Después de las "tres líneas rojas", todavía existe el riesgo de que las empresas inmobiliarias sean rebajadas en general por "pasivos fuera de balance".
Según las estadísticas del CRIC, a juzgar por la situación financiera de 67 empresas inmobiliarias clave que cotizan en bolsa y que han publicado informes de rendimiento, los pasivos que devengan intereses a corto plazo han disminuido año tras año por primera vez en cinco años, y más del 60% de las empresas inmobiliarias han visto una disminución en su ratio de endeudamiento neto. Mediante ajustes y optimización, a finales de 2020, 15 empresas inmobiliarias lograron degradar sus propiedades al estado ecológico.
Este cambio colectivo no ha reducido las preocupaciones de los inversores. En general, el mercado cree que las empresas inmobiliarias tienen un mayor margen de manipulación en sus informes financieros. A través de financiación fuera de balance y proyectos no consolidados, los pasivos reales de las empresas inmobiliarias pueden ocultarse hasta cierto punto, lo que constituye el punto de riesgo.
Un inversor a largo plazo en acciones de Hong Kong le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald: "Como empresa de bienes raíces, muchas cosas no se pueden ajustar trazando una línea roja. Son agua pasada , y ahora la cadena de capital es estrecha. Es un fenómeno inevitable. La realidad determina el status quo "
Rebajar proactivamente para ganar estabilidad
A partir de la situación general de la industria, la El nivel medio de endeudamiento de las empresas inmobiliarias ha mejorado.
Las estadísticas del CRIC muestran que, según el informe anual de 2020, las empresas inmobiliarias aumentaron los ingresos de efectivo al aumentar los cobros por ventas y promover la cotización de entidades, optimizando así el ratio de deuda en efectivo a corto plazo promedio de la industria en 10 puntos básicos para 1.47. Mejorar la liquidez a corto plazo y optimizar la estructura de la deuda. El ratio de endeudamiento neto de las empresas inmobiliarias cayó 12,5 puntos porcentuales interanualmente hasta 66,04.
Las "tres líneas rojas" siguen siendo bastante vinculantes para las empresas inmobiliarias. A juzgar por la actitud de las empresas inmobiliarias, de hecho están muy decididas a bajar la calificación. Tomemos como ejemplo la empresa inmobiliaria líder Vanke. El secretario de la junta directiva de Vanke, Zhu Xu, dijo en la reunión anual de promoción del desempeño de 2020 que Vanke confía en volver al archivo verde dentro de un año y continuar en el archivo verde.
Vanke finalmente cambió de marcha con éxito. El informe del primer trimestre de 2021 de Vanke muestra que el índice de deuda neta de Vanke es 15,5, el índice activo-pasivo excluyendo los anticipos de cuentas es 69,5 y los fondos monetarios son 196,6 mil millones de yuanes, lo que es mucho más alto que la suma de los préstamos a corto plazo y los que devengan intereses. pasivos vencidos dentro de un año de 72,37 mil millones de yuanes.
Vanke solo había pisado una línea roja antes y su gestión financiera siempre ha sido sólida. Por lo tanto, la transición exitosa al expediente verde también es un evento que los inversores esperan con ansias.
Pero la verdad es que cambiar de marcha nunca es fácil.
Li Ting, miembro del departamento de finanzas de la sede de una importante empresa inmobiliaria, afirmó al analizar la situación de su inmobiliaria que el método actual que utilizan las inmobiliarias para "reducir la deuda" no es más que aumentar los ingresos y reducir los gastos. "Obtenemos fondos a través de escisiones y cotizaciones, y también vendemos activos de alta calidad. Al mismo tiempo, también esperamos obtener pequeños beneficios pero una rápida rotación; todavía existen restricciones sobre las bonificaciones y los despidos a pequeña escala. Hay muy poca tierra ahora y queremos hacer algunos cambios antiguos, pero los impulsaremos lentamente”.
Pero aun así, el resultado final no es significativo. Los trucos que mencionó Li Ting son utilizados por muchas empresas inmobiliarias que pisan la "línea roja", pero no es común que al final conviertan el rojo en amarillo.
