Cómo trabajar como contador en una empresa inmobiliaria
1. Cuentas de Contabilidad Financiera de Empresas de Gestión Inmobiliaria: Ingresos de la Gestión Inmobiliaria.
Esta materia representa los principales ingresos empresariales de la gestión inmobiliaria.
Los ingresos comerciales principales se refieren a los ingresos obtenidos por las empresas al brindar mantenimiento, administración y servicios a los propietarios y usuarios de propiedades en actividades de administración de propiedades, incluidos los ingresos por administración de propiedades, los ingresos por administración de propiedades y los ingresos por reformas de propiedades.
Los ingresos por gestión de propiedades se refieren a los ingresos por servicios públicos, los ingresos por servicios de agencias públicas y los ingresos por servicios especiales recaudados por las empresas de los propietarios y usuarios. Los ingresos de operación de propiedades se refieren a los ingresos derivados de la operación de casas, edificios e instalaciones proporcionados por el comité de administración de propietarios o los propietarios y usuarios de propiedades, tales como ingresos por alquiler de casas, ingresos de operación de estacionamientos, piscinas, instalaciones deportivas diversas y otros. instalaciones. Los ingresos por reforma de propiedad se refieren a los ingresos obtenidos por una empresa por la reparación * * * de partes e instalaciones de la casa encomendada por el comité de gestión del propietario o el propietario o usuario de la propiedad.
2. Los ingresos por administración de propiedades deben reconocerse cuando se prestan los servicios, se recibe el pago o se obtiene el derecho a recibir el pago.
3. Los ingresos por honorarios de administración de la propiedad deben registrarse al precio real. Para los ingresos de este mes, se debitan los "depósitos bancarios", las "cuentas por cobrar" y otras cuentas, y se acreditan en esta cuenta; cuando se cobran por adelantado los honorarios de administración del propietario, se debitan las "cuentas por pagar" y se acredita en esta cuenta.
4. Al final del período, el saldo de esta cuenta debe transferirse a la cuenta "beneficio del año". No quedará saldo en esta cuenta después de la transferencia.
5. Esta cuenta debe configurar cuentas detalladas según categorías de ingresos.
Métodos contables
La contabilidad es una de las funciones básicas de la contabilidad y ocupa una posición muy importante en el trabajo contable básico. Desempeña un papel decisivo en la mejora del nivel general del trabajo contable. Por ello, la empresa ha formulado las siguientes medidas de gestión contable de acuerdo con la "Ley de Contabilidad" promulgada por el Ministerio de Hacienda:
Requisitos generales de contabilidad.
1. Establecer cuentas conforme a la ley. De acuerdo con la "Ley de Contabilidad de la República Popular China" y el sistema de contabilidad nacional unificado, la empresa establece libros contables, lleva a cabo la contabilidad y proporciona información contable legal, verdadera, precisa y completa de manera oportuna.
2. Contenido contable.
2.1 Recepción y pago de valores;
2.2 Recepción, aumento, disminución y uso de bienes;
2.3 Generación y liquidación de reclamaciones y deudas;
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2.4 Aumentos y disminuciones de fondos de capital y ingresos y gastos de fondos;
2.5 Cálculo de ingresos, gastos y costos;
2.6 Cálculo y procesamiento de resultados financieros;
2.7 Otras materias que requieran procedimientos contables y contables;
3.
3.1 La contabilidad se basará en el negocio económico real y se llevará a cabo de acuerdo con los métodos de tratamiento contable prescritos para garantizar la coherencia, comparabilidad y coherencia de los métodos de tratamiento contable antes y después de un año. Cualquier cambio antes o después de un año debe divulgarse en la descripción.
3.2 Ejercicio económico: del 1 de enero al 31 de diciembre del calendario gregoriano.
3.3 En principio, el RMB es la moneda contable estándar.
3.4 Sistema de Contabilidad: Implementar la “Ley de Contabilidad” y los “Dos Sistemas”, * * * La política financiera implementa parcialmente el “Sistema de Contabilidad para Empresas de Construcción y Promoción Inmobiliaria”, y la política financiera característica aplica parcialmente el Reglamento "Gestión financiera de las empresas de gestión inmobiliaria".
3.5 Método de depreciación de los activos fijos: Utilizando el método de línea recta estipulado en la ley contable, la depreciación se devenga puntualmente todos los meses después de reservar el 5% del valor residual del total de los activos fijos.
