En 2022, los ingresos por venta de terrenos caerán un 30%. ¿Por qué cayó?
La era de depender de la venta de tierras para desarrollar la economía ha pasado. Depender de la innovación económica para desarrollar una nueva economía es una opción inevitable para lograr un desarrollo sostenible a largo plazo. Así que hoy, el editor está aquí para ordenar el conocimiento relevante sobre la economía. ¡Echemos un vistazo!
Los ingresos por transferencias de suelo cayeron un 30%. ¿Por qué cayó?
En cuanto al motivo de la fuerte caída en las tarifas de transferencia de tierras, Zhu Daolin cree que, como factor de producción, la demanda de tierras del mercado se verá inevitablemente afectada directamente por el desarrollo de la economía real y las tendencias macroeconómicas. Por lo tanto, la escala de las transferencias de tierras ha cambiado en diferentes períodos. Las fluctuaciones son normales.
"Además, desde principios de este año, debido al impacto de la epidemia de COVID-19 y la situación política y económica internacional, el crecimiento económico de China se ha desacelerado y la correspondiente demanda del mercado de tierras ha disminuido. Además, durante los últimos 40 años de reforma y apertura, China ha entrado en las últimas etapas de urbanización y desarrollo industrial, y la demanda de diversos terrenos para la construcción también está disminuyendo. Bajo estos factores integrales, la escala de la transferencia de tierras es inevitable. ", Dijo Zhu Daolin.
Cheng Cheng, vicedecano de la Facultad de Derecho Wang Jian de la Universidad de Suzhou, también tiene una opinión similar. "Hay razones accidentales detrás de la fuerte caída de las tarifas de transferencia de tierras en el primer semestre de 2022, y también hay razones inevitables a largo plazo. La razón accidental es que la epidemia ha afectado las operaciones de muchos departamentos administrativos urbanos, y es "Es difícil para las empresas inmobiliarias iniciar la construcción fuera de línea, lo que ha afectado la confianza del mercado. Es inevitable. La razón es que el mercado residencial de China está cerca de la saturación".
Los académicos entrevistados creen que existe una necesidad urgente de comenzar a profundizar las reformas.
Sin embargo, el instituto de investigación inmobiliaria CIIC Research Institute analizó exhaustivamente la proporción de las tarifas de transferencia de tierras en los ingresos del presupuesto público general en las principales ciudades del país de 2017 a 2021, y analizó la dependencia financiera de la tierra en las principales ciudades. Entre ellas, Hangzhou, Fo, Ning, Wu, Guang y Xi'an tienen valores superiores a 100, y Chengdu, Zhengzhou y Xi'an superan los 100.
Esto significa que incluso en la última etapa de la urbanización, las tarifas de transferencia de tierras aún superan con creces los ingresos fiscales y son la principal fuente de financiación local.
En cuanto a la inercia de la dependencia local de la tierra, Liu Shouying, decano de la Facultad de Economía de la Universidad Renmin de China, señaló en una entrevista con Caijing que en las últimas décadas, la "financiación de la tierra" en rápida expansión "Ha ayudado al gobierno a expandirse a una velocidad sin precedentes. Acumular capital original. Al mismo tiempo, las tarifas de transferencia de tierras han apoyado la construcción de infraestructura de cientos de ciudades en China, promoviendo efectivamente el desarrollo económico, la urbanización y la industrialización de China. Sin embargo, con la desaceleración de la urbanización y la acumulación de muchos problemas potenciales en el modelo de "desarrollo basado en la tierra", será difícil que la tierra siga funcionando como motor de crecimiento económico.
Zhu Daolin también cree que “el suelo urbano es limitado y los gobiernos locales no pueden vender tierras para siempre, incluso si todavía hay tierras para vender, todavía depende de los demandantes de tierras, es decir, de si alguien está dispuesto; comprarla; además, el mercado de la tierra siempre se verá afectado por las fluctuaciones económicas”.
De hecho, hace más de diez años había opiniones que pedían a los gobiernos locales que iniciaran la transformación económica y se deshicieran de la financiación de la tierra. dependencia y señaló los posibles impactos negativos de la financiación de la tierra. Sin embargo, estos llamamientos han tenido poco efecto. En los últimos diez años, la proporción de las tasas de transferencia de tierras en los ingresos fiscales locales ha aumentado de casi el 60% en 2013 a más del 90% en 2021.
A este respecto, Cheng dijo: "Durante mucho tiempo, la actitud de los gobiernos locales ha sido que 'los ingresos están bien' y 'la vida puede continuar', por lo que carecen de motivación para reformar y No siento la necesidad de una reforma. La reforma está impulsada por las crisis, y la "falta de dinero" como incentivo puede cambiar en gran medida la actitud de los gobiernos locales para salir adelante. Por lo tanto, en mi opinión, la disminución de los ingresos por transferencias de tierras no es así. "Es una crisis de los gobiernos locales y aumentar el impulso de la transformación económica local, por lo que esto no es algo malo, de hecho, cumple con los requisitos del cambio". Sin embargo, Cheng también admitió que en el corto plazo, la reducción. Los ingresos por venta de tierras no se pueden lograr por otros medios. El aumento de la capacidad de producción compensará esto, lo que significa que el desarrollo local entrará en un "período doloroso".
