La filosofía de diseño de SOHO China
Elementos simples del concepto de diseño arquitectónico
Este lugar está rodeado de montañas y valles. El terreno es excelente y el paisaje es magnífico. La Gran Muralla serpentea entre las escarpadas montañas. límite natural. Pero lo que queda de algunas masías estropea la belleza. ¿Cómo diseñar aquí? Después de ver el sitio, pensé que, en primer lugar, se debían preservar elementos naturales como rocas, árboles e incluso estructuras existentes hechas por el hombre. Teniendo en cuenta el suficiente espacio funcional y la pendiente del sitio, se debe dividir una gran cantidad de espacio en varias partes para dejar espacio para un diseño "vacío". Ésta es la mejor manera de comunicarse con la naturaleza, entre el interior y el exterior, entre la plenitud y el vacío. De esta manera las partes divididas del edificio viven en armonía con las otras casas y el entorno circundante. "La arquitectura es paisaje" es la búsqueda de este diseño, que abarca diversas culturas y diferentes funciones. Por lo tanto, los edificios no son aquí objetos para ver, sino la relación entre personas de diferentes orígenes y la naturaleza. comunicación, con la ayuda de edificios naturales y artificiales, quiero crear un nuevo paisaje compuesto por personas que llamo "paisaje cultural". Este paisaje cultural es nueva naturaleza, nuevo lugar, nueva vida.
La sede del club está situada en el centro de la "Comuna al pie de la Gran Muralla", de fácil acceso desde las distintas casas, y cerca de donde se originan los valles del sur y del norte. Mirando hacia el oeste desde aquí, la Gran Muralla está justo frente a usted y puede ver el hermoso paisaje de toda el área. Mirando hacia el este, también se puede ver el valle hacia el este, mientras que las vistas hacia el norte y el sur están dentro de las montañas. La pendiente aquí es de aproximadamente 0-10, de suroeste a noreste. Este club brinda servicios a los huéspedes y residentes de cada casa, que incluyen un restaurante, una piscina, una galería, una tienda de comestibles, un centro de administración y dormitorios para el personal. Aquí se reúnen personas de todos los colores y diversas culturas chocan. Debería ser un lugar así. En comparación con otras funciones, la piscina es realmente grande y debería dividirse en varias partes. El restaurante chino tiene 10 salones privados y 10 jardines privados y cerrados con diferentes estilos. Si el hotel se considera como un vestíbulo separado por tabiques móviles, esos jardines independientes deben lucir muy especiales. Debido a los giros y vueltas de las habitaciones, quedan algunos espacios vacíos y la luz los atraviesa, como un pasillo misterioso. A excepción de los dormitorios del personal, otras áreas funcionales están conectadas por pasillos y ubicadas de acuerdo con la altura del sitio. El restaurante occidental encima de la piscina y el restaurante chino son un buen lugar para disfrutar del paisaje de la Gran Muralla y la puesta de sol es especialmente encantadora. En el vestíbulo dorado se ven varias hermosas plantas verdes. Estas ampliaciones de la casa club, con sus elementos rectilíneos, conectan el edificio con la carretera. Hay fuentes, carpintería y estacionamiento, pero parte del espacio exterior no se utiliza. 1. Ha hablado muchas veces del modelo de negocio único de SOHO China. ¿Puede resumirlo brevemente en una frase?
Pan Shiyi: El modelo de negocio de SOHO China es: desarrollo de bienes raíces comerciales (incluidos edificios de oficinas), planificación y construcción unificadas, marketing unificado, arrendamiento y gestión unificados.
2. Siempre ha habido dudas sobre el modelo SOHO en el mercado. ¿Por qué SOHO China no construye una gran cantidad de reservas de tierra? ¿Está determinado por el modelo de negocio o se debe a otras razones?