3.6 Método de amortización de consumibles de bajo valor: Se amortiza mensualmente según el método de amortización única estipulado en la Ley de Contabilidad, pero al mismo tiempo se debe consultar al equipo para ayudar en la gestión. de consumibles de bajo valor.
3.7 Recepción de inventario y método de recepción: Para la contabilidad se utiliza el método de primero en entrar, primero en salir estipulado en la "Ley de Contabilidad".
3.8 Método de contabilidad de costos: de acuerdo con el método de costo real estipulado en la "Ley de Contabilidad" y el "Sistema de Contabilidad de Empresas Inmobiliarias", se implementa el método contable de asignación de costos indirectos de desarrollo de acuerdo con el volumen del proyecto. .
3.9 Principios de Contabilidad: El principio es la base de devengo estipulada en la “Ley de Contabilidad”.
3.10 Los comprobantes contables, los libros de contabilidad, los estados contables y demás materiales contables deberán ajustarse a las disposiciones del sistema unificado de contabilidad nacional, no deberán ser falsificados ni alterados, ni constituir cuentas fuera de balance, ni presentarse. Comprobantes o documentos contables falsos. Libros y estados de cuenta.
3.11 Configurar y utilizar cuentas contables de acuerdo con los requisitos del sistema contable nacional unificado.
3.12 Cuando una empresa utilice contabilidad computarizada, el software contable y los comprobantes contables, libros contables, estados contables y demás materiales contables generados por computadora deben cumplir con las “Medidas para el Manejo de la Contabilidad Computarizada”, “Contabilidad Especificaciones Básicas de Software" y demás normativas promulgadas por el país. Antes de que exista un método contable para la contabilidad de la gestión de propiedades, debe implementarse de acuerdo con los métodos de operación manual estipulados por el estado.
3.13 Los archivos contables deben mantenerse adecuadamente de acuerdo con las "Medidas de gestión de archivos contables", y los datos electrónicos computarizados y los datos de respaldo contables correspondientes y los materiales escritos deben administrarse como archivos contables.
3.14 Los registros contables deben redactarse en chino.
3.15 Registros originales: Todo tipo de registros originales (incluidos los propios y los importados) se llevarán en estricto apego a los métodos estipulados en la “Ley de Contabilidad” para asegurar la seriedad, autenticidad y legalidad de los los registros originales.
Comprobantes Contables
1. El comprobante original debe tener el siguiente contenido:
1.1 Los elementos básicos del comprobante original: nombre del comprobante; el comprobante; cumplimentando el comprobante; el nombre de la unidad o persona física; la firma o sello del responsable; el nombre de la unidad que recibe el certificado; el contenido, la cantidad, el precio unitario y el monto del negocio económico;
1.2 Los comprobantes originales obtenidos de otras unidades deberán llevar el sello oficial de la unidad; los comprobantes originales emitidos a terceros deberán llevar el sello oficial de la unidad.
1.3 El comprobante original de elaboración propia deberá estar firmado o sellado por el líder de la unidad manipuladora o la persona que éste designe.
1.4 El recibo de compra original deberá contar con un formulario de aceptación.
1.5 El comprobante de pago original debe tener el comprobante del beneficiario y el comprobante de recibo del beneficiario, y no puede ser reemplazado por comprobantes relacionados con el pago, como comprobantes de transferencia bancaria.
1.6 Para devoluciones de ventas, además de llenar la factura de devolución, también debe existir un formulario de aceptación de devolución al realizar un reembolso, se debe obtener el recibo de la otra parte o un certificado de la remesa; banco, y la factura de devolución no puede reemplazar el recibo.
1.7 Los comprobantes de préstamo para viajes de negocios de los empleados deberán ir acompañados de comprobantes contables. Cuando se recupere el préstamo, se deberá emitir un nuevo recibo o se deberá devolver el importe del préstamo. No se devolverá el recibo original del préstamo.
1.8 Para los negocios económicos aprobados por el departamento superior, el documento de aprobación se utilizará como anexo al comprobante contable.
2. Los comprobantes contables deben tener el siguiente contenido:
2.1 Elementos básicos de los comprobantes contables: fecha de cumplimentación del comprobante; número del resumen económico del negocio; cantidad adicional de comprobantes originales firmados o sellados por la persona que llena el comprobante, el revisor, el contable y el responsable del departamento de contabilidad (supervisor contable).