Vive una vida estricta y deshazte de la dependencia de la ruta
Si nos remontamos al origen del modelo de financiación de la tierra, no es difícil descubrir que después de la reforma de impuestos compartidos de 1994 , los recursos financieros y los poderes de los gobiernos locales eran desiguales y había una necesidad urgente de ampliar las fuentes de ingresos.
Además, el rápido desarrollo del mercado inmobiliario ha impulsado el rápido crecimiento de los ingresos relacionados con la tierra, haciendo que los gobiernos locales sean más dependientes del financiamiento de la tierra impulsado por intereses creados. Esto también ha llevado a un comportamiento "cortoplacista" por parte de los gobiernos locales, centrándose en la búsqueda de un crecimiento económico inmediato.
Basándose en la premisa anterior, muchos estudiosos creen que el "dividendo de la tierra" ha formado una trayectoria de dependencia y una dependencia del pensamiento de los gobiernos locales.
Por un lado, existe una dependencia de la trayectoria a largo plazo y, por otro, debemos afrontar la realidad de que las tarifas de transferencia de tierras han disminuido significativamente. Gan Lu, profesor asociado de la Facultad de Economía de la Universidad Central de Finanzas y Economía y director del Centro de Investigación de Políticas Públicas, expresó su preocupación. "Es probable que esto tenga un impacto en los servicios públicos locales, como la educación, la seguridad social, el seguro médico y la infraestructura. Por ejemplo, la motivación del personal se verá afectada y la eficiencia administrativa se reducirá".
En esto Al respecto, Cheng sugirió que frente a la austeridad fiscal, el gobierno debería reducir el gasto y utilizar los fondos donde se necesitan con mayor urgencia. "Si no se tiene dinero, la forma de afrontarlo es aumentar los ingresos y reducir los gastos. Para decirlo sin rodeos, aumentar los ingresos es aumentar los impuestos, pero esto definitivamente no funcionará. El país ha estado aumentando sus esfuerzos. implementar políticas de devolución del impuesto al valor agregado a gran escala, y es imposible que todos paguen más impuestos. Importante La clave es reducir los gastos. Para proyectos menos urgentes, como la ampliación de carreteras y la construcción de metros, no hay necesidad de ayuda local. Los gobiernos deben asignar fondos y comenzar la construcción en un futuro próximo”.
Además, la industria inmobiliaria, que está estrechamente relacionada con la financiación de la tierra, puede causar problemas. Los riesgos también merecen más reflexión e investigación.
Lan Xiaohuan, profesor de la Facultad de Economía de la Universidad de Fudan, afirmó públicamente una vez que el poder real de la tierra no se refleja enteramente en la "financiación de la tierra", sino en el crédito bancario y otros fondos que aprovechan la tierra como colateral. En su opinión, una vez que la "financiación de la tierra" se incorpore al mercado de capitales y se combine con el apalancamiento, se formará una "financiación de la tierra", que crecerá como una bola de nieve, promoverá un rápido desarrollo económico y creará cada vez más deudas para los gobiernos locales.
En China, las empresas inmobiliarias siempre han dependido de un alto apalancamiento y una alta rotación para lograr una rápida expansión. Incluso las principales empresas inmobiliarias utilizan este modelo. La operación específica es iniciar la construcción rápidamente después de que la inmobiliaria obtenga el terreno, para que el proyecto cumpla con las condiciones de preventa. Después de recibir el dinero de la preventa, el dinero de la preventa se retirará por adelantado a través de varios métodos, y luego comenzará una nueva ronda de adquisición de terrenos, construcción, preventa y retiro del dinero de la preventa.
En opinión de Cheng, los modelos de desarrollo inmobiliario del pasado han traído riesgos y obstáculos a la transformación económica local.
“Precisamente porque el gobierno central vio los riesgos detrás de esto comenzó a llevar a cabo reformas y tomó una gran determinación para deshacerse del antiguo modelo de desarrollo inmobiliario”, dijo Cheng Dui.
En los últimos años, el gobierno central siempre se ha adherido al principio básico de "no especulación inmobiliaria" en sus numerosas políticas reguladoras del mercado inmobiliario, de modo que la relación de oferta y demanda del mercado pueda desempeñar realmente un papel importante. desempeñar un papel importante y guiar el flujo de capital hacia otras industrias. También requiere que los gobiernos locales con la responsabilidad principal de la regulación implementen políticas precisas, una política por ciudad, para evitar el sobrecalentamiento del mercado, prevenir altibajos y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Forzando un cambio en el modelo de desarrollo
El 12 de abril de 2022, China Yinjian Investment Co., Ltd. y Social Sciences Literature Press publicaron conjuntamente el "Informe sobre el desarrollo de las inversiones en China" ( en lo sucesivo denominado el "Informe" 》).
