¿Por qué no se pueden seguir desarrollando algunos edificios sin terminar?
Primero, las cadenas de capital de la mayoría de los desarrolladores se rompen cuando el entorno financiero es difícil o las ventas son lentas. No importa cuál sea la situación (dificultades financieras o malas ventas, etc.), es un factor de mercado difícil de cambiar. En los años de desarrollo del mercado inmobiliario de China, las empresas inmobiliarias a menudo quiebran por estas dos razones. En este caso, básicamente todos los desarrolladores se encuentran con la misma situación. Sin embargo, la mayoría de las empresas inmobiliarias no disponen de capital suficiente. Después de todo, la relación activo-pasivo de las empresas inmobiliarias por encima del 90% llega al 70%. En caso de dificultades financieras o ventas lentas, es difícil protegerse, y mucho menos salvar a otras empresas inmobiliarias.
En segundo lugar, excluyendo los factores del mercado, incluso si algunas empresas inmobiliarias quiebran debido a una mala gestión, todavía hay muchos problemas detrás de ellas. Después de todo, el mercado inmobiliario ya no se encuentra en su época dorada. Todo el mundo debería entender que los edificios sin terminar implican muchas relaciones, como compradores de viviendas, promotores, gobiernos locales, bancos, etc. Resolver perfectamente estos problemas sólo es posible con fondos suficientes. Después de todo, aunque se trata de una propiedad sin terminar, según la ley, el terreno sigue perteneciendo al promotor. Me he encontrado con ejemplos similares en mi vida. Cuando el mercado inmobiliario estaba en auge en 2016, algunas empresas inmobiliarias al borde de la quiebra ganaron mucho dinero gracias a la revalorización del propio terreno. En otras palabras, cuando el mercado inmobiliario está en auge, algunas empresas inmobiliarias están dispuestas a apoderarse del terreno modificando sus planes, tal vez porque el terreno en sí tiene mucho margen de apreciación. Pero hay que saber que el mercado inmobiliario actual. ya no está en su época dorada.
Hay muchos casos en la vida en los que los promotores que se hicieron cargo de edificios sin terminar se vieron nuevamente arrastrados a un "callejón sin salida". En primer lugar, el riesgo de un desarrollo tardío de proyectos de construcción sin terminar es demasiado alto porque las cuentas son difíciles de aclarar. Ha habido ejemplos de este tipo a mi alrededor. Era un proyecto de villa en las afueras de una capital de provincia central. El promotor original A lo declaró inacabado debido a una cadena de capital rota; más tarde, otro promotor local B se hizo cargo, pero después de un año de desarrollo, también se declaró en quiebra. ¿Por qué sucede esto? De hecho, sigue siendo una cuestión financiera, especialmente las "cuentas ocultas" de proyectos inacabados. Hay algunas cuentas que en realidad no puedes verificar. Cualquiera que haya realizado proyectos sabe que en la mayoría de los casos, los desarrolladores deben salarios a los constructores y los constructores deben salarios a los contratistas. De hecho, es un desastre. La cuenta original puede haber sido de sólo 10 mil millones, pero la compensación real llegó incluso a 15 mil millones. Por lo tanto, si las cuentas de los edificios sin terminar no se liquidan por completo, nadie se hará cargo. Los amigos que hayan visto el video de la entrevista de Wang Jianlin deben saber que cuando Wanda comenzó, se hizo cargo de un proyecto de aldea urbana inacabado, lo que casi provocó la quiebra de Wanda. Ese es el riesgo. Algunas propiedades vendidas en subastas judiciales tendrán varios problemas más adelante, por no hablar de los edificios sin terminar.
