Empresas piloto de bienes raíces de las “Tres Líneas Rojas”: ¿Es limitada la cantidad de adquisición de terrenos? Algunas empresas inmobiliarias han superado el estándar
Se vislumbran nuevas señales en el sector inmobiliario en el ámbito de la supervisión de aguas profundas.
Según las noticias del mercado, las autoridades reguladoras han exigido a decenas de empresas inmobiliarias clave incluidas en el programa piloto "Tres Líneas Rojas" que compren terrenos por no más del 40% de sus ventas anuales. Este límite de proporción no sólo incluye a las empresas inmobiliarias que adquieren terrenos en el mercado abierto, sino que también incluye los gastos de adquisición de terrenos mediante fusiones y adquisiciones.
“Esta no es una política nueva”. Un periodista de China Real Estate News se enteró por una persona de una empresa de bienes raíces que participó en el simposio relacionado con las “Tres líneas rojas” el año pasado que después de las “Tres líneas rojas” "La política regulatoria se lanzó el año pasado, las autoridades supervisoras propusieron centrarse en la supervisión de las empresas inmobiliarias cuyo monto de compra de terrenos supere las ventas anuales en un 40%. Posteriormente, a través de una supervisión dinámica, las empresas inmobiliarias clave debían presentar datos de seguimiento relevantes cada mes.
“El formulario de seguimiento mensual ahora también incluye información sobre la adquisición de terrenos, incluida la proporción de la adquisición de terrenos en las ventas”, dijo una persona de la empresa de bienes raíces.
Una persona del primer grupo de empresas piloto de las "Tres Líneas Rojas" dijo: "Ahora todos los gastos se basan en los ingresos, y la mayoría de las empresas inmobiliarias hacen esto".
En uno Desde la perspectiva de los expertos de la industria, esta idea regulatoria no es inesperada. Recientemente, los altos funcionarios han emitido continuamente señales para fortalecer la supervisión del financiamiento inmobiliario. El 22 de julio, Han Zheng, miembro del Comité Permanente del Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China y Viceprimer Ministro del Consejo de Estado, señaló que “debemos comprender firmemente la clave de la financiación inmobiliaria y estrictamente controlar la financiación de 'tercer y cuarto nivel' de las empresas inmobiliarias y la gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras "
En este día, líderes relevantes del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. También afirmó que "el próximo paso será fortalecer la gestión y el control financiero inmobiliario, mejorar las reglas de gestión financiera de tercer y cuarto nivel de las empresas inmobiliarias" y "fortalecer la coordinación de las políticas de vivienda, suelo y crédito financiero".
Bajo una serie de noticias "negativas", las acciones inmobiliarias sufrieron un lunes "negro" el 26 de julio, con muchas acciones inmobiliarias cayendo.
“Enfoque en tres dimensiones”
A finales de agosto de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central celebraron un simposio sobre empresas inmobiliarias en Beijing. En la reunión se destacó que para controlar el crecimiento de la deuda remunerada de las empresas inmobiliarias se deberían fijar "tres líneas rojas". Las 12 empresas inmobiliarias que participaron en el simposio se convirtieron en el primer grupo de empresas piloto, a saber, Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly Development, Seazen Holdings, China Overseas Real Estate, OCT, Greenland Holdings, China Resources Land and Sunshine. Ciudad .
El último día de 2020, los departamentos pertinentes celebraron otro simposio sobre las "Tres Líneas Rojas" y declararon que ampliarían el número de empresas piloto, y que el número podría ampliarse de 12 a 30. En el segundo simposio participaron cinco empresas, Evergrande, Sunac, Sunshine City, Country Garden y Vanke. Además, también se sumaron empresas inmobiliarias como China Fortune Land Development, Jinmao, Shimao, China Merchants Shekou y Longfor.
Bajo las "tres líneas rojas", las empresas inmobiliarias han incluido el "cruce cero de la línea" y la reducción de la deuda como principales prioridades. Pero al mismo tiempo, los participantes del mercado siguen preocupados de que, aunque las nuevas regulaciones financieras puedan controlar efectivamente el apalancamiento financiero de las empresas en el balance, las empresas inmobiliarias aún puedan obtener fondos externos a través de pasivos fuera del balance; La información sobre el modelo de operación conjunta adoptado por las empresas inmobiliarias no ha sido divulgada públicamente, lo que puede dificultar que el mercado evalúe y desarrolle verdaderos indicadores crediticios de las empresas.
Especialmente en el primer lote de suministro de terrenos centralizado, el fenómeno de que los promotores a menudo adquieren terrenos a través de "chaquetas", utilizan adquisiciones y evaden la supervisión ha sido constantemente expuesto por los medios de comunicación. Algunas empresas inmobiliarias líderes también lo han expuesto agresivamente. Los reguladores tomaron nota y la supervisión comenzó a intensificarse.