2.2 Al llenar los comprobantes contables, los comprobantes contables deben numerarse consecutivamente y los comprobantes contables impresos por computadora deben estar sellados con los sellos o firmas del autor, revisor, contable, responsable financiero, y personal contable a cargo.
3. Requisitos para la redacción y conservación de comprobantes contables.
3.1 La caligrafía de los comprobantes contables deberá ser clara y prolija.
3.2 Los comprobantes contables deben entregarse de manera oportuna y no deben acumularse para garantizar una contabilidad oportuna y regular.
3.3 Después del registro, los comprobantes contables deben encuadernarse y mantenerse ordenados por número de clasificación y no deben perderse.
3.4 No se podrán prestar los bonos originales. Si otras unidades realmente necesitan pedir prestado, pueden proporcionar copias, pero deben seguir estrictamente los procedimientos de aprobación y registro de préstamo.
3.5 En caso de pérdida de los documentos originales se deberán obtener los certificados correspondientes según la normativa y completar los trámites de aprobación.
Libros contables
1. Configuración de libros contables. Establecer libros contables de acuerdo con las disposiciones del sistema contable nacional unificado y las necesidades de las empresas contables. Incluyendo el libro mayor general, el libro auxiliar, el diario y otros libros de cuentas auxiliares, los libros de contabilidad, comprobantes contables y estados contables mencionados anteriormente se compran en el lugar designado por la Oficina de Finanzas Municipal.
2. Habilitar libros contables. Al abrir un nuevo libro de cuentas, se debe escribir el nombre de la empresa y el libro de cuentas en la portada del libro de cuentas, y se debe completar el "Formulario de apertura de cuenta" en la portada del libro de cuentas, indicando la fecha de apertura de cuenta, el número de páginas del libro de cuentas, el nombre del contable, el responsable de la agencia contable, el supervisor contable, etc. , y estampado con el sello oficial de la unidad. Cuando se traslade al responsable de contabilidad o finanzas, se deberán realizar trámites como la firma del “Formulario de Activación”.
3. Registro del libro de cuentas. Los contadores registrarán libros contables basados en comprobantes contables auditados y se aplicarán medidas específicas estrictamente de conformidad con las disposiciones de la Ley de Contabilidad.
4. Corrección de errores en los registros contables. Si existieran errores en los libros de contabilidad, no se corregirán mediante alteración, excavación, raspado, desinfección, etc. , y no se permiten más copias. Más bien, se deben hacer correcciones de acuerdo con la situación y de acuerdo con las regulaciones.
5. Reconciliación. Consultar las cifras relevantes registradas en los libros contables con inventario físico, fondos monetarios, valores, unidades de negociación o personas naturales, etc. , asegúrese de que los certificados contables sean consistentes, los hechos contables sean consistentes y las cuentas sean consistentes.
6. Compruébalo. Sobre la base del registro de todos los negocios económicos que ocurrieron durante el período actual, los registros de cuentas del período actual se resumen o liquidan anualmente de acuerdo con los métodos prescritos, y se compila el monto total y el saldo del período o año actual, y el El saldo se traslada al siguiente período o a una nueva cuenta.
Preparación de informes financieros
1. Los informes financieros deben prepararse periódicamente de acuerdo con las disposiciones del sistema de contabilidad nacional unificado, incluyendo el cuadro principal, los apéndices, las notas y el análisis financiero de la cuenta. estados contables.
2. Los estados contables deben prepararse basándose en libros contables completos y auditados y otros materiales relevantes, de modo que las cifras sean verdaderas, los cálculos precisos, el contenido completo y las explicaciones claras.
3. Los estados contables y los estados financieros, cuando existan cifras correspondientes, deben ser coherentes entre sí.
4. Análisis financiero: El análisis trimestral debe incluir diversos indicadores financieros y cuestiones contables importantes.
5. Los estados contables deben estar firmados o sellados por el gerente de la empresa, ministro de finanzas, contador responsable, etc. (El informe de fin de año debe ser firmado por el responsable principal y el responsable financiero de la empresa) y luego enviado a las unidades pertinentes (empresa superior, oficina de impuestos, banco) de manera oportuna.
Capítulo 2 Conocimientos y habilidades contables de las empresas administradoras de propiedades
1.
La contabilidad financiera es una parte importante de la contabilidad económica corporativa. Es un método para reflejar y supervisar el consumo de mano de obra viva, el consumo de materiales, la ocupación de capital y los efectos económicos de las empresas y unidades de contabilidad interna en el proceso de producción y operación. La contabilidad financiera es el proceso de las actividades económicas que utiliza sujetos contables, completa comprobantes contables, registra libros contables y utiliza la moneda como escala de cálculo para registrar y calcular de forma continua, sistemática y completa cada partida contable.
