Los cambios en la ecología industrial detrás de las OPI de pequeñas empresas inmobiliarias que se alinean en Hong Kong
La motivación interna de estas pequeñas empresas inmobiliarias con ventas de alrededor de 10 mil millones es ampliar los canales de financiación y mantener cadenas de capital para garantizar supervivencia. Además, una vez que la IPO sea exitosa, será de gran ayuda para la empresa continuar utilizando herramientas financieras como bonos para mantener la liquidez. Después de cotizar en bolsa, pueden mejorar sus calificaciones internacionales y emitir bonos en el extranjero.
El 22 de mayo se inauguró oficialmente la tercera sesión del XIII Congreso Nacional del Pueblo. El informe de trabajo del gobierno de este año reiteró que las casas son para vivir, no para especular.
El tono de la regulación inmobiliaria se mantiene sin cambios. En el entorno general de "vivir, no especular", los canales de financiación internos se han reducido, los costos de financiación han aumentado y los problemas de financiación que enfrentan las pequeñas empresas inmobiliarias se han magnificado. La salida a bolsa en Hong Kong se ha convertido en uno de los métodos de financiación preferidos por estas empresas inmobiliarias.
Según estadísticas incompletas, un total de 13 empresas inmobiliarias han cotizado con éxito desde 2018. Entre ellas, el número de empresas inmobiliarias cotizadas con éxito en 2018 y 2019 es el mismo, 6 respectivamente. Los primeros cuatro meses de 2020, una empresa inmobiliaria cotizó con éxito. Hasta ahora, 11 empresas inmobiliarias han presentado folletos en HKEx, incluidas Helenbergh, Aoshan Holdings y Huijin Holdings. También hay ocho empresas inmobiliarias propiedad de empresas inmobiliarias esperando su oferta pública inicial en la Bolsa de Valores de Hong Kong.
En los últimos años, el ratio de endeudamiento de las pequeñas empresas inmobiliarias ha seguido aumentando y la tendencia a la escasez de dinero y tierras se ha vuelto cada vez más evidente. Un experto de la industria señaló que la situación de supervivencia de las pequeñas empresas inmobiliarias refleja los crecientes costos de financiamiento de las pequeñas empresas y la disminución de las ganancias generales de la industria. En realidad, es difícil sobrevivir sin un desarrollo a gran escala. El año pasado, muchas pequeñas empresas inmobiliarias no presentaron formularios por primera vez debido a la elevada deuda y la alta presión de pago de la deuda a corto plazo. La motivación interna de estas pequeñas empresas inmobiliarias con ventas de alrededor de 10 mil millones es ampliar los canales de financiación y mantener las cadenas de capital para asegurar la supervivencia. Además, una vez que la IPO sea exitosa, será de gran ayuda para la empresa continuar utilizando herramientas financieras como bonos para mantener la liquidez. Después de cotizar en bolsa, pueden mejorar sus calificaciones internacionales y emitir bonos en el extranjero.
A juzgar por el reciente aumento en la adquisición de terrenos en el mercado inmobiliario, Zhang Hongwei, analista jefe del Tongce Consulting Research Institute, Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan y otros, han demostrado que el entusiasmo de las pequeñas empresas reales Las empresas inmobiliarias por adquirir terrenos han aumentado significativamente. El entusiasmo de las grandes empresas inmobiliarias por adquirir terrenos se ha ralentizado. En este contexto, es más probable que se amplifique la presión financiera de las pequeñas empresas inmobiliarias.
Además, una persona de una empresa de bienes raíces le dijo a un reportero del 21st Century Business Herald que el número de certificados de preventa obtenidos por las empresas de bienes raíces aumentará en la segunda mitad del año, lo que aumentará la oferta del mercado; por el contrario, no existe una forma eficaz de aliviar la presión del mercado. Como resultado, la presión de inventario sobre las empresas inmobiliarias aumentará naturalmente este año.
Espero correr para que la OPI libere presión
A medida que la industria entra en 2020, el mercado está cambiando debido a la epidemia. El espacio vital de las pequeñas empresas inmobiliarias se está reduciendo y. los listados acaban de comenzar.
A finales de mayo de 2020, había aproximadamente 65.438.065.438 0 empresas inmobiliarias esperando una oferta pública inicial en HKEx, incluidas Helenbergh, Aoshan Holdings, Wanchuang International, Sanyun Holdings, Dragon Real Estate, Dynasty Real Estate, Pengrun. Holdings, Huijin Holdings, Shangkun Real Estate, Territory Holdings, Land Real Estate y también hay noticias de que Anhui Wenyi Real Estate cotizará en Hong Kong.
