Detrás del cálido invierno del mercado inmobiliario de Shanghai: después de tres años de recesión, demoliciones, títulos, demanda de mejoras, etc.
El 20 de enero, surgió en el mercado la noticia de que, para controlar estrictamente el sobrecalentamiento, Shanghai implementó repentinamente nuevas regulaciones de vivienda y una misma familia solo podía suscribirse a una oferta al mismo tiempo. Algunas personas en la industria dijeron que esto es para enfriar el calor actual y eliminar métodos operativos anormales.
Anteriormente, la situación del "invierno cálido" en el mercado inmobiliario de Shanghai seguía siendo candente. Las casas calientes se están agotando, las casas nuevas no están disponibles y las transacciones de casas de segunda mano están aumentando, lo que sacude los corazones de los compradores de viviendas. Sin embargo, a juzgar por el mercado de viviendas nuevas desde enero de 2021, la tendencia a la contracción de las transacciones es obvia. Además, en algunas zonas siguen aumentando las transacciones de viviendas de segunda mano. Los conocedores de la industria dijeron que si el mercado inmobiliario de Shanghai continúa manteniendo su popularidad actual, se podrían introducir políticas de ajuste específicas.
El mercado inmobiliario de Shanghai, que ha estado inactivo durante tres años, marcará el comienzo de un aumento constante en volumen y precio en 2020. Sin embargo, las transacciones de viviendas nuevas se redujeron en enero de este año.
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Shanghái en diciembre pasado
Las ventas de viviendas nuevas aumentaron casi un 60 % interanual
ha estado en silencio durante tres años El mercado inmobiliario de Shanghai marcará el comienzo de un aumento constante en volumen y precio en 2020, especialmente en noviembre y diciembre, cuando el mercado se calienta de manera más significativa. "Una oferta suficiente sienta las bases para alcanzar nuevos máximos en las transacciones a finales de año", afirmó Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate.
En noviembre de 2020, la oferta de viviendas nuevas en Shanghái se vio obstaculizada por la epidemia. Una vez controlada la epidemia, la oferta de viviendas nuevas comenzó a aumentar en diciembre. Según datos de Shanghai Centaline Real Estate, en diciembre entraron al mercado 44 proyectos, con una superficie de 1.351 millones de metros cuadrados. La última vez que el volumen de mercado superó los 1,3 millones de metros cuadrados en un solo mes fue en octubre de 2015.
Los proyectos que ingresarán al mercado en diciembre de 2020 se concentran principalmente en Qingpu, Baoshan, Fengxian y otros lugares tradicionales de primera elección con necesidades urgentes y nuevas reformas, que serán de gran ayuda para la firma y conversión de contratos. Además, a finales de año, también hubo una pequeña "reposición" de proyectos de viviendas de lujo que estaban agotados, como "Shangfeng Famous Residence" en el sector de Qiantan y "Poly Capital Jingting" en Anshan. sector.
En este contexto, las transacciones continuaron aumentando a finales del año pasado. Según datos de Shanghai Centaline Real Estate, el área de transacciones de nuevos edificios residenciales comerciales en Shanghai en diciembre de 2020 fue de 1.227 millones de metros cuadrados, un aumento del 59,1% con respecto al mes anterior, y estos datos también establecieron un nuevo máximo de transacciones en 2020. Según estadísticas de Tongce Consulting, en 2020, el área de oferta de edificios residenciales comerciales en Shanghai fue de aproximadamente 7,6195 millones de metros cuadrados, básicamente la misma que en el mismo período del año pasado, el área de transacciones fue de aproximadamente 8,9302 millones de metros cuadrados, un aumento; del 21,6% interanual; el precio medio de transacción de los edificios residenciales comerciales fue de 57.166 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 5,3.
Además, el reportero de Beijing News se enteró de que desde la perspectiva de las transacciones del mercado de Shanghai, la demanda rígida y el cambio rígido se han convertido en la fuerza principal absoluta. Entre las diez transacciones principales en Shanghai, también hay proyectos con un precio promedio de menos de 30.000 yuanes por metro cuadrado que tienen demanda. Dado que todas las transacciones de diciembre se centraron en productos de precio medio y bajo, el precio medio no cambió mucho. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en diciembre de 2020, el precio de los nuevos edificios residenciales comerciales en Shanghai aumentó un 0,2% mensual y un 4,2% interanual.
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Los puntos calientes tienen una gran demanda,
Ha habido una ligera disminución desde enero
Aunque el Oferta de casas nuevas en Shanghai Las transacciones están aumentando, pero el mercado todavía es escaso. "Miré un proyecto inmobiliario. Hay más de 200 casas en la ciudad. La más barata cuesta más de 8 millones de yuanes. Había más de 3.000 promesas en una casa, pero no gané, señorita Li". dijo un comprador de vivienda.