(1) Las principales funciones son las siguientes:
(1) Proporcionar información sistemática y completa para la valoración y evaluación del desempeño de la gestión de las empresas y unidades contables internas.
(2) Supervisar eficazmente el consumo de mano de obra viva, el consumo de materiales y la ocupación de capital en el proceso de producción y operación de las empresas y unidades contables internas a través de procedimientos de contabilidad financiera.
(2) Contabilidad.
(1) El período contable mensual es del 26 del mes anterior al 25 de este mes, y el período contable anual es del 26 del mes anterior al 25 de este año.
(2) La unidad contable es el RMB, y los negocios económicos calculados en moneda extranjera se convertirán a RMB para la contabilidad, y el monto de la moneda extranjera y el tipo de conversión se registrarán al mismo tiempo, y el tipo de cambio Como tipo de cambio contable se utilizará el tipo de cambio del primer día del trimestre. La diferencia se ajusta a las ganancias y pérdidas cambiarias al final del trimestre.
(3) La empresa adopta el método contable de partida doble de débitos y créditos.
(4) El uso y cálculo de los temas contables se basan principalmente en el sistema de contabilidad empresarial colectiva formulado por el departamento financiero. Con base en la situación real de la empresa, configure el libro mayor general, el libro de cuentas de caja bancaria y la cuenta detallada de la cuenta secundaria para diversos reclamos, deudas y gastos contables.
(5) El comprobante original es la base de contabilidad. Todos los comprobantes originales deben ser legales con procedimientos completos, completos y legales, contenido auténtico, cifras precisas y claras, fechas y sellos completos y capitalización consistente. No se permiten pagarés para reembolso.
(3) Comprobantes contables y libros contables
(1) Los comprobantes contables, libros contables, extractos y otros registros contables de la empresa deben registrarse con base en el negocio económico real ocurrido. para que los procedimientos sean completos, el contenido sea verdadero, exacto, completo y oportuno, y cumpla con las disposiciones del sistema contable.
(2) El personal de contabilidad financiera debe revisar cuidadosamente varios comprobantes originales. Si hay alguna falsificación o alteración, pago falso, etc. , deben negarse a aceptarlo e informarlo a su supervisor de manera oportuna. Los comprobantes con contenido incompleto, trámites irregulares y números incorrectos serán devueltos, complementados o corregidos. Sólo después de que todos los comprobantes originales hayan sido verificados y correctos se podrá completar el comprobante contable.
(3) El comprobante de recibo y el comprobante de pago deben completarse claramente de acuerdo con el contenido de la transacción y solo pueden surtir efecto después de ser firmados por el cajero. El comprobante de transferencia debe ser cumplimentado por el contador administrativo y la contabilidad debe estar completa. Todos los documentos contables deben ser revisados y firmados por auditores designados antes de que puedan registrarse en las cuentas.
(4) La empresa y sus contadores subordinados serán responsables de los libros contables de todos los comprobantes originales, designarán una persona designada para registrarlos, conservarlos adecuadamente y no perderlos. El plazo de conservación de los estados contables, libros de cuentas y comprobantes contables se tramitará de conformidad con las normas de la autoridad superior.
(5) Todos los comprobantes en blanco importantes no utilizados, como talonarios de cheques, recibos de efectivo, conocimientos de embarque, facturas de cantidad fija, etc., deben designarse para su custodia. Cuando se utilicen, el destinatario debe pasar por ellos. los procedimientos de recepción y el contador responsable inspeccionar, verificar e informar a los departamentos pertinentes dentro del primer mes después del final de cada año.
(6) Los pagos por adelantado del proyecto, los pagos por progreso y las liquidaciones realizadas por el Departamento de Ingeniería y el Departamento General deben manejarse de acuerdo con los procedimientos normales.
(4) Responsabilidades de la Oficina de Finanzas
La Oficina de Finanzas es responsable de la gestión financiera y la contabilidad económica de toda la empresa.
Sus principales responsabilidades son:
(1) Implementar directrices, políticas y regulaciones nacionales y superiores de gestión financiera, organizar la formulación de sistemas de gestión financiera y contabilidad, y ser responsable de supervisar y inspeccionando la implementación.