Incluidos Sanyun Group, Helenbergh, Aoshan Holdings, Wanchuang International, Dragon Real Estate, etc. El prospecto fue rechazado la primera vez que lo envié y ahora estoy empezando por segunda vez.
Zhang Hongwei señaló que existen varios indicadores básicos muy importantes para cotizar en Hong Kong, como la rentabilidad y el índice de endeudamiento de la empresa en los últimos tres años, y la rentabilidad del negocio principal debe cumplir. los requisitos mínimos de rentabilidad. Si los indicadores básicos no cumplen con los requisitos, se puede volver a declarar y la empresa necesita optimizar la tierra y los pasivos al volver a declarar.
Se puede ver en la información revelada en el prospecto que estas pequeñas empresas inmobiliarias tienen una característica: un alto endeudamiento, deficiencias obvias en las reservas de terreno y una alta presión de financiación a corto plazo.
Tomemos como ejemplo el Grupo Sanyun, que comenzó en Anhui. La empresa afirmó que "el volumen de ventas en 2019 alcanzará los 30 mil millones y el objetivo quinquenal alcanzará los 100 mil millones", y contrató al presidente Wang a finales de 2019. Sin embargo, según estadísticas de una plataforma de terceros, las ventas de Sanyu en 2019 cayeron de mil millones en 2018.
El prospecto revela que en los últimos tres años, los pasivos de Sanyun han aumentado significativamente: de 229 millones de yuanes en 2016 a 14,2 mil millones de yuanes a fines de junio de 2019. Además, el flujo de caja de las operaciones continuas ha sido negativo durante tres años y los costos de financiación han estado en un nivel elevado de más del 10% durante muchos años. Según personas familiarizadas con el asunto, los préstamos fiduciarios representan una alta proporción de la financiación de Sancha.
Otro ejemplo es Aoshan Holdings. El ratio de deuda en su primer folleto divulgado públicamente superó los 800. Dragonair Real Estate, que fracasó en su primera oferta pública inicial, también tiene el mismo problema de deuda: en 2017, 2018, 2019 y al 31 de marzo de 2020, los ratios activo-pasivo de Dragonair Real Estate eran 98,8 y 122,65438 respectivamente. Los préstamos totales fueron de 3,18 millones de yuanes, 856 millones de yuanes, 2.853 millones de yuanes y 565.438,76 millones de yuanes respectivamente. El monto total del préstamo aumentó más de 16 veces en más de tres años.
Según las divulgaciones, la tasa de interés de financiamiento inmobiliario in situ aumentó de 6,59 en 2017 a 8,37 en 2019. A finales de marzo de este año, este campo implicaba un total de 4.287 millones de yuanes de pasivos que devengan intereses con vencimiento en un año, mientras que el saldo de financiación no estándar que involucraba fideicomisos pendientes era de casi 2.400 millones de yuanes, lo que representa el 18,5% de el total de préstamos en el mismo período, con un tipo de interés anual de al menos el 10.
La relación activo-pasivo de las pequeñas empresas inmobiliarias antes mencionadas que esperan ofertas públicas iniciales secundarias es mucho más alta que la relación activo-pasivo promedio de la industria. Para resolver los riesgos de liquidez a corto plazo, el tamaño pequeño también se ha convertido en la principal razón por la que las acciones de Hong Kong no son optimistas. Las reservas de terreno de Dragonair Real Estate y Sanyun Group son menos de 5 millones de metros cuadrados y no hay recursos suficientes para futuras ventas. Especialmente en Sanyu, el 90% de las reservas de suelo se concentran en Anhui, y la mayoría de ellas son ciudades de tercer y cuarto nivel. Los datos del E-House Research Institute muestran que el inventario en 64 ciudades de tercer y cuarto nivel ha entrado en un ciclo de crecimiento. Hasta ahora, el inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel ha aumentado un 1,6 mes a mes y un 1,1 año a año. Para las empresas inmobiliarias de ciudades de tercer y cuarto nivel con posiciones importantes, es difícil ampliar su escala y mejorar la rentabilidad. En los últimos años, debido al impacto continuo de las políticas de control inmobiliario, los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel básicamente han caído en estanflación. Puede resultar difícil para Oshan Holdings aumentar su margen de beneficio bruto en el corto plazo.
Los expertos de la industria mencionados anteriormente analizaron que si las empresas de bienes raíces salieron a bolsa en el pasado para encontrar dinero, encontrar dinero más barato para pagar deudas, pedir prestado nuevos para pagar los viejos y reemplazar dinero caro, entonces Lo más importante para las pequeñas empresas inmobiliarias es aumentar su liquidez después de salir a bolsa.
