¡Los precios de la vivienda cambiarán drásticamente en 3 años! ¿Te atreves a especular con el sector inmobiliario después de ver esto?

Existe un problema al que todo el mundo debe enfrentarse cuando realmente compra una casa, ya sea inversor o especulador inmobiliario.

Esta cuestión se ha enfatizado muchas veces: cuando compras una casa por primera vez, debes considerar la venta futura de la casa (a menos que puedas decir que vivirás en un lugar durante toda tu vida), es decir, es decir, la realización futura. Si no se puede liquidar, no importa cuán grande sea la apreciación, no tiene nada que ver con usted. Si no se puede liquidar fácilmente, pasará medio año o incluso un año tratando de encontrar un comprador.

¿Cuál es la situación de compra ahora?

La compra ahora debería estar en un nivel alto respecto a principios de año o hace tres meses. Si deja de subir o sube lentamente en los próximos tres años, equivaldrá a alcanzar el tope del ranking. Montaña y luego haciendo guardia en la cima. Al igual que el grupo de clientes que se apresuraron en la segunda mitad de 2013, trabajaron duro durante tres años desde la segunda mitad de 2013 hasta la primera mitad de 2016. Si no fuera por Debido al aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en la segunda mitad de este año, que les permitió salir de su trampa, no habrían podido salir de sus trabajos.

A juzgar por la situación actual, las ciudades de primer nivel generalmente tienen escasez de inventario;

La situación en las ciudades de segundo nivel es muy diferente. El cuarto tipo de inventario en las ciudades de segundo nivel, es decir, el inventario de viviendas de segunda mano, generalmente no es muy pequeño.

Por el contrario, su inventario en proceso y su inventario inacabado son sumamente diferenciados. En términos generales, no hay muchas ciudades de segundo nivel que satisfagan la escasez de los cuatro tipos de inventario al mismo tiempo. La mayoría de las ciudades tienen inventario insuficiente en venta, pero no hay escasez de inventario en tránsito ni inventario sin terminar.

Algunas ciudades de segundo nivel tienen inventarios inacabados muy grandes. Desde la perspectiva de la oferta potencial de viviendas de segunda mano, la cuarta categoría de inventario en las ciudades de segundo nivel no es muy pequeña.

Por lo tanto, las ciudades de segundo nivel con precios de vivienda relativamente estables deberían ser más seguras, pero si los precios de la vivienda aumentan demasiado rápido en el último año o dos, la presión a la baja sobre los precios de la vivienda en dichas ciudades de segundo nivel será menor; mayor que en las ciudades de primer nivel en el futuro;

En general, no hay escasez de inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel, sino más bien un excedente. Además del inventario en venta y el inventario en tránsito, habrá escasez periódica a corto plazo debido a las fluctuaciones en el número de nuevas construcciones iniciadas por los desarrolladores (especialmente en ciudades de tercer y cuarto nivel).

Pero en general, el inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel es relativamente abundante, especialmente en las categorías tercera y cuarta. Por ejemplo, la proporción casa por casa en algunas ciudades (la proporción casa por casa es el indicador más importante para evaluar el cuarto tipo de inventario. Cuanto más exceda la proporción casa por casa de 1, mayor será el cuarto tipo). tipo de inventario) excede 1,4, lo que indica que el stock general de viviendas en estas ciudades es un exceso grave. Si no hay una entrada neta de población en gran escala en el futuro, será difícil cambiar la situación de exceso de inventario en la cuarta categoría.

Cuando la cuarta categoría de inventario tiene un exceso de existencias grave, las tres primeras categorías de inventario deben controlarse a niveles muy bajos. Sin embargo, incluso si una determinada categoría de inventario es relativamente baja, no puede resolver el problema. la tercera categoría de inventario en ciudades de tercer y cuarto nivel. Cuatro tipos de problemas de inventario: inventario excesivo.

