¿Cómo reducir los precios de la vivienda?
Liu Xiaoqi
Presidente de Chengdu Qili Real Estate Development Co., Ltd.
Shan Chuanhai
Vicepresidente de Chengdu Standard Real Gerente de Estate Consulting Co., Ltd.
Li Jie
Gerente general de Chengdu Tianyi Tianying Real Estate Consulting Co., Ltd.
Interpretación del artículo 6
Enfoque: ¿Por qué están aumentando los precios de la vivienda? ¿Subirlos?
Shan Chuanhai: Altos precios de la vivienda bajo monopolio
Lo primero que hay que saber es que el macrocontrol se refiere más al control de la inversión y la especulación, con el propósito de mantener la estabilidad del mercado. La salud reside en un desarrollo saludable. Los precios de la vivienda son una cuestión de mercado y la regulación es una cuestión de planificación. Una vez que ambos no se manejan bien, fácilmente surgirán problemas.
Además, hay situaciones como esta. Por ejemplo, en algunas ciudades, el gobierno ha bajado los precios de la vivienda, pero los precios del suelo, la construcción y otros costos no se han reducido. Algunas grandes empresas con fuerte fortaleza económica han unido fuerzas para aumentar los precios de la vivienda en un corto período de tiempo. Ésta es una situación que nadie quiere ver.
Liu Xiaoqi: La explosión de la demanda
Básicamente, es un proceso como este: se introduce un control macroeconómico → esperar y ver → suprimir la demanda → (los costos permanecen sin cambios, los precios de la vivienda sí. no cae, pero la demanda se mantiene Existencia) la demanda aumenta → los precios de la vivienda suben. Por eso, algunas personas dicen que el resultado de la regulación es que los precios de la vivienda volverán a subir, porque la urbanización es inevitable y la demanda no desaparecerá.
Li Jie: Los costos están aumentando
De hecho, el efecto de las "Ocho Medidas Nacionales" es obvio: han corregido fuertemente los precios de la vivienda y el mercado inmobiliario excesivo en ciudades como. Shanghai, Suzhou y Hangzhou, y advirtió sobre inversiones racionales por parte de compradores y vendedores en otros mercados regionales.
En cuanto al continuo aumento de los precios de la vivienda en todo el país, se debe a que el mercado inmobiliario y las industrias relacionadas en la mayoría de las ciudades están creciendo de manera saludable. El coste del desarrollo inmobiliario no ha bajado, sino que en realidad ha aumentado. Los precios del suelo, el diseño y otros gastos están aumentando.
Los promotores no pueden dedicarse a subsidiar dinero si los costes no se reducen, los precios de la vivienda. Naturalmente no caerá.
Enfoque: Anatomía de la composición de los precios de la vivienda
Li Jie: El costo lo determina todo
La cuestión principal es el costo. En comparación con los productos ofrecidos hace un año, podemos sentir claramente que los proyectos inmobiliarios ofrecidos en el mismo mercado regional hoy tienen estándares de diseño más altos, mejor calidad de construcción, selección de materiales más refinada, instalaciones de soporte más completas, ahorro de energía, comodidad y seguridad. . Más destacado…. De esta manera, las empresas de desarrollo pueden sobrevivir a costa de aumentar continuamente los costos y superar proyectos anteriores.
Debido al vigoroso crecimiento del mercado inmobiliario, las industrias upstream de la industria inmobiliaria también están en auge, lo que encarece la tierra, los precios de las plántulas se disparan, los precios de los principales materiales aumentan y hay escasez de mano de obra y maquinaria. Para completar con éxito el proyecto, los desarrolladores deben agregar costos;
Los desarrolladores deben asumir obligaciones sociales como la protección de los derechos del consumidor, la protección de los derechos de los trabajadores migrantes, los estándares de mejora de la industria, los estándares de mejora de la construcción y los riesgos financieros. . Debido a que esta industria está relacionada con la economía nacional y el sustento de la gente, la industria de desarrollo inmobiliario, como industria pilar en China, asume la obligación de soportar el dolor de los resfriados y enfermedades para el mercado local de la industria y las cadenas industriales relacionadas.
