Después de las dos sesiones, las políticas se relajaron y el sector inmobiliario marcó el comienzo de un nuevo modelo de desarrollo.

Investigación en profundidad 丨 Desde las "Dos Sesiones", las políticas se han vuelto más flexibles y están a punto de surgir nuevos modelos de desarrollo para la industria 1. La industria inmobiliaria sigue siendo el pilar para lograr el crecimiento del PIB. del 5,5%, bajo la bruma de la epidemia, el desarrollo económico de China enfrentará una contracción de la demanda en 2022, shocks de oferta y un debilitamiento de la demanda, la presión a la baja sobre la economía aumentará en el corto plazo. manteniendo al mismo tiempo la estabilidad, y situar el crecimiento económico estable en una posición más destacada.

En primer lugar, el objetivo de crecimiento del PIB para todo el año del 5,5% refleja la determinación de mantener un crecimiento económico estable. En 2021, la economía de mi país creció un 8,1%, con un crecimiento promedio de dos años del 5,2%, y el crecimiento del PIB ha ido disminuyendo trimestre a trimestre, cayendo a un mínimo del 4% en el cuarto trimestre. La tasa de crecimiento del PIB objetivo para 2022 se fija en alrededor del 5,5%, lo que significa que la tasa de crecimiento del PIB en un solo trimestre debe alcanzar el 6% o incluso más del 7% en el contexto de una alta presión económica a la baja a corto plazo. realmente difícil lograrlo.

En segundo lugar, continuar haciendo un buen trabajo en "seis estabilidad" y "seis garantías" para garantizar el empleo y los medios de vida básicos de los residentes. Entre ellos, el empleo es la base del sustento de las personas.

En tercer lugar, introducir activamente políticas favorables e introducir prudentemente políticas contractivas. Las políticas macroeconómicas deberían fortalecer los ajustes intercíclicos y anticíclicos para brindar un mayor apoyo a la economía real, estabilizar mejor los fundamentos de la economía y mantener la economía operando dentro de un rango razonable. Todas las localidades y departamentos deben contribuir a la situación general de crecimiento económico estable, movilizar todos los factores positivos y reducir algunas medidas restrictivas innecesarias. Vale la pena señalar que la industria inmobiliaria sigue siendo un importante motor de crecimiento económico estable. La industria inmobiliaria involucra muchas industrias relacionadas ascendentes y descendentes, y la escala de la industria y el volumen económico son enormes. A corto plazo, es difícil encontrar un reemplazo efectivo para el papel desempeñado por la industria inmobiliaria en otras industrias.

En el entorno político de crecimiento económico estable, la industria inmobiliaria necesita urgentemente resolver los riesgos a la baja de la industria. Se espera que las políticas de desapalancamiento corrijan adecuadamente las desviaciones y logren un desarrollo saludable y un círculo virtuoso del real. mercado inmobiliario. Al menos la industria inmobiliaria no puede obstaculizar el crecimiento económico estable.

2. La política monetaria se centra en la estabilización del sector inmobiliario a corto plazo. El "Informe sobre la labor del gobierno" de las dos sesiones del 15 de marzo señaló: Incrementar la implementación de una política monetaria prudente posteriormente, Liu Shijin, subdirector del Comité Económico del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, propuso: Moneda Sobre la base de los primeros recortes del RRR y los recortes guiados de las tasas de interés, la política está orientada estructuralmente a proporcionar la liquidez necesaria para un aterrizaje suave del real. inmobiliario y desarrollo estable a medio y largo plazo En el corto plazo, la política monetaria se centra en la estabilización del sector inmobiliario.

El banco central ha recortado continuamente los requisitos de reserva y las tasas de interés para brindar alivio a la economía real. El 15 de diciembre de 2021, el banco central redujo el índice de reservas de depósitos de las instituciones financieras en 0,5 puntos porcentuales, liberando un total de aproximadamente 1,2 billones de yuanes en fondos a largo plazo. En 2022, la política monetaria del banco central seguirá siendo flexible en su conjunto e intensificará la implementación de la política monetaria. Sólo cuatro meses después del último recorte del coeficiente de reservas obligatorias, el banco central volvió a reducir el coeficiente de reservas obligatorias el 15 de abril. unos 530 mil millones de yuanes en fondos a largo plazo. Para el sector inmobiliario, la política monetaria se centra en estabilizar el sector inmobiliario en el corto plazo.

