Shanghái publica métodos de identificación y gestión de arrendamientos para viviendas de alquiler asequibles: el alquiler cobrado por adelantado no excederá los 3 meses
Noticias financieras de China.com el 19 de enero: En la tarde del 18 de enero, Shanghai emitió simultáneamente las "Medidas administrativas de Shanghai para el arrendamiento de viviendas de alquiler asequibles (prueba)" (denominadas "Medidas administrativas ") y las "Medidas Administrativas de Shanghai para Viviendas de Alquiler Asequibles" Medidas para el Reconocimiento de Proyectos de Viviendas de Alquiler Asequibles (prueba)" (denominadas las "Medidas de Reconocimiento"), con un período de prueba de dos años (de enero de 2022 a diciembre 2023).
Las "Medidas de Gestión" proporcionan orientaciones claras sobre las condiciones de suministro, condiciones de acceso, reglas de arrendamiento, estándares de suministro, revisión de calificación, período de arrendamiento, alquiler y gestión de uso.
Los "Métodos de reconocimiento" proporcionan procedimientos y directrices de reconocimiento claros para proyectos de viviendas de alquiler existentes (divididos en proyectos generales/proyectos de renovación), proyectos recientemente implementados y políticas relevantes de apoyo fiscal, tributario, de agua y electricidad.
En este sentido, Shu Duan, analista senior del Departamento de Negocios Empresariales del Instituto de Investigación de Índices de China, señaló que la introducción de las "Medidas de Gestión" y las "Medidas de Reconocimiento" es una extensión y conexión de las políticas de nivel superior, mejorando aún más la vivienda en Shanghai. El sistema de política de garantía tiene una gran importancia de referencia para otras ciudades grandes y medianas de todo el país. Específicamente:
Preste más atención a la protección de los derechos e intereses de los inquilinos: las "Medidas de gestión" establecen claramente que no se debe cobrar más de una cuarta parte del alquiler por adelantado; no exceder el alquiler de un mes; la unidad de alquiler se puede alquilar sobre la base de un acuerdo voluntario entre ambas partes. Proporcionar servicios de valor agregado, pero no puede obligar a cobrar tarifas de propiedad ni ningún otro cargo.
Los estándares de reconocimiento prestan más atención al equilibrio regional: las "Medidas de Gestión" aclaran que el estándar de superficie para las dificultades de vivienda se determina en principio en función de la superficie de construcción de viviendas per cápita de un hogar dentro de un determinado El área en Shanghai es inferior a 15 metros cuadrados. El área se calcula de acuerdo con la división de áreas específicas, lo que ayuda a realizar mejor la función de seguridad de la vivienda y deja espacio para ajustes apropiados en el futuro.
En términos de reglas de arrendamiento, se pone más énfasis en mejorar la eficiencia: las "Medidas de Gestión" establecen claramente que el arrendamiento se puede proporcionar al empleador en su conjunto, y el empleador se encargará de aquellos que cumplan con los requisitos. Condiciones de admisión para entrar a vivir. En principio, se implementará por etapas según la asignación de alquiler centralizada - asignación de alquiler normalizada - lista de espera para el alquiler. Ayudar a mejorar la eficiencia de la asignación de viviendas de alquiler asequibles.
El ámbito de aplicación de la política es más amplio: las "Medidas de Reconocimiento" incluirán proyectos de viviendas de alquiler existentes que cumplan con las normas en la identificación de viviendas de alquiler asequibles, lo que ayudará a unificar estándares e implementar una implementación unificada en toda la ciudad. y mejorar la calidad de la motivación de participación de todas las partes.