(2) La empresa implementa métodos de gestión financiera de liderazgo unificado, gestión jerárquica, contabilidad departamental, contabilidad basada en puntos y evaluación de pérdidas y ganancias.
(3) Responsable de la elaboración de los balances anuales, trimestrales y mensuales de la empresa. El balance anual debe ir acompañado de un estado de situación financiera.
(4) Responsable del equilibrio de los fondos de la empresa, controlando y supervisando el uso razonable de los fondos.
(5) Supervisar el retiro de fondos y evaluar el uso de los fondos y los resultados de las inversiones.
(6) Participar en el estudio de viabilidad de los proyectos de inversión de la empresa.
(7) Responsable de la recopilación, archivo y gestión de los archivos financieros de la empresa; registrar y administrar los activos fijos de la empresa;
(8) Responsable de la aprobación de mercancías de control especial.
(9) Responsable del pago oportuno de diversos impuestos en toda la empresa.
(10) Completar el trabajo dispuesto temporalmente por los líderes de la empresa.
(5) Responsabilidades contables
(1) De acuerdo con lo establecido en el sistema de contabilidad nacional, revisar, registrar y liquidar cuidadosamente las cuentas, de manera que los procedimientos sean completos, el contenido es cierto, las cifras son precisas y las cuentas son claras. Logre tres coherencias (las cuentas son coherentes, las cuentas son coherentes, las cuentas son coherentes).
(2) Con base en los principios de la contabilidad económica, inspeccionar y analizar periódicamente las actividades económicas y financieras, aprovechar el potencial de aumentar los ingresos y reducir los gastos, y crear más beneficios para la empresa.
(3) Según la situación de la empresa, establecer cuentas por departamentos y comunidades para que los líderes de la empresa y los líderes de varios departamentos y comunidades puedan comprender la situación de pérdidas y ganancias de manera oportuna y mejorar la gestión.
(4) Preparar estados contables de manera oportuna y proporcionar datos relevantes a los líderes.
(5) Conservar adecuadamente todos los documentos contables, libros de cuentas, extractos y demás archivos.
(6) Respetar estrictamente los sistemas contables y las disciplinas financieras, y tener derecho a negarse a pagar cualquier tarifa que no cumpla con las regulaciones.
(7) Responsable de la conciliación mensual con varios departamentos y comunidades para asegurar que las cuentas de la empresa sean consistentes con las de varios departamentos y comunidades.
(8) Responsable de preparar los diversos estados contables designados por los superiores.
(9) Pagar diversos impuestos y tasas a tiempo de acuerdo con las leyes fiscales nacionales.
(6) Responsabilidades laborales del cajero
(1) Estudiar, publicitar y cumplir estrictamente las políticas financieras nacionales relevantes, las regulaciones de administración de efectivo y los sistemas de liquidación bancaria.
(2) Responsable del cobro de efectivo y liquidación bancaria.
(3) Libro de caja, encargado de registrar los depósitos bancarios y conciliar con contadores y bancos al final de cada mes.
(4) Responsable de la custodia del efectivo en caja y valores diversos, comprobantes de liquidación, cheques en blanco, recibos y sellos relacionados.
(5) Revisar detenidamente el pago y reembolso de gastos de cada pago. Evite que los retiros de Baitiao ingresen a la cuenta.
(6) Para los cheques emitidos por varios departamentos, se estipula que el reembolso debe realizarse dentro de tres a cinco días, de lo contrario se rechazará la emisión del segundo cheque.
(7) Reembolsar los gastos de viaje y caja chica, y reembolsar los gastos de viaje dentro de los tres a siete días posteriores al regreso.
(7) Consejos especiales para la contabilidad financiera
Cada empresa de administración de propiedades debe establecer un conjunto de sistemas de contabilidad financiera adecuados a sus propias condiciones en función de su propia escala de negocio, características de gestión y condiciones internas. mecanismos de operación y sus métodos contables. Aquí me gustaría llamar su atención sobre varias cuestiones sexuales.
1? Llevar las cuentas separadas según unidades y departamentos de contabilidad financiera. Para evaluar y evaluar con precisión el estado operativo de las unidades y departamentos contables, los registros, la contabilidad y la contabilidad deben realizarse por separado para garantizar que los procedimientos estén completos, el contenido sea verdadero, las cifras sean precisas y las cuentas sean claras.