Por un lado, se va recuperando paulatinamente la confianza del mercado y se orienta a que las transacciones inmobiliarias se normalicen de forma ordenada. Desde la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario ha seguido enfriándose, con una expansión interanual de las transacciones en 100 ciudades y una caída general de los precios de la vivienda. La motivación principal radica en la grave falta de confianza del mercado. Una vez que se determine el resultado final de la política, la confianza del mercado se restablecerá en gran medida. La demanda de los residentes de viviendas para vivienda propia y la compra de viviendas mejoradas podrá liberarse de manera ordenada. Las transacciones inmobiliarias volverán gradualmente a la normalización.

Por otro lado, apoyar la financiación razonable de las empresas inmobiliarias, apoyar las fusiones y adquisiciones de empresas inmobiliarias de alta calidad y resolver en la mayor medida posible las crisis de pago de la deuda corporativa. Desde la segunda mitad de 2021, las empresas se han enfrentado a una enorme crisis y las ventas y la financiación de las empresas inmobiliarias han disminuido en todos los ámbitos. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias de marca han incumplido una tras otra sus deudas. Para resolver mejor la crisis de pago de la deuda corporativa, la siguiente etapa aún debe respaldar las necesidades financieras razonables de las empresas inmobiliarias y respaldar las fusiones y adquisiciones de empresas de alta calidad. Afectadas por esto, las empresas estatales, las empresas centrales y las empresas privadas de alta calidad pueden beneficiarse más y se espera que obtengan oportunidades para aumentar la concentración del desempeño. 3. Controlar el ritmo del desapalancamiento y apoyar las hipotecas residenciales y la financiación corporativa. Una serie de políticas indican que las políticas financieras inmobiliarias se ajustarán y relajarán con precisión, y que el ritmo y la intensidad del desapalancamiento se controlarán moderadamente.

Los riesgos de deuda del sector aún no se han eliminado por completo y el volumen de financiación de las empresas inmobiliarias sigue siendo bajo. En el primer trimestre de 2022, la escala de financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas de la industria cayó significativamente un 52,5% interanual. Con base en la prevención y resolución de riesgos de las empresas inmobiliarias, se espera que la financiación relacionada con el sector inmobiliario pueda aumentar. se descongelará y se espera que el entorno financiero general para las empresas inmobiliarias mejore significativamente.

Específicamente, respaldar las necesidades financieras razonables de las empresas inmobiliarias, apoyar a las empresas inmobiliarias de alta calidad en la realización de fusiones y adquisiciones de financiación de préstamos y orientar ordenadamente las ventas corporativas, la compra de terrenos, la financiación y otras actividades comerciales para volver gradualmente a la normalidad. Los cambios en las políticas financieras inmobiliarias se reflejaron primero en mejoras marginales en las políticas de préstamos hipotecarios privados.

Específicamente, implica los siguientes cinco aspectos: relajar los préstamos del fondo de previsión, reducir el índice de pago inicial de los préstamos comerciales, reducir las tasas de interés hipotecarias, relajar parcialmente las restricciones de los préstamos y acortar el ciclo de los préstamos hipotecarios. Según los últimos datos del banco central, los bancos de más de 100 ciudades de todo el país han reducido de forma independiente las tasas de interés de las hipotecas personales basándose en los cambios del mercado y sus propias condiciones operativas, con una reducción promedio que oscila entre 20 y 60 puntos básicos.

Sin embargo, los préstamos hipotecarios reales de los residentes fueron significativamente inferiores a las expectativas del mercado. En octubre de 2021, la proporción de préstamos a mediano y largo plazo en el sector de los hogares llegó a alcanzar un máximo del 53,1%, pero luego la proporción siguió disminuyendo durante el último mes. En febrero de 2022, los préstamos a corto plazo a los hogares disminuyeron en 291.100 millones de yuanes, y los préstamos a medio y largo plazo disminuyeron en 45.900 millones de yuanes. Los préstamos a medio y largo plazo a los hogares experimentaron un crecimiento negativo por primera vez en la historia. Se espera que se sigan flexibilizando los préstamos hipotecarios residenciales y se implementarán políticas de crédito para vivienda diferenciadas de acuerdo con las políticas de la ciudad para garantizar que se satisfagan las necesidades inmediatas y que los nuevos residentes puedan comprar casas, y se brindará un cierto grado de apoyo a la política crediticia a nuevos residentes para garantizar el buen funcionamiento de las transacciones inmobiliarias normales y promover la solidez del ciclo de la industria inmobiliaria. 4. La frecuencia de los aumentos de políticas se ha reducido significativamente y las ciudades estresadas han "rescatado el mercado". En 2021, la regulación local se ha vuelto más frecuente y precisa, con 73 provincias y ciudades y 249 aumentos de políticas, lo cual es poco común en la historia.

