Hacia finales de 2018, las empresas inmobiliarias están ocupadas buscando fideicomisos para pedir prestados alimentos de invierno, y "vale la pena discutir" el costo del 15%.
Según las estadísticas de la agencia, desde junio de 1811, decenas de empresas inmobiliarias han emitido anuncios de financiación nacional, con una escala total superior a los 100 mil millones de yuanes. Si bien la financiación de las empresas inmobiliarias se recupera, también aumenta la participación de los fideicomisos inmobiliarios. Según el seguimiento del Instituto de Investigación Tongce, en junio 5438+065438+octubre, el monto de financiación de préstamos fiduciarios de 40 empresas inmobiliarias típicas que cotizan en bolsa alcanzó los 7.360 millones de yuanes, un aumento del 62,3% desde junio 65438+octubre.
Según un periodista del Securities Daily, el coste actual de un único proyecto de fideicomiso inmobiliario ha superado el 15%, y las empresas fiduciarias se han vuelto más estrictas a la hora de seleccionar las listas de cooperación.
Es fin de año y las empresas inmobiliarias están ocupadas “buscando dinero”
Rescate integral de confianza
Bajo una fuerte regulación, cada movimiento en el mercado inmobiliario ha despertado preocupación en el sector Altamente preocupado. Al final del período de "crisis monetaria", las empresas inmobiliarias volvieron a enamorarse de los canales fiduciarios y las dos comenzaron a cooperar estrechamente.
Según el seguimiento del Instituto de Investigación Tongce, del 18 al 11 de junio, el monto de financiación de 40 empresas inmobiliarias cotizadas típicas fue de 50.592 millones de yuanes, un aumento de casi el 30% respecto al mes anterior. Además del aumento de los bonos corporativos y los préstamos bancarios, el monto de los préstamos fiduciarios alcanzó los 7.360 millones de yuanes, un aumento intermensual del 62,30%, un aumento significativo.
Tomemos como ejemplo una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa y que recientemente emitió 5 anuncios de financiación y garantía. El anuncio muestra que ha proporcionado un total de 3.270 millones de yuanes en garantías para sus cuatro filiales, de los cuales los principales fondos provienen de empresas fiduciarias. Las contrapartes incluyen CITIC Trust, Bairui Trust y muchas otras grandes empresas fiduciarias. Además, los fondos bancarios también se invierten en fideicomisos, por ejemplo mediante planes fiduciarios de fondo único.
Además de los préstamos fiduciarios, las empresas inmobiliarias cotizadas también han realizado otras actividades de financiación con sociedades fiduciarias. El anuncio indicó que planea cooperar con Shandong Trust y Rongbotai Commercial Factoring para emitir productos relacionados para financiamiento basados en las cuentas por cobrar de compra generadas durante el proceso de venta de los proyectos inmobiliarios de la compañía y sus subsidiarias, con un monto total que no exceda los 2 mil millones. yuan. Combinado con el monto de financiamiento de sus subsidiarias antes mencionadas, se espera que las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa reciban más de 5 mil millones de yuanes.
De hecho, además de los préstamos fiduciarios reales, muchas grandes empresas inmobiliarias han "obligado" a las empresas fiduciarias a firmar acuerdos de cooperación estratégica y preparar reservas de capital con antelación. Según estadísticas incompletas, desde finales de junio 5438+065438+octubre, muchas empresas inmobiliarias como Tahoe Group y Zhengrong Real Estate han firmado acuerdos contractuales estratégicos con empresas fiduciarias y han obtenido un crédito integral de 70 mil millones de yuanes.
Sin embargo, detrás de la “relajación de la financiación inmobiliaria”, el aumento de los costes de financiación es un hecho al que las empresas inmobiliarias tienen que hacer frente. El mes pasado, una filial de una gran empresa inmobiliaria emitió bonos senior por un total de 654,38+0,8 mil millones de dólares, de los cuales 590 millones de dólares tenían una tasa de interés anual de 654,38+03,75%. Estos elevados costes de financiación han sorprendido al mercado. Sin embargo, los costes de financiación fiduciaria de algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias lo han empeorado aún más.
“Los costes de financiación del 13% no son infrecuentes, y el 15% también se encuentra en proyectos individuales. Después de todo, las propias empresas fiduciarias tienen altos costos de capital. Esta sigue siendo una empresa inmobiliaria que puede incluirse. "Si las calificaciones son insuficientes o no están calificadas, es imposible que el proyecto se apruebe". El gerente comercial de una compañía fiduciaria en Beijing le dijo a un periodista del Securities Daily que su compañía recientemente ajustó su "lista blanca" para la cooperación. con empresas inmobiliarias nuevamente, reduciéndola de las "100 principales empresas inmobiliarias" a las 50 principales. Además, debemos examinar proyectos específicos, principalmente en ciudades de primer y segundo nivel, e ignorar los proyectos en ciudades de tercer y cuarto nivel por el momento.
