¿Por qué es tan agotador comprar una casa de segunda mano en Zhengzhou?

Introducción: Comprar casa nueva o comprar casa de segunda mano, ¿cuál cansa más?

Zhou Hao, mi compañero de la universidad, estudió derecho para obtener su maestría y ahora es socio de una firma de abogados.

Antes de abril de 2016, no tenía casa y vivía junto con mis padres.

Sin embargo, afectado por la fiebre inmobiliaria de 2016, compré una casa nueva en agosto y una casa nueva en octubre, ambas con hipotecas.

Hoy no hablemos de cuánto ha aumentado el valor de estas dos casas, y dejemos de lado cuestiones políticamente correctas como la especulación o la vivienda. Ese día le hice una pregunta: “No desde la perspectiva de. dinero, ni desde la perspectiva de la calidad de la casa, puramente desde la perspectiva de la ley, el proceso y el entorno del mercado, ¿es más agotador comprar una casa nueva o una casa de segunda mano? Pensé que lo pensaría, pero después de escuchar esta pregunta, me dijo sin dudarlo: "No hace falta decir que comprar una casa de segunda mano es más agotador. Sin embargo, ¿por qué?".

Dos metáforas

Autor: Solo he comprado casas nuevas y no tengo experiencia en casas de segunda mano. Hay intermediarios que te ayudan a operar casas de segunda mano. ellos. ¿Qué tan cansado estás?

Zhou Hao: Déjame darte una analogía. Comprar una casa nueva en Zhengzhou equivale a participar en una apuesta llena de incertidumbres. Necesitamos tomar decisiones en medio de la incertidumbre todo el tiempo. Por ejemplo, ¿cómo es la ubicación? Si el Comité Provincial de Baisha puede mudarse allí, este proyecto vale 12.000 yuanes. Si no se puede trasladar allí, ¿todavía vale 12.000 yuanes?

Todas las empresas inmobiliarias dicen que son empresas inmobiliarias de alta calidad y que sus productos se basan en el espíritu artesanal. Sin embargo, ¿cuál es la calidad después de la entrega de la propiedad? ¿Shenglong o Greentown, la calidad de Yongwei o la calidad de Rongqiao, que requiere juego? Muchos factores están fuera de tu control, pero debes tomar decisiones.

Sin embargo, comprar una casa de segunda mano equivale a participar en una larga marcha. Uno de los mayores beneficios es que no tienes que adivinar la calidad de la casa, la casa está ahí. Pero todo el proceso está lleno de diversos riesgos legales y morales. Es necesario contener la respiración en todo momento y someterse a pruebas tanto físicas como mentales.

Diez pruebas

Autor: Usted es abogado. Usted también compró una casa de segunda mano el año pasado. Desde su perspectiva, ¿cuáles son los mayores riesgos de comprar una casa de segunda mano? ?

Zhou Hao: No importa si es abogado o no, como comprador de una casa, comprar una casa de segunda mano satisfactoria requiere al menos varias pruebas.

Prueba 1: Buscando casa. Necesita encontrar una casa que se ajuste a su presupuesto y requisitos entre cientos de páginas del mercado y 58 listados de viviendas en toda la ciudad, y asegurarse de que la casa sea real y no una llamada falsa enviada por un agente.

Prueba 2: Realiza una llamada telefónica. Desde estos dos sitios web, sus posibilidades de encontrar al verdadero propietario son muy escasas. Es muy probable que la persona al otro lado del teléfono sea una determinada propiedad.

Prueba 3: Mirando la casa. Debes rezar para que la casa que ves no se aleje demasiado de lo que imaginaste a partir de las fotos y la descripción del agente.

Prueba 4: Relación jurídica, asegúrese de confirmar el momento de la propiedad del inmueble Si el impuesto de escritura se paga antes de enero de 2015, no habrá una diferencia del 20% en el IRPF, pero si la escritura. Si se paga el impuesto después de enero de 2015, habrá una diferencia de impuesto personal del 20% sobre la diferencia en el impuesto personal, y si hay una hipoteca, si hay un propietario registrado y otras cuestiones de relación jurídica.