(A finales de agosto de 2021, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural propuso en la conferencia de prensa “Refugio para la Vivienda” acelerar el establecimiento de un sistema habitacional con oferta multisujeto, multi- canal de garantías, tanto de alquiler como de compra, y aclaró que el "14º Plan Quinquenal" "Durante el período del "14º Plan Quinquenal", la atención se centrará en el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles. En agosto de 2021, el " El 14º Plan Quinquenal para el Desarrollo de Vivienda en Shanghai" aclaró que durante el período del "14º Plan Quinquenal" se suministrarán más de 420.000 unidades de viviendas de alquiler (habitaciones, dormitorios), lo que representa el 40 del total de viviendas. oferta En noviembre de 2021, Shanghai emitió las "Opiniones de implementación para acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles en la ciudad")
Las siguientes son las "Medidas para la administración de viviendas de alquiler asequibles de Shanghai". Arrendamiento (Prueba)" Texto original:
Capítulo 1 Disposiciones Generales
Artículo 1 (Bases de Formulación)
Para estandarizar la vivienda en alquiler asequible se basa el trabajo de gestión del alquiler sobre las "Opiniones de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" (Guobanfa [2021] No. 22) y la "Núm. de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shanghai sobre la aceleración del desarrollo de viviendas asequibles Viviendas de alquiler en esta ciudad" "Aviso de opiniones" (Reglamento del Gobierno de Shanghai [2021] N° 12), formula estas medidas.
Artículo 2 (Unidad de alquiler)
El término "unidad de alquiler" como se menciona en estas Medidas se refiere a la unidad con derechos de propiedad de vivienda de alquiler asequible, o la unidad que ha firmado un acuerdo con la unidad con los derechos de propiedad de la vivienda de alquiler asequible para obtener unidades completas con derechos de operación de alquiler y derechos de ingresos.
Si la unidad de derechos de propiedad confía a una empresa operativa profesional la implementación de operaciones de arrendamiento mediante la compra de servicios, la unidad de derechos de propiedad seguirá siendo considerada una "unidad de alquiler".
Capítulo 2 Gestión de Oferta y Acceso
Artículo 3 (Condiciones de Oferta)
Los proyectos que hayan obtenido el “Certificado de Certificación de Proyectos de Vivienda de Alquiler Asequible” tendrán terminado Totalmente decorado y cumpliendo las siguientes condiciones, se puede poner en suministro:
(1) Para proyectos que requieren un permiso de entrega y uso residencial, se debe obtener un permiso de entrega y uso residencial;
(2) No requerido Los proyectos que solicitan un permiso de entrega y uso residencial (excepto para proyectos de reconstrucción) deben obtener un certificado de registro de aceptación de finalización;
(3) Proyectos que utilizan viviendas no residenciales La reconstrucción de stock debe obtener un gobierno de distrito (arrendamiento asequible del distrito) El grupo líder de trabajo de vivienda) organizó los departamentos de distrito pertinentes para aceptar conjuntamente las opiniones pasajeras.
Artículo 4 (Condiciones de acceso)
Los destinatarios de la oferta de viviendas de alquiler asequibles son los empleados que están empleados legalmente en esta ciudad y tienen dificultades de vivienda, así como sus cónyuges e hijos. En principio, el estándar del área de dificultad de vivienda se determina en función de que el área de construcción de viviendas per cápita de un hogar dentro de un área determinada de la ciudad sea inferior a 15 metros cuadrados. El área de construcción de viviendas per cápita de una familia se determina en función de la propiedad de la vivienda y el alquiler de la vivienda pública por parte del individuo, su cónyuge y sus hijos. El alcance regional para calcular el área de construcción de viviendas se determina de acuerdo con los siguientes estándares combinados con factores de desplazamiento:
(1) Si la vivienda de alquiler asequible está ubicada en las 7 áreas urbanas centrales de Puxi y la Nueva Área de Pudong (dentro del anillo exterior), la familia solicitante está ubicada en 7 Puxi. El área de construcción de viviendas debe calcularse para viviendas en las áreas urbanas centrales y en la Nueva Área de Pudong (dentro del anillo exterior).
(2) Para viviendas de alquiler asequibles ubicadas en el distrito de Baoshan, el distrito de Minhang, el distrito de Jiading, el distrito de Jinshan, el distrito de Songjiang, el distrito de Qingpu, el distrito de Fengxian, el distrito de Chongming, el nuevo distrito de Pudong (fuera del anillo exterior), la familia solicitante Se calculará el área de construcción de la vivienda ubicada en el área del proyecto.