2. Es necesario utilizar el RMB como unidad de cuenta para las cuentas contables. Cuando hay ingresos y pagos en moneda extranjera en el negocio, se deben convertir a RMB para su contabilidad y se debe anotar el tipo de cambio actual de la moneda extranjera. Es recomendable adoptar el método de contabilidad por partida doble para débitos y préstamos.
3? Es necesario aclarar el plazo de contabilidad.
El capital de trabajo recaudado por los departamentos subordinados de la empresa (oficina de administración), incluidos los honorarios de gestión, los honorarios de servicio, los honorarios de gestión, los fondos del proyecto, los ingresos por ventas y el capital de trabajo, se ingresa periódicamente en la cuenta financiera de la empresa de acuerdo con el monto de la tarifa. Luego, el departamento de finanzas determina los ciclos contables mensuales y anuales. En términos generales, los estados contables mensuales deben presentarse dentro de los 10 días posteriores al final del mes, los estados contables trimestrales deben presentarse dentro de los 15 días posteriores al final del trimestre y los estados contables anuales deben presentarse dentro de los 20 días posteriores al final del año.
4. Prestar atención a la estandarización de la contabilidad. Los comprobantes contables, los libros contables y los estados contables deben registrarse con base en la actividad económica real y cumplir con las disposiciones del sistema contable. El comprobante de recibo y el comprobante de pago deben completarse claramente de acuerdo con el contenido del elemento de pago y solo pueden surtir efecto después de ser firmados por el cajero. El comprobante de transferencia debería ser cumplimentado por el contador administrativo y deberían mejorarse los procedimientos contables. Todos los documentos contables deben ser firmados por el auditor designado antes de que puedan registrarse en las cuentas.
5? El personal de contabilidad financiera debe revisar cuidadosamente varios comprobantes originales. Si algún comprobante es falsificado o alterado, o si se recibe un pago falso, debe rechazarlo e informar al liderazgo de manera oportuna. Se deben revisar todos los comprobantes originales, el contenido es claro, los procedimientos están completos y los números son correctos antes de que se pueda llevar a cabo la contabilidad y la liquidación.
6. Todos los comprobantes en blanco importantes no utilizados, como talonarios de cheques, recibos de efectivo, conocimientos de embarque y facturas de monto fijo, deben ser conservados por el personal designado. Debe seguir los procedimientos cuando lo usa y debe liquidarlo cada mes o cada vez que lo usa. El sistema de contabilidad lo determina el contador a cargo.
El departamento de finanzas de la empresa es responsable de todos los comprobantes, libros de cuentas y extractos originales, y designa a una persona designada para archivarlos periódicamente y conservarlos adecuadamente para su inspección. Los libros de cuentas no podrán ser alterados, desenterrados, alterados ni untados con líquido.
2. Análisis financiero, análisis de la actividad económica y capacidades de análisis de las empresas de gestión inmobiliaria.
Análisis financiero
El análisis financiero es una herramienta para la contabilidad financiera empresarial a través de determinadas empresas. Se utilizan métodos técnicos para analizar e investigar las actividades financieras de las empresas, de acuerdo con ciertos principios, se evalúa científicamente la situación financiera de las empresas. El objeto del análisis financiero es el proceso y los resultados del movimiento de capital en las actividades de producción y operación de una empresa o sus unidades subordinadas; el propósito del análisis financiero es resumir la experiencia, exponer contradicciones, aprovechar el potencial y mejorar la eficiencia.
El análisis financiero de una empresa de administración de propiedades analiza principalmente los efectos económicos de las actividades comerciales, como la administración de propiedades, el mantenimiento de instalaciones de vivienda y los servicios integrales. Compara el proceso y los resultados de las actividades económicas, utiliza el método de análisis. y comparación para conocer los problemas existentes y sus causas, de modo que se puedan tomar medidas para aprovechar el potencial interno y mejorar los niveles de gestión.
(B) Análisis de la actividad económica
El análisis de la actividad económica es una actividad de análisis económico dentro de la empresa de administración de propiedades, y su alcance se limita a unidades de contabilidad económica independientes. El análisis de la actividad económica involucra todos los aspectos de todo el proceso de operación, servicio y administración de la propiedad. En lo que respecta a * * *, el análisis de las actividades económicas de las sociedades gestoras de inmuebles incluye principalmente los siguientes contenidos.