Según una fuente de corretaje, este año las autoridades reguladoras se centraron en tres dimensiones para las empresas inmobiliarias piloto de las "Tres Líneas Rojas". En primer lugar, el monto acumulado de adquisición de terrenos en el año no puede exceder el 40% del total. las ventas acumuladas de capital. En segundo lugar, el flujo de caja neto generado por las actividades operativas en los últimos tres años no puede ser negativo continuamente. En tercer lugar, los datos de las facturas comerciales deben informarse todos los meses.
El 30 de junio, el banco central y otras autoridades reguladoras incluyeron los datos de las facturas comerciales dentro del alcance del seguimiento, exigiendo a las empresas inmobiliarias que informen los datos de las facturas comerciales junto con los datos de seguimiento de las "tres líneas rojas" cada mes. Ahora, los datos de adquisición de suelo también se han incluido en los informes de seguimiento que las inmobiliarias deben presentar cada mes.
El límite superior del 40% del importe de la adquisición de terrenos, según Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, limita en gran medida el margen para que las empresas inmobiliarias utilicen el apalancamiento financiero y la alta rotación para realizar proyectos a gran escala. Para los gobiernos locales, el impacto negativo de los ingresos por tasas de transferencia de tierras del gobierno es inevitable, pero en general favorece el retorno de las operaciones financieras y el flujo de caja de las empresas inmobiliarias a un rango seguro y estable.
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que esta política tiene un mayor impacto en las ciudades calientes.
Los desarrolladores han comenzado a regresar a las ciudades de los puntos críticos para adquirir tierras. En particular, los principales desarrolladores están compitiendo ferozmente por parcelas de tierra en los puntos críticos bajo el modelo de oferta de tierras de "dos concentraciones". Algunos desarrolladores todavía tienen la motivación para desarrollarse a gran escala, y algunas empresas están muy motivadas para alcanzar los 100 mil millones de RMB o 1 billón de RMB, lo que tendrá un impacto relativamente grande en estas empresas.
El ratio de adquisición y venta de terrenos de estas empresas inmobiliarias en el primer semestre del año ha superado el 40%
Un periodista de China Real Estate News notó que según la compra de terrenos cantidad, la cantidad de terreno comprado no debe exceder el límite de ventas anual del 40%. Entre las 30 principales empresas inmobiliarias que han adquirido terrenos en los últimos seis meses, 12 han superado la marca.
La primera categoría es el equipo de empresas estatales centrales de "paso cero en línea", que tienen fondos abundantes y se han convertido en la fuerza principal en la adquisición de tierras en esta ronda, como China Merchants. Shekou, China Resources Land, Yuexiu Real Estate y C&D Real Estate.
La adquisición de tierras más agresiva entre las empresas estatales y las empresas centrales en la primera mitad del año fue Yuexiu Real Estate. Según datos del CRIC, Yuexiu Real Estate logró ingresos por ventas de 48,7 mil millones de yuanes en los primeros seis meses, pero gastó 43,6 mil millones de yuanes en la adquisición de terrenos, con una relación adquisición-venta de terrenos de hasta el 89,5%.
El 26 y 27 de abril, en el suministro centralizado de tierras en Guangzhou, Yuexiu Real Estate ganó 8 parcelas a la vez, con un monto de adquisición de tierras de 17.197 millones de yuanes, convirtiéndose en un merecido "caballo negro" .
El objetivo de ventas de Yuexiu Real Estate en 2021 es de 112,2 mil millones de yuanes. Según este cálculo, el límite superior de su monto anual de adquisición de tierras debería ser de 44,88 mil millones de yuanes. Se logra el objetivo de rendimiento del año, no habrá más ventas en la segunda mitad del año. Incluso si se necesita un terreno, la relación tierra-ventas de Yuexiu aún supera el estándar.
En la conferencia anual de resultados de hace unos meses, Lin Feng, vicepresidente, director ejecutivo y gerente general de Yuexiu Real Estate, reveló que la compañía planeaba comprar más de 52 mil millones de yuanes en terrenos este año. Continuar manteniendo una gran inversión relativamente alta.
Los índices de ventas de terrenos de C&D Real Estate, China Merchants Shekou y China Resources Land en el primer semestre del año fueron del 70,6%, 50,9% y 50,2% respectivamente, todos superando los estándares.
En la primera mitad del año, Jianfa Real Estate logró ingresos por ventas de 93,4 mil millones de yuanes, un valor de terreno nuevo de 65,92 mil millones de yuanes y la relación terreno-ventas llegó al 70,6%. Además, Jianfa Real Estate adquiere con frecuencia tierras con primas elevadas y se hace con el título de rey de la tierra. Sólo superó el umbral de los 100.000 millones de yuanes el año pasado.
Vale la pena señalar que Jianfa Real Estate también adquirió con frecuencia terrenos con primas altas el año pasado y ha ganado el "Rey de la Tierra" muchas veces antes. Mientras busca escalar, Jianfa Real Estate también enfrenta algunos problemas.
