otros beneficios de apoyo. Un ama de llaves de un apartamento de alquiler a largo plazo en el distrito de Futian dijo que además de. una reducción inmediata en parte del alquiler, los inquilinos también reciben un período de desocupación de 5 días, y se puede decir que estos beneficios de alquiler no tienen precedentes en el área de Futian Jingtian, un miembro del personal de una empresa de bienes raíces con una larga trayectoria. Antecedentes de apartamentos de alquiler a largo plazo le dijeron a un periodista del Securities Times que, aunque la presión actual sobre los apartamentos de alquiler a largo plazo es generalizada, en comparación con los dos meses anteriores, hay algunos signos de mejora: "El alquiler actual de una casa de 28 metros cuadrados es". "Alrededor de 5.800 yuanes. Si lo alquila por un año, puede obtener algunos descuentos, pero la variedad no será demasiado grande. Después de todo, nuestra calidad y costo siguen siendo muy altos". ”
En el área de Honghu de Luohu, un apartamento de alquiler a largo plazo llamado No. 8 Quarter Apartment fue renovado a partir de un edificio de almacén original. La entrevista del periodista encontró que muchas personas vinieron a concertar citas para verlo. El alquiler mensual de una unidad dúplex con una sala de estar es de alrededor de 4.000 yuanes, pero debido a que es un almacén reformado, algunas unidades de piso plano no son lo suficientemente altas, lo que genera una sensación deprimente en la gente. Aun así, los inquilinos recientes lo han hecho. Todavía hay más gente, especialmente jóvenes. Según el personal, algunos jóvenes no tienen empleos estables, pero la fortaleza financiera de sus familias todavía puede sustentarlos, por lo que han renunciado a las aldeas urbanas y a las zonas residenciales en general. alquiler a largo plazo, elija apartamentos de alquiler a largo plazo que se puedan alquilar por períodos cortos de tiempo.