Ding Dialogue View: Inversores de valor que buscan “oportunidades especiales” en activos ganadores
Al abrir su página de inicio en Weibo, la columna de la etiqueta de identidad todavía dice "Ding, director general de Forte Win-win Capital", y su última publicación en Weibo fue escrita el 20 de marzo de 2013, a altas horas de la noche.
Para Ding, Weibo se ha convertido en una cosa del pasado, pero la financiación inmobiliaria sigue siendo algo que recorre su vida estos años.
Algunos dicen que fue uno de los primeros empleados de la industria. En 2008, trabajó para Fosun Group y en 2011 fue responsable del negocio de fondos inmobiliarios de Fosun Group. En la era de la gestión financiera en 2014, Ding, que tenía una estrella en su corazón, dejó la plataforma familiar y comenzó. su propio negocio en el extranjero.
Ese año, Ding y otros accionistas de instituciones financieras fundaron conjuntamente Puying Assets.
En el tiempo siguiente, comenzó a explorar más a fondo el capital inmobiliario, la inversión en bonos, las fusiones y adquisiciones de acciones y activos inmobiliarios, la gestión y operaciones de activos inmobiliarios, etc.
Las oportunidades están reservadas para aquellos que son capaces.
165438+El 3 de octubre, Ding, fundador y director ejecutivo de Puying Assets, asistió a la Conferencia Anual de Viewpoint Business 2020. Por la mañana discutió con los invitados en el podio el valor de inversión de los activos existentes.
Por la tarde, Ding llegó a la sala de transmisión en vivo de la Conferencia Anual de Viewpoint Business.
Antes de esto, tuvimos varias interacciones cara a cara con Ding. Habló de “See You Again” durante más de cuarenta minutos, sin parar y muy interesante.
El tema empieza con la epidemia.
2020 es un año especial. Con la llegada del cisne negro, el ritmo de todos los ámbitos de la vida se ha visto más o menos trastocado. Para las instituciones de inversión, la epidemia ha alterado el ritmo y los planes de recaudación de fondos e inversión, y el seguimiento, la negociación y el ajuste de los proyectos objetivo pueden retrasarse.
Sin embargo, la epidemia ha traído riesgos y oportunidades para el desarrollo de las empresas. ¿Es una buena oportunidad para comprar gangas tras la epidemia? ¿La volatilidad y las desaceleraciones del mercado inmobiliario brindan buenas oportunidades para las inversiones de capital inmobiliario?
“La palabra búsqueda de gangas no es apropiada, porque hay oportunidades especiales en cada etapa, pero en la parte inferior del mercado, no todo el mundo puede ganar dinero invirtiendo así”. oportunidades, hay Es necesario "comprar el fondo". Por un lado, hay que tener suerte, encontrar oportunidades y encontrar proyectos adecuados. Muchas oportunidades también son "inevitables" por casualidad; en segundo lugar, es necesario tener cierta solidez financiera y mantener suficiente efectivo; en tercer lugar, es necesario tener capacidades operativas y de gestión de activos para poder revitalizar los "activos improductivos".
“Las oportunidades especiales sólo son aptas para personas capaces”.
De hecho, cuando la industria inmobiliaria entró en la Edad de Plata, junto con el impacto de la supervisión financiera, ya se habían extendido emociones difíciles dentro de la industria. Mucha gente cree que las correspondientes inversiones de capital e inversiones inmobiliarias no pueden lograr el mito de triplicar o quintuplicar la riqueza en diez años.
Ding tiene una opinión diferente. En su opinión, el desarrollo económico de China todavía se encuentra en un ciclo ascendente y la valoración general de la industria inmobiliaria continúa mejorando, impulsada por diversas demandas. Por lo tanto, la inversión inmobiliaria de China todavía se encuentra en un estado estable de beneficios a largo plazo y todavía hay algunos dividendos en el mercado.
Para demostrar su punto, Ding nos da dos razones.