Otra situación más común en las ciudades de tercer y cuarto nivel es que el primer y segundo tipo de inventario son relativamente pequeños, pero el tercer tipo de inventario es muy grande. Los últimos cinco o seis años, pero tarde o temprano lo hará. Una vez que comience la construcción, se convertirá en nuevo suministro e inventario.

Cuando el mercado está loco, hay un tipo de gente que está aún más loco, que se refiere a los inversores minoristas. Los grandes de la inversión inmobiliaria que me rodean ahora rara vez se vuelven a ver. que han estado esperando y observando en los últimos años simplemente lo necesitan. Los clientes entraron con total confianza.

En este momento, cualquier cosa buena se magnificará infinitamente, como los reyes de la tierra, la oferta y la demanda, las zonas de libre comercio, etc. Sin embargo, cuando el mercado no es bueno, estos son tan ligeros como el aire y No será ignorado por los demás, por lo tanto, cualquier aumento en los precios de la vivienda causado por las buenas noticias actuales puede disminuir algún día en el futuro, el camino volverá, el puente volverá al puente y todo estará bien. claro ¿Seguiremos sintiendo que las buenas noticias actuales son realmente buenas?

Advertencia por la caída de los precios de la vivienda en treinta ciudades

En comparación con el volumen de transacciones durante el Festival de Primavera del año pasado, las transacciones de viviendas de segunda mano en muchas ciudades calientes de primer y segundo nivel han De hecho, disminuyó (las transacciones de nuevos proyectos se ven afectadas por el ritmo de los lanzamientos), lo que demuestra que la temperatura actual del mercado inmobiliario en estas ciudades es de hecho más baja que a principios de 2016.

En 2017, el volumen de transacciones del mercado de viviendas nuevas puede recuperarse con el aumento de la oferta, pero el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano no es optimista. El precio general ha entrado en un período de ajuste. El impacto del endurecimiento de la política monetaria del banco central se hará evidente gradualmente después de las vacaciones, la demanda de inversión debería limitarse y, hasta cierto punto, frenará el repunte del volumen de transacciones del mercado inmobiliario después de las vacaciones.

Yang Hongxu, del Instituto de Investigación Inmobiliaria, emitió recientemente una advertencia sobre el mercado inmobiliario. Aproximadamente:

Nivel 4: Advertencia azul: el mercado está caliente, los precios de la vivienda están aumentando demasiado rápido y las perspectivas del mercado se desacelerarán. Para necesidades especulativas, considere dejar de comprar.

La razón es: incluso si la perspectiva del mercado aún puede aumentar en 30, el costo de transacción es de aproximadamente 10; si la perspectiva del mercado aumenta en menos de 10, perderá dinero. Los riesgos y beneficios son similares.

Nivel 3: Advertencia amarilla: El mercado se está sobrecalentando, los precios de la vivienda se están desacelerando y las perspectivas del mercado se desacelerarán aún más. No debe comprar por necesidades especulativas y puede considerar dejar de comprar por necesidades de inversión.

La razón es: incluso si las perspectivas del mercado aún pueden aumentar un 20%, el costo de transacción es de alrededor del 10% y es posible que los precios de la vivienda aumenten menos del 10%. Los riesgos superan los beneficios.

Nivel 2: Alerta Naranja: El mercado está moderado, los aumentos de los precios de la vivienda se están desacelerando y las perspectivas del mercado se desacelerarán aún más.

Se debe vender la demanda especulativa, no comprar la demanda de inversión y se puede considerar que la demanda de mejora deja de comprar.

Nivel 1: Advertencia roja: Los precios de la vivienda están a punto de subir o comienzan a consolidarse en un nivel alto. Las perspectivas del mercado dejarán de subir y luego caerán.

Tanto las necesidades especulativas como las de inversión deben venderse, y las necesidades de mejora no deben comprarse. Si es necesario, considere dejar de comprar.