"Debido al flujo de caja operativo negativo, es posible que necesitemos obtener suficiente financiamiento adicional para satisfacer nuestras necesidades de financiamiento, respaldar las operaciones y expandir la empresa. Si no se puede generar suficiente flujo de caja operativo, o no se puede generar suficiente financiamiento externo Para financiar operaciones, la liquidez y la situación financiera de la empresa pueden verse afectadas material y adversamente." Este pasaje fue divulgado en el prospecto de cotización de una de las pequeñas empresas inmobiliarias. Esto demuestra que la crisis de liquidez de las pequeñas empresas inmobiliarias se está agravando.
Afectadas por la epidemia de este año, la mayoría de las empresas de bienes raíces tuvieron bajos rendimientos de ventas en el primer trimestre. Muchos expertos de la industria expresaron a los periodistas su preocupación de que no se alcancen el aumento de inventario y los objetivos de ventas de este año. Si la reciente ola de adquisiciones de tierras pretende reponer el rendimiento durante el año, entonces esta ronda de apropiaciones de tierras por parte de pequeñas empresas inmobiliarias para reponer sus posiciones es aún más peligrosa.
Las tasas de eliminación de productos químicos son más bajas y los inventarios son más altos.
Un informe de investigación de Han Yi Think Tank señaló que después de la epidemia en 2020, el entorno financiero nacional mostrará una tendencia de mejora marginal y las empresas inmobiliarias con altas calificaciones crediticias tendrán más probabilidades de aprovechar las oportunidades. . En semejante contexto financiero, no es difícil entender por qué las pequeñas empresas inmobiliarias están ansiosas por salir a bolsa. Sólo saliendo a bolsa podrá tener la oportunidad de mejorar su calificación y así financiar la expansión.
Han Yi Think Tank clasificó las calificaciones crediticias de las empresas inmobiliarias nacionales y descubrió que las agencias de calificación crediticia nacionales generalmente otorgan calificaciones altas a las empresas inmobiliarias. Entre las 43 empresas inmobiliarias, 77 tienen calificaciones crediticias de AAA, 19 tienen calificaciones crediticias de AA y sólo 1 tiene calificaciones crediticias de AA y BB respectivamente. A juzgar por las calificaciones crediticias de las empresas inmobiliarias nacionales, ya sean empresas inmobiliarias líderes o empresas inmobiliarias relativamente pequeñas, es probable que obtengan la calificación crediticia nacional más alta de AAA, lo que demuestra que las agencias de calificación nacionales no son "" al calificar. Las empresas inmobiliarias que "sólo tienen que ver con la escala" y no tienen una ventaja en escala también pueden ser reconocidas por las agencias de calificación al mejorar su situación financiera y sus sólidas estrategias de inversión.
Sin embargo, a juzgar por la distribución de las calificaciones crediticias AAA en cada escalón, entre las empresas inmobiliarias TOP10 y TOP11-TOP30, la proporción de empresas inmobiliarias con una calificación crediticia principal de AAA se acerca al 90%. , mientras que entre las empresas inmobiliarias TOP33-TOP83 Entre ellas, la proporción de empresas inmobiliarias con una calificación crediticia principal de AAA es relativamente baja, 56. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias con calificaciones crediticias más bajas, como AA, AA y BB, se distribuyen principalmente en este escalón, lo que indica que las grandes empresas inmobiliarias suelen ser más reconocidas por las agencias de calificación.
Si quieres hacerlo a gran escala, necesitas seguir adquiriendo terrenos y adquirir más terrenos.
Recientemente, tanto Sanyun Group como Dragonair Properties han aparecido en subastas locales. El segundo prospecto presentado por Sanyun mostró que a fines de octubre de 2020, Sanyun Holdings tenía 36 proyectos con una reserva de terreno total de 3,9643 millones de metros cuadrados, de los cuales Anhui, Jiangsu y Shandong representaban 89, 4,7 y 5,5 respectivamente. Las reservas de tierras de Anhui se redujeron ligeramente, lo que indica que la empresa ha llevado a cabo otra ronda de reservas de tierras desde la última vez que presentó su prospecto.