En segundo lugar, el bajo riesgo y las altas ganancias son una característica básica de la industria inmobiliaria, razón por la cual todo el mundo se está transformando gradualmente a medida que aumentan los riesgos en el mercado inmobiliario. Esto es un negocio. Cuando la industria inmobiliaria está en auge, todos entran activamente y son favorecidos por varios capitales. Sin embargo, a medida que la financiación y las ventas se vuelven cada vez más difíciles, incluso las empresas inmobiliarias de primer nivel han comenzado a transformarse activamente. Por ejemplo, Wanda comenzó a avanzar hacia una estrategia de activos livianos alrededor de 2015; lo mismo ocurre con la transformación del automóvil de Evergrande. Frente a los edificios sin terminar, se puede decir que, a menos que los derechos y responsabilidades sean claros, ningún promotor se hará cargo fácilmente.
Por ejemplo, en la zona más próspera de Xi'an, hay un "edificio sin terminar". ¿Nadie lo ha desarrollado? En efecto.
Según la leyenda, el propietario promotor no pudo desarrollar la propiedad y quebró. Posteriormente, varios patrones invirtieron dinero en el desarrollo, pero ninguno sobrevivió. Todo el mundo está envuelto en una relación de deuda triangular, cuadrilátera u octogonal, porque no es un producto terminado. Incluso si la casa tiene la función de una mercancía, sería una lástima abandonar lo inacabado, es de mal gusto y de mal gusto. detrás de esto hay complicaciones. Las relaciones de deuda son entrecruzadas y desalentadoras.
Entonces, en primer lugar, la llamada "superstición" es la razón número uno por la que generalmente no continuamos desarrollándonos.
Quizás en este lugar especial estamos profundamente influenciados por la cultura tradicional y preferimos creer en los chismes tradicionales y el Feng Shui. Por ejemplo, la mayoría de la gente no mira a las personas que se casan por segunda vez. Es más tranquilizador saber que todo es de primera mano. Este factor es probablemente la razón principal por la que no seguimos creciendo.
En segundo lugar, en otras palabras, los métodos científicos estiman que los "edificios sin terminar" generalmente representan un desastre. Varios grupos de interés harán varios cálculos para ver si pueden maximizar sus beneficios, pero generalmente evitarán el edificio sin terminar. , el resultado final del edificio inacabado es que el gobierno da un paso adelante o que las decisiones importantes de la maquinaria estatal atraen a los inversores a acudir en masa para resolver el problema;
Así que la conclusión que quiero decir es: "No puede Hay que decir absolutamente que los edificios sin terminar no pueden seguir desarrollándose. Hay que considerarlo en función de la relación entre el tiempo, la ubicación, las personas y varios aspectos "
Mucha gente piensa que los desarrolladores de edificios sin terminar están temporalmente fuera. El dinero y la cadena de capital están rotos. No existe tal cosa. Decoración final, suministro de energía, suministro de agua y otros trabajos de acabado. Entonces, siempre que les den algo de dinero para cuidarla y darle los toques finales, la casa se puede vender y ellos pueden ganar dinero.
¿Es realmente así? Admito que lo pensé antes, hasta que un amigo que estaba trabajando en un proyecto en una reunión local nos dijo que los edificios sin terminar no son lo que todos piensan. Hace unos años, cuando estaba trabajando en un proyecto, un edificio sin terminar me engañó. Con la ayuda de Jiu Jin, nos contó sobre la experiencia del proyecto de construcción sin terminar:
Era un proyecto residencial en una ciudad costera en el sureste de China. Mi amigo estaba subcontratando el proyecto hidroeléctrico en ese momento. . El proyecto inicial transcurrió relativamente bien. Dado que la casa es una estructura de hormigón armado, las tuberías del proyecto de agua y electricidad deben enterrarse con antelación. Después de que los materiales llegaron al sitio, recibí el pago por avance del proyecto de acuerdo con el contrato. Sin embargo, cuando fui al subcontratista muchas veces para llegar a un acuerdo, la otra parte me explicó que el pago del proyecto del desarrollador se había retrasado, y así lo hice. No consigo el dinero yo mismo. ¿Cómo puedo darte dinero?
Debido a que el pago del proyecto no se liquidó a tiempo, la construcción en el sitio también se detuvo. No fue hasta que el proyecto estuvo a punto de finalizar que el proyecto se detuvo oficialmente. edificio sin terminar.