Pan Shiyi: Esta pregunta es la que más se hace y lleva más tiempo en el mercado. SOHO China no participa en reservas de tierras a gran escala basándose en las dos consideraciones siguientes:
Primero, en incumplimiento de la ley. Las regulaciones chinas estipulan claramente: "Las tierras que no hayan sido urbanizadas durante dos años serán recuperadas sin compensación". A juzgar por la implementación de esta regulación en los últimos años, aunque el gobierno lo reitera y enfatiza cada año, nunca ha sido así. estrictamente implementado. En términos de gestión de tierras en China, hay dos regulaciones de las que se habla todos los años pero que nunca se han implementado. Una es que "las tierras que no hayan sido urbanizadas durante dos años serán recuperadas sin compensación"; de "pequeñas casas con derechos de propiedad" ilegales. Hay una historia sobre "El lobo viene" en la antigua China. Un niño pastor siempre mentía a todos y gritaba "El lobo viene". Al final, nadie creyó las palabras del niño. Cuando el lobo realmente llegó, nadie lo tomó en serio y no lo ayudó. Como resultado, el lobo comió. las ovejas.
Vemos que los conflictos provocados por estos dos actos ilegales son cada vez más agudos.
Algunas ciudades incluso tienen cientos de miles de "casas de pequeña propiedad" ilegales; también hay algunos distritos comerciales de bienes raíces con terrenos que han estado disponibles para el desarrollo durante 20, 30 o incluso casi un siglo; Tal vez el gobierno realmente haga cumplir estrictamente estas dos leyes y el lobo realmente vendrá.
Aunque estas dos regulaciones no se han implementado seriamente, SOHO China nunca asumirá ningún riesgo legal. Todas las acciones de la empresa están seguras solo bajo la protección de la ley. De lo contrario, existirán enormes riesgos. La implementación estricta de todas las regulaciones legales es el principio más básico e insuperable de SOHO China.
En segundo lugar, el negocio inmobiliario comercial de SOHO debe centrarse en las zonas más prósperas de ciudades muy grandes como Beijing y Shanghai. El valor del suelo de dichas zonas es completamente incomparable con el valor del suelo de las zonas suburbanas de terceros países. ciudades de varios niveles El valor de un metro cuadrado de terreno en la calle Qianmen en Beijing puede ser cientos o miles de veces el de un metro cuadrado de terreno en los suburbios de Mongolia Interior. Simplemente compare la cantidad de terreno en SOHO con la cantidad de terreno. de un desarrollador que se centra principalmente en áreas remotas es inapropiado y poco científico. Poner recursos financieros limitados en terrenos cerrados y colocarlos en terrenos que no se pueden desarrollar durante décadas o casi un siglo es un desperdicio de fondos de la empresa y un desperdicio de los recursos territoriales de la sociedad. En lugar de cercar el terreno y dejar que los guardias de seguridad miren al sol. ¡También podríamos dejar que los agricultores cultiven alimentos, verduras o frutas en la tierra! 3. ¿Crees que el modelo de negocio de SOHO China es exitoso? ¿Sobre qué base se medirá su éxito?
Pan Shiyi: El modelo de negocio de SOHO China es muy exitoso. Su éxito reside en aprovechar todo al máximo y ofrecer una buena relación calidad-precio. Un medio calculó que entre los 12 proyectos que SOHO había completado, 6 estaban vacantes o sin terminar antes de que SOHO asumiera el control. Su resumen del modelo SOHO es "convertir los proyectos inacabados en ganancias". Esto refleja la contribución de SOHO China a la ciudad y la sociedad. De manera similar, en los últimos diez años, más de 7.000 clientes de SOHO China han compartido la apreciación de la propiedad y los retornos generados por este exitoso modelo de negocio. La rentabilidad del alquiler que obtuvieron fue mucho mayor que la de las propiedades que compraron durante el mismo período, lo que también llevó a que antiguos clientes compraran repetidamente productos SOHO China. El éxito de un modelo de negocio depende de si puede resistir la prueba de las fluctuaciones del mercado: el modelo de negocio de SOHO China ha resistido el impacto y la prueba de la crisis financiera mundial. Cuando la tasa de ocupación de oficinas en la misma región cayó significativamente, SOHO China. La tasa de ocupación de los edificios de oficinas desarrollados se ha mantenido por encima del 95%. Al mismo tiempo, en el proceso de crecimiento de SOHO China en los últimos diez años, el crecimiento rápido y sostenido de las ventas es también la mejor prueba del éxito de este modelo de negocio. 4. El modelo de negocio de SOHO China también ha sido cuestionado y criticado por algunos pares. Además de no construir un banco de tierras a gran escala, otro punto es por qué no lo vende en bloque, sino que lo vende a diferentes propietarios de manera dispersa. ¿Cuáles son las consideraciones para esto?