Prueba 5: Negociación y contraoferta. Comprar una casa no es como comprar ropa en Taobao. Tú decides lo difícil que es negociar.

Prueba 6: Que la firma del contrato sea justa o injusta depende del nivel del intermediario. Además, los contratos de intermediario a menudo protegen los intereses del intermediario en primer lugar, del propietario en segundo lugar y del comprador de la vivienda en último lugar.

Prueba 7: Negociar honorarios con el intermediario Los impuestos y tarifas recaudados por el estado son costosos, pero se pueden negociar los honorarios de intermediario, los honorarios de transferencia de agencia, los honorarios de servicio de préstamo, los honorarios de hipoteca y los honorarios de agencia de préstamo. con el intermediario, pero ellos son profesionales y tú un aficionado. La negociación probablemente sea más difícil que el precio de la vivienda. Además, algunas de estas tarifas fueron inventadas de la nada por el intermediario. Dijo que fueron entregadas a ciertos departamentos, pero en realidad cayeron en su propio bolsillo. ¿De verdad crees que las agencias inmobiliarias viven del 1% o del 2% de honorarios de agencia?

Prueba 8: Supervisión de fondos, pago de impuestos y transferencia de propiedad, todas las partes deben cooperar plenamente y ningún vínculo quedará estancado. Por ejemplo, si un banco no aprueba el informe crediticio, es posible que todos los esfuerzos anteriores sean en vano. Y durante este proceso, los propietarios no pueden cambiar los precios temporalmente, pero en la situación del mercado de 2016, hubo menos propietarios que mantuvieron sus precios sin cambios que aquellos que los cambiaron.

Prueba 9: Si es fin de año o hay un ajuste monetario, el banco no puede prestar. Aunque sigas los trámites, seguirá siendo en vano.

Examen de ingreso de posgrado 10: La entrega de la casa es el último paso. Debes manejar la entrega de los asuntos de agua, electricidad, propiedad y registro del hogar. Si no tienes cuidado, te traerá un sinfín de problemas. tu vida futura.

Solicitar trabajo para comprar una casa

Autor: En 2016, cuando compraste esa casa de segunda mano, ¿no fue bastante sencillo?

Zhou Hao: En primer lugar, quiero agradecer al propietario. Es un maestro, relativamente honesto y no cambió el precio. Además, le di un depósito de 100.000 yuanes en el contrato. Si el precio cambia, tendrá que darme 200.000 yuanes. Supongo que él también estaba un poco asustado. Pero esos otros problemas, ¿sabes cómo los resolví?

Autor: ¿Cómo solucionarlo, solo tómate tu tiempo?

Zhou Hao: Tómate tu tiempo, supongo que no podré comprarlo este año.

Comencé a buscar casas después de que Zheng Textile Machinery Land King me contara sobre este asunto. Sin embargo, es fácil encontrar una casa, pero es difícil encontrar un buen agente. La mayoría de los intermediarios que encontré en el mercado de Zhengzhou siempre hablaban de hacer trampa. Al principio pensé que tenía mala suerte, pero después de mucho tiempo de búsqueda, resultó que es un fenómeno común que los intermediarios no sean de alta calidad.

Los jóvenes que trabajan como intermediarios generalmente tienen bajas calificaciones académicas, son jóvenes y tienen un salario básico bajo. En particular, tienen poca conciencia de los riesgos legales, se atreven a prometer cualquier cosa y saben obligar. clientes para realizar depósitos. Antes de realizar el depósito, eres el tío, y después de realizar el depósito, él es el tío.