Dado que los edificios sin terminar se han convertido en una realidad, ¿por qué nadie se ha hecho cargo de ellos ni los ha desarrollado después de unos años?
De hecho, unos meses antes de que se suspendiera el proyecto, la cadena de capital de la promotora se había roto, por lo que intentó retrasar la fase inicial. Antes de que llegue el punto de inflexión, hará todo lo posible para encontrar dinero e hipotecar todo lo que se pueda hipotecar. Mientras sobreviva, no habrá ningún problema para completar el proyecto. Por tanto, una de las características de los edificios sin terminar es que tienen mucha deuda y la estructura de derechos de los acreedores es sumamente compleja. La misma propiedad puede incluso ser congelada por el banco más de diez veces debido a repetidas hipotecas. Solo tengo una pieza. ¿Qué crees que debería hacer?
Así que detrás de los edificios sin terminar hay una deuda incobrable, y algunos edificios incluso han sido renovados. Costaría cientos de miles de dólares solucionar completamente el problema. Pero nunca funcionará. No es un problema de proyecto, es un problema de deuda.
Mucha gente corriente no siente nada por los edificios sin terminar. De hecho, algunos datos muestran que China tiene una gran cantidad de edificios sin terminar. Como dije anteriormente, la razón principal para la aparición de edificios sin terminar es que los desarrolladores tomaron dinero que no les pertenecía. Este dinero fue prestado o generado a partir de preventas. Es lógico que cuando aparecen edificios sin terminar, los intereses de los propietarios que pagaron los precios de la vivienda se verán gravemente dañados. ¿Por qué mucha gente en China no siente mucho afecto por los edificios sin terminar? Esto se debe a que los precios de la vivienda han estado aumentando durante veinte años y el aumento de los precios puede resolver todos los conflictos.
Supongamos que una propiedad vale 100 millones y el promotor debe 200 millones. Nadie quiere llenar el agujero de 100 millones de yuanes y el problema de los edificios sin terminar nunca se ha resuelto. Pero mientras los precios de la vivienda sigan subiendo, todo irá bien. Si los precios de la vivienda se duplican, se llenará el agujero de 100 millones. Si se duplica nuevamente, se estima que mucha gente se apresurará a hacerse cargo y quien lo haga ganará dinero. Así se digieren muchos edificios sin terminar.
Los precios inmobiliarios en China no se duplicarán en unos pocos años como antes y, en general, son estables. Después de todo, es un sistema de preventa. Algunos pequeños desarrolladores recibieron dinero de los propietarios, y el equipo de construcción debía dinero primero, y el banco también debía dinero. ¿Qué puedes hacer con él? En el pasado, el vacío se llenó con el aumento de los precios de la vivienda. Ahora que los precios de la vivienda son generalmente estables, hacerse cargo del negocio se enfrenta a llenar los huecos. ¡Por supuesto que nadie quiere hacerse cargo!
Creo que la mayoría de los compradores de viviendas todavía prefieren las casas existentes. Después de todo, la casa existente es una casa real, y tanto la calidad de la casa como las condiciones externas de la casa se pueden ver a través de inspecciones in situ.
Los promotores sobre plano desconocen por completo este aspecto y, a menudo, resulta difícil completar el proyecto, retrasándolo durante varios años. Hay muchos jóvenes que compran casas para bodas, pero tienen que esperar hasta que sus hijos lleguen a la edad escolar antes de poder entregar la casa. Sería aún más problemático si volvieran a encontrarse con una mala casa de subastas.
2. ¿Qué debes hacer si compras una casa de subastas y te encuentras con un edificio sin terminar?
En primer lugar, lo mejor es obtener consulta legal para determinar la titularidad de sus derechos de propiedad. Tener derechos de propiedad es mejor que no tener nada en absoluto. En segundo lugar, los compradores de viviendas aún pueden solicitar al departamento de administración de viviendas que solicite un certificado de propiedad inmobiliaria de acuerdo con los procedimientos. Además, discuta soluciones al problema con otros propietarios de la comunidad.