Por ejemplo, RF Real Estate ha estado practicando activamente la venta de activos, suspendiendo la adquisición de terrenos y reduciendo empleados desde el año pasado para "sobrevivir". Sin embargo, hasta el día de hoy, RF Real Estate sigue siendo una empresa de bienes raíces. con tres líneas rojas.
Lo mismo ocurre con China Evergrande. Desde el año pasado, China Evergrande ha reducido la deuda al escindir Evergrande Real Estate y cotizar en bolsa Evergrande Automobile. Sin embargo, a finales de 2020, la escala de la deuda de Evergrande sigue siendo enorme.
Los datos públicos muestran que a finales de 2020, el índice de deuda neta de Evergrande era de 1,53, su índice de activo-pasivo después de excluir los pagos anticipados era de 83,4 y su índice de deuda en efectivo a corto plazo era de 0,54, que sigue siendo en el "rango rojo".
Cuidado con los pasivos fuera de balance
¿Qué tamaño tiene la deuda de las empresas inmobiliarias?
265438 Muchos expertos de la industria entrevistados por periodistas del 20th Century Business Herald creen que, de hecho, los estados financieros no pueden reflejar completamente el panorama completo. Es fácil para las empresas de bienes raíces ajustar los estados financieros a través de intereses no mayoritarios. Por lo tanto, incluso si las empresas inmobiliarias están decididas a hacerlo, los inversores todavía no pueden ser optimistas.
“Esto siempre ha sido un punto de riesgo, pero está oculto”, afirmó el mencionado inversor bursátil de Hong Kong.
Huatai Gusheng también señaló en un informe de investigación que en los últimos años, la financiación fuera de balance para empresas inmobiliarias se ha convertido en uno de los métodos de financiación importantes para las empresas, principalmente debido a factores como la reducción de costes y expansión de escala, a través de la cooperación con empresas de proyectos El fenómeno del desarrollo aumenta día a día, lo que proporciona condiciones convenientes para la financiación fuera de balance. Además, las empresas inmobiliarias se ven obligadas a optar por financiación fuera de balance debido a la mala situación en el balance; Canales de financiación de láminas.
Huatai también enfatizó que la financiación fuera de balance ayuda a las empresas inmobiliarias a embellecer su desempeño y ocultar sus pasivos.
“Si una empresa consigue financiación fuera de balance a través de empresas no consolidadas, significa que en los estados financieros sólo quedan partidas de inversión de capital a largo plazo y el índice de apalancamiento de las cuentas fuera de balance Las empresas no se reflejarán en los estados financieros consolidados. Si esto Si el índice de apalancamiento de la sucursal es mayor que el índice de apalancamiento general de la compañía, el índice de deuda contable de la compañía se reducirá a través del informe, de modo que el índice de apalancamiento aparente de la compañía no puede realmente. reflejan la carga de deuda real de la empresa." Huatai Fengwei.
Un ejemplo ante el que los inversores deberían tener precaución es Yuzhou Real Estate. En el primer semestre de 2020, la empresa obtuvo unos ingresos de 65.438 millones de yuanes, pero los ingresos del año completo se redujeron a 65.438 millones de yuanes. No hubo ingresos en la segunda mitad del año, pero sí una pérdida de casi 4 mil millones. El beneficio neto atribuible cayó a 11.700 millones de yuanes desde 101.900 millones de yuanes en el primer semestre de 2020.
La explicación pública de Universe Group es que algunas empresas conjuntas con mejores ganancias no lograron consolidar y reconocer ingresos, lo que resultó en una disminución de las ganancias, lo que confirmó parcialmente las dudas de los inversores.
Es precisamente debido a la existencia de este espacio operativo que las empresas inmobiliarias deberían ser más proactivas y esforzarse por lograr operaciones financieras verdaderamente saludables, en lugar de cambiar de marcha mediante técnicas de ajuste financiero.
Huang Lichong, fundador de Xie Zong Strategy Management Group, dijo al reportero del 21st Century Business Herald que para los desarrolladores inmobiliarios, un enfoque más apropiado es reducir adecuadamente el índice de apalancamiento, desacelerar la velocidad de desarrollo y reducir los riesgos. "De hecho, no es tan fácil de hacer. Hay presión del mercado, hay presión sobre el precio de las acciones y hay muchas acciones con las que lidiar. Muchos inversores están tratando de evitar esta industria de alto riesgo".