C&D Real Estate no figura por separado, pero según los datos de C&D Shares, el flujo de caja operativo neto de C&D Shares en 2020 fue de 9.700 millones de yuanes, una disminución interanual del 13,34%. En el primer trimestre de 2021, el flujo de caja operativo de C&D Co. cayó significativamente un 162,3% hasta -40.750 millones de yuanes y la relación activo-pasivo alcanzó el 80,6%.
Una fuente de una empresa inmobiliaria dijo que esta vez los reguladores han aclarado una vez más que el monto acumulado de adquisición de tierras de capital no puede exceder el 40% de las ventas de capital acumuladas. Se espera que estas empresas reduzcan adecuadamente la intensidad. de adquisición de tierras en el futuro para alcanzar el estándar del 40%.
La otra categoría son las empresas inmobiliarias que se esfuerzan por alcanzar escala incluso a riesgo de "pasar la línea". Este grupo representa la mayoría, como Excellence Group (relación entre adquisición de terrenos y ventas del 93,8%). ), Greentown China (65%), Zhongjun Group (57,9%), China Communications Real Estate (52,1%), New Hope Real Estate (52,6%), Ronshine Group (45,3%), Agile (45%), etc.
La empresa con la mayor relación entre adquisición de terrenos y ventas es Excellence Group, que logró ingresos por ventas de 68,3 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, con un valor agregado de terreno de 64,06 mil millones de yuanes y un terreno ratio de adquisición a ventas de hasta el 93,8%.
En el primer semestre del año, Excellence Group adquirió cuatro instalaciones en Beijing. Entre ellos, el 11 de mayo, las parcelas del Parque de Ciencias de la Vida de Zhongguancun y Dongxiaokou en el distrito de Changping ganaron por Excellence Alliance. El límite de precio futuro de las parcelas será de 63.000 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, el precio mínimo de las parcelas ya ha alcanzado los 63.000. yuanes/metro cuadrado después de la licitación. Hasta 53.200 yuanes/metro cuadrado, la diferencia de precio es inferior a 10.000 yuanes.
Según informes de los medios, en noviembre de 2020, los altos ejecutivos de Excellence Group propusieron en una reunión interna que esperaban convertirse en el top 20 de la industria dentro de dos o tres años. Además de la demanda de escala, la carrera por la IPO en Hong Kong también es una razón importante para que Jinghuo adquiera terrenos con fuerza.
Greentown China adquirió 88.800 millones de yuanes de terreno en el primer semestre de este año, lo que representa el 65% de las ventas actuales. En 2020, Greentown adquirió terrenos con frecuencia en el mercado inmobiliario, lo que demuestra su ambición de expansión a escala. Algunos analistas dicen que la ventaja de Greentown China es el respaldo crediticio de la empresa central del mayor accionista, China Communications Construction Company, que proporciona comodidad para su financiación en el mercado de capitales.
A finales de 2020, el índice de deuda neta y el índice de efectivo a deuda a corto plazo de Greentown China eran del 66 % y 2 respectivamente, lo que ha cumplido con los requisitos regulatorios, excluyendo el índice de activos y pasivos; Los anticipos de cuentas son del 71%, lo que todavía está “en la marca”. Agile, cuya relación terreno-ventas supera el 40%, también alcanzó una línea roja.
Cabe destacar que en el primer semestre del año CCCC Real Estate, cuyo ratio de adquisición y venta de suelo alcanzó el 52,1%, ha pisado las "tres líneas rojas". Los datos muestran que su ratio activo-pasivo después de excluir los cobros anticipados en 2020 es del 83,4%, superando el valor de la línea roja del 70%; el ratio deuda neta-capital es del 296,4%, un aumento interanual del 146,2%.
Por el contrario, algunas inmobiliarias de referencia que habían participado anteriormente en el simposio "Tres Líneas Rojas" han "desaparecido" de las listas de las 100 principales adquisiciones de suelo. Bajo la presión de la deuda, para cumplir con los requisitos de las "tres líneas rojas" del país, tuvieron que reducir sus adquisiciones de tierras e incluso mejorar su situación financiera mediante reducciones de precios, venta de activos, etc.
Ya sea que estuviera en las 100 listas principales de adquisiciones de tierras publicadas por un determinado índice o CRIC en la primera mitad del año, China Evergrande no logró entrar en la lista. El umbral mínimo para ingresar a la lista fue de 3.700 millones. yuan. Esto significa que China Evergrande ganará poco en el mercado inmobiliario en el primer semestre de 2021.
Shimao, que superó los 300 mil millones de yuanes en ventas el año pasado, adquirió sólo 7,48 mil millones de yuanes de tierra en la primera mitad del año, lo que representa un ligero cambio con respecto a su alta expansión de reservas en los últimos años. . Además, la escala de adquisiciones de terrenos por parte de empresas inmobiliarias como Zhongnan Land, Sunshine City, Agile y Kaisa también se desaceleró significativamente en la primera mitad del año.
Los analistas predicen que después de que se implemente la política (proporción de adquisición de tierras a ventas del 40%), se espera que el segundo lote de suministro de tierras centralizado se vuelva menos popular y la tasa general de prima de tierras disminuirá.