La razón por la que un proyecto fracasa suele ser porque la cadena de capital del desarrollador está rota. La razón principal por la que los edificios sin terminar no se pueden reconstruir son los problemas de financiación. Los fondos de desarrollo del desarrollador tienen costos de intereses todos los días. El endeudamiento privado del proyecto significa que el proyecto inacabado se completa sin ventas inesperadas, la deuda del proyecto no se puede compensar. Además, las ventas del proyecto no se pueden completar en poco tiempo. Cuanto mayor sea el tiempo, mayor será el costo de capital acumulado del proyecto. Desde una perspectiva de mercado, un proyecto inacabado es siempre un proyecto inacabado.
Algunos edificios sin terminar no pueden continuar desarrollándose por las siguientes razones: 1. Los fondos del desarrollador están rotos.
Esta es una de las razones importantes. Cuando el mercado inmobiliario está de moda, los promotores inmobiliarios se apresuran y algunos promotores que realmente no tienen capacidades de desarrollo también participan en el desarrollo inmobiliario. Como resultado, el mercado estaba frío, las ventas eran escasas y los fondos insuficientes, lo que hacía imposible un mayor desarrollo. Esta situación debería ser mayoritaria. Al depender de la propia solidez financiera del desarrollador, es difícil continuar con el desarrollo, lo que lleva a un desarrollo inconcluso.
2. Otros desarrolladores no están dispuestos a hacerse cargo debido a deudas y otras razones.
¡Algunas personas piensan que si no pueden desarrollarlo ellos mismos, pueden transferirlo a otros! De hecho, se trata de una especie de desconocimiento sobre el desarrollo inmobiliario. Si el proyecto no se completa, definitivamente no se pagará el pago del proyecto, lo que generará una gran deuda. Entonces, cuando alguien más toma el control, se asusta. Si el proyecto se transfiere directamente, no es necesario que implique cuestiones de derechos y deudas de los acreedores. Sin embargo, por un lado, la transferencia directa del proyecto puede implicar problemas fiscales, por otro, la entrega de los planos también es complicada y puede llevar mucho tiempo, algo que los promotores no pueden permitirse.
3. La gente está preocupada por los edificios sin terminar y los problemas de calidad.
Incluso si se encuentra un receptor adecuado, el proyecto queda inacabado y hay que reiniciarlo. Todavía existen preocupaciones sobre la calidad del trabajo. En general, ¿quién quiere gastar dinero en un proyecto sin terminar? Entonces, incluso si el proyecto se completa con éxito, las ventas serán un gran problema.
4. Hay problemas con la naturaleza y el diseño del terreno.
Algunas propiedades se encuentran sin terminar, lo que también influye en la naturaleza del terreno. Por ejemplo, no es un terreno residencial, sino que se ha construido una casa. Por supuesto, nadie compra este tipo de proyectos. Las malas ventas provocan una mala cola.
También hay algunos proyectos en los que el diseño puede ser defectuoso o el posicionamiento inexacto y el producto no satisface la demanda del mercado, lo que en última instancia genera bajas ventas.
Por eso, mi anterior empresa había invertido 300 millones en el proyecto, y finalmente perdió 654.380 millones y lo vendió por 200 millones.
5. El terreno no estaba listado para la venta, lo que finalmente dejó asuntos pendientes.
De hecho, esta situación no es infrecuente. Puede ser que la gestión inicial no estuviera estandarizada, lo que provocó que algunos promotores iniciaran la construcción sin obtener los derechos de uso del suelo. Sin embargo, debido a que el terreno no se puso a la venta con éxito, la empresa no pudo obtener una licencia de preventa. Este tipo de problemas suelen ser difíciles de solucionar, y es normal que se prolonguen durante varios años. Por tanto, sólo puede terminar mal.
No importa cuál sea el motivo, los propietarios que han comprado una casa al final tienen mala suerte.