No es un caso aislado. Un periodista del Beijing News observó que en 2020, especialmente desde el cuarto trimestre, el mercado inmobiliario de Shanghai ha seguido calentándose. Algunos apartamentos pequeños que escasean en el mercado tienen un gran atractivo debido a los límites de precios y otros factores, lo que da lugar a una situación en la que la tasa de suscripción sigue siendo alta. Las estadísticas de Tongce Consulting muestran que en diciembre de 2020, se lanzaron más de 30 proyectos inmobiliarios en Shanghai, más de 20 proyectos tenían tasas de suscripción superiores a 100 y 13 proyectos tenían más de 1000 suscripciones.
El 20 de enero de 2021, surgió en el mercado la noticia de que, para controlar estrictamente el fenómeno del sobrecalentamiento, Shanghai implementó repentinamente nuevas regulaciones de vivienda. La misma familia solo puede suscribirse a una compra al mismo tiempo. Además, en términos de estabilización de precios, también se aplicará estrictamente la aprobación de los precios de preventa de viviendas nuevas, y para las propiedades cuyos precios sean inferiores al precio de mercado, los precios se elevarán adecuadamente para evitar el sobrecalentamiento.
“Esta medida tiene como objetivo principal enfriar el entusiasmo actual por los nuevos productos y poner fin a los métodos operativos anormales, divorcios falsos, etc. Eliminaremos la demanda falsa y nos esforzaremos por restaurar la demanda real de el mercado”, dijeron expertos de la industria.
"El actual problema de desequilibrio estructural en el mercado inmobiliario de Shanghai es prominente. Los sectores y proyectos inmobiliarios de moda tienen altas suscripciones, mientras que, por el contrario, la demanda de proyectos en los suburbios exteriores es menor. En general, es bastante normal ", dijo Lu Wenxi.
“La regulación inmobiliaria de Shanghai no se ha relajado de ninguna manera. El aumento del mercado inmobiliario de Shanghai se debe a las fuerzas del mercado y es una liberación normal de la demanda después de tres años de recesión”. del Instituto de Investigación E-House, dijo que las fuerzas cíclicas, la necesidad de cobertura y mejora bajo la epidemia, la necesidad de antiinflación bajo la liberalización monetaria, el aumento de la demolición y la demolición, la reforma de la educación para todos los ciudadanos y la Relajación de la liquidación de talentos. La actual situación candente en Shanghai se ha formado bajo el efecto combinado de estas seis fuerzas principales.
Sin embargo, las transacciones de viviendas nuevas en Shanghai han caído recientemente. "Aunque el reciente impulso de las transacciones es bueno, las transacciones de viviendas nuevas se han ajustado durante dos semanas consecutivas desde enero de este año, y la tendencia a la contracción de las transacciones es obvia", dijo Lu Wenxi, después de la rápida carrera inicial, el mercado necesita hacerlo. ajustarse y tomarse un respiro El propio enero se enfrentará a presiones fuera de temporada y el mercado ha seguido contrayéndose. Se esperaba el retroceso.
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La vivienda de segunda mano sigue subiendo,
Los propietarios aumentan los precios
“En comparación con las nuevas "El mercado inmobiliario, debido a que el mercado es más libre y los propietarios son más informales acerca de sus anuncios, muchas casas están a la venta y son más populares que las casas nuevas", dijo Lu Wenxi.
El reportero de Beijing News se enteró de que a lo largo de 2020, especialmente desde la segunda mitad del año, el número de transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghai ha seguido aumentando. Las estadísticas de Tongce Consulting muestran que a lo largo de 2020, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai han acumulado 328.300 unidades, un aumento del 27,8% con respecto al mismo período del año pasado, especialmente desde el segundo trimestre, las transacciones se han mantenido altas después de mayo; El volumen tendió a superar los 30.000 juegos, y de noviembre a diciembre alcanzó un máximo de cuatro años, con un volumen de transacciones mensuales cercano a los 40.000 juegos.
El precio de las viviendas de segunda mano no se ve afectado por la política de límite de precios y puede reflejar más fielmente el precio real del mercado y la relación de oferta y demanda detrás de él. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en diciembre de 2020, el precio de las viviendas de segunda mano en Shanghai aumentó un 0,6% intermensual y un 6,3% interanual. Además, a juzgar por los datos en línea de Anjuke, en diciembre de 2020, el precio medio de cotización de las casas de segunda mano en Shanghai fue de 52.530 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 0,98 con respecto a noviembre y un aumento interanual del 4,08. el aumento fue relativamente limitado.
Sin embargo, todavía existe diferenciación de precios en diferentes regiones y algunos sectores populares han experimentado aumentos significativos. Los datos en línea de Anjuke muestran que el precio promedio de las casas de segunda mano en Zhangjiang, Pudong en diciembre fue de 69.945 yuanes por metro cuadrado, un aumento de 2,27 con respecto al mes anterior. El precio promedio de las casas de segunda mano en Wujing, Minhang en diciembre fue. Las casas de segunda mano en la ciudad nueva de Pudong Lingang en diciembre fueron de 39.877 yuanes/metro cuadrado, un aumento de 2,61 yuanes/metro cuadrado, un aumento de 3,90 yuanes respecto al mes anterior. Sin embargo, el precio de las casas de segunda mano en áreas remotas cayó. Por ejemplo, el precio promedio de las casas de segunda mano en Jinshan Petrochemical cayó un 0,75 y el precio promedio de las casas de segunda mano en la isla de Changxing, Chongming, cayó un 0,27.
