¿Qué significa la relación de superficie construida en la construcción? ¿Es posible que la relación de superficie sea superior a 1?
Echemos un vistazo primero a los materiales de referencia.
Relación de superficie construida: la relación entre el área total de construcción dentro del área de terreno del proyecto y el área total de terreno del proyecto.
Fórmula de cálculo: Relación de área de piso = área total de construcción ÷ área total de terreno
Cuando la altura del edificio excede los 8 metros, el área de piso se duplica al calcular la relación de área de piso.
Cuanto menor sea la ratio de superficie construida, mayor será el nivel de confort de los residentes, y viceversa.
La denominada "relación de superficie construida" se refiere a la relación entre la superficie total de construcción y la superficie de terreno de una comunidad. Para los desarrolladores, la proporción de superficie construida determina la proporción del costo del terreno en una casa, mientras que para los residentes, la proporción de superficie construida está directamente relacionada con la comodidad de vivir. Lo mismo ocurre con la tasa ecológica. La tasa de ecologización es mayor, la proporción de superficie construida es menor y la densidad de construcción es generalmente menor. Menos área pueden utilizar los desarrolladores para recuperar fondos y más cómodos se sienten los residentes. Estas dos proporciones determinan si el proyecto diseña una comunidad desde la perspectiva de las necesidades residenciales de las personas o simplemente desde la perspectiva de ganar dinero. Para una buena zona residencial, la proporción de superficie de los edificios residenciales de gran altura no debe exceder de 5, la proporción de superficie de los edificios residenciales de varios pisos no debe exceder de 3 y la tasa de ecologización no debe ser inferior al 30%. Sin embargo, debido a las limitaciones del costo del terreno, no todos los proyectos son viables.
Acerca de la relación de superficie útil
Contenido: Módulo de relación de superficie útil del proyecto y método de estimación de beneficios
1. Relación óptima de superficie útil
Óptima área de piso La tasa es el valor de la relación de área de piso que puede maximizar las ganancias.
Bajo ciertas condiciones de costos, como la transferencia de terreno, la construcción y la instalación, la ganancia del proyecto depende del precio unitario del producto y del Volumen total del producto, es decir, la relación de superficie total. Determina el área total y también determina el precio unitario. A medida que aumenta la relación de superficie del proyecto, el precio de venta no disminuye en igual proporción. El precio de venta de un proyecto TOWNHOUE con una relación de superficie construida de 1 no puede ser tres veces mayor que el de un edificio residencial de gran altura con una relación de superficie construida de 3). Por lo tanto, el beneficio total aumenta con el aumento de la relación de superficie construida. La relación de área de piso es mayor que la relación de área de piso óptima, la calidad del producto comienza a disminuir, el precio de venta baja y la ganancia disminuye. En el punto de relación de área de piso óptima, la misma diferencia entre las ventas y el costo total es la. El más grande, es decir, el beneficio máximo (el área negra en la figura es el rango de relación de área de piso con ganancias positivas, y el punto más amplio es el punto de beneficio máximo, que es el punto de relación de área de piso óptimo). Volumen de ventas El relacionado. El diagrama de curva con la relación de área de piso es el siguiente:
3. Determinación de la relación de área de piso óptima
Habiendo aclarado la importancia de la relación de área de piso, el siguiente paso es el núcleo cuestión: para un proyecto de poca altura, ¿cuál es el valor óptimo de la proporción de superficie construida?
Para responder a esta pregunta, debemos utilizar cálculos económicos, es decir, bajo una determinada proporción de superficie construida, ¿cuánta área de ventas? ¿Puede tener este proyecto (la escala total menos algunas instalaciones de soporte necesarias) y, al mismo tiempo, a qué precio se pueden vender estas áreas? Por supuesto, este precio es aceptable para el mercado y lo refleja bien después del piso. Cuando se determina la proporción de área, la escala total y el área vendible del proyecto se pueden calcular rápidamente. Sí, pero ¿cómo determinar un precio de venta razonable? Cuando se determinan diversas condiciones, como la ubicación del proyecto y el costo, el precio de venta tiene un gran valor. relación con el confort de la residencia Aparte de los factores de diseño arquitectónico, el grado de hacinamiento entre residencias, el número de pisos es un factor muy importante, y estos factores están directamente relacionados con la relación de superficie construida, estableciendo entonces una "función" entre ellas. la relación de superficie construida, el grado de hacinamiento del edificio y el número de pisos es la solución final. Por supuesto, esta "Función" no es una fórmula matemática en sentido estricto, sino un análisis de cambio de correlación.