En la actualidad existen edificios sin terminar tanto en ciudades grandes como en ciudades pequeñas. Especialmente en los últimos años, los precios de la vivienda en las principales ciudades han seguido aumentando y muchos promotores han pedido dinero prestado para desarrollar bienes raíces, lo que ha provocado una demanda lenta del mercado. Si continúa desarrollando bienes raíces, solo perderá dinero, por lo que muchos desarrolladores solo pueden huir, lo que resulta en muchos edificios sin terminar en muchas ciudades.
El más famoso es la aparición de una serie de edificios sin terminar en Nanyang, Henan. En su punto máximo en 2014, había 302 edificios problemáticos en Nanyang, incluidos más de 50 edificios sin terminar.
Muchos amigos expresaron que no entendían estos edificios inacabados. En la actualidad, los precios de la vivienda en muchas ciudades siguen aumentando y todavía hay margen para obtener beneficios de la venta de casas.
Pero, ¿por qué no se siguen desarrollando estos edificios inacabados o por qué nadie se hace cargo de ellos?
De hecho, los edificios sin terminar no son tan simples como crees. Las razones por las que muchos proyectos inmobiliarios quedan sin terminar son complejas. Las causas de diferente naturaleza pueden ser diferentes, pero en resumen no son más que las siguientes situaciones.
En primer lugar, se rompe la cadena del capital. Muchos desarrolladores no utilizan su propio dinero para desarrollar proyectos, sino que piden prestado dinero a los bancos. Muchos promotores sólo necesitan un capital inicial de 25€ para empezar a construir inmuebles.
Pero para aquellos desarrolladores que no son muy fuertes, si desarrollan bienes raíces a ciegas y piden prestado dinero en todas partes, una vez que los bienes inmuebles no se pueden vender, un cierto vínculo afectará el flujo general de fondos, lo que eventualmente conducirá a una ruptura en la cadena de capital. Una vez que se rompe la cadena de capital, el promotor original del proyecto tiene pocas esperanzas de reiniciarlo.
En segundo lugar, las relaciones de deuda son complicadas. Algunos amigos pueden sentir curiosidad. Algunos proyectos inacabados están ubicados en buenas ubicaciones. ¿Por qué nadie se ha hecho cargo de ellos durante tantos años? Incluso si el desarrollador original no tiene dinero para desarrollarlo, siempre puede continuar desarrollando el proyecto transfiriéndolo a otro desarrollador.
Sin embargo, el problema no es tan sencillo. Nadie está dispuesto a hacerse cargo de muchos proyectos. Una de las razones importantes es que la relación de deuda es complicada y no sólo implica préstamos bancarios, sino también atrasos en la compra de terrenos, pagos de proyectos de construcción, dinero de casas pre-vendidas e incluso muchos proyectos privados. usureros.
Muchas de estas deudas devengan intereses, como los préstamos bancarios. Cuanto mayores sean los atrasos, mayor será el interés de penalización correspondiente. Quizás después de que el desarrollador se haga cargo, no podrá pagar la deuda original vendiendo la propiedad. ¿No es eso una pérdida?
En tercer lugar, el proyecto es ilegal. Entre los muchos edificios sin terminar, muchos proyectos se han detenido debido a construcciones ilegales, como procedimientos de tierras incompletos y planificación no calificada. Cuando estos proyectos se desarrollan por primera vez, los desarrolladores pueden tener algunas conexiones para lanzar el proyecto con éxito. Pero una vez que algunos departamentos cambian su liderazgo, o enfrentan una supervisión más estricta, y una vez que los departamentos gubernamentales se vuelven serios, algunas propiedades pueden convertirse en proyectos ilegales. Una vez que un proyecto es ilegal, básicamente ningún desarrollador está dispuesto a hacerse cargo de él. Por ejemplo, hay un proyecto de villa en Nanling Village, Shenzhen, que ha estado sin terminar durante más de diez años debido a problemas de construcción ilegal. Este proyecto aún no está terminado.