En enero de 2021, el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghái continúa calentándose. Según datos del Instituto de Investigación Shell, en los primeros 13 días de enero de este año, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Lianjia aumentó un 42% en comparación con el mismo período de diciembre del año pasado.
“A juzgar por las expectativas del mercado, la proporción de aumentos de precios entre los propietarios de viviendas de segunda mano en Shanghai aumentó al 67% en los primeros 13 días de enero de este año, 12 puntos porcentuales más que el nivel de diciembre pasado. "Los precios de la vivienda seguirán enfrentando un gran aumento en el último período". dijo Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell.
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Industria:
Se pueden introducir políticas de endurecimiento de directivas
58 Anjuke Real Estate Research Institute Branch Chang Zhangbo Analizó que la razón importante del aumento de la popularidad de Shanghai es el crecimiento obvio del lado de la demanda, ya sea el aumento en el número de personas elegibles para comprar casas, la demolición o el regreso de estudiantes extranjeros, la demanda de. Las compras de viviendas han aumentado hasta cierto punto. Sin embargo, estas personas no son especuladores inmobiliarios; la mayoría son personas que quieren mejorar o vivir en su primera vivienda. "Este año, muchos proyectos de viviendas nuevas de precio limitado han entrado en el mercado en zonas urbanas, lo que ha dado lugar a un brote concentrado de viviendas mejoradas. Al mismo tiempo, ha provocado un aumento en el número de anuncios en el mercado de viviendas de segunda mano. , y un gran número de propietarios-ocupantes por primera vez se han hecho cargo de la oferta de viviendas de segunda mano de casas mejoradas".
En opinión de Zhang Bo, los precios de la vivienda en Shanghai no están impulsados por los inversores, sino por los precios reales. Sin embargo, el reciente aumento irracional de los precios de la vivienda en el mercado merece atención y es necesario centrarse en combatir el caos de la opinión pública en el mercado.
En opinión de Lu Wenxi, la situación de sobrecalentamiento en el mercado de Shanghai no puede continuar: “El crédito financiero se controlará este año y la presión de las transacciones aparecerá gradualmente. Además, enero y febrero son la temporada baja tradicional. Y las empresas prestan atención a los resúmenes de fin de año. El lanzamiento del nuevo año no será tan rápido y se espera que la tendencia de ajuste de impacto continúe en el futuro ", tanto la oferta como la demanda de viviendas comerciales en Shanghai. están garantizados ". Tongce Research. El analista de la Academia Ding Yao dijo que en términos de oferta, el área de construcción acumulada de terrenos residenciales comerciales de Shanghai (excluidos los terrenos para viviendas de alquiler) se duplicó año tras año en 2020. En la actualidad, el intervalo entre la adquisición de terrenos y la primera apertura de proyectos en Shanghai es generalmente de aproximadamente un año. Se puede predecir que el aumento en el volumen de terrenos residenciales en 2020 inevitablemente aumentará la oferta de viviendas en 2021. Al mismo tiempo, según estadísticas incompletas del Instituto de Investigación Tongce, de enero a abril de 2021 hubo aproximadamente 108 proyectos forenses, con suficiente oferta.
En términos de demanda, Ding Yao señaló que un gran número de clientes no pudieron comprar casas como deseaban en 2020 debido a "dificultades en la lotería y no ganar", y este fenómeno todavía existe en gran medida. cifras al final del año. En el futuro, cuando nuevos proyectos ingresen al mercado, se liberará gradualmente la demanda de compras de viviendas que aún no se han lanzado y, al mismo tiempo, se estimulará el entusiasmo de los compradores de viviendas que están esperando, lo que puede hacer que el panorama general. El mercado sigue estando caliente.
Vale la pena mencionar que las estadísticas del Instituto de Investigación Tongce muestran que en 2020, los proyectos clave de reubicación que se han firmado en el área urbana central de Shanghai involucran a no menos de 20.000 residentes. "En la actualidad, el trabajo de consulta sobre algunos 'terrenos brutos' en la ciudad central aún no ha avanzado. En los próximos dos años, la antigua renovación de Shanghai aún mantendrá una cierta escala y seguirá siendo una fuerza importante que apoye la transacción del segundo Las personas que son demolidas en áreas urbanas estarán más satisfechas después de recibir una compensación. Tienden a elegir casas subnuevas en áreas cercanas como objetivo de compra de viviendas, lo que también es una razón importante por el volumen de transacciones de casas de segunda mano. sigue siendo alto", dijo Ding Yao.
Basándonos en la popularidad actual del mercado inmobiliario, no podemos descartar un mayor endurecimiento de los controles en el futuro. "Si el mercado inmobiliario de Shanghai sigue tan activo como en 2021, es posible que se introduzcan políticas de ajuste específicas", afirmó Ding Yao.
Reportero de Beijing News | Zhang Xiaolan
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