Oshan es una típica empresa inmobiliaria con pequeñas reservas de terreno y una distribución desigual. Las reservas de suelo de Aoshan 60 se concentran en Wuhan. Al 31 de marzo de 2065438, la compañía tenía 25 proyectos en Hubei, Anhui, Sichuan, Chongqing y Zhejiang, lo que representa un área total estimada de reserva de tierra de 3,4 millones de metros cuadrados, incluidas propiedades de desarrollo con un área total planificada de aproximadamente 2 millones de metros cuadrados. El área total es de aproximadamente 16544.
Entre la ola de pequeñas empresas inmobiliarias que cotizan en Hong Kong, Territory Group es la líder. En febrero de 2020, Territory Group tiene más de 130.000 metros cuadrados de reservas territoriales. Sin embargo, los altos costos de financiamiento y la deuda de Territory Group también se han convertido en razones importantes para su cotización urgente. De 2017 a 2019, las tasas de interés reales de la financiación territorial aumentaron año tras año, alcanzando 6,4, 8,8 y 9,9 respectivamente. El ratio circulante muestra una tendencia a la baja, que es de 1,3 veces, 1,3 veces y 1,2 veces respectivamente. Las proporciones de activos netos a pasivos son 0,6 veces, 1,1 veces y 1,4 veces, respectivamente.
De hecho, no sólo las pequeñas empresas inmobiliarias, sino también la mayoría de las empresas inmobiliarias tuvieron un desempeño deficiente en el primer semestre de este año. Una persona relacionada con las 20 principales empresas inmobiliarias dijo a los periodistas que para aumentar la oferta del mercado, ocupar participación de mercado y ampliar la cobertura de ventas, las empresas inmobiliarias deben adquirir terrenos en este nodo para asegurar el lanzamiento de nuevos productos antes de que finalice el el año. Sin embargo, la deschemificación es fundamental. Si la venta no se realiza bien, el inventario volverá a aumentar este año, lo que ejercerá presión financiera sobre las empresas inmobiliarias, y su desempeño en los próximos uno o dos años será preocupante.
Lu Wenxi señaló que en la reciente ola de subastas de terrenos por parte de empresas inmobiliarias, el ritmo de adquisición de terrenos por parte de varias empresas inmobiliarias líderes como Evergrande y Country Garden se ha ralentizado significativamente, mientras que las pequeñas y las medianas empresas inmobiliarias están adquiriendo terrenos activamente. Los viejos proyectos de renovación van apareciendo uno tras otro. Por ejemplo, en mayo, Shui On Real Estate adquirió recientemente dos parcelas de terreno residencial en el distrito de Qingpu, Shanghai, por 65.438 millones de yuanes. Vanke y China Construction Consortium adquirieron terrenos en Baoshan. Las parcelas involucradas en estas dos transferencias de terreno eran antiguos proyectos de renovación en los que Ruian y Vanke habían participado anteriormente.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que los datos del inventario urbano también muestran objetivamente una mayor presión a corto plazo. Por un lado, el enfriamiento del mercado de venta de viviendas ha afectado al ritmo de liquidación de existencias. Por otro lado, los controles de preventa se han reducido en varios lugares y la escala de la oferta inmobiliaria ha aumentado significativamente. Desde un punto de vista práctico, esto conducirá a un aumento del inventario en varias ciudades. En términos de clasificación de ciudades, los inventarios tanto en las ciudades de primer como en segundo nivel están aumentando, lo que es un riesgo que requiere atención. Para las empresas de bienes raíces con inventario en ciudades de primer y segundo nivel, si pueden eliminar el inventario de manera proactiva, también ayudará a mejorar el desempeño de las empresas de bienes raíces y reducir los riesgos de inventario.
Tomemos el mercado de Zhengzhou como ejemplo. Bajo la influencia de la epidemia, el volumen de transacciones del mercado de Zhengzhou ha disminuido, el ciclo de digestión de la vivienda comercial se ha ampliado significativamente y se ha acumulado un inventario inicial. Durante la epidemia, la oferta de viviendas nuevas en Zhengzhou fue baja. Pero mirando hacia atrás en el mercado en los últimos uno o dos años, a partir de agosto de 2009, Zhengzhou ha estado básicamente en un estado de exceso de oferta, por lo que hay mucho inventario, y el mercado de viviendas nuevas se encuentra principalmente en un estado de digestión temprana. inventario. Los ciclos digestivos alcanzaron máximos de más de 21 meses. Una subasta de terrenos celebrada en mayo demostró que el interés de las empresas inmobiliarias extranjeras por adquirir terrenos residenciales en Zhengzhou se está desvaneciendo. Entre los cuatro terrenos en venta, sólo Evergrande, una empresa inmobiliaria extranjera, ha adquirido un terreno comercial.