(1) Cualquier tarea o proyecto debe pronosticarse para determinar el coste planificado. Durante el proceso de implementación, preste atención a descubrir nuevas situaciones en cualquier momento, realizar análisis y comparación entre instituciones internas, tareas o proyectos, proyectos de costos y etapas anteriores y posteriores, y observar los cambios y tendencias de desarrollo de los principales factores que afectan los costos.
(2) Analizar si la ocupación de mano de obra cumple con los estándares de dotación de personal para cada tarea y si hay un desperdicio de ocupación de mano de obra. En términos generales, se pueden analizar factores subjetivos y objetivos a partir de aspectos como cambios en la composición salarial, aumentos y disminuciones de los salarios medios y niveles técnicos, el equilibrio entre tipos de trabajo, niveles de utilización de la jornada laboral y baja eficiencia, etc., para identificar ahorros. o gastos en uso de mano de obra y gestión de cuotas.
(3) Analizar los principales eslabones de la gestión de materiales. En términos generales, debemos partir de la adquisición, transporte, almacenamiento y uso de materiales, y analizar si la calidad de los materiales principales cumple con los requisitos, así como el impacto de la diferencia de cantidad y la diferencia de precio, especialmente los efectos logrados en la sustitución del ahorro. y uso de materiales, y los efectos de una mala gestión.
(4) Analizar los ascensores, tuberías, fontanería y otras instalaciones adjuntas a la casa, y utilizar maquinaria y equipos de construcción. Análisis de aspectos como selección de equipos, tasa de utilización, tasa de uso, tasa de consumo de energía, tasa de mantenimiento y integridad. Se analizaron la eficiencia del trabajo y el costo del equipo de Taiwán, enfocándose en los efectos de mejorar la eficiencia del equipo, extender la vida útil y reducir el consumo de energía, así como las pérdidas y desperdicios causados por una mala gestión.
(5) En cuanto al gasto de diversos gastos administrativos, las medidas para aumentar los ingresos y reducir los gastos deben analizarse desde los aspectos de las tareas realizadas, cambios en el personal de la agencia, aumento o disminución del personal no productivo, ahorros. y desperdicio de gastos diversos, etc.
(6) Analizar los ingresos por alquileres y honorarios por servicios de administración de propiedades. La fuente de fondos para la administración de propiedades depende principalmente de los ingresos por alquileres y honorarios por servicios de administración de propiedades. Es necesario conocer el monto y la tasa de cobro de las tarifas de alquiler y servicios de administración de propiedades que se completan cada mes (trimestral o anualmente), analizar periódicamente los factores que afectan el alquiler y otros ingresos de la propiedad y estudiar medidas específicas para recuperar los atrasos en los pagos de alquileres y servicios de administración de propiedades. honorarios. . Se trata de un importante análisis de la actividad económica de las empresas de gestión inmobiliaria.
(7) El foco del análisis es si los costos de reparación de la casa se utilizan adecuadamente y cuáles son los efectos económicos. Es necesario analizar el nivel general de inversión en renovación de viviendas, la proporción de inversión en renovación clasificada, los estándares de inversión de diferentes proyectos, la distribución, el uso y el efecto de la inversión en renovación, aprovechar el potencial, encontrar formas de aumentar la producción y ahorrar, y Lograr los máximos resultados con el menor beneficio de inversión, mano de obra y material.
(8) Analizar inversiones en negocios diversificados.
(9) Análisis comparativo del presupuesto y las cuentas finales. A partir de la comparación entre el presupuesto y el consumo real de mano de obra, materiales, maquinaria y montos, conocer las diferencias en cantidades, conocer los motivos y comprobar si existen sobreestimaciones, omisiones, cargos irrazonables, etc.
(3) Métodos de análisis financiero
Los métodos de análisis financiero se pueden clasificar según diferentes estándares de clasificación, generalmente según el alcance, el tiempo y el propósito del análisis y los métodos matemáticos utilizados.
(1) Clasificar según el alcance del objeto de análisis.
El análisis financiero de las empresas de gestión inmobiliaria se puede dividir en tres categorías: análisis integral, análisis departamental y análisis temático según el alcance de los objetos de análisis.
①El análisis integral se refiere al análisis del estado financiero general de la empresa;
(2) El análisis departamental se refiere al análisis de una unidad contable y un contenido contable de la empresa;
(3) El análisis temático se refiere al análisis de una determinada partida contable o de un tema específico.
(2) Clasificación temporal mediante análisis
El análisis financiero de las empresas de gestión inmobiliaria se puede dividir en tres categorías: análisis periódico, análisis diario y análisis temporal.