(3) Si las viviendas de alquiler asequibles están ubicadas dentro de las cinco nuevas ciudades, el área para calcular el área de construcción de viviendas se puede optimizar aún más en función de las necesidades del desarrollo de nuevas ciudades y el equilibrio entre empleo y vivienda; Los detalles serán propuestos por el departamento de gestión de vivienda del área del proyecto. El plan se implementará después de ser presentado al departamento de gestión de vivienda municipal para su aprobación.
(4) Para proyectos de viviendas de alquiler asequibles que se suministran públicamente a la ciudad, si la tasa de ocupación sigue siendo inferior al 80% después de haber sido puestos en oferta durante más de medio año, el alcance regional para el cálculo el área de construcción de la vivienda podrá ajustarse adecuadamente; el área específica será determinada por la ubicación del proyecto. El departamento de administración de vivienda del distrito propondrá un plan y lo presentará al departamento de administración de vivienda municipal para su aprobación antes de su implementación.
Sobre la base de las condiciones de acceso básicas anteriores, las unidades de alquiler pueden refinar y aumentar las condiciones de acceso en función de las condiciones reales del proyecto. Las viviendas de alquiler de apoyo construidas por parques industriales y empleadores deben tener prioridad o suministro dirigido a empleados calificados del parque, unidad y sistema. La unidad de alquiler deberá presentar las condiciones de acceso específicas al departamento de gestión de vivienda del distrito donde se encuentra el proyecto para su presentación.
Artículo 5 (Reglas de asignación de arrendamientos)
Las viviendas de alquiler asequibles se pueden alquilar directamente a quienes cumplan las condiciones de admisión, o se pueden alquilar al empleador en su conjunto, con la empleador La unidad organiza alojamiento para quienes cumplen con los requisitos de admisión. La asignación de alquileres de viviendas de alquiler asequibles se basa en los principios de apertura, equidad e imparcialidad y generalmente se implementa en las dos etapas siguientes: (1) Etapa de asignación de alquileres centralizada. Una vez que el proyecto cumpla con las condiciones de suministro, la unidad de arrendamiento emitirá un anuncio y comenzará el arrendamiento centralizado durante el período de arrendamiento centralizado, se debe dar prioridad a quienes no tienen una casa en la ciudad y cumplen con otras condiciones de acceso.
(2) Etapa de arrendamiento normalizada. Los recursos de vivienda restantes después de la asignación centralizada se asignarán de forma regular, y aquellos que cumplan con las condiciones de acceso se alquilarán por orden de llegada.
Durante el período de arrendamiento, si todas o parte de las unidades del proyecto están totalmente alquiladas, se debe implementar una lista de espera para el arrendamiento, se debe establecer una lista de espera según el tipo de unidad y se debe dar prioridad. Se deberá velar por que no existan viviendas en la ciudad y se cumplan otras condiciones de acceso.
La unidad de arrendamiento debe formular reglas específicas para el arrendamiento del proyecto basadas en los principios anteriores e informarlas al departamento de administración de vivienda del distrito donde se encuentra el proyecto para su presentación.
Las unidades de arrendamiento no seleccionarán huéspedes ni se negarán a alquilarlas a solicitantes calificados.
Artículo 6 (Normas de oferta)
Controlar razonablemente las normas de oferta de viviendas residenciales de alquiler asequible. Las familias con menos de tres personas y personas solteras pueden vivir en unidades de dos dormitorios o menos, y las familias con dos o tres niños pueden vivir en unidades de tres dormitorios o menos. Dependiendo de la correspondencia entre la oferta y la demanda, las unidades de alquiler también se pueden desmontar y organizar apartamentos de varias habitaciones para su uso.
Una familia o una persona soltera solo puede vivir en una unidad de vivienda de alquiler asequible.