Basándonos en los últimos cambios del mercado en los últimos dos meses, los niveles de advertencia de 30 ciudades calientes se han actualizado por última vez:

Advertencia roja: Shenzhen, Suzhou, Shanghai, Pekín, Nanjing, Hefei, Xiamen. Wuxi, Huizhou, Dongguan, Langfang, Jiaxing. Wuhan, Zhengzhou, Jinan, Fuzhou, Tianjin, Zhuhai. ***18 alertas rojas de ciudades, incluidas ciudades de primer nivel, ciudades fuertes de segundo nivel y ciudades que rodean las tres principales áreas metropolitanas.

Alerta naranja: Guangzhou, Hangzhou, Shijiazhuang, Nanchang, Foshan, Nantong.

Alerta amarilla: Changsha, Chengdu, Qingdao, Xi'an, Chongqing, Nanning.

¿A quién se le podrá vender nuestra casa en 3 años?

Analicemos dentro de tres años, ¿a quién le venderá su casa?

Tres años después, según el cálculo más rápido, la casa que compramos básicamente ha sido entregada y se ha obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria y se puede comercializar.

Para los especuladores inmobiliarios, la mayoría de las casas deberían estar vendidas para entonces. En el mercado de la vivienda de segunda mano tienes muchos competidores para vender tu casa. ¿Podrás encontrar fácilmente tu próxima vivienda? Esto es algo en lo que los clientes de las áreas suburbanas pueden pensar detenidamente, pero no se queden estupefactos cuando llegue el momento de retirar dinero.

Tres años es demasiado y pueden producirse cambios de política. Por ejemplo, el pago inicial para una segunda vivienda es de más de 60 yuanes y la primera vivienda es de más de 30 yuanes. se eleva nuevamente a más de 7 yuanes, por ejemplo, la exención del impuesto comercial de dos años se cambia a 50 yuanes. Exención anual, por ejemplo, el impuesto sobre la renta personal se aplica al 20% de la diferencia y el impuesto al valor agregado se aplica al 20% de la diferencia. 30% o 60% de bienes raíces comerciales. De esta manera, su impuesto sobre transacciones de viviendas de segunda mano puede alcanzar alrededor del 35%, sin contar los impuestos inmobiliarios posteriores, etc. Cobro de impuestos y tasas durante el proceso de tenencia, etc.

Lo que es aún más terrible es la severa restricción de compra una vez más.

Además, después de que los precios de la vivienda se disparen, el gobierno inevitablemente liberará más terreno para aumentar la oferta, cambiando así las expectativas futuras del mercado. Sin embargo, esto conducirá a un aumento significativo en la oferta de terreno en los próximos dos o tres. años, la cantidad de viviendas de primera mano aumentará significativamente. Para entonces, la oferta actual ya no superará la demanda, pero la oferta sí superará la demanda.

Para entonces, su casa seguirá existiendo. ser un bien de moda?

Mire, aumentar los impuestos y las restricciones de compra reducirá la demanda futura del mercado, y aumentar los impuestos aumentará los costos de transacción futuros. De esta manera, si el precio de su vivienda aumenta alrededor de 50, incluidos tres años, básicamente no puede. Gane algo de dinero con su pago mensual. Si se duplica, puede ganar un poco de dinero, pero también enfrentará el problema de tener pocos clientes al cobrar. Junto con el aumento de la oferta en los próximos tres años, la relación entre oferta y La demanda se revertirá. En ese momento, si vuelve a cambiar, ¿seguirá siendo tan fácil de cambiar como lo es ahora?

Si has vendido una casa en 2008 o 2009, o has vendido una casa de segunda mano en los cuatro años 2011, 2012, 2014 y 2015, sabrás que cuando el mercado no esté Bueno o restricciones políticas En ese momento, no era fácil darse cuenta de la apreciación de los bienes raíces. A veces tomaría medio año, a veces tomaría un año y otras veces esto es simplemente una tortura para aquellos. inversores que necesitan dinero urgentemente.

(Las respuestas anteriores se publicaron el 20 de febrero de 2017, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)

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