La siguiente es la idea básica de este análisis de correlación, que puede determinarse por el número de pisos, el ancho de la superficie, la profundidad, etc. del edificio. Las condiciones estiman aproximadamente la relación de área de piso de un edificio de poca altura o de varios pisos. Proyecto residencial de pisos, el método es el siguiente:
Suponga que las residencias en una comunidad están distribuidas uniformemente, la siguiente imagen es parte de ella, las cuatro de color gris oscuro en la imagen El área es residencial, y el área gris clara es el área base correspondiente a una residencia después del promedio. La relación entre el área de construcción de la residencia y el área del área gris clara se puede considerar como la relación del área de piso del proyecto. p>
Suponga que la altura del piso de la residencia es de 3 metros, la profundidad es de 12 metros, la distancia al sol es 1,7 y el número de pisos es N. La fórmula para obtener la relación de área de piso es:
Relación de superficie de piso = (12*A*N) /(B*D)---------Fórmula 1
Entre ellos, D=3*N*1.7+ 12-------------- -Fórmula 2
X=A/B-------------------- ------Fórmula 3
Sustituyendo la Fórmula 2 y la Fórmula 3 en la Fórmula 1, podemos obtener la relación entre la relación de área de piso y X y N de la siguiente manera:
Área de piso ratio =X*N/(0.42N+1)
N y Cuanto más se inclina a casas adosadas, por el contrario, menor es el valor de Cuando el ancho del área es similar, la forma del edificio es básicamente un dúplex villa De acuerdo con la fórmula 3, se puede elaborar la siguiente tabla. Al determinar la relación de superficie, podemos descubrir más fácilmente que el edificio tiene aproximadamente la misma forma, casa adosada, bieye, biye o alguna forma de compromiso. entre ellos.
En la aplicación práctica de este método, todavía existen varios problemas, que se deben principalmente a que los proyectos residenciales de poca altura reales no se encuentran en un estado uniforme e ideal como se describe anteriormente. , si hay grandes áreas de caminos y zonas verdes en el terreno del proyecto, y grandes áreas de edificios públicos de apoyo, entonces el
La estimación debe agregar un valor de corrección considerable; de manera similar, si hay varios tipos de viviendas en el terreno, incluidas casas adosadas y apartamentos de varias plantas (esta es la situación real de muchos proyectos), la estimación también debe realizarse por separado; entre diferentes tipos; si la distancia de luz solar no se calcula estrictamente de acuerdo con 1.7, o si hay grandes áreas de edificios residenciales de este a oeste, la estimación también encontrará algunas dificultades, pero básicamente, este método necesita mejoras adicionales. valor de experiencia Verificación mutua En la práctica, se pueden utilizar varios ejemplos existentes para calcular nuevamente el resultado de esta fórmula, y se puede obtener un valor de corrección empírico, y este valor de corrección empírico se puede aplicar en cálculos posteriores.
Después de obtener la forma del producto de construcción bajo una determinada proporción de área de piso, en función de su grado de hacinamiento, la relación gráfica entre los edificios y compararlo con los proyectos circundantes, se puede derivar el precio de venta correspondiente del producto en. esta vez, el área de construcción, los datos básicos necesarios para un cálculo integral de costo-beneficio, como costo unilateral, costo total, precio de venta, etc., están completos. El trabajo restante es obtener la tasa de retorno de capital del proyecto final y la ganancia neta. una serie de cálculos complejos Eche un vistazo para ver si el proyecto gana o pierde bajo las condiciones de posicionamiento del producto anteriores.