Artículo 7 (Materiales de solicitud)
Las personas que soliciten viviendas de alquiler asequibles deben presentar los siguientes materiales de solicitud a la unidad de arrendamiento:
(1) "Garantía" Formulario de solicitud de ocupación en un proyecto de vivienda de alquiler";
(2) Un contrato laboral válido (o contrato laboral, acuerdo laboral, aviso de empleo, registro comercial para trabajo por cuenta propia) y otros materiales que demuestren el empleo legal;
(3) Si es propietario de una casa con derechos de propiedad en esta ciudad, debe presentar el "Certificado de resultados de la investigación de vivienda en esta ciudad" para usted, su cónyuge y sus hijos dentro de los últimos 10 días hábiles. (se puede realizar a través del portal "One-online" de esta ciudad o (se obtiene del servicio de consulta en línea "Mi Inmobiliaria" de la APP "Suibiban"); quienes alquilen vivienda pública en esta ciudad deberán presentar el "Certificado de Alquiler Público Vivienda”;
(4) La unidad de alquiler deberá presentar el certificado de acuerdo con las condiciones de acceso. de otros materiales.
Entre los materiales de solicitud anteriores, de acuerdo con el principio de "dos exenciones de presentación", los solicitantes no necesitan proporcionar materiales que puedan obtenerse a través de medios de big data.
Para viviendas de alquiler asequibles tipo dormitorio dirigidas a los empleados de esta unidad y sistema, así como viviendas de alquiler asequibles tipo dormitorio alquiladas por el empleador en su conjunto, los materiales de solicitud se pueden simplificar adecuadamente y la Los detalles serán determinados por el distrito donde se ubica el proyecto. El departamento de administración de vivienda lo determinará en función de las condiciones reales.
Artículo 8 (Revisión de Calificación)
La unidad de alquiler deberá revisar los materiales de solicitud presentados por el solicitante dentro de los 5 días hábiles de acuerdo con las condiciones de acceso entre ellos, la situación de la vivienda; ser enviado La agencia de seguridad de vivienda del distrito donde se encuentra el proyecto llevará a cabo la verificación, y la agencia de seguridad de vivienda del distrito emitirá los resultados de la verificación dentro de los 3 días hábiles. Para aquellos que no pasen la revisión, la unidad de alquiler no firmará un contrato de arrendamiento.
La agencia de seguridad de vivienda del distrito lleva a cabo inspecciones anuales para la revisión de calificación de todos los proyectos de viviendas de alquiler asequibles en el distrito. La agencia municipal de seguridad de la vivienda realiza controles puntuales de las verificaciones e inspecciones realizadas por las agencias de seguridad de la vivienda en cada distrito.
Si las agencias de seguridad de vivienda municipales o distritales descubren que las unidades y el personal relevantes han proporcionado materiales falsos y ocultado la verdadera situación durante la verificación, inspección y controles al azar, la unidad de arrendamiento retirará inmediatamente los objetos relevantes, y la información relevante se basará en la plataforma de servicios públicos de información crediticia de la ciudad. Las disposiciones pertinentes de gestión de crédito social proporcionan la plataforma de servicios de información crediticia pública de esta ciudad.
La unidad de arrendamiento debe presentar la solicitud y los materiales de revisión junto con el contrato de arrendamiento y conservarlos hasta el final del período del contrato.
Capítulo 3 Alquiler, Plazo de Arrendamiento y Gestión de Uso
Artículo 9 (Precio de Arrendamiento)
Precio de arrendamiento de viviendas de alquiler asequible (un precio por habitación) Fijado por la unidad de arrendamiento, el precio inicial y el ajuste de precio deben informarse al departamento de administración de vivienda del distrito donde se encuentra el proyecto para su presentación, y anunciarse al público el precio de alquiler real no será mayor que el precio de presentación;
Para viviendas de alquiler asequibles proporcionadas al público, el precio del alquiler debe ser inferior al 10% del alquiler de viviendas de alquiler en el mercado de la misma calidad en el mismo lugar. Antes de la fijación de precios inicial, la unidad de arrendamiento debe confiar a una agencia de tasación de bienes raíces profesional para evaluar el alquiler de las viviendas de alquiler del mercado de la misma calidad y ubicación en el proyecto si la oficina del grupo líder de viviendas de alquiler asequibles del distrito tiene alguna duda sobre la evaluación; resultados, puede confiar a otra agencia de tasación para realizar una evaluación y confirmar los resultados de la evaluación si la unidad de alquiler tiene alguna duda sobre los resultados de la evaluación confirmados por la Oficina del Grupo Líder de Vivienda de Alquiler Asequible del Distrito, puede presentar una solicitud a los Tasadores de Bienes Raíces Municipales; Asociación Comisión de Expertos en Tasación de Bienes Raíces para la tasación. Las unidades de alquiler pueden ajustar el precio de alquiler de viviendas de alquiler asequibles anualmente si el precio aumenta, la tasa de aumento no debe ser mayor que el aumento del mismo período en los alquileres de viviendas de alquiler en el mercado en el mismo lugar monitoreado por el departamento de administración de vivienda municipal; , y la tasa de aumento anual no debe ser superior a 5.