El informe cree que aunque el mercado inmobiliario no está lejos de alcanzar su punto máximo, eso no significa que el actual desarrollo económico de China ya no requiera bienes raíces, o incluso que la dependencia de los bienes raíces esté disminuyendo rápidamente. En la última década, con el auge del mercado inmobiliario, los ingresos por transferencias de tierras se han convertido en la fuente más importante de ingresos fiscales para la mayoría de las ciudades. Sólo el impuesto inmobiliario puede reemplazar la financiación de la tierra. En Europa y Estados Unidos, el impuesto sobre bienes inmuebles es la principal fuente de ingresos fiscales locales.
Zhu Daolin dijo que el impuesto sobre bienes inmuebles es esencialmente una especie de "financiación fiscal de la tierra", que son ingresos fiscales respaldados por la recaudación de diversos impuestos sobre la tierra. "Desde los diezmos en la antigua Europa hasta los impuestos inmobiliarios en los países europeos y americanos modernos, así como los impuestos de varias dinastías en la historia de China, esta fue también la principal fuente de financiación para estas dinastías y países. Lo que es más importante es que La 'financiación de tierras mediante impuestos' es más importante de lo que es ahora. La 'financiación de tierras' obtenida por los gobiernos locales es más sostenible", opina Zhu Daolin.
Sin embargo, el informe antes mencionado también señaló que aunque el gobierno central ha comenzado a guiar reformas fundamentales en la financiación de la tierra, esto todavía llevará mucho tiempo.
En la actualidad, sólo podemos frenar el impulso de los gobiernos locales a invertir excesivamente, pero aún es demasiado pronto para eliminar su dependencia del financiamiento de la tierra.
Por lo tanto, en comparación con el desarrollo de la "financiación fiscal de la tierra", Zhu Daolin cree que desarrollar la economía real con los pies en la tierra es una opción más realista. Al mismo tiempo, enfatizó que incluso si la velocidad del desarrollo se desacelera o incluso la economía disminuye en el corto plazo, siempre y cuando se cambie el modo de desarrollo de manera oportuna y se desarrollen la industria de alta tecnología y la economía real, todavía hay una salida para el desarrollo futuro.
Gan Lu recordó que el desarrollo local de industrias de alta tecnología debe ser realista. "Hoy en día, la promoción de inversiones en todos los lugares se centra en chips, semiconductores y vehículos de nueva energía, pero no todos los lugares son adecuados para el desarrollo de estas industrias. Sería bueno que algunos gobiernos locales hicieran un buen trabajo en las pequeñas y microempresas. No seas demasiado ambicioso, de lo contrario, al final, no solo la industria si no se desarrolla, costará mucho dinero y las ganancias superarán las pérdidas. Sobre esta base, tanto He como Cheng creen que. Los gobiernos locales deben revitalizar los activos existentes y formular las reglas y regulaciones correspondientes sobre la base de derechos de propiedad claros. Mejorar las leyes y regulaciones para lograr el desarrollo de los activos existentes.
"Algunos activos de acciones pueden estar hipotecados. En este caso, cómo activar los recursos y hacer el mejor uso de ellos requiere reglas y regulaciones más detalladas. Pero ahora esta área está en blanco y el lugar debe ser lo más lo antes posible Compensarlo y optimizar la estructura industrial lo antes posible", dijo Ganlu.
Además, en 2022, como medio para sentar una base sólida para el desarrollo de la economía digital y expandir la inversión efectiva, la "nueva infraestructura" se ha incluido muchas veces en los informes de trabajo de los gobiernos locales, convirtiéndose en un importante medio para crear un nuevo motor de crecimiento económico. En opinión de Cheng, la nueva infraestructura puede satisfacer plenamente las necesidades comerciales de las empresas upstream y downstream, como las de cemento y barras de acero, que originalmente dependían del mercado inmobiliario, estabilizando el empleo y manteniendo al mismo tiempo el crecimiento económico.
"Para la China de hoy, gastar dinero en construir ferrocarriles es más inspirador que comprar terrenos para construir casas". Cheng dijo: "Ahora es necesario activar un enorme gobierno local que esté acostumbrado a depender de la ruta. Se moverá no sólo el cerebro, sino también el cuerpo".
En este sentido, Ganlu sugirió: "Podemos crear un área experimental y llevar a cabo transformaciones locales y rediseñar las estructuras de poder para reducir los riesgos. son controlables mientras se realizan nuevas exploraciones.”