Los expertos aconsejan sobre varias reglas para comprar una casa. Cambiar una casa no se verá afectado por las ciudades débiles y prósperas.
Se puede decir que comprar una casa es un acontecimiento importante en la vida de las personas. Cada familia espera usar su dinero sabiamente y comprar una casa con una buena relación calidad-precio. Especialmente con la introducción sucesiva de varias políticas favorables este año, se ha liberado gran parte de la demanda del mercado previamente reprimida y la actividad del mercado ha aumentado rápidamente. ¿Cómo se puede elegir una casa satisfactoria? ¿Es adecuado cambiar de casa en el mercado fuera de temporada? Siguiendo el resumen completo del mercado inmobiliario de Jincheng de este año en números anteriores y el inventario de áreas especiales y características del producto, este informe combinará a Zhang Yu. , investigador del Centro de análisis e investigación de datos de mercado de Tianjin Zhongyuan, resumió varias leyes básicas de las transacciones inmobiliarias para proporcionar a los lectores referencia y orientación para la compra de viviendas.
Debido al cambio de trabajo de su esposo, Wang Meng y su esposo, que viven en Kangcheng, Meijiang, distrito de Xiqing, comenzaron a pensar en comprar una nueva casa en agosto de este año. "Resultó que trabajaba en la zona de desarrollo de Xiqing y era muy conveniente ir a trabajar. Pero después de que lo trasladaron al distrito de Hebei, conducir hacia y desde el trabajo todos los días no solo le tomó mucho tiempo en el camino. , pero también cuesta mucha gasolina. Y mi suegra también está en el distrito de Hebei. "Sería relativamente conveniente si pudiéramos mudarnos allí". casas después de planear comprar una casa, pero estaba un poco indecisa después de ver las tendencias del mercado y las políticas introducidas continuamente. "Quiero esperar a que bajen los precios de la vivienda antes de comprar, pero esperar todo el tiempo no es una opción. ¿Qué debo hacer? Hay muchas personas que tienen la misma confusión que el ciudadano Wang Meng.
Zhang Yu analizó que aquí hay un entendimiento de sentido común, es decir, siempre es difícil comprar una casa con la que esté satisfecho en el mercado, y es difícil comprar una casa con un precio barato. precio. Es algo relativamente fácil. ¿Por qué dices eso? Porque cada casa tiene diferentes características, atributos y cualidades, y cada uno tiene gustos y pasatiempos únicos para la casa—por ejemplo, dónde van los niños a la escuela, dónde trabaja la esposa, etc. Por lo tanto, busque una cierto estándar de precios Hay muchas oportunidades para comprar una casa, pero no es tan fácil encontrar una casa que satisfaga sus propias necesidades y preferencias. Si se elimina esta comprensión y se toma únicamente desde la perspectiva de las tendencias del mercado, la temporada baja es un buen momento para los compradores de viviendas, porque los inversores y especuladores inmobiliarios se retirarán en gran número del mercado durante la temporada baja. que hay más oportunidades para elegir, pero también los precios son cada vez más racionales, por lo que resulta más barato comprar una casa.
Las tasas de interés siempre cambiarán
En la tarde del 21 de noviembre, el Banco Popular de China anunció un recorte de las tasas de interés y las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también se redujeron en consecuencia, lo que benefició a personas que necesitan comprar una casa. Esto hace que muchos ciudadanos crean que ha llegado el momento de invertir en el mercado inmobiliario. Sin embargo, los conocedores de la industria generalmente creen que los recortes o aumentos de las tasas de interés tienen principalmente un mayor impacto psicológico en los ciudadanos, mientras que el impacto real es relativamente pequeño. Históricamente, las tasas hipotecarias han sido muy altas y hemos tenido muchos recortes en las tasas de interés. Pero, de hecho, en la economía y la sociedad, los aumentos o recortes de las tasas de interés son la norma, y los cambios que traen a la vida diaria son limitados. Debes ajustar tu mentalidad cuando se trata de cambios en las tasas de interés. No debes mirarlo de manera estática, sino dinámica. Desde una perspectiva a largo plazo, las tasas de interés pueden ser altas o bajas y no deberían ser el factor principal que afecte la propiedad de una vivienda.
Ajustemos una cuenta. Basándose en el cálculo del importe, tomemos como ejemplo un préstamo para compradores de vivienda de 1 millón con un plazo de 30 años. Si el comprador de la vivienda opta por calcular el pago en cuotas iguales, el pago mensual será de 6.353,6 yuanes antes de que el banco central reduzca las tasas de interés. Tras el recorte de los tipos de interés, el reembolso mensual es de 6.092,28 yuanes, es decir, 261,32 yuanes menos al mes. Para una familia normal, esta cantidad puede ser sólo el precio de una comida o de una prenda de vestir, y no afectará la calidad de vida diaria.