En primer lugar, el campo de la inversión de capital inmobiliario es en realidad muy amplio e incluye no sólo edificios residenciales, sino también activos comerciales, de oficinas, de I+D, logísticos e incluso algunos activos para fines especiales, como almacenes de cadena de frío. , centros de datos IDC, etc. Los diferentes objetivos de inversión se ven afectados por el control económico y macroeconómico, que es uno de los factores que lo mantiene optimista.
En segundo lugar, los proyectos de inversión inmobiliaria requieren un mayor capital. En términos generales, la inversión en un proyecto en una ciudad de primer nivel puede alcanzar varios miles de millones. Por lo tanto, desde la perspectiva de la asignación de activos, los bienes raíces siguen siendo una opción inevitable para las grandes instituciones de inversión, como los seguros y los fondos extranjeros.
Ya sea por el impacto del cisne negro de la epidemia, los cambios en la supervisión financiera o incluso la incertidumbre del entorno industrial, Ding siempre ha tenido una mentalidad de "amanecer" y se mantiene optimista sobre las perspectivas de inversión de capital inmobiliario.
Preferir activos de oficina
En cuanto a los activos de oficina, las razones de Puying para elegir activos se pueden resumir en: fuerte profesionalismo y rentabilidad estable.
De hecho, invertir en proyectos residenciales es el tipo de inversión de capital más básico para los fondos inmobiliarios y no requiere demasiada habilidad profesional. Siempre que sea consciente de los costos, no invierta en los precios más altos de la tierra y haga buenas inversiones en banda, puede obtener mejores rendimientos del mercado.
Pero en el largo plazo, con "bajo riesgo, bajo rendimiento", el rendimiento de la vivienda disminuirá gradualmente y tenderá a obtener rendimientos promedio en el futuro. Sin embargo, los proyectos comerciales son difíciles de operar y las inversiones fluctúan mucho.
Ding destacó que Puying Assets es optimista sobre las propiedades de oficinas a largo plazo. Por un lado, aunque los ingresos procedentes de proyectos de edificios de oficinas no son demasiado elevados, sí son muy estables. La relativa estabilidad de los usuarios de arrendamiento de oficinas determina la estabilidad de los ingresos inmobiliarios; por otro lado, cuando se invierte en propiedades de oficinas, los clientes son empresas y hay mayor espacio para servicios ampliados e imaginación.
“Elegimos las oficinas como principal forma de inversión. Además de obtener ingresos de alquiler estables y aumentar el valor de los activos inmobiliarios, también podemos contactar con más empresas en crecimiento y participar en inversiones de capital en algunas empresas”.
Sin embargo, las propiedades de oficinas tienen requisitos muy altos en la selección del sitio. Al mismo tiempo, los edificios de oficinas en ciudades de primer y segundo nivel han enfrentado tasas de desocupación crecientes y alquileres a la baja en los últimos dos años.
Ding tampoco se sintió avergonzado. Mencionó que el equipo de Puying, a través de una investigación sobre datos anteriores de transacciones inmobiliarias masivas en ciudades de primer nivel, cree que invertir en propiedades de oficinas en ciudades de primer nivel es la mejor opción. Debido a que los activos en las ciudades de primer nivel tienen buena liquidez y son favorecidos por las principales instituciones de inversión, y tienen una alta demanda industrial y de empleo, tienen un gran potencial para el crecimiento del alquiler en el largo plazo.
En cuanto a la tasa de desocupación, Ding dijo: "Actualmente, los alquileres de oficinas se enfrentan a algunos desafíos a corto plazo, pero desde otra perspectiva, la disminución de los alquileres significa que los precios de mercado de las propiedades de inversión potenciales también ajuste y tendrá más oportunidades de inversión”.
“El alquiler ha bajado, pero si tiene excelentes habilidades de gestión de activos, puede estabilizar el alquiler en el nivel deseado después de la adquisición, o puede Puede aumentar el precio del alquiler y obtener rentabilidades superiores a las del mercado”.
