Con un presupuesto de precio total de 10 millones, si está considerando invertir en casas de lujo en Beijing, ¿tiene alguna buena sugerencia?
1. Hablemos primero de la dirección general (esto no puede estar equivocado, todas las acciones posteriores se guiarán por esto)
1. Principalmente inversión, no autosuficiente, con la esperanza de mantener el valor a largo plazo, fácil de lograr. vender, y alta valoración.
Alrededor de 210 millones, la sección Yizhuang Taihu en dirección sureste no se considera
3 Esperamos que la demanda de multifuncionalidad se mida en función de si habrá desarrollo en. el área en 5 años y si será fácil de vender en 10 años.
Dos. Análisis de inversiones.
1. A la hora de considerar el mercado de futuro, hay que poner en segundo plano nuestras propias preferencias, y centrarnos en lo que les gusta a aquellas personas que están dispuestas a pagar un alto precio por comprar nuestras casas.
2. La inversión consiste en ocupar y monopolizar recursos escasos (las casas pequeñas sólo necesitarán más terreno en el mercado futuro, así que no pienses en eso aquellas con mucha demanda en el futuro: casas grandes, Multifunciones y buenas propiedades. En términos simples, es una villa (al menos 120 metros cuadrados con cuatro dormitorios, donde hay personas mayores y dos niños), buenas escuelas y una gestión inmobiliaria de alto nivel.
3. Instalaciones especiales de apoyo:
1. Tránsito ferroviario: no es la primera consideración. La mayoría de las casas que dependen del transporte ferroviario para obtener ventajas de precios son principalmente para necesidades rígidas y son principalmente unidades de tamaño pequeño. Por supuesto, el transporte ferroviario traerá ciertas ventajas comerciales (aglomeración de multitudes), pero para las zonas de viviendas de lujo, las ventajas comerciales no son la primera opción, sino las escuelas, que permiten a los ricos vivir en un lugar durante mucho tiempo para las necesidades extremadamente rígidas. de la educación de los niños, al mismo tiempo que cuidamos de los mayores. La razón principal para considerar el transporte ferroviario es la conveniencia de ir a trabajar. El grupo de clientes correspondiente con alta dependencia tiene una baja calidad de riqueza y es principalmente la clase trabajadora, no la clase rentista. Los trabajadores inmigrantes acumulan riqueza lentamente y sus salarios nunca pueden superar los precios de la vivienda. No importa cuán altos sean sus salarios, el pago mensual es suficiente para una olla y ya no tienen poder adquisitivo. La mejora definitiva de una familia es básicamente un reemplazo para la mayoría de las personas, y el trabajo se convierte en explotación.
2. Siguiendo con lo anterior, hablemos de negocios. Las zonas de lujo prestan más atención a los negocios. Donde hay negocios, habrá gente trabajadora. Sólo cuando la gente se reúna habrá riqueza. Sólo entonces la zona tendrá valor de desarrollo y las casas serán atractivas. Los proyectos con pocas empresas tardan mucho en cambiar de manos. Si ya no hay escuelas, su valor se depreciará fácilmente debido a las fluctuaciones a corto plazo (algunas propiedades en Changping ya se han derrumbado). Como clase explotadora que disfruta de las ventajas de las casas y ubicaciones de lujo, los beneficios que disfrutan (incluida la apreciación de los precios de las viviendas) y la apreciación de las ubicaciones son esencialmente el tiempo de trabajo restante de la industria terciaria que explota a los trabajadores inferiores (no manufactureros). Las áreas industriales deben estar en la industria terciaria), la densidad de población de la ubicación, la calidad de los trabajadores y el valor de la producción per cápita afectan directamente los precios de la vivienda. Por supuesto, es necesario que haya una densidad adecuada de personas alrededor de la zona de lujo. Es ideal si no hay metro cerca. Los trabajadores sólo necesitan estar cerca durante el horario laboral. A medida que aumenta la densidad de población, los ricos serán expulsados, como la Torre Phoenix y la Torre Pheasant. Ha habido muchos casos en Beijing en los últimos años.
3. Parque. Agregar colores y accesorios a juego aumentará la tasa de rotación en el período posterior. Depende más del ambiente aéreo general. Aunque no hay parque en Mentougou, Changping, Haidian, el aire es muy bueno.
Tres. Análisis de mercado.
1Nada es perfecto. Especialmente para los detalles de la casa, consulte el artículo 2 1.
2 En el período posterior, cuando las casas ingresan al mercado de segunda mano, los propios compradores de viviendas ya no tienen más opciones. Las necesidades de mejora personal para grandes áreas son el núcleo, se da prioridad al valor de la ubicación y se dan las instalaciones de ubicación. rey, y se garantiza que la propiedad no se depreciará.
3 Las casas de lujo serán básicamente casas de segunda mano en el futuro. Hoy en día, se vende una casa menos. Las casas de lujo con buenas escuelas pueden generar dinero. ¿Nueva casa y mansión? ¿Vas a Miyun? ¿Vas a recorrer Beijing?