Zhang Yu cree que la clave para comprar una propiedad es considerar el costo de oportunidad, la liquidez del capital y la capacidad de pago. Si un comprador de vivienda tiene fondos suficientes para comprar una casa, o la liquidez de los fondos es relativamente fluida y planea comprar una casa, puede elegir una propiedad adecuada para vender cuando el banco reduzca las tasas de interés. Pero esta decisión de compra de una vivienda debe basarse en la propia capacidad de pago, en lugar de seguir ciegamente la tendencia y entrar al mercado con una mentalidad de "aprovechar". Una vez que exceda su capacidad financiera real, es probable que su calidad de vida futura se vea afectada debido a la presión de pago del préstamo.
Al comprar una casa, debe prestar atención a la oferta regional
Al comprar una casa, además de prestar atención al transporte, las instalaciones de apoyo, las perspectivas de desarrollo regional, las marcas de los desarrolladores y Otros factores, los compradores también deben considerar la ubicación de la propiedad y la oferta general en el área. "En zonas con una gran oferta de casas de primera mano, es mejor comprar casas de primera mano; por el contrario, en zonas con una gran oferta de casas de segunda mano, es más adecuado comprar."
Zhang Yu analizó que cuando el mercado está en tendencia alcista, es mejor comprar casas de primera mano. El precio de un edificio es más alto que el de un edificio de segunda mano, por el contrario, el precio de un edificio de segunda mano; El edificio es más alto que el de un edificio de primera mano. La base principal de esta ley es que los proveedores del mercado siempre incluyen tanto a promotores como a pequeños propietarios. “En la misma zona, los precios de la vivienda suelen verse afectados por el volumen de lanzamientos de ambos. Por ejemplo, cuando hay una gran oferta de edificios de primera mano, los promotores compiten por los clientes y los precios serán relativamente razonables para ellos. quienes compran casas nuevas, es relativamente adecuado; cuando la oferta de propiedades de primera mano disminuye, ante la demanda del mercado, los vendedores individuales pueden acaparar bienes y los precios aumentan irracionalmente”.
También se puede hacer en un mercado lento. Vender la casa sobrante
La Sra. Li, ciudadana, es propietaria de una casa de un dormitorio de 77 metros cuadrados cerca de Taixing South Road en el distrito de Hedong que compró antes de casarse. Después de casarse a principios de este año, la casa de la Sra. Li quedó vacía. Originalmente planeó venderla y mejorar las condiciones de vida de sus padres. Sin embargo, debido a la baja actividad del mercado, el precio ofrecido por el vigilante de la casa fue. nunca pudo cumplir con sus expectativas. "Espero que el precio de la casa no sea inferior a 1,3 millones, pero actualmente tendrá que bajar al menos entre 50.000 y 80.000."
En respuesta a la situación de la Sra. Li, Zhang Yu analizó que para los pequeños y medianos inversores, vender una casa es relativamente rentable incluso fuera de temporada. Ser propietario de una casa es diferente a poseer acciones. Hay un precio que pagar por poseer bienes inmuebles. Los costos de tenencia incluyen honorarios de administración de la propiedad, intereses bancarios, honorarios de decoración, honorarios de mantenimiento, etc. Por tanto, la premisa de la tenencia es que los ingresos y la plusvalía que aporta la casa pueden cubrir el coste de los gastos. A juzgar por la propia situación de la Sra. Li, ella no es una compradora de vivienda bien financiada y necesita mejorar sus condiciones de vida vendiendo una y comprando otra. En este caso, el precio psicológicamente esperado debería reducirse adecuadamente. Debido a que el costo de mantener una casa no disminuirá incluso cuando el mercado esté lento, vender las casas excedentes y ociosas de manera oportuna ayudará a proporcionar espacio y fondos para el próximo plan de inversión.