Más tarde, después de pensarlo, para poder comprar una casa con la que estuviera satisfecho, simplemente tomé un mes de licencia en mi bufete de abogados (bufete de abogados) y solicité un trabajo en una tienda de segunda mano. tienda de vivienda con mi diploma de escuela secundaria. Después de aprobar la solicitud, asistí a su capacitación inicial, tuve una reunión matutina, aprendí cómo encontrar vivienda y me compré una casa. Además, también cerré un trato durante ese período de medio mes y gané 4.000 yuanes. Lo traté como autoformación Mejorado.

Autor: Puede ganar más de 20.000 yuanes al mes. ¿Vale la pena? ¿Quiere ahorrar decenas de miles de honorarios de agencia?

Zhou Hao: Debe haber consideraciones a este respecto, sin embargo, la razón principal es la calidad de los intermediarios. Entre los casos que ha recibido nuestro bufete de abogados, ha habido varios casos en los que el intermediario engañó a ambas partes. Por ejemplo, el propietario valoró la propiedad en 1 millón, le cotizó 1,1 millones al comprador y se comió 100.000 además. la tarifa de intermediario. Por eso, quizás por motivos profesionales, naturalmente no confío en los intermediarios.

La gente dice que los grandes bloqueadores se comen al demandante y al demandado, lo cual es bastante cruel. Sin embargo, la agencia inmobiliaria no solo se come al demandante y al demandado, sino que también se come los honorarios de la agencia, lo cual es más cruel que un bloqueo. De hecho, no lo sabes, incluso la tarifa de la agencia todavía contiene mucha agua. Si no fuera a la agencia a trabajar durante dos días, no lo sabría.

Los honorarios son opacos

Autor: ¿No tienes muy claro el honorario de agencia que suele ser del 2% y suele estar colgado en la pared de la entrada?

Zhou Hao: ¿Cómo puede ser tan simple? Déjame darte un ejemplo. Tomemos como ejemplo un apartamento de dos habitaciones cerca del tercer anillo oeste de 80 metros cuadrados con un precio total de 1 millón de RMB (el único de cinco o más) Además del pago de la casa, también debe pagar la hipoteca. Las tarifas de registro, el impuesto de timbre, el impuesto sobre escrituras, el impuesto al valor agregado, los impuestos personales y las tarifas de servicios de transacciones, las tarifas de registro y las tarifas de topografía y cartografía son cobradas por el estado, y esto generalmente no es un problema.

Sin embargo, existen varias tarifas para los intermediarios tradicionales que son muy opacas.

La tarifa de información del intermediario, generalmente el 2 % del precio total de la vivienda, es la tarifa por ayudarle a encontrar una casa. Generalmente, los intermediarios no lo dejarán ir, pero una vez que haya competencia por los clientes, por ejemplo, Otros agentes también tienen las fuentes y los clientes, las partes competidoras atraerán clientes a través de reuniones, por lo que la tarifa la paga el intermediario y es negociable. La tarifa de la agencia de transferencia, normalmente 3.000 yuanes, es la tarifa por ayudarle a realizar los trámites con la autoridad de vivienda. La agencia cobra esta tarifa, que es negociable. La tarifa del servicio del préstamo (1% del monto del préstamo) es el costo de ayudarlo a manejar los procedimientos de la hipoteca bancaria. Esta tarifa la cobra la agencia y puede negociarse. Comisión de gestión de la hipoteca: 0,08% del importe general del préstamo. Esta comisión la cobra la agencia y puede negociarse. La comisión de tasación -0,5%- es la comisión de la empresa tasadora. De hecho, no genera tanto. Las empresas tasadoras generalmente sólo cobran un 0,1% más, y algunos intermediarios generalmente se lo quedan. La tarifa será cobrada por la agencia y el monto excedente se puede negociar.

Entonces, si acudes a un intermediario para que se encargue de ello, la tarifa total del intermediario es de 35.560 yuanes + los gastos nacionales y bancarios reales son de 10.770 yuanes = 46.330 yuanes.

