Introducción detallada a "Sun Hongbin: Lógica de inversión y control de riesgos de las empresas inmobiliarias chinas"
Desde octubre, Beijing, Shanghai y otras ciudades han introducido políticas de regulación inmobiliaria; a principios de octubre, la regulación del mercado en muchas ciudades calientes se ha mejorado nuevamente. Sun Hongbin cree que los precios de la tierra se están volviendo más caros y los precios de la vivienda están aumentando, lo que significa que los riesgos son cada vez mayores, lo que es perjudicial para el desarrollo de las empresas. "Por eso damos la bienvenida al macrocontrol".
Sun Hongbin se muestra cauteloso sobre la situación económica actual y la severidad de la regulación. Él cree que incluso en la recesión, la tendencia general de mejora económica de China no ha cambiado y la lógica de inversión de las empresas inmobiliarias nunca ha cambiado. Por lo tanto, incluso en el ciclo de fluctuación, las empresas aún pueden encontrar oportunidades de desarrollo en el desfase temporal. y espacio.
“No importa cuán incierta sea la situación, la elección de las empresas de bienes raíces es segura. Solo hay dos cosas que hacer: comprar el lugar correcto y construir una buena casa”. comprar el terreno equivocado, se puede construir cualquier casa, está mal, si se compra bien, si se pueden fabricar buenos productos y servicios y construir una buena marca, entonces no importa cuán mala sea la situación, la empresa podrá lograr un buen desarrollo.
Toma lo que es bueno para ti y construye sobre lo que es bueno para ti.
A finales de 2016, Sunac China había logrado ventas contratadas de aproximadamente 1.080,3 millones de yuanes, un aumento interanual del 91 %. Entró en el club de las empresas inmobiliarias de 10 mil millones antes de lo previsto. y se convirtió en la primera empresa inmobiliaria de 10 mil millones de dólares recién creada en tres años.
“Elegimos ciudades con una buena relación entre oferta y demanda. Estas ciudades son el núcleo de la región y tienen capacidad de reunión de población y potencial de crecimiento”. Estaría disponible para la venta en 2016. Los recursos alcanzaron los 168 mil millones de yuanes, distribuidos en ciudades saludables de primer y segundo nivel.
“Comprar en el lugar correcto, comprar en el momento adecuado” es lo primero que Sun Hongbin cree que las empresas inmobiliarias deben hacer bien. "Debemos comprender plenamente el desarrollo urbano de mi país, la oferta y la demanda del mercado, las leyes de desarrollo de políticas macro y la situación desequilibrada de la dislocación de recursos, y tomar buenas decisiones en el tiempo y el espacio. El ciclo de inversión en bienes raíces lleva de dos a tres años". “Hacer juicios por adelantado” es la clave.
Al observar el diseño urbano de Sunac en los últimos años, Sun Hongbin ha pisado casi todos los nodos de agitación del mercado. Antes de 2015, las empresas inmobiliarias se apresuraron a trasladarse a ciudades de segundo y tercer nivel, mientras que Sunac se limitó a algunas ciudades de primer nivel y su desempeño se ubicó entre las diez principales empresas inmobiliarias, con una contribución promedio de casi 10 mil millones por ciudad; En 2015, las empresas inmobiliarias comenzaron a regresar a las ciudades de primer nivel, pero Sunac abrió silenciosamente una fuerte ciudad de segundo nivel. Las ciudades tomaron posiciones y ganaron una gran cantidad de proyectos principalmente a través de fusiones y adquisiciones. Finalmente, las ciudades de segundo nivel marcaron el comienzo. en una nueva ronda de crecimiento en 2016. Los datos muestran que Sunac ya completó su diseño nacional, ingresó con éxito a casi 30 ciudades de primer nivel y ciudades fuertes de segundo nivel, y logró el diseño de tarjetas en el borde de Bohai, el delta del río Yangtze, el delta del río Perla y las regiones central y occidental.
Primero "encontrar el lugar adecuado", y luego "construir una buena casa", ambos son indispensables. Sun Hongbin cree que mucha gente subestima la severidad de esta regulación. Con la profundización gradual de la regulación y las restricciones sobre las calificaciones para la compra de viviendas y los préstamos financieros, las expectativas del mercado eventualmente cambiarán.
