Muchos bancos en Shanghai implementan nuevas reglas para préstamos para viviendas de segunda mano de "tres precios son los más bajos"
El pasado fin de semana, hubo noticias en el mercado de que a partir de ahora, al solicitar una hipoteca para casas de segunda mano en Shanghai, se hará referencia al "precio del contrato de compra y venta, centro de transacciones". precio de verificación y precio de tasación bancaria", e implementar el principio de "tres precios es el más bajo" criterios de precio de la vivienda como solicitud de préstamo.
Según Xinmin Evening News, los departamentos pertinentes supieron que los préstamos para viviendas de segunda mano en Shanghai implementarán el principio de "tres precios son los más bajos". No es "el precio del contrato de venta, el". precio de verificación del centro de transacciones y precio de tasación bancaria", sino "precio de firma del sitio web del contrato, precio de evaluación bancaria, precio de evaluación relacionado con impuestos".
Hoy (9 de agosto), un periodista del "Daily Economic News" también confirmó las noticias anteriores de varios bancos comerciales en Shanghai. Muchos bancos han comenzado a utilizar la "liquidación de tres precios" desde el 6 de agosto. El monto del préstamo bancario se revisará según el principio de "bajo".
Al mismo tiempo, el periodista visitó muchas tiendas de agencias inmobiliarias en Shanghai y descubrió que la política de "tres precios bajos" no debilitaba las expectativas de los compradores de viviendas que sólo necesitaban una casa, sino una inversión. Los compradores especulativos deberán preparar más efectivo para compensar el déficit de financiación dejado por el monto reducido del préstamo.
“Esta política es un 'parche' específico”. Zhang Bo, director de la sucursal de 58 Anjuke Real Estate Research Institute, cree que durante mucho tiempo ha habido situaciones en el mercado en las que los superiores y Las cámaras bajas hacen las cosas bajo las instrucciones de intermediarios. Precio de contrato bajo (el saldo se pagará por separado y no se emitirá ninguna factura), lo que puede conducir a evasión fiscal y fraude crediticio. Esta vez, los departamentos de gestión pertinentes de Shanghai no sólo son conscientes de estos problemas, sino que también toman medidas precisas. Se espera que el efecto sea evidente.
Fuente de la foto de una tienda de agencia inmobiliaria en el Distrito Central de Shanghai: Foto del reportero Wu Ruofan
Llenando las lagunas en el "contrato yin y yang"
Ya el 19 de julio, cuando Shanghai introdujo la política de verificación de precios de viviendas de segunda mano, hubo voces en el mercado que decían que podría "reducir el precio del contrato", por ejemplo mediante "contratos yin y yang" y otros métodos para eludir la supervisión de políticas.
Sin embargo, este tipo de mentalidad casual ya no se puede utilizar bajo esta nueva regla de "tres precios son bajos".
Específicamente, la firma del precio del contrato en línea se refiere a la firma del contrato en línea a través de bienes raíces en línea después de que el comprador y el vendedor de la casa llegan a un acuerdo. El precio de la firma en línea es negociado por ambas partes es el precio de tasación bancaria; después de la firma del contrato de préstamo, el banco buscará su empresa de tasación de confianza para evaluar el valor del activo de la propiedad que se comercializa. El valor de tasación relacionado con los impuestos se refiere a la evaluación de transacciones de viviendas de segunda mano por parte de empresas de tasación calificadas de acuerdo con reglamentaciones y se proporcionan a los bancos comerciales a través de las agencias de gestión pertinentes. Cuando el banco apruebe el límite del préstamo para vivienda de segunda mano, tomará como base el precio más bajo entre los "tres precios", y el tiempo específico estará sujeto al tiempo de ejecución real del banco.
Un miembro del personal a cargo del crédito de un banco en Shanghai dijo al reportero del "Daily Economic News" que desde el 6 de agosto, su banco ha estado revisando los montos de los préstamos bancarios basándose en el principio de "tres precios son el más bajo".
El precio de cotización de una casa de segunda mano debe pasar la verificación de la propiedad antes de poder cotizar y, según el precio de verificación, el banco utilizará el "precio relativamente más bajo" entre los tres precios de precio de firma del sitio web del contrato, precio de evaluación relacionado con los impuestos y precio de evaluación bancaria "Aprobación de la concesión del monto del préstamo de vivienda".