1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
2 1. 086957 0,978261 0,869565 0,7608 7 0,652174 0,543478 0,434783 0,326087 0,217391
3 1,333333 1,2 1,066667 0,933333 0,8 0,666667 0,533333 0,4 0,266667
4 1,492537 1,343284 1,19403 1,044776 0,895522 0,746269 0,597015 0,447761 0,298507
5 1,612903 1,451613 1,290323 1,12 9032 0,967742 0,806452 0,645161 0,483871 0,322581
6 1,724138 1,551724 1,37931 7 1.034483 0.862069 0.689655 0.51 7241 0.344828
4. Ejemplo de análisis de proyecto
Encargado por el desarrollador, nuestra empresa llevó a cabo un proyecto de consultoría de inversiones en Nancheng, Beijing. Debido a consideraciones integrales de ubicación, costo y otros factores, el posicionamiento del producto del proyecto fue de baja altura y densidad de vivienda. La proporción es siempre la premisa y el núcleo de todo trabajo.
Los cuatro tipos de productos posibles que identificamos incluyen villas unifamiliares, CASAS ADOSADAS y residencias de 3-4 pisos, residencias de 5-6 pisos. Los tipos de productos se calculan en función del tipo de producto, la relación de superficie, el precio de venta y otros factores (este es un proceso relativamente complicado, que no se describirá en detalle aquí. El resultado final del cálculo son los dos productos de este proyecto). la residencia de poca altura con una relación de superficie construida de 0,9 y la CASA ADOSADA con una relación de superficie construida de 0,7, tienen el margen de beneficio de costo más alto.
(Consulte la tabla a continuación)
La relación de superficie del edificio se vende por lado Costo integral total beneficio (10.000 yuanes) Margen de beneficio de coste
Doble nivel 0,45 6500 5599 10942 16,08%
Nivel conjunto 0,7 5000 4218 14862 18,55%
Nivel bajo 0,9 4300 3592 17704 19,72%
Multicapa 1,2 3600 3058 18430 17,73%
Sin embargo, si todos están posicionados como Estos dos tipos de productos según los requisitos del mercado, el alcance de la cobertura del cliente aún es limitado.
Para el riesgo de mercado, el tipo de producto debe combinarse con edificios residenciales de varios pisos con 5-6 pisos, y la proporción de superficie construida puede estar entre 0,7 y 0,9. Inicialmente hemos establecido la proporción de superficie construida en 0,8. CASAS ADOSADAS y residencias de poca altura y de varios pisos De esta manera Los intereses de los desarrolladores son los más protegidos.
Estos resultados de cálculo también demuestran desde otro aspecto que este proyecto no debería ser una comunidad residencial en la forma. de un solo producto, pero debe ser una villa dúplex o una casa adosada, las comunidades residenciales de baja densidad con apartamentos mixtos de varios pisos deben calcularse por separado al calcular la proporción de superficie construida y la forma del edificio, que es diferente del estado ideal mencionado anteriormente. Sin embargo, desde otra perspectiva, esto también ha promovido la mejora de algunas deficiencias en este método de cálculo, por ejemplo, el método de cálculo de zonificación que es inevitable debido a las diferentes formas de construcción, cada grupo calcula su propia área total de construcción, área de terreno, y la relación de superficie de suelo, nos permite calcular Cuestiones como las carreteras, la vegetación y los edificios públicos se tratan por separado para, en última instancia, garantizar la precisión del cálculo. El problema de determinar la relación de superficie de suelo óptima aquí se convierte en el problema de determinar la proporción óptima de superficie de suelo. relación de área de piso promedio ponderada De hecho, es para determinar la relación de área de piso promedio ponderada óptima. Cuando se resuelve este problema, básicamente se ha formado el resumen de diseño y luego se pasa a la siguiente etapa. del trabajo puede comenzar de forma natural.
Extraído de Beijing Weiye Consultants Company