En cuarto lugar, cuestiones de diseño. Muchos proyectos llevan muchos años sin terminar. En el momento de su desarrollo, es posible que el diseño todavía satisfaga la demanda del mercado y todos los aspectos de seguridad también cumplan con los requisitos reglamentarios del momento. Sin embargo, después de años de trabajo sin terminar, las demandas del mercado y los requisitos de seguridad de la construcción pueden cambiar. Si un desarrollador acepta precipitadamente un proyecto, es posible que no pueda venderlo o venderlo a bajo precio porque no satisface la demanda del mercado. Incluso puede ser imposible obtener una licencia de venta porque no cumple con los requisitos reglamentarios actuales por cuestiones de seguridad. Este riesgo potencial es muy alto para el destinatario.
En quinto lugar, los procedimientos de transferencia son engorrosos. Hay muchos intereses involucrados en proyectos inacabados, no sólo los promotores originales, sino también muchos usuarios que compran propiedades sobre plano. Y entre estos usuarios, muchos han tenido que devolver sus préstamos porque llevaban mucho tiempo sin poder conseguir una casa, y muchos siguen demandando a los promotores. Estas demandas pueden impedir que el proyecto transfiera la propiedad de manera adecuada o en el largo plazo. Una vez que la transferencia fracase, el desarrollador que asuma el control extenderá el ciclo del proyecto, por lo que el costo de recuperación del capital será más largo y los riesgos correspondientes serán mayores.
En sexto lugar, otros factores. Hay varias razones para este proyecto inconcluso. Además de los cinco factores mencionados anteriormente, puede haber otros. Por ejemplo, durante el proceso de desarrollo del proyecto, aparecieron grietas u otros problemas en algunas comunidades aledañas, lo que resultó en un pleito entre las dos partes. Si esta demanda sigue sin resolverse, el proyecto no podrá avanzar.
Por ejemplo, hay una propiedad inmobiliaria muy conocida en Jixiang Longgang, Shenzhen, que se desarrolló hace unos años. Sin embargo, se dice que debido a problemas en las comunidades circundantes durante el proceso de construcción, las dos partes han estado entablando una demanda. Aunque el proyecto principal y la decoración de la pared exterior de este edificio aún no se han resuelto. aún no se ha lanzado.
Además, en muchas zonas también existen algunas incertidumbres sobre los precios de la vivienda. Aunque los precios de la vivienda en muchas ciudades han aumentado en los últimos años, nadie puede decir si los precios de la vivienda aumentarán en el futuro. Si un desarrollador se hace cargo precipitadamente de un proyecto en este momento, si la demanda del mercado cae y los precios de la vivienda caen en el futuro, el desarrollador que se haga cargo llorará.
Es precisamente debido a los complejos factores que enfrentan los edificios sin terminar y la demanda del mercado en constante cambio, que incluso si es posible adquirir edificios sin terminar a precios extremadamente bajos, los riesgos potenciales también son muy altos, por lo que Muchos desarrolladores no se atreven a apresurarse.
Me puse en contacto con el abogado del edificio sin terminar y me expresó su impotencia ante el edificio sin terminar. Muchos edificios sin terminar se encuentran en lugares visibles, con pasto silvestre y casas encantadas en las zonas del centro. Una vez que haya noticias de que el edificio sin terminar ha sido resuelto, cientos de acreedores se reunirán en un instante. En el caso de una venta única (incluida la transferencia de capital personal), no es raro que la propiedad sin terminar tenga más de 20 acreedores, y básicamente no están dispuestos a ceder el precio. Es difícil unificar sus opiniones. Es imposible solucionar edificios sin terminar.
Se han resuelto algunos edificios sin terminar y aún quedan las siguientes oportunidades. Primero, el gobierno financia la mediación y los acreedores obtienen ganancias. En segundo lugar, los precios de la vivienda suben, los edificios sin terminar se derrumban y los acreedores están contentos. En tercer lugar, el gobierno adquiere tierras para subsidiar legalmente a los acreedores. En cuarto lugar, siempre que se determine que es ilegal, será forzoso o confiscado.