Según Guan Guan Real Estate New Media, Puying Asset ha invertido casi 500.000 metros cuadrados en propiedades de oficinas en Shanghai y ha gestionado inmuebles. Fondos inmobiliarios de más de 6.543,8+.000 metros cuadrados. Además de Shanghai, Puying ha invertido en casi 30 proyectos inmobiliarios de alta calidad en ciudades de primer y segundo nivel como Beijing, Hangzhou y Hefei desde su creación hace siete años.
Al hablar de los objetivos de desarrollo futuros de Puying Assets, Ding dijo ligeramente que "cree en el budismo".
“No fijaremos un objetivo en términos de escala de inversión, no diremos cuántos cientos de millones invertiremos en un año, ni exigiremos la adquisición de muchos metros cuadrados de propiedad en términos de escala de activos”.
Lo que espera es que todos los proyectos invertidos por Puying Assets puedan tener un valor agregado estable, lograr buenas operaciones de inversión, aumentar continuamente la tasa de ocupación, elegir el momento adecuado para salir y obtener el retorno esperado de la inversión.
La siguiente es una entrevista con Ding, fundador y director ejecutivo de Puying Assets, realizada por Guandian Real Estate New Media:
Guandian Real Estate New Media: En esta etapa, ¿dónde ¿Cuáles son las oportunidades para la inversión de capital inmobiliario?
Ding: En lo que respecta a la inversión inmobiliaria, en primer lugar, cubre una amplia gama de áreas, que incluyen no sólo edificios residenciales, sino también comerciales, oficinas, I+D, logística e incluso algunos Activos de propósito especial como almacenes de cadena de frío, centro de datos IDC, etc.
En segundo lugar, la inversión inmobiliaria requiere un capital relativamente elevado. En la actualidad, los precios inmobiliarios nacionales siguen siendo relativamente caros y el monto de cada proyecto será relativamente grande. Por eso muchas instituciones financieras son muy optimistas sobre la inversión inmobiliaria.
Debido a que otros proyectos invierten decenas de millones, y los bienes raíces tienen un efecto de escala, y un proyecto, especialmente en ciudades de primer nivel, puede costar varios miles de millones, para el equipo de inversión, es una sensación de logro y una gran inversión. La elección inevitable para la asignación de activos institucionales.
Además, el desarrollo económico de China todavía se encuentra en un ciclo ascendente, el sector inmobiliario también se ve impulsado por diversas demandas y la valoración general sigue aumentando. Por lo tanto, la inversión inmobiliaria de China se encuentra actualmente en un estado estable, rentable y de largo plazo, y todavía hay algunos dividendos en el mercado.
Guandian Real Estate New Media: El sector inmobiliario también incluye el comercial, el residencial y el logístico.
Ding: Desde la perspectiva de las preferencias, todo el mundo piensa que la inversión residencial es relativamente sencilla y no requiere mucha habilidad profesional. Siempre que sea consciente de los costos y no invierta en el punto más alto, podrá obtener mejores rendimientos del mercado.
Desde una perspectiva a más largo plazo, es precisamente porque la dificultad de la inversión residencial es relativamente baja que la lógica de la inversión se refleja cada vez más: bajo riesgo, bajo rendimiento y la tasa de rendimiento de las propiedades residenciales en el futuro tenderá a ser el ingreso promedio.
Hemos realizado algunas evaluaciones de varias inversiones inmobiliarias y somos más optimistas sobre las propiedades de oficinas. En segundo lugar, debido a que los ingresos de las propiedades de oficinas son más estables que los de las propiedades comerciales, el negocio será más difícil y fluctuará más, pero los usuarios de arrendamiento de oficinas son relativamente estables y son básicamente clientes con necesidades de oficinas.
Además, muchos clientes de propiedades de oficinas son empresas y existen muchos servicios ampliables y oportunidades de inversión de capital. En el mercado de capitales, la Junta de Innovación Científica y Tecnológica y el GEM son buenos para las empresas con temas de crecimiento.