Pan Shiyi: Hemos dejado claro anteriormente que no participaremos en reservas de tierras a gran escala. ¿Pero por qué no venderlo en bloque? Esta es también una elección que hemos tomado basándonos en los comentarios del mercado durante los últimos diez años. Entre los 65 edificios desarrollados por SOHO China, siempre hay muchas instituciones que vienen a negociar y comprar todo el edificio antes de la venta. La compra total de una institución de este tipo suele conllevar algunas condiciones adicionales que la empresa no puede permitir. También hemos visto todo tipo de corrupción en todo el proceso de venta de edificios de otras empresas, por lo que el resultado final es que ninguno de nuestros proyectos se vende a instituciones.
Al mismo tiempo, también hemos visto que el número de compras institucionales de edificios enteros es relativamente pequeño, y más clientes con poder adquisitivo siguen siendo clientes pequeños y medianos desde los primeros clientes que invirtieron. varios millones, a los que han invertido Decenas de millones de clientes. Esto refleja la etapa de desarrollo del mercado y acumulación de riqueza de China, que está lejos de la concentración de riqueza en los países desarrollados. Nuestro posicionamiento en el mercado no puede trascender la etapa histórica de acumulación de riqueza de China. En términos simples, piense en un edificio como una sandía. En el mercado chino, muy pocas personas pueden permitirse una sandía, pero si corta la sandía y la vende, la cantidad de personas que pueden pagarla aumentará exponencialmente, permitiendo más. personas para compartir la apreciación de nuestros productos y activos.
5. Otra pregunta es ¿por qué SOHO China no posee propiedades sino que las vende?
Pan Shiyi: A juzgar por el rendimiento del capital social de la empresa, las ventas de propiedades son mucho más altas que los alquileres y el uso de los fondos también es más eficiente. Las ventas de propiedades han permitido a SOHO crecer y expandirse rápidamente con la construcción a gran escala en Beijing y Shanghai. Vender propiedades aporta energía y creatividad a todos los departamentos y personas de la empresa, como diseño, construcción, marketing y otros departamentos. Al mismo tiempo, vender propiedades permite a las empresas maximizar el valor que crean para la sociedad. Las ganancias de la empresa y los impuestos pagados son manifestaciones específicas de este valor.
Aumentaremos adecuadamente la proporción de propiedades que poseemos en el siguiente paso, pero estas propiedades deben ser recursos únicos e irremplazables, como la calle Qianmen. 6. Los clientes de SOHO China se concentran principalmente en la región norte. ¿Tiene esto algo que ver con el origen cultural? ¿Existen riesgos para esta concentración?
Pan Shiyi: Las propiedades desarrolladas por SOHO China se concentran en Beijing y la mayoría de sus clientes están en el norte. Creo que esto tiene mucho que ver con el anhelo de los norteños por Beijing y el estatus económico de Beijing en el norte. La gran mayoría de los norteños tienen un complejo de Beijing. Cuando estaba en la escuela primaria, todos los estudiantes de primaria dibujaban la Plaza de Tiananmen. Después de pintar la Plaza de Tiananmen, debían dibujar algunos rayos de luz sobre ella. Desde pequeños hemos creído que Tiananmen y Beijing son lugares que brillan automáticamente, lugares con un halo.
Además, los norteños tienen la tradición de comprar propiedades. Ser propietario de una propiedad en una zona próspera de Beijing ha sido el sueño de generaciones. En comparación con los clientes de Jiangsu y Zhejiang, los clientes del norte son relativamente estables y están interesados principalmente en las tasas de rentabilidad del alquiler de propiedades y en el margen de apreciación. Cuando estábamos desarrollando Modern City, teníamos muchos clientes de Wenzhou, todos vinieron y luego todos se fueron.
Beijing es atractivo para los clientes del norte, mientras que Shanghai es más atractivo para los clientes del delta del río Yangtze. Desde la perspectiva de nuestros clientes, en comparación con otros desarrolladores, no estamos centralizados, sino más descentralizados. Tenemos clientes en muchas provincias del norte. 7. ¿Qué áreas cree que deben mejorarse en el modelo de negocio de SOHO China?