La liquidación de edificios sin terminar y el aumento del precio de la vivienda han llenado la situación de deuda.
(Una vez que se resuelvan los edificios sin terminar en el área urbana principal de Chongqing, todos serán remodelados y utilizados).
En primer lugar, el motivo de los asuntos pendientes debe ser problemas financieros. O no hay dinero para continuar con las obras, o los costes resultan irrecuperables, o se fugan con el dinero, implicando, sin excepción, enormes deudas. El gobierno no puede confiscar ni revender a bajo precio, porque esto violaría gravemente los intereses de los acreedores (por supuesto, hay muchas personas que ganan dinero con este método, por lo que este tema no se discutirá). Los acreedores no aceptarán fácilmente una venta y preferirán esperar el momento oportuno antes que vender sus créditos a bajo precio. No hay duda de esto, y es por eso que no pueden venderlo a la gente común a precios bajos.
Es por este motivo que muchas zonas se encuentran en mal estado y hace tiempo que no son intervenidas. Por lo tanto, en este caso, el gobierno generalmente interviene para coordinar y la relación de deuda no la maneja la persona que recoge el dinero, sino el tribunal o el gobierno.
Luego viene el llamado tema de la "transferencia". La transferencia de inmuebles es complicada, sobre todo porque las empresas con propiedades sin terminar generalmente desaparecen, lo que dificulta proporcionar información para el registro de acuerdo con la normativa. No subestime las transferencias, que afectarán directamente si la inversión del receptor puede funcionar sin problemas. Si compra un proyecto sin terminar pero no puede reanudar el trabajo debido a cambios en los procedimientos, habrá un costo financiero enorme, que probablemente será mayor que sus ganancias.
Hace apenas dos días se anunció el proyecto inacabado más grande de Zhengzhou. También fue un proyecto que hizo mucho ruido en Zhengzhou al principio. Hoy puedo hablar brevemente de proyectos inacabados.
Conseguir suelo limpio en el mercado de suelo es como un papel en blanco.
Para los desarrolladores,
Los indicadores económicos y técnicos son fáciles de calcular, los riesgos potenciales son muy bajos, el posicionamiento estratégico temprano y los planes pueden basarse en las condiciones actuales del mercado, y La calidad de la construcción es controlable.
Reproducir proyectos sin terminar
Para los desarrolladores,
1. Las disputas por deudas de proyectos son complejas y el propietario original oculta varias cosas. Es difícil para los adquirentes realizar la debida diligencia y pueden caer en un enorme pozo si no tienen cuidado. El análisis de la decisión de inversión antes del inicio de la construcción mostró que la ganancia neta del proyecto fue 5. Después del inicio de la construcción, aparecieron repentinamente varias deudas que resultaron en enormes pérdidas. La lista sigue y sigue.
El proyecto de un desarrollador en un lugar determinado no se ha completado. Para revitalizar el proyecto, el desarrollador original buscó a un alto funcionario del gobierno para comunicarse con otro desarrollador. La información mostró que se trataba simplemente de un problema de una cadena de capital rota. Después de una investigación detallada, se descubrió que el proyecto tenía muchos problemas, como ventas excesivas de varias casas, tarifas de transferencia de tierras impagas y construcción fuera del plan. Cierto fideicomiso demandó al desarrollador y tomó medidas de preservación de la propiedad. Al final, aunque la alta dirección presionó mucho al otro desarrollador, todavía no se atrevió a intervenir.
2. Es difícil ajustar este plan. Después de pasar por varios obstáculos en la etapa de ajuste, el adquirente necesita ajustar el plan en función de las condiciones actuales del mercado y sus propios requisitos. En este momento, debemos considerar la comunicación con los propietarios que compraron la casa, la comunicación con el comité de planificación del gobierno, la inversión de costos para refuerzo y renovación y la inversión en marketing para el cambio de marca. Estas tareas son más difíciles que los proyectos nuevos;
Los proyectos comerciales sin terminar son un pozo más grande que los proyectos residenciales. Una vez que se requiere una demolición y renovación interna a gran escala, el costo de una renovación integral puede incluso exceder el costo de una nueva instalación cada minuto.