Los impuestos inmobiliarios se pueden compensar mediante transacciones de compraventa
Actualmente, existe una carga psicológica para los compradores, es decir, si no compran cuando el impuesto es bajo, y si Si compran cuando el impuesto es alto, ¿no perderían dinero? Hablemos de ello. Para responder a esta pregunta, primero debemos distinguir los impuestos relacionados con los bienes raíces. El impuesto a la propiedad actual se divide en impuesto sobre el volumen de negocios e impuesto de tenencia. El impuesto sobre el volumen de negocios incluye principalmente el impuesto empresarial, el impuesto sobre escrituras y el impuesto sobre la renta. El impuesto sobre el volumen de negocios sólo se aplica cuando cambian los derechos de propiedad. Los impuestos de tenencia son principalmente impuestos sobre la propiedad y el impuesto sobre la propiedad. El impuesto sobre bienes inmuebles sólo se aplica a las propiedades en alquiler y aún no se ha cobrado el impuesto sobre bienes inmuebles. El actual ajuste fiscal se centra en combatir la especulación inmobiliaria y tendrá poco impacto para los autónomos. Además, aunque se trate de un listado, siempre que tengas la paciencia suficiente, siempre podrás compensar este impuesto en la operación de compraventa mediante consultas multipartitas.
Las casas vacías deben alquilarse inmediatamente
A menudo escucho a la gente decir: "Ahora tengo tres casas, dos de las cuales están vacías. A primera vista, parece un poco increíble". , pero la situación real es realmente así. Algunas personas piensan que el alquiler cobrado por el leasing no es suficiente para cubrir los intereses bancarios, y otras simplemente dudan entre esperar la renovación o querer vender la casa.
El Sr. Li invirtió en un apartamento de dos habitaciones de 90 metros cuadrados cerca de la avenida Jinbin en 2013. La casa se encontraba sin decoración porque estaba considerando venderla. Sin embargo, en esta zona hay una oferta relativamente grande de viviendas de segunda mano y las casas no se han vendido. A finales de noviembre, el Sr. Li recibió una llamada de un intermediario, diciendo que una familia estaba buscando una casa tosca para usarla como almacén y les preguntó si estaban dispuestos a alquilar la casa. El precio del alquiler era de 600 yuanes por persona. mes. Aunque el precio era relativamente bajo, el Sr. Li finalmente decidió alquilarla por un período de tiempo. “Ya pagué la tarifa de calefacción durante los primeros dos años de la nueva casa y también pagué la tarifa de propiedad de casi. 200 yuanes al mes, que son todos costos. Y alquilar no es una buena idea. No hay necesidad de preparar electrodomésticos ni muebles para la casa, lo que ahorra problemas”.
Zhang Yu analizó que no. No importa si la rentabilidad del alquiler de la casa es alta o baja, debes optar por alquilarla inmediatamente y nunca dejar la casa vacía. Si está vacía, será una pérdida.
Además, lo mejor es no elegir una decoración de lujo a la hora de alquilar una casa, porque esto no es directamente proporcional al precio del alquiler, especialmente en un mercado lento.
El intercambio de viviendas no se ve afectado por la ciudad débil y próspera
Desde octubre de este año, la demanda de mejora se ha ido convirtiendo paulatinamente en protagonista del mercado activo, especialmente en el de segunda mano. mercado inmobiliario, que ha tenido un buen comportamiento. Desde la perspectiva de la industria, el patrón tridimensional de "gama baja garantizada, gama media comercializable y gama alta controlada" se está acelerando. Sin embargo, también hay muchas personas que se están preparando para cambiar de casa pero están en estado de espera y dudan en dar un paso.
Los expertos de la industria creen que para aquellos compradores que necesitan cambiar de casa, no hay necesidad de considerar demasiados factores durante las temporadas baja y alta. En términos generales, la demanda de viviendas independientes no se verá afectada por la situación general del mercado, como casas para bodas, mejora de las condiciones de la vivienda, etc. En la misma zona, si el producto residencial se ha quedado atrás y planeas cambiar de casa, y si las expectativas del mercado no cambian mucho, debes vender la casa y convertirla en capital, lo que significa más oportunidades.
Esta regla se aplica principalmente a viviendas ocupadas por sus propietarios no especulativas. "No importa si el mercado inmobiliario es un mercado de compradores o de vendedores, para un comprador de vivienda que necesita cambiar su casa, él mismo implica un cambio en el estado de compra y venta. Por lo tanto, la situación general no tendrá un impacto particularmente grande Impacto en el individuo Si transfiere la casa al venderla, parte de los beneficios se obtendrá en consecuencia al comprar una casa, por lo que la brecha psicológica no tiene por qué ser demasiado grande. se adapta a sus necesidades y satisface sus necesidades de reemplazo de vivienda ”
Se deben utilizar casas de segunda mano. Aprecie cada oportunidad de transacción
(Las respuestas anteriores se publicaron el 15 de enero de 2016. consulte las políticas de compra de vivienda relevantes actuales)
Más información sobre bienes raíces, interpretaciones de políticas, interpretaciones de expertos, haga clic para ver