Los expertos de la industria señalaron que, desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias, el macrocontrol de la industria inmobiliaria continúa, los canales de financiación para las empresas inmobiliarias se han reducido, las cadenas de capital se han vuelto tensas y los costos de financiación han aumentado. aumentó. Junto con la escasa liquidez del mercado a finales de año, la demanda de fondos de las empresas inmobiliarias ha aumentado. A medida que el mercado inmobiliario se enfría, las empresas fiduciarias han reforzado aún más el control de riesgos y han elevado el umbral de financiación para las empresas inmobiliarias. En este contexto, la financiación de la vivienda también exhibirá el "efecto Matthew".
Bienes raíces o fideicomisos
"Núcleo de ganancias"
Ante una fuerte presión de transformación, muchas empresas fiduciarias no lo han tenido fácil en 18. Por lo tanto, la razón por la que las empresas inmobiliarias frecuentemente se unen a los fideicomisos no es sólo la realidad directa de que las empresas inmobiliarias tienen escasez de dinero, sino también la elección activa de las empresas fiduciarias.
Anteriormente, un vendedor de una gran empresa fiduciaria bromeaba: “Ha pasado un año y el proyecto que genera dinero parece ser un fideicomiso inmobiliario.
"En términos de negocios innovadores, ya sea financiación al consumo, ABS, fideicomisos familiares o fideicomisos de seguros, sus ganancias siguen siendo difíciles de respaldar el desarrollo de la empresa.
A juzgar por el producto fiduciario de fondos colectivos de junio de 165.438 + octubre Según los datos, los datos de los fideicomisos de derechos de beneficios muestran que la escala de emisión de productos fiduciarios colectivos el mes pasado fue de 15.932,7 mil millones de yuanes, una disminución intermensual de 1.581,05 millones de yuanes, un aumento intermensual del 43,43%. la escala de establecimiento de fideicomisos inmobiliarios alcanzó 58.654,38+35 millones de yuanes, un aumento intermensual del 48,07%, lo que representa más del 30%; el rendimiento promedio es del 8,47%, superando el promedio en 0,18 puntos porcentuales. p>
Yiyi Trust señaló que la razón por la que las empresas fiduciarias eligen fideicomisos inmobiliarios como apoyo al desempeño durante el período de transición es clara: el mercado inmobiliario es más maduro, los riesgos del proyecto son más fáciles de controlar y el modelo de negocio es más maduro. Más maduras, por un lado, las sociedades fiduciarias han elevado el umbral de financiación para las empresas inmobiliarias y, por otra parte, los fondos fiduciarios se han concentrado gradualmente en las empresas inmobiliarias más importantes del sector y en proyectos en zonas económicamente desarrolladas; de las empresas inmobiliarias en esta etapa La demanda está aumentando y las empresas fiduciarias han aumentado significativamente los ingresos de los fideicomisos inmobiliarios en esta etapa, lo que no solo controla los riesgos sino que también garantiza la cantidad total de negocios fiduciarios.
Un informe de investigación. de Everbright Securities muestra que los bienes raíces y la infraestructura son actualmente los más populares Entre las dos principales direcciones de inversión de los productos fiduciarios existentes, la escala de los productos fiduciarios inmobiliarios está obviamente por delante de otros sectores. Los fideicomisos inmobiliarios ascendieron a 286.720 millones de yuanes, lo que representó el 60% de los nuevos productos fiduciarios en 2018. Los productos de inversión inmobiliaria y urbana todavía representan alrededor del 95% de la escala total de nuevos fideicomisos, y la inversión en productos está más concentrada que en 2017. /p>
El análisis del informe cree que desde mediados de 2016 se han implementado políticas de control inmobiliario, como restricciones a la compra y restricciones a los préstamos. Bajo las restricciones, el entorno financiero para las empresas inmobiliarias nacionales se está volviendo gradualmente lento, y allí. No hay muchos sectores que puedan soportar los altos requisitos de costos de productos no estándar como los fideicomisos. Por lo tanto, los productos fiduciarios se inclinan más hacia el sector inmobiliario en la segunda mitad de 2018, la escala de productos fiduciarios invertidos en el sector inmobiliario. sector disminuyó. macrocontrol del mercado inmobiliario.
A mediados de este año, las autoridades reguladoras locales pidieron a algunas empresas fiduciarias que suspendieran nuevos negocios fiduciarios inmobiliarios y realizaran rectificaciones y autoexámenes de los proyectos existentes. Además, durante el proceso de integración de COFCO Trust en una empresa que cotiza en bolsa, los reguladores también les pidieron que explicaran los proyectos inmobiliarios existentes y las medidas para hacer frente a los riesgos de la industria, lo que demuestra su nivel de preocupación.