4 El momento de la adquisición del terreno y la valoración bancaria no es tan importante, porque lo que aquí influye es el futuro porcentaje de pago inicial de segunda mano. En primer lugar, no hay muchas casas, la elección es pequeña y el precio total sigue siendo alto. Es fácil conseguir un pago inicial bajo, pero los pagos mensuales altos son difíciles para la mayoría de las familias. Debido a que la mayoría de ellos son reemplazos, básicamente requieren un pago inicial alto o incluso el pago completo (en realidad, hay muy pocos hogares de altos ingresos como el suyo).
5 Desarrollo regional: un concepto relativamente imaginario que ya no es aplicable al mercado actual. El contexto básico del desarrollo corresponde al atraso, donde antes no había nada, la etapa inicial del sector inmobiliario en Beijing, y la era de las grandes infraestructuras, las grandes instalaciones de apoyo, la gran planificación y el aumento de los precios de la vivienda ya ha terminado. Además, la prima de muchas viviendas ya ha superado los beneficios de los próximos tres años.
6 Nuestra inversión depende del impacto espontáneo del mercado en los próximos cinco años: la concentración activa de gente rica (o zonas residenciales de lujo sin opción, porque no hay otro terreno que queramos). Son empresas ya preparadas, gente rica ya preparada, escuelas ya preparadas. Nunca vayas a zonas planificadas, zonas industriales con poca gente o zonas turísticas que sean engañosas.
7 Las zonas circundantes son zonas con mucha gente adinerada y zonas donde se concentran viviendas de lujo. Es muy difícil empezar desde cero una nueva generación, al menos el ciclo es muy largo.
Cuatro. Análisis de propiedad
Entiendo que has visto a Fangshan antes. No invierta en Fangshan. La capacidad de riqueza per cápita no es buena y hay demasiadas necesidades urgentes, por lo que es difícil encontrar a alguien que se haga cargo.
Norte: Jade Park En el análisis final, el valor de inversión de esta propiedad radica en la escasez de villas propias y su alto costo. Está rodeada de áreas de reunión de villas y es adyacente a la villa central. Área. Tendrá una buena base de clientes en el futuro. Los atributos básicos del paquete no son malos, pero tampoco sobresalientes. Se puede utilizar como una propiedad a la que prestar atención
Nantang: tienes la mansión Haizi.
Dongbian: Hay algo adecuado para usted y el precio supera su presupuesto.
Lado oeste: Qiu Ma Four Seasons tiene relativamente pocos apartamentos grandes, una base de clientes decente, excelentes instalaciones comerciales y ventajas en las escuelas. La relación precio/rendimiento es ligeramente inferior, pero considerando que no hay muchas propiedades de alta calidad con un presupuesto de 10 millones en el oeste de Beijing, el lado este está más cerca de las áreas de altos ingresos de Fengtai-Lize-Xidan-Haidian que Es necesario mejorar (si quieren mejorar, las casas locales son demasiado caras), esto se puede tener en cuenta. En términos de seguridad de la inversión, las casas existentes también son fiables.
Los apartamentos grandes en Xishan Tianjing son escasos y los apartamentos son mejores que Qiuma (área libre). El negocio es excelente, la escuela es ventajosa y la relación precio/rendimiento es actualmente muy alta en Mentougou. La base de clientes también es buena. La villa vale menos de 10 millones de yuanes y tiene una gran superficie.
Comparación
Emerald Park Xishan Tianjing: sobre plano, pero el período de pago inicial es negociable. Se puede rubricar el pago inicial del 10% de Xishan Tianjing. El contrato se podrá firmar en junio del próximo año. La escuela Emerald Park es promedio en comparación.
Qiu Ma Four Seasons Xishan Tianjing: un proyecto de alta calidad en el oeste de Beijing, comercial, con una amplia gama de grupos de clientes y se pueden negociar plazos de pago inicial. Uno es para casas existentes que se pueden alquilar. inmediatamente, y el otro para viviendas sobre plano. Villa Tianjing en bruto.
Mentougou Norte y Mentougou Sur: esencialmente compare la escuela Jingshan y la escuela secundaria No. 8. Para decirte la respuesta directamente, Jingshan es mejor que 8. Negocios, ambos son similares, la vía, el sur tiene ventajas. Sin embargo, en la zona sur hay muchos clientes, y la mayoría de ellos son de menor calidad (residentes comerciales y de oficinas, mudanzas). Las líneas de alto voltaje en algunas propiedades afectarán los precios de las viviendas de segunda mano.
La conclusión es:
1. Si busca un rendimiento de alto costo y no quiere mantenerlo para venderlo fácilmente en 5 años, Emerald Park obtendrá mayores ganancias en el futuro debido a su ventaja de precio actual.
2 Espero conservar la casa por mucho tiempo. Veré el mercado inmobiliario en 5 años. Si no puedo vivir en ella durante 10 años, todavía tengo ganas de vender. Se puede considerar Qiu Ma Four Seasons. En comparación con el tamaño pequeño, la tasa de rotación es alta. Los altos ejecutivos de Xishan Tianjing también pueden considerarlo.
3 Si no deseas vender la casa pero quedártela para ti, vale la pena quedarte en Xishan Tianjing Villa durante mucho tiempo. Por la villa y la escuela.