Para viviendas de alquiler asequibles dirigidas a los empleados de este parque, esta unidad y este sistema, el precio del alquiler puede reducirse aún más sobre la base de lo dispuesto en el párrafo anterior y de un mecanismo progresivo de alquiler. Precios que aumentan con el periodo de alquiler y las normas de gestión.
El departamento municipal de gestión de vivienda fortalecerá la supervisión e inspección del precio inicial y el ajuste de precios de viviendas de alquiler asequibles, y fortalecerá la supervisión e inspección de la calidad de las evaluaciones de alquiler por parte de las agencias de valoración si se descubren problemas; Se ordenará realizar rectificaciones.
Artículo 10 (Pago del alquiler)
El alquiler de viviendas de alquiler asequibles se puede cobrar mensual o trimestralmente, y no se debe cobrar más de una cuarta parte del alquiler por adelantado; El depósito de seguridad de alquiler (depósito) no debe exceder un mes de alquiler.
Los inquilinos de viviendas de alquiler asequibles pueden retirar los fondos de previsión de vivienda para pagar el alquiler de acuerdo con la normativa.
La unidad de alquiler no obligará al inquilino a cobrar ningún otro cargo que no sea el alquiler de una vivienda de alquiler asequible. El arrendatario no paga tarifas adicionales por servicios de propiedad por viviendas de alquiler asequibles. La unidad de alquiler puede proporcionar servicios de valor agregado al arrendatario, y el arrendatario puede elegir y pagar voluntariamente los honorarios correspondientes.
Artículo 11 (Contrato de Arrendamiento y Plazo de Arrendamiento)
La unidad de alquiler de vivienda de alquiler asequible deberá firmar un contrato de arrendamiento con el arrendatario, y el contrato de arrendamiento utilizará el modelo de alquiler de vivienda de alquiler asequible. texto del contrato y seguir los procedimientos de presentación de firmas en línea.
En principio, el período del contrato de arrendamiento para viviendas de alquiler asequibles no será inferior a 1 año (a menos que el arrendatario tenga requisitos especiales) y no excederá los 3 años. Se anima a firmar la unidad de alquiler y el arrendatario. Contrato de arrendamiento a plazo de 2 o 3 años. Después de que expire el contrato de arrendamiento, si los residentes aún cumplen con las condiciones de acceso después de un nuevo examen, pueden renovar el contrato de arrendamiento; si ya no cumplen con las condiciones de acceso, deben salir.
Artículo 12 (Gestión de uso)
El número de residentes y la superficie habitable per cápita de viviendas de alquiler asequibles deberán cumplir con las normas nacionales y municipales pertinentes.
Las unidades de arrendamiento implementarán los requisitos de seguridad y gestión de la población para viviendas de alquiler asequibles de acuerdo con las regulaciones pertinentes de esta ciudad, e implementarán responsabilidades como el mantenimiento de la casa y la seguridad contra incendios.
A los arrendatarios y residentes de viviendas de alquiler asequibles no se les permite prestar o subarrendar viviendas de alquiler asequibles, no se les permite agregar co-residentes sin autorización, no se les permite cambiar el uso de viviendas de alquiler asequibles y no se les permite No se le permitirá destruir o decorar viviendas de alquiler asequibles sin autorización, no participará en actividades ilegales en viviendas de alquiler asequibles y no dejará viviendas de alquiler asequibles inactivas durante más de 6 meses consecutivos sin motivos justificables. Si se violan las disposiciones anteriores, la unidad de arrendamiento puede rescindir inmediatamente el contrato de arrendamiento, responsabilizar al arrendatario y al usuario residencial por incumplimiento del contrato de acuerdo con el contrato y notificar a la unidad del arrendatario al mismo tiempo.