Debido a la contrarregulación y los ajustes de contrarregulación de los últimos años, existe una alta probabilidad de demolición y reforma interna a gran escala.
3. Es más difícil de derretir. La mayoría de los clientes se preocupan por los proyectos sin terminar. Desde la perspectiva de la seguridad financiera, la calidad de la construcción, la imagen y el Feng Shui, los clientes potenciales pueden verse disuadidos cada minuto.
4. Lo más importante es que hay muchos proyectos nuevos en el mercado que son fáciles de conseguir. ¿Por qué los desarrolladores no pueden deshacerse de esos modelos difíciles?
Eso es todo.
Detrás de este fenómeno irrazonable debe haber una razón.
El dicho de Li Ka-shing "Debes considerar tres factores al comprar una casa, ubicación o ubicación" ha circulado ampliamente en Internet, lo que hace que casi todos lo crean, incluidos los desarrolladores y compradores de viviendas.
Esta frase se usó originalmente para lavar el cerebro a los compradores de viviendas, pero la mayoría de los desarrolladores la creyeron tan pronto como la dijeron y luego les lavaron el cerebro. Por lo tanto, en esos años, durante la etapa de licitación, subasta y cotización de terrenos, los promotores competirían decididamente con sus pares para obtener los llamados terrenos en una ubicación superior. El método consiste en seguir gritando precios más altos, especulando con los precios de la tierra, y los reyes de la tierra aparecerán con frecuencia.
Como resultado, después de que el desarrollador compró el terreno, hizo algunos cálculos y descubrió que, a menos que aumentara el precio de la casa, no sería rentable y solo podría aumentar el precio de la casa significativamente.
El problema es que muchos promotores no tenían fondos propios al principio, y la mayoría conseguía fondos a corto plazo a través de préstamos privados, con tipos de interés elevados. Si no podemos conseguir de los bancos préstamos de desarrollo a largo plazo y a bajo interés para pagar a los usureros a corto plazo, o conseguir suficientes anticipos de los compradores de viviendas para pagar vendiendo edificios sin terminar, entonces el fin del sector inmobiliario sólo será un mal final. .
En otras palabras, todas las partes involucradas en los edificios sin terminar, incluidos los prestamistas, los promotores y los compradores de viviendas, así como los contratistas del proyecto y los constructores, todavía tienen deudas y disputas poco claras. Los fondos de todas las partes están atrapados en el interior y nadie cederá perdido. Como resultado, nadie se atrevió a hacerse cargo del edificio inacabado, lo que provocó innumerables problemas y tuvo que ser archivado indefinidamente.
Cuanto más tiempo se deja desatendido, más complejo se vuelve el problema y más difícil de resolver. Por ejemplo, si un comprador mayor muere mientras espera, sus hijos y herederos pueden culpar a la persona detrás de la propiedad sin terminar. Una vez que alguien se haga cargo del desarrollo, habrá demandas más adelante.
Algunas personas pueden pensar que mientras los precios de la vivienda aumenten en el futuro, alguien podrá hacerse cargo. La condición previa para esta situación es que haya una sobreemisión de dinero. Si los precios de la vivienda aumentan al menos diez veces en comparación con el pasado, se espera que se cubra la superposición de deuda causada por todos los problemas. De lo contrario, cualquiera que se crea lo suficientemente fuerte e inteligente como para encargarse de edificios sin terminar será castigado sin piedad por la realidad.
A juzgar por la situación actual en el país y en el extranjero, este dinero no volverá a aparecer durante al menos 20 años, y mucho menos imaginemos que los precios de la vivienda puedan subir en los últimos años. Éste es el problema de los edificios sin terminar. Pasarán décadas antes de que todas las partes endeudadas desaparezcan naturalmente antes de que sea posible una solución.