Pan Shiyi: En primer lugar, en el modelo de negocios SOHO China, en el pasado, el proceso de gestión unificada se confiaba a una empresa de administración de propiedades de alto nivel a través de licitaciones, mientras que el arrendamiento y la promoción los manejamos nosotros mismos. Finalizar. A continuación, para mejorar el modelo de negocios de SOHO, planeamos que SOHO China establezca su propia empresa de administración de propiedades para administrar las propiedades que desarrollamos. De esta manera, las instituciones de SOHO China y su modelo de negocios cooperarán y aprovecharán las ventajas de este negocio. El modelo se realizará.
En segundo lugar, si los productos de construcción desarrollados por SOHO China en los últimos diez años son la primera generación de SOHO, se seguirán mejorando en el futuro para que la nueva generación de productos SOHO sea más adecuada para el futura era de la red y hacer que los edificios sean más integrados. Las funciones están aún más integradas, integración en línea y fuera de línea, integración funcional, etc.
8. ¿Cómo cree que el modelo de negocio de SOHO China puede desarrollarse de forma sostenible y saludable?
Pan Shiyi: En primer lugar, que una empresa o un modelo de negocio pueda sostenerse y desarrollarse de forma saludable depende sobre todo de si puede soportar futuras fluctuaciones del mercado, incluso fluctuaciones importantes.
En segundo lugar, estratégicamente, SOHO China siempre debe situarse en un estado de libertad de avance y retroceso. Cuando el mercado es bueno, aceleramos las ventas. Por ejemplo, en 2009, las ventas de SOHO China alcanzarán un nuevo récord histórico; cuando el mercado está bajo, SOHO China compra una gran cantidad de productos. compró una gran cantidad de proyectos, incluidas transacciones Chaoyangmen SOHO con una inversión total de 5.500 millones de RMB.
¿En cuanto a cuánto espacio hay para el crecimiento sostenible de SOHO China? Si el mercado inmobiliario continúa siendo optimista, la empresa utilizará el efectivo existente para la construcción de proyectos existentes y el monto de las ventas superará los 50 mil millones de yuanes, lo que puede garantizar que la empresa mantenga el crecimiento durante más de 4 años. Por el contrario, si el mercado inmobiliario no es bueno, la empresa utilizará plenamente sus propios fondos y préstamos bancarios para absorber más de 30.000 millones de yuanes en terrenos y proyectos a precios bajos. Este es el espacio en el que SOHO China puede avanzar y retroceder en agosto de 2008, y también es la estrategia de SOHO China para el desarrollo sostenible. La popularidad del comercio electrónico ha comenzado a atraer la atención de los promotores inmobiliarios.
Pan Shiyi, presidente de la junta directiva de SOHO China, reveló que SOHO China está planificando activamente el comercio electrónico inmobiliario. "Las ventas de viviendas en línea se convertirán en una importante nueva estrategia de marketing para SOHO China".
El 23 de abril de 2011, SOHO China y Sina Leju celebraron la "Licitación en línea de la tienda SOHO Galaxy y Chaoyangmen". Al final, el internauta "aiju_0619" ganó "Chaoyangmen SOHO Phase 2-122 Shop" por un precio fijo de 7,2 millones de yuanes, y la "Unidad Galaxy SOHO1-152" fue ganada por el internauta "guo188" por 12,02 millones de yuanes.
El 15 de mayo de 2011, SOHO China lanzó su segundo evento de venta de viviendas en línea. En las ventas en línea de ese día, se vendieron con éxito 15 propiedades, con un precio total de transacción de más de 136 millones de yuanes. Casi los 6 conjuntos de tiendas y 4 conjuntos de edificios de oficinas fueron vendidos por los internautas a un precio fijo (precio máximo).
El 11 de junio de 2011, SOHO China celebró su tercera subasta online de 11 propiedades.
El 17 de septiembre de 2011, SOHO China llevó a cabo su cuarta venta en línea, y esta fue también su primera subasta simultánea en Beijing y Shanghai sin un precio de reserva.