En el proceso de participación en inversiones, la adquisición de acciones y la adquisición de activos son dos formas de adquirir bienes inmuebles. La transferencia de capital y la transferencia de activos (venta global o venta dispersa) son requisitos previos.
(1) Ventajas y desventajas de los proyectos inmobiliarios para la adquisición de capital: (1) Ventajas de los proyectos inmobiliarios para la adquisición de capital: (1) Tiene un buen efecto de ahorro de impuestos para ambas partes de la transacción . En cuanto a la carga tributaria derivada de la transacción, si la transacción adopta el método de transferencia patrimonial, el transmitente solo deberá pagar el impuesto a la renta proveniente de la transferencia de prima y el impuesto de timbre derivado de la suscripción del contrato de transferencia patrimonial. y el cesionario solo debe pagar el impuesto derivado de la firma del contrato de transferencia de capital. Si esta transacción adopta el método de aumento direccional de capital y expansión de acciones, la empresa del proyecto y el suscriptor solo deben pagar el impuesto de timbre; a pagar al firmar el acuerdo de ampliación de capital y ampliación de acciones. (2) Simplificar los procedimientos de transacción. En lo que respecta a la transacción, no implica cambios en la propiedad de los activos de la empresa del proyecto. En términos generales, siempre que se completen los trámites de registro de cambios en el capital social o en el capital social de la empresa, se podrá controlar y gestionar todo el proyecto. En circunstancias especiales, sólo implica el proceso de aprobación de transacciones, como cuando el comprador es un inversor extranjero o el objeto de la transacción es propiedad estatal. (3) El ciclo de retorno de la inversión es corto Dado que la transacción no tiene un impacto sustancial en la propiedad de los activos de la empresa del proyecto y en los procedimientos de solicitud de construcción, el adquirente sólo necesita invertir fondos en nombre de la empresa del proyecto para el desarrollo y la construcción posteriores, y lo hace. No es necesario volver a pasar por los procedimientos de solicitud de construcción y los procedimientos de construcción separados. Al establecer una empresa de bienes raíces, puede iniciar operaciones sustanciales directamente, lo que acorta en gran medida el ciclo de retorno de la inversión. Las desventajas de la adquisición de capital en proyectos inmobiliarios también son obvias: los riesgos de deuda son difíciles de controlar. La adquisición de capital sólo implica cambios a nivel de accionistas de la empresa del proyecto. La deuda de la empresa del proyecto no ha cambiado y aún debe ser asumida por ella. la empresa del proyecto. Por lo tanto, los pasivos no revelados y los pasivos contingentes de la empresa del proyecto pueden aparecer después de que el adquirente adquiera y controle la empresa del proyecto, cayendo así en un agujero negro financiero, causando así un gran daño a los intereses de la empresa del proyecto adquirida y del adquirente. (2) Ventajas y desventajas de los proyectos inmobiliarios de adquisición de activos Ventajas de los proyectos inmobiliarios de adquisición de activos: (1) Puede evitar el riesgo de agujero negro financiero de la empresa del proyecto que la adquisición de capital puede traer al adquirente, porque el efecto de la adquisición de activos es la devolución de un determinado activo de la empresa del proyecto. La propiedad ha cambiado, principalmente los derechos de uso del suelo a nombre de la empresa del proyecto o la construcción real en curso. Es decir, sólo la propiedad de los activos específicos que son objeto de la transacción se transferirá de la empresa del proyecto al nombre del adquirente. Otros activos y pasivos de la empresa del proyecto distintos de este activo no se transferirán con la transacción. activos, y seguirán siendo asumidos por la propia empresa del proyecto, junto con el adquirente. Nada que hacer. (2) Tiene efecto de deducción fiscal. Según las normas fiscales pertinentes, los terrenos y los bienes inmuebles en poder de empresas pueden amortizarse o depreciarse prorrateadamente cada año. Dicha amortización y depreciación se pueden deducir antes de que la empresa pague el impuesto sobre la renta empresarial, que compensa objetivamente el impuesto sobre la renta empresarial del adquirente. (3) El proceso de transacción es simple. Dado que el adquirente no asumirá el riesgo de deuda de la empresa del proyecto debido a la transacción, solo necesita revisar y confirmar el cumplimiento legal y el estado de propiedad de los activos específicos que se adquirirán. no es necesario Para garantizar la situación financiera de la empresa del proyecto, se confía a intermediarios, como bufetes de abogados y empresas de auditoría, la realización de debidas diligencias financieras y jurídicas periódicas y complejas sobre la empresa del proyecto. Desventajas de los proyectos inmobiliarios de adquisición de activos: (1) Los procedimientos de transacción son complejos e implican cambios en la propiedad de los activos y la aprobación del proyecto. Desde el comienzo del establecimiento del proyecto, todos los aspectos de la carta de opinión de planificación del proyecto, el permiso de planificación del uso de la tierra, el certificado de derecho de uso de la tierra, el permiso de planificación del proyecto de construcción, el permiso de construcción, etc. deben cambiarse uno por uno. Algunos incluso pueden enfrentar cambios en. Superficie del suelo, ratio de superficie construida, uso del suelo, etc. Riesgos de ajustes en los indicadores económicos y técnicos. (2) La carga fiscal que surge de la transacción es relativamente pesada. El adquirente tiene que pagar el impuesto de timbre, el impuesto sobre la escritura y los honorarios de transacción, mientras que el adquirente, es decir, el cedente, tiene que pagar el impuesto comercial y sus recargos, así como el valor del terreno. -impuesto añadido, impuesto de timbre, impuesto sobre la renta, etc. La carga fiscal sobre las adquisiciones es mucho mayor que sobre las adquisiciones de acciones. (3) La viabilidad de las actividades comerciales está estrictamente limitada por la ley.
Si el activo a adquirir es el derecho de uso del suelo de la sociedad del proyecto, la transacción de este activo está sujeta a las restricciones de los artículos 37 y 38 de la Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana, especialmente la inversión de desarrollo debe llegar a 25.