(1) El análisis regular se refiere al análisis en unidades de año, trimestre, mes o análisis basado en el período del contrato del proyecto.
(2) El análisis diario se refiere a la gestión de la propiedad El análisis; trabajo que las empresas de gestión suelen realizar en la gestión financiera diaria;
(3) El análisis temporal se refiere al análisis financiero organizado temporalmente para las necesidades de la gestión de proyectos y la evaluación y evaluación de la gestión empresarial.
El análisis periódico y el análisis diario pertenecen al trabajo diario de la gestión financiera. Los analistas deben establecer un conjunto de estándares estandarizados independientemente de la forma, método o contenido del análisis. El tiempo, el contenido y el método del análisis temporal no pueden unificarse y deben determinarse temporalmente en función del propósito y los requisitos del análisis y las circunstancias específicas del objeto de análisis.
(3) Clasificación según la finalidad del análisis
El análisis financiero de las empresas de gestión inmobiliaria se puede dividir en tres categorías según la finalidad del análisis: análisis resumido, análisis de control y análisis predictivo.
(1) El análisis resumido generalmente ocurre al final del período, como al final del año fiscal, al final del trimestre, al final del mes o al final de la operación del proyecto, el fin del contrato, etc. , su función principal es resumir la experiencia y realizar evaluaciones.
(2) El análisis de control se produce en el mediano plazo, como las actividades de gestión del proyecto, el período de contratación, etc. , su función principal es controlar el proceso de las actividades económicas, revelar contradicciones y tomar contramedidas.
(3) El análisis predictivo ocurre antes o antes del inicio de las actividades operativas del proyecto, como antes del inicio de un contrato o la firma de las condiciones del contrato. Su función principal es predecir y analizar con anticipación los beneficios económicos esperados del proyecto, los resultados operativos esperados de la empresa y los efectos esperados de una determinada decisión comercial de la empresa.
(4) En base a los métodos matemáticos utilizados en el análisis.
El análisis financiero es inseparable de los métodos matemáticos. El análisis financiero comúnmente utilizado en la administración de propiedades se puede dividir en las siguientes categorías según los métodos matemáticos utilizados.
①Método de análisis comparativo. Este es un método analítico que revela contradicciones internas en las actividades financieras de una empresa de administración de propiedades al comparar dos o más cifras comparables. Por ejemplo, comparación de indicadores de finalización reales con indicadores promedio, comparación de indicadores actuales con indicadores históricos, comparación de indicadores de finalización reales entre unidades contables subordinadas, etc.
②Método de análisis de sustitución de factores. También llamado método de sustitución de secuencia, es un método utilizado para revelar los factores que influyen y el grado de influencia de un fenómeno económico.
Esto se basa en la comparación, reemplazando los valores de las variables en la fórmula de cálculo económico uno por uno (generalmente se usa el valor real para reemplazar el valor del indicador planificado), determinando así el grado de influencia de cada factor en el indicador. encontrando así los factores principales y revelando los aspectos principales de la contradicción principal.
③Análisis de medias y análisis de equilibrio. El método de análisis de promedios es un método analítico que utiliza promedios para reflejar el nivel promedio de los fenómenos económicos y así explorar leyes universales. Los promedios comúnmente utilizados en el análisis financiero incluyen la media aritmética simple, la media aritmética ponderada y los promedios dinámicos como el promedio secuencial, el promedio de velocidad y el promedio exponencial. El método de análisis del equilibrio se basa en el principio de equilibrio y coordinación para realizar un análisis comparativo de la relación entre ingresos y gastos, relación de préstamo, producción y ventas y otras relaciones unificadas de opuestos.
④Método de análisis de modelos matemáticos económicos. Se refiere a aquellos métodos que utilizan herramientas matemáticas económicas modernas, como programación lineal, programación de redes, programación dinámica, análisis de regresión, etc. , establecer modelos matemáticos y utilizar computadoras electrónicas para procesar y analizar datos a gran escala. La complejidad de las actividades económicas modernas muestra que cualquier proceso económico se verá afectado por múltiples factores, y está lejos de ser adecuado confiar únicamente en cálculos de datos simples y tradicionales y en el procesamiento manual de datos. Con el avance de las matemáticas aplicadas y la tecnología de computación electrónica, la gente las ha introducido en el análisis económico, estableciendo así métodos de análisis de modelos matemáticos económicos y avanzando enormemente en los métodos de análisis financiero corporativo.