Liu Xiaoqi: No entendí bien las ganancias
Estoy totalmente de acuerdo con la afirmación anterior. Permítanme darles un ejemplo. Cuando un promotor quiere construir un proyecto ahora, no sólo tiene que considerar costes como el precio del terreno, los garajes y el diseño, sino que también debe asumir muchas obligaciones públicas, como la planificación y la construcción. de un gran número de equipamientos públicos, al final sólo hay que trasladarlo al precio de la vivienda.
Aquí también hay un malentendido, por ejemplo, el promotor invirtió 10 millones y finalmente recuperó 20 millones. Mucha gente piensa que el beneficio neto del promotor es de 10 millones, sin considerar que el período total de construcción es de tres. años. El margen de beneficio medio también se divide por tres.
Enfoque: ¿Obligaciones sociales de los desarrolladores?
Liu Xiaoqi: Tener demasiadas obligaciones sociales
Debido a que los promotores son los principales fabricantes de viviendas, cuando los precios de las viviendas son demasiado altos, la culpa recaerá inevitablemente en los promotores. Como desarrollador, tengo que aclarar algo aquí. Si realmente queremos bajar los precios de la vivienda, el Estado no sólo debe regular el producto final sino también regular integralmente todos los eslabones de producción desde la fuente del producto. Se espera que esta sugerencia haga que el estado preste gran atención a la composición de costos de este producto especial, y que el estado deje de aumentar ciegamente los costos de los desarrolladores.
Si se quiere reducir los precios de la vivienda, los gobiernos locales de todos los niveles deberían adoptar las posturas correspondientes.
Para los desarrolladores, uno de los componentes del costo es el costo de la tierra. ¿Cómo puede el gobierno formular una política razonable y eficaz para controlar eficazmente los precios de la vivienda? El segundo son los costes de capital, por ejemplo, los promotores tienen que pagar "varios millones de depósitos" para el sector de la construcción. Obviamente, esto no es razonable. Existe un contrato entre el promotor y el constructor, y los salarios de los trabajadores migrantes los paga el constructor, no el promotor. Para que los promotores obtengan beneficios, todos estos costes acabarán transfiriéndose a los precios de la vivienda. Por lo tanto, los gobiernos en todos los niveles deben considerar si esto afectará los costos de desarrollo al formular políticas. ¿Afectará los precios de la vivienda?
Shan Chuan Hai: Los desarrolladores sobreviven en las grietas
Es razonable que los desarrolladores busquen ganancias razonables, pero siempre han vivido en las grietas. Por un lado, el gobierno nacional continúa imponiendo requisitos a los proyectos de productos y estipula instalaciones de soporte completas y de alta gama, lo que permite a los desarrolladores asumir responsabilidades y obligaciones sociales que no deberían asumir. fijar precios demasiado altos. Como quizás no sepa, los costos de apoyo, como la defensa aérea civil, los garajes y las instalaciones de seguridad pública, se trasladan a los precios de la vivienda.
Por poner un ejemplo sencillo, según las Normas de Vivienda de la Oficina de Planificación, las plazas de aparcamiento deben estar equipadas con 0,7. Imagínense, de cada 100 personas, el 70% debe poder permitirse no sólo una casa sino también un coche. Estos estándares son muy altos. En la actualidad, es difícil vender garajes en Chengdu y nadie los alquila. El estado también ha limitado el precio del alquiler de coches, por lo que los promotores tienen que trasladar el coste de los garajes a los precios de la vivienda, por lo que los precios de la vivienda son naturalmente más altos.
Enfoque: índice de pago inicial para la compra de viviendas
Liu Xiaoqi: aumentar el índice de pago inicial causará resentimiento público
“Necesitamos aumentar el índice de pago inicial que la gente común compre una casa al 40% o 50%”. No estoy de acuerdo con esta opinión. Dado que el país quiere que la mayoría de la gente pueda permitirse una casa, ciertamente no puede hacerlo. Especialmente para algunos jóvenes actuales, si la tasa de pago inicial aumenta en un 40% o 50%, comprar una casa será aún más abrumador para ellos.