"Esta operación puede entenderse como 'el menor de los tres precios'. En términos generales, el precio de verificación del centro de comercio es el estándar para determinar la base imponible, el precio de tasación bancaria es el precio de referencia para determinar el préstamo de vivienda y el precio del contrato es la base. Se alcanza la voluntad de ambas partes de comerciar". Zhang Bo dijo que las instituciones financieras generalmente prestan en función del precio tasado. Si se adopta el método de "tres precios bajos", Es una política financiera más prudente, porque el precio de inspección del centro comercial refleja el juicio del gobierno sobre los precios inmobiliarios también es más propicio para el control de precios de las casas de segunda mano por parte del gobierno.
En opinión de Zhang Bo, una vez que esta nueva regulación se implemente completamente, combinada con el anterior sistema de verificación de precios de viviendas de segunda mano de Shanghai, tendrá un mayor impacto en el mercado de viviendas de segunda mano y ayudará a frenar el excesivo aumento de los precios de la vivienda de segunda mano, evitar que los fondos ilegales fluyan hacia el sector inmobiliario y mejorar la equidad fiscal. Al mismo tiempo, la plena implementación de esta nueva regulación tomará medidas enérgicas efectivas contra el espacio de supervivencia de los "contratos yin y yang", reducirá en la mayor medida el apalancamiento de la inversión y las compras especulativas de viviendas y promoverá el retorno ordenado de la segunda -Devolver el mercado inmobiliario a la estabilidad.
Más presión sobre las casas de inversión
Zhang Qi, un miembro del personal de una tienda intermediaria en el centro de Shanghai, dijo al reportero del "Daily Economic News" que las nuevas regulaciones de "tres precios son bajos" tendrán un impacto negativo en la compra de viviendas. El impacto en las expectativas de los inversores (precio de la vivienda) no es significativo, pero aquellos clientes con montos de préstamos elevados pueden necesitar preparar más efectivo, y el impacto en este sentido es obvio. "Especialmente cuando se compra una casa en el centro de Shanghai, los precios de la vivienda son generalmente altos, por lo que la próxima casa básicamente reducirá los precios de la vivienda para ahorrar impuestos".
Gao Li, miembro del personal de otra tienda intermediaria, dijo que antes podías decidir si hacer un pago inicial mayor o menor, pero ahora solo puedes decidir en función del precio firmado. el sitio web del contrato, el precio de tasación bancaria y el precio de tasación fiscal.
“En general, el valor tasado relacionado con los impuestos está más cerca del precio de mercado y será más bajo que el precio de firma en línea”. Gao Li tomó como ejemplo las casas subnuevas en los suburbios exteriores de Shanghai. Una casa con un precio de mercado de 6 millones de yuanes. Los compradores de viviendas solían presupuestar un pago inicial de 6 millones de yuanes. Después de que salga la nueva regla de "tres precios son los más bajos", si el precio verificado de la casa es de 5 millones de yuanes, el banco aprobará el préstamo basándose en este precio bajo y el comprador de la vivienda deberá aumentar el pago inicial.
Pero vale la pena señalar que, en el pasado, generalmente primero firmabas en línea y el banco comenzaba a aprobar el préstamo. Después de obtener el contrato de préstamo, podías realizar el proceso de transferencia, y tomaba 5 trabajos. días para verificar y pagar el impuesto. Es hora de verificar el precio del impuesto. Luego de que salió la nueva reglamentación de "tres precios bajos", primero se debe realizar la transferencia de propiedad y luego se verificará el impuesto y se aprobará el préstamo antes de la transferencia de propiedad. Antes de la transferencia del contrato de préstamo, el déficit del préstamo debe compensarse con efectivo.
“Para los compradores de viviendas que no tienen suficiente efectivo, pueden enfrentar una gran brecha de pago”. Zhang Qi dijo que en comparación con antes de la implementación de la nueva regulación de “tres precios son bajos”, los compradores de viviendas. Es necesario preparar más efectivo en caso de emergencias.
Lu Wenxi, analista de Shanghai Zhongyuan Real Estate, dijo a los periodistas que, en circunstancias normales, cuando compradores y vendedores firman contratos, pueden escribir lo que quieran, pero los especuladores inmobiliarios suelen utilizar el pago inicial mínimo para aprovechar. El objetivo principal de las nuevas regulaciones de "tres precios son bajos" es reducir el apalancamiento, reducir aún más la demanda de viviendas de inversión y promover el enfriamiento del mercado de viviendas de segunda mano.