La población de personas mayores superará los 300 millones en 2050, y los bienes raíces para el cuidado de personas mayores en Beijing, Shanghai y Guangzhou tienen un gran potencial
El mercado inmobiliario para personas mayores, que alguna vez estuvo bajo la jurisdicción unilateral del gobierno, se ha convertido gradualmente en un área de desarrollo potencial para promotores e inversores inmobiliarios privados. Según datos del Departamento de Población de las Naciones Unidas, China ha entrado en una etapa de rápido crecimiento de su población envejecida. El número de personas mayores de 65 años alcanzará los 200 millones en 2025 y superará los 300 millones en 2050. Sin embargo, el stock existente de propiedades de vivienda para personas mayores en China es relativamente limitado y las categorías son relativamente únicas. Después de darse cuenta de que una forma de resolver la grave escasez de propiedades para el cuidado de personas mayores es que el gobierno participe conjuntamente con las fuerzas sociales, el gobierno central ha introducido una serie de políticas para atraer inversores extranjeros y empresas privadas nacionales para ingresar al mercado inmobiliario para el cuidado de personas mayores. . El mercado inmobiliario de viviendas para personas mayores en ciudades de primer nivel tiene un enorme potencial.
El mercado es grande pero el modelo de desarrollo aún es inmaduro.
En diciembre de 2016, la Oficina General del Consejo de Estado de China emitió las "Varias opiniones sobre la liberalización integral del servicio de atención a personas mayores". Mercado para mejorar la calidad de los servicios de atención a las personas mayores". Se propone liberalizar completamente el mercado de servicios de atención a las personas mayores. Para 2020, el mercado de servicios de atención a personas mayores estará completamente liberalizado, la capacidad de oferta efectiva de servicios y productos de atención a personas mayores mejorará enormemente, la estructura de oferta y la industria de servicios de atención a personas mayores se convertirán en una nueva fuerza impulsora del desarrollo económico y social. Las opiniones proponen claramente favorecer los servicios comunitarios a domicilio, ampliar aún más los recursos de los servicios de enfermería y cultivar y desarrollar vigorosamente instituciones de servicios pequeñas, de cadena y profesionales. Fomentar la construcción de pequeñas residencias de ancianos comunitarias para satisfacer las necesidades de atención cercana de las personas mayores. Para 2020, el número de camas de atención para personas mayores administradas por el gobierno no debería representar más del 50% del número total de camas de atención para personas mayores locales. Incentivar a las fuerzas sociales a participar en la reforma de las instituciones públicas de atención a personas mayores a través de empresas unipersonales, empresas conjuntas, cooperación, empresas conjuntas, tenencias de acciones, arrendamientos, etc.
La investigación de Colliers International encontró que para los desarrolladores e inversores, hay muchas oportunidades de desarrollo en el mercado, especialmente en las ciudades de primer nivel de China. En las tres principales ciudades de Beijing, Shanghai y Guangzhou, el número de personas mayores de 65 años es superior a la media nacional y cercano a los niveles de Estados Unidos, Reino Unido y Japón. Al mismo tiempo, las familias de las ciudades de primer nivel suelen ser familias de un solo hijo con altos ingresos disponibles y necesidades relativamente altas de atención médica. Estos factores impulsarán conjuntamente una fuerte demanda del sector inmobiliario para el cuidado de personas mayores en las próximas décadas. Sin embargo, Xie Jingyu, director senior del Departamento de Investigación de China de Colliers International, cree que el actual segmento del mercado inmobiliario de viviendas para personas mayores está todavía en su infancia. Aunque algunos desarrolladores e inversores han probado una variedad de modelos de negocios, es necesario explorar más a fondo cuál es el modelo de ganancias más preferido.
“Para satisfacer las necesidades urgentes del mercado inmobiliario para personas mayores, el gobierno central promueve la implementación de políticas y atrae inversión extranjera. Sin embargo, las políticas principales deben formularse en función de las condiciones locales y de una manera que fomente. Las empresas privadas pueden asignar sus recursos en este campo. Aunque aún no se han implementado políticas de apoyo, hay muchas oportunidades en el mercado para los inversores y desarrolladores. Es importante que los desarrolladores analicen a fondo el modelo de negocio actual y su implementación. nuestras propias ventajas comparativas. A lo largo del proceso de desarrollo, debemos pensar profundamente sobre cómo elegir el mejor socio. A medida que los subsidios y beneficios gubernamentales se distribuyan gradualmente, cuanto antes actuemos, mayores serán los beneficios”, dijo Xie Jingyu.