Sin embargo, los promotores inmobiliarios de alto nivel todavía tienen un buen margen de desarrollo. Sun Hongbin cree que, aunque muchas personas no pueden permitirse el lujo de comprar una casa basándose en la relación general entre ingresos y precios, siempre hay un 30% o incluso un 10% de clientes que tienen una mayor demanda de viviendas, por lo que Sunac puede seguir logrando estabilidad insistiendo en Las propiedades de alta gama y mejoradas aumentan. "Los clientes pueden comprar varias suites, pero ahora solo pueden comprar una, por lo que deben elegir una casa con buena ubicación, buena marca y buena calidad".
En los últimos años, Sunac se ha adherido a la estrategia boutique de alta gama. Por un lado, a través de años de arduo trabajo en ciudades de primer nivel, se formó un sistema de productos de alta gama y un sistema de control de calidad representado por "One Institute". Por otro lado, en 2015, comenzamos a promover integralmente "; vivir la vida" durante todo el ciclo del producto y el ciclo de vida. "Sistema de valor de vida de alta gama, mejorando constantemente las instalaciones de servicio del producto y el valor de la marca.
Hacer un buen trabajo en el control del flujo de caja y del riesgo de valor.
Los datos muestran que a finales de este año, el volumen de ventas de la industria inmobiliaria ha alcanzado los 9 billones. Sun Hongbin consideró que después de 10 billones de RMB, será difícil que la escala del sector inmobiliario vuelva a crecer y acelerará su concentración en grandes empresas.
La cuota de mercado actual de las 100 principales empresas inmobiliarias ronda el 40%. El año pasado, la cuota de mercado de las 10 principales inmobiliarias era del 17%, y este año ha superado el 20%.
Sun Hongbin cree que en los próximos 5 a 10 años, la participación de mercado de 100 empresas inmobiliarias alcanzará entre el 70% y el 80%, y las 10 principales empresas representarán entre el 35% y el 40%. En el futuro, no habrá entre 200 y 300 mil millones de empresas que no puedan llegar al top 10.
Las formas de mejorar la concentración industrial son: en primer lugar, las pequeñas empresas ganan dinero después de comprar tierras y se lo dejan a las grandes empresas; en segundo lugar, las fusiones y adquisiciones entre empresas. "Si no entendemos esta regla, muchas empresas fácilmente se volverán pequeñas y poco atractivas cuando sean jóvenes y no serán hermosas", dijo Sun Hongbin.
Sun Hongbin señaló que las empresas inmobiliarias necesitan gestionar dos riesgos: uno es el flujo de caja y el otro es el valor (del terreno). "Si no hay problema con el flujo de caja, pero sí hay un problema con el valor del terreno, y si se compra mal o se compra a un precio alto, se producirán agujeros en cuanto te des la vuelta; si no hay problema con el valor, pero hay un problema con el flujo de efectivo, la empresa no podrá sobrevivir."
"Si no hay problema con el valor, el problema de la salida de efectivo también se puede resolver a través de métodos de mercado, como buscar la adquisición por parte de Sunac". Sun Hongbin dijo que Sunac es reconocido por el mercado como el mejor socio. "Primero, el precio es fácil de negociar. Sólo queremos el precio de mercado y no nos aprovecharemos de usted; segundo, si no quiere venderlo, puede devolverlo; tercero, no necesita venda todo, transfiera del 50% al 70% y podrá continuar. Los accionistas de Sunac tienen buenos productos y capacidades premium, y todos podemos desarrollarnos juntos”.
Las fusiones y adquisiciones están en la cima de la industria. cadena de valor, pero la tasa de éxito es muy baja en todo el mundo. En los últimos años, Sunac ha acumulado una marca de reputación y experiencia práctica en el mercado de fusiones y adquisiciones en virtud de su profesionalismo y amabilidad. De los 19,9 millones de metros cuadrados de reservas de terreno recién agregadas en el primer semestre de este año, dos tercios se debieron a adquisiciones y fusiones.
Sun Hongbin también dio algunas sugerencias sobre las estrategias de desarrollo de las empresas inmobiliarias. Cree que mucha gente subestima la gravedad de la situación. "Si una empresa tiene dinero en su cuenta, no se preocupe por gastarlo. Pida prestado tanto dinero como sea posible, porque habrá oportunidades en el futuro".
Sun Hongbin cree que esta es una opción definitiva cuando la situación económica es incierta. Las empresas deben comprender claramente el valor de la tierra, tomar buenas decisiones sobre el tiempo y el espacio al invertir y mejorar la calidad y la marca de los productos y servicios. "No importa cuán incierta sea la situación, la elección y el desarrollo de la empresa son seguros."