Si elige invertir en oficinas como su principal formato de negocio, no sólo obtendrá ingresos estables por alquiler y apreciación de los activos inmobiliarios, sino que también podrá ponerse en contacto con más empresas en crecimiento y participar en inversiones de capital. en algunas empresas. Creemos que esta es una buena oportunidad.
Cada organización tiene sus propios campos familiares. Es posible que seamos mejores en proyectos de edificios de oficinas en el campo de la renovación urbana, por lo que también estudiaremos la planificación industrial de cada región y haremos algunos diseños con visión de futuro.
Guandian Real Estate New Media: ¿Cuáles son los requisitos para la ubicación?
Ding: Las ciudades de primer nivel son la mejor opción. Al estudiar los registros de transacciones a gran escala en ciudades de primer nivel en los últimos años, tomando a Shanghai como ejemplo, las transacciones a gran escala en los últimos tres años ascendieron básicamente a alrededor de 654,38 mil millones de yuanes, y la mayoría de ellas fueron propiedades de oficinas. .
Las ciudades de primer nivel tienen buena liquidez de activos y son definitivamente áreas donde las instituciones tradicionales quieren invertir. Las ciudades de segundo nivel, como Xi, Zhengzhou y Wuhan, son ciudades centrales regionales y también tienen algunas oportunidades de inversión. Es más difícil descender, como en el tercer y cuarto nivel, donde la liquidez de los activos es casi la misma.
A juzgar por el entorno actual del mercado, los alquileres de oficinas se enfrentan a algunos desafíos. Pero desde una perspectiva de inversión, si los alquileres caen, significa que el precio de mercado de las posibles oportunidades de inversión también se ajustará, lo que dará como resultado precios en los que tal vez no se hubieran pensado antes.
Después del brote, los precios de oficinas de las propiedades vendidas en el mercado se han reducido considerablemente. Por lo tanto, para las instituciones de inversión, es posible encontrar objetivos adecuados en cualquier etapa, incluidas la etapa de aumento de alquiler y la etapa de reducción de alquiler, por lo que este no es un problema fundamental.
En segundo lugar, es precisamente porque el potencial de alquiler no se ha aprovechado del todo. Si tiene excelentes capacidades de gestión de activos, puede estabilizar el alquiler de la propiedad en un nivel deseado después de la adquisición o aumentar el precio del alquiler para obtener mayores rendimientos.
Guandian Real Estate New Media: Después de la epidemia, ¿son los activos de oficinas una buena oportunidad para comprar al mínimo?
Ding: No es apropiado utilizar la palabra búsqueda de gangas, porque hay oportunidades especiales en cada etapa. Incluso en el nivel más bajo, no todo el mundo puede ganar dinero comprando, por lo que las oportunidades especiales sólo son adecuadas para aquellos con capacidad.
Primero, debe haber un cierto umbral financiero; segundo, debe haber capacidades operativas; tercero, cada proyecto es una oportunidad especial. No importa si puedes encontrar esta oportunidad o no, muchas cosas son inevitables por accidente.
El impacto de la epidemia puede ser mejor de lo esperado, porque antes todos tenían malas expectativas y pensaban que podría tener un impacto enorme en la economía y el entorno del mercado. Pero, de hecho, gracias al control oportuno del gobierno y al apoyo de todos los sectores sociales, la epidemia ha sido bien controlada.
Por lo tanto, en el entorno actual, la dirección del negocio debe centrarse activamente en objetivos específicos. La etapa actual no es necesariamente adecuada para inversiones diversificadas. Desde una perspectiva de mercado, mientras todas las empresas realicen bien su negocio principal, podrán sobrevivir a la epidemia.
Guandian Real Estate New Media: ¿Cuáles son los planes a corto y largo plazo de Puying Asset?
En segundo lugar, continuaremos cultivando nuestras propias capacidades de gestión de activos durante el proceso de inversión, con la esperanza de convertirnos en el operador más profesional en este campo.
La inversión y la gestión de activos son dos aspectos indispensables de nuestro negocio, son nuestro posicionamiento de la empresa y nuestro plan general de desarrollo para el futuro.
Este artículo procede de Guandian Real Estate Network.