Desde 2022, a medida que se ha intensificado la presión a la baja sobre el mercado, algunas ciudades han comenzado a relajar los controles e incluso estimular el consumo de compra de vivienda de los residentes. En primer lugar, las restricciones de compra se relajan encubiertamente. Los ejemplos típicos incluyen Zhengzhou, Suzhou y Nanning. En segundo lugar, los incentivos fiscales y tributarios respaldan el mercado. Por ejemplo, si compra una primera casa nueva de menos de 90 metros cuadrados en Yulin, recibirá un subsidio de 6.000 yuanes por casa y un subsidio del 50% del impuesto sobre la escritura. En tercer lugar, promover el reasentamiento monetario de los barrios marginales. Por ejemplo, Zhengzhou ha implementado una acción de tres años para la construcción de viviendas de reasentamiento, insistiendo en centrarse en el reasentamiento monetario, el gobierno ha adoptado métodos como la recompra y el arrendamiento de viviendas de reasentamiento construidas que no están ocupadas por la gente; lo transformó en vivienda de alquiler asequible,* **Vivienda de propiedad. Las ciudades débiles de segundo, tercer y cuarto nivel pueden seguir el ejemplo y relajar los controles, e incluso estimular el consumo de compra de viviendas de los residentes. El enfoque en el paquete de políticas de rescate se lleva a cabo principalmente en los dos aspectos siguientes:

Primero, el nivel de estabilidad del mercado: primero, reducir el umbral de liquidación, acelerar la liquidación de talentos y relajar parcialmente las restricciones de compra. . En segundo lugar, los préstamos de los fondos de previsión deberían flexibilizarse y el coeficiente de pago inicial de los préstamos comerciales debería basarse en los estándares mínimos estipulados por el banco central, a fin de reducir las tasas de interés hipotecarias y acortar el ciclo hipotecario. En tercer lugar, se debe acelerar la renovación de los barrios marginales y de los edificios antiguos, y se debe aumentar la proporción de reasentamiento monetario. En cuarto lugar, los incentivos fiscales y tributarios para apoyar el mercado, los subsidios para la compra de viviendas, las exenciones fiscales, etc., son todas opciones de política.

En segundo lugar, el nivel de alivio corporativo: primero, reducir el umbral de preventa para viviendas comerciales y acelerar el proceso de aprobación de los certificados de preventa. En segundo lugar, mientras se implementa estrictamente la "Entrega Garantizada de Edificios", se relaja moderadamente la supervisión de los fondos de preventa y se aumenta el índice de retiro de cada nodo de construcción. En tercer lugar, reducir el umbral para las subastas de tierras, aumentar la oferta de tierras asequibles y de bajo precio, reducir los depósitos de licitación y diferir el pago de las tierras.

5. La urbanización sigue siendo el mayor dividendo para la industria inmobiliaria. La nueva urbanización sigue siendo el dividendo institucional para la industria inmobiliaria. Las aglomeraciones urbanas y las áreas metropolitanas aumentarán una tras otra, fortaleciendo el nuevo patrón de. la industria.

La nueva urbanización no es un desarrollo para “repartir el pastel”, sino que guía el flujo bidireccional de capital, industria, población y otros elementos de recursos entre ciudades de diferentes niveles de energía. Por un lado, aceleraremos la construcción de un nuevo patrón de desarrollo integrado de aglomeraciones urbanas y áreas metropolitanas. Por otro lado, mejoraremos la asignación de tierras, mano de obra y otros factores orientada al mercado.

Según las expectativas ideales, la tasa de urbanización de las ciudades de tercer y cuarto nivel aumentará constantemente, lo que se espera que impulse una cierta cantidad de demanda incremental para la compra de viviendas; atraer talentos de alta calidad para seguir reuniéndose, y las perspectivas del mercado inmobiliario pueden ser más prometedoras.

A medida que la reforma de la vivienda básicamente ha entrado en la etapa final, la antigua reforma se ha acelerado significativamente. En marzo de 2022, el gobierno municipal de Zhengzhou emitió un documento para implementar una acción de tres años