El mercado carece de operadores experimentados
Hablamos sobre el problema más importante en el mercado inmobiliario para personas mayores de China en la práctica del mercado, Deng Yijun, director ejecutivo de industria y servicios inmobiliarios industriales de Colliers International China El análisis cree: "En primer lugar, es seguro que el mercado tiene abundantes fondos de inversión o fondos que se pueden invertir en este campo. Sin embargo, faltan operadores experimentados en el mercado. Los operadores con financiación extranjera tienen la capacidad de traer operaciones maduras El concepto de servicio todavía está un poco aclimatado a la demanda de los consumidores de China ". Deng Yijun dijo que la inversión en bienes raíces para el cuidado de personas mayores generalmente se divide en dos sectores: bienes raíces y operadores. Las empresas inmobiliarias tradicionales generalmente tienden a realizar el valor de las ventas o arrendamientos de terrenos y propiedades para pensiones. Sin embargo, en ausencia de un operador de marca, este valor es difícil de reflejar. Esta situación es similar a la de las propiedades hoteleras. Por el contrario, otro grupo de inversores está mirando el enorme mercado de cuidados para personas mayores y está más dispuesto a invertir en operadores con pocos activos que puedan expandirse rápidamente en función de su respectivo posicionamiento de servicios.
Colliers International también llevó a cabo una investigación en profundidad sobre las barreras que enfrentan los participantes del mercado para ingresar a este segmento de mercado. Deng Yijun cree: "En lo que respecta a los bienes raíces, el valor de la tierra y las propiedades proviene del posicionamiento de los servicios, el posicionamiento de la población y los estándares de cobro del cuidado de personas mayores. Los promotores obtienen terrenos en nombre del cuidado de personas mayores, los desarrollan y los venden. Si los posteriores servicios de atención a personas mayores no mantienen el ritmo, los compradores de viviendas se sentirán engañados.
Sin embargo, los estándares de referencia del mercado todavía están por defecto en cuanto a cómo definir la cantidad y calidad razonables de los servicios prestados, e incluso los propios consumidores no tienen experiencia para evaluarlos. "En cuanto a los operadores, Deng Yijun dijo que los inversores extranjeros tienen experiencia en gestión y servicios, pero los hábitos de consumo y los requisitos de servicio de los consumidores chinos de edad avanzada aún están en proceso de exploración. Los operadores locales pueden comprender las necesidades de consumo de las personas mayores, pero, la mayoría muchos de ellos carecen de experiencia en gestión o marketing, por lo que los últimos años han sido un período de rápida expansión del mercado y la mayoría de los participantes del mercado se encuentran en la etapa de exploración y prueba, probando y practicando un modelo exitoso. Divisas nacionales. El New Deal frena las compras de viviendas en el extranjero
El 31 de diciembre de 2016, la Administración Estatal de Divisas emitió un anuncio estipulando que a partir del 1 de enero de 2017, las personas que compren dólares estadounidenses deben completar claramente el propósito. de compra de divisas, y declaró que no utilizarán divisas para comprar bienes raíces en el extranjero o productos de seguros relacionados con inversiones, y que no se permitirá el préstamo de cuotas personales a otros. Si hay alguna infracción, se incluirán. en la "lista de vigilancia" y el individuo no tendrá derecho a cuotas de facilitación personal para el año en curso y los dos años siguientes. Al mismo tiempo, están sujetos a investigaciones contra el lavado de dinero Los analistas señalaron que las nuevas divisas. La política está dirigida a las compras de propiedades en el extranjero. Las actividades de los chinos que compran propiedades en el extranjero pueden ser reprimidas, pero también pueden estimular a más personas a transferir fondos para evitar un mayor endurecimiento de los controles de divisas en el futuro. Savills dijo que las preocupaciones sobre la continua salida de capital privado e institucional han presionado al yuan para que se deprecie aún más, y el anuncio es una respuesta a las preocupaciones del mercado. El propósito de varias regulaciones es consistente, que es llenar las lagunas políticas y promover mejores. implementación de las regulaciones existentes, en lugar de simplemente introducir nuevas políticas y restricciones. Este anuncio puede dificultar que las personas transfieran fondos al extranjero, por lo que los chinos pueden comprar propiedades en el extranjero. Algunas personas también analizaron que, aunque la dificultad ha aumentado. , también puede estimular a más personas a transferir fondos para evitar un mayor endurecimiento de los controles cambiarios en el futuro. Independientemente de las políticas que se introduzcan, la salida de capital chino continuará, pero una implementación más estricta de la política debería desacelerarse. el ritmo de las salidas de capital, ayudar a estabilizar el tipo de cambio y aliviar la presión sobre China para que reduzca sus reservas de divisas
(La respuesta anterior se publicó el 2017-02-03, actualmente. Consulte. la política real para las políticas de compra de vivienda relevantes)
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