Sin embargo, ¿lo haces? ¿Sabemos el coste real de estas tareas?

De hecho, para los compradores de viviendas, sólo se deben pagar los honorarios estatales y bancarios de 10.770 yuanes y los 1.000 yuanes de la empresa de tasación. Sólo en esta única transacción, el intermediario puede llevarse 46.330-10.770-1.000=34.560.

Estos 34.560 son ingresos para la empresa intermediaria no puedo decir que el trabajo restante no tenga coste, pero sus costes y beneficios son desproporcionados, y además resulta opaco para los clientes. ¿Qué significan 34.560 yuanes para una casa como ésta? Significa que le han quitado el dinero para medio baño.

Autor: Sin embargo, ¿pueden los clientes comunes ahorrar este dinero?

Zhou Hao: Es difícil. ¿Crees que puedes cambiar tu trabajo a una agencia para comprar un apartamento?

Si no, será difícil ahorrar este dinero.

Tiempo de publicidad

Sin embargo, ¿es realmente difícil ahorrar este dinero?

De hecho, no es nada difícil. Sólo hay una manera de ahorrar dinero al comprar una casa de segunda mano:

Para encontrar una casa, dirígete a Mi Zhai segundo. -hand house; para manejar los procedimientos, pídale a Mi Zhai que lo haga en su nombre.

En MiZhai.com, todos los listados son publicados por los propios propietarios, por lo que la cantidad no es grande, pero la calidad es muy alta.

1. Lo que ves son los listados publicados por el propietario. Comuníquese con el propietario a través de WeChat para comprender el estado de la casa, para que pueda encontrar al propietario y negociar usted mismo. La tarifa de información es del 2%, por lo que no tiene que pagar.

2. Para las propiedades publicadas por el propietario, el personal de viviendas de segunda mano de Mizhai realizará una investigación secundaria. Si tiene alguna pregunta sobre esta información, incluido el año de propiedad, si existe una hipoteca y si existe una hipoteca, puede consultar directamente con nuestro personal.

Una vez que encuentre al propietario y negocie los términos básicos, puede pedirle al personal de MiZhai que se encargue del asunto. Los compradores y vendedores que puedan concluir una transacción de forma independiente también pueden comunicarse con Mi Zhai para manejar la transacción.

Tenemos un principio al confiar el trabajo a una agencia: los honorarios son razonables, los honorarios son transparentes y el dinero se gana abiertamente.

Debe pagar los gastos del banco nacional, como el impuesto de timbre, el impuesto de escrituración, etc. Esto es absolutamente necesario.

Sin embargo, además, Mi Zhai solo cobra tres tarifas:

Comisión de tasación: 0,1% del precio de tasación, una tasación de 1 millón de yuanes, la tasa de tasación es de aproximadamente 1000 yuanes. (en nombre de Encargado por la sociedad tasadora).

Comisión de agencia financiera: 1.000 yuanes (cobrada en la ventanilla de préstamo bancario).

Honorarios de agencia: 5.000 yuanes, 5.000 yuanes por una casa por valor de 1 millón y 5.000 yuanes por una casa por valor de 10 millones.

A excepción de estas tres tarifas, no existen cargos.

Si hay otros cargos además de los cargos anteriores, puede ingresar directamente "quejarse" e "informar" en la cuenta del servicio MiZhai para informarlo.

Una vez que el informe sea cierto, Mi Zhai promete:

"Esta persona o no es un empleado de Mi Zhai o no será un empleado de Mi Zhai pronto"

Está bien, nuestro tiempo de publicidad ha terminado, la misma frase

"Mi Zhai necesita ganar dinero, pero cada dólar que gana Mi Zhai es dinero claro y limpio".

Para obtener un análisis más nítido, objetivo y profundo del mercado inmobiliario de Zhengzhou, actividades de compra grupal, educación humanística, etc., siga la plataforma WeChat "Zhengzhou Property Market": zzloushi, este es un medio.