En los países extranjeros desarrollados, incluso puedes conseguir una hipoteca bancaria para comprar un sofá. ¿Por qué no podemos comprar una casa? Creo que es completamente factible siempre que se establezca un mecanismo de credibilidad sólido. Si el gobierno aumenta ciegamente los pagos iniciales, afectará gravemente al mercado y causará desventajas a los consumidores. También despertará más fácilmente el resentimiento de los consumidores. Aunque es imposible hacer un pago inicial del 10% o del 20%, un pago inicial más bajo puede al menos satisfacer su deseo de consumir por adelantado.
Shan Chuanhai: Aumentar el pago inicial inhibirá la demanda de compra de viviendas
Anteriormente, el banco central propuso aumentar el pago inicial para la compra de viviendas al 50%. Se presta atención y se debate este tema en línea, pero el resultado final es que en general se cree que esta situación es poco probable. Como esto es muy perjudicial para la supresión de la demanda de bienes raíces, puede reducir la demanda a aproximadamente la mitad. Generalmente, el precio total de una casa en Chengdu es de 500.000 a 600.000. Si la mitad del pago inicial es de 200.000 a 300.000, no es fácil para los consumidores que quieren comprar una casa al mismo tiempo. El precio aumentará de esta manera, lo que creará una situación en la que la gente nunca podrá permitirse el lujo de comprar una casa, lo que fácilmente puede generar insatisfacción entre la gente.
Li Jie: Debería haber un trato específico y diferenciado
En los últimos años, el mercado inmobiliario ha disfrutado de una buena situación tanto de oferta como de ventas, que no se puede desligar de la fuerte apoyo a las políticas de préstamos hipotecarios. Si los bancos continúan aumentando el índice de pago inicial de las hipotecas, sin duda tendrá un gran impacto en la reducción del volumen total de transacciones de productos inmobiliarios en el mercado inmobiliario. Desde el lado positivo de controlar los crecientes precios de la vivienda, elevar las barreras al consumo y reducir la demanda del mercado puede frenar efectivamente las expectativas de ganancias de los desarrolladores y el entusiasmo inversor de los especuladores. Pero para el mercado, en primer lugar, aumentará el riesgo de mercado para los promotores. En segundo lugar, a medida que aumenta la brecha entre la oferta y la demanda, el ciclo de desarrollo del proyecto se extiende, lo que resulta en un aumento inevitable de los costos de desarrollo, los costos operativos y los costos de intereses. En tercer lugar, conducirá inevitablemente a una contradicción entre la gran cantidad de tierra en el mercado, el alto precio de adquisición de la tierra y la incapacidad de los precios y la demanda de la vivienda para respaldar la oferta y el precio de la oferta. Como una de las medidas para el macrocontrol de los precios de la vivienda en el marco de las "Seis Regulaciones Nacionales", se ha aumentado el porcentaje de pago inicial de las hipotecas para productos residenciales. Creo que sólo puede estar dirigido a grupos de consumidores que compran segundas propiedades o más.
Enfoque: Divulgación de información inmobiliaria
Liu Xiaoqi: los datos deben clasificarse profesionalmente
Como departamento competente, los datos publicados por el sistema de gestión de vivienda son relativamente verdadero y científico. La publicación de información y datos relevantes constituye un mecanismo de alerta temprana para el mercado y es un medio necesario para regularlo.
Sin embargo, se puede informar de una manera más profesional, que se puede dividir en volumen de apertura, volumen de construcción, volumen de aceptación de finalización, volumen de ventas, etc. Tanto los desarrolladores como los compradores de viviendas pueden tomar lo que necesitan.
Shan Chuanhai: La transparencia de los datos puede eliminar el pánico
Solo sabiendo cuántos productos básicos hay disponibles en el mercado los desarrolladores pueden saberlo de un vistazo y hacer referencias y referencias para tomar decisiones efectivas y correctas en el mercado. Ajustar continuamente la estructura de suministro de productos de manera oportuna. Al mismo tiempo, también permite a los consumidores comprender cuántos productos hay actualmente en el mercado para poder tomar decisiones efectivas y evitar un pánico psicológico innecesario.
La información y los datos del mercado inmobiliario son relativamente transparentes, lo que favorece más el sano desarrollo del mercado. Los comentarios anteriores del reportero del Morning Post Xiong Liguan Min solo representan las opiniones de los invitados