Capítulo 4 Otras disposiciones
Artículo 13 (Inspección e Inspección)
Las viviendas de alquiler asequibles se integrarán plenamente en la gestión de la red urbana y la gestión comunitaria integral. Los gobiernos de los municipios y pueblos donde se encuentran viviendas de alquiler asequibles, así como las oficinas de subdistrito, los comités de gestión de parques y otras agencias gubernamentales deben establecer un sistema de inspección para el uso y la gestión de viviendas de alquiler asequibles dentro de su jurisdicción e implementar responsabilidades de gestión local. . Los departamentos de gestión de vivienda de cada distrito deben brindar orientación sobre la frecuencia y los requisitos de las inspecciones y fortalecer la supervisión y la inspección.
Si durante las inspecciones e inspecciones se descubre que una unidad de alquiler no alquila viviendas de alquiler asequibles de acuerdo con los objetivos de suministro prescritos, las condiciones de acceso, los precios de alquiler, los plazos de arrendamiento, etc., la administración de vivienda del distrito el departamento ordenará la rectificación o lo transferirá a las autoridades policiales. El departamento de administración lo manejará más a fondo, si el caso es grave, informará al departamento de administración de vivienda de la ciudad para notificar a los departamentos pertinentes que suspendan el disfrute de la unidad de alquiler de la política de apoyo fiscal; para viviendas de alquiler asequibles y la política civil de precios de agua y electricidad, y ordenar a la unidad de alquiler que devuelva la recompensa fiscal y los fondos de subsidio recibidos y pague de acuerdo con la Ley de Administración y Recaudación de Impuestos, etc.
Artículo 14 (Transformación Digital)
Apoyándose en el portal de “ventanilla única” del gobierno municipal y la plataforma municipal de servicios de gestión de alquiler de viviendas, promover el listado unificado de viviendas de alquiler asequibles disponibles Una vez lanzada la plataforma, los ciudadanos pueden enviar materiales de solicitud, revisar las calificaciones de las unidades de alquiler y verificar el estado de la vivienda de las agencias de seguridad de la vivienda en la plataforma, y la firma y presentación en línea de contratos de arrendamiento se pueden unificar en la plataforma para brindar a los ciudadanos con servicios integrales de gestión de arrendamiento de viviendas de alquiler asequibles.
Fortalecer la gestión inteligente de viviendas de alquiler asequibles y ampliar activamente los escenarios de aplicación de la "gestión unificada de una red" en viviendas de alquiler asequibles.
Artículo 15 (Período de Vigencia y Cohesión de Políticas)
Estas Medidas se implementarán a modo de prueba a partir de la fecha de emisión y tendrán vigencia hasta el 31 de diciembre de 2023.
La gestión del arrendamiento de viviendas públicas de alquiler en esta ciudad continúa implementándose de acuerdo con las "Opiniones de Implementación sobre el Desarrollo de Viviendas Públicas de Alquiler en Shanghai" (Normas de Vivienda de Shanghai [2021] No. 5); "Opiniones de Implementación" Los asuntos no especificados se regirán por estas Medidas.
Si un proyecto de vivienda en alquiler que ha sido ofertado para ocupación solicita ser reconocido como vivienda en alquiler asequible, deberá pasar por los trámites de registro de condiciones de acceso y precios de alquiler mientras solicita el reconocimiento del proyecto; del Proyecto de Vivienda de Alquiler Asequible" Después de eso, los contratos de arrendamiento recién firmados (incluidas las renovaciones) se implementarán de acuerdo con las disposiciones de estas Medidas.
Los departamentos de gestión de vivienda de cada distrito pueden formular reglas específicas para la gestión del arrendamiento de viviendas de alquiler asequibles en el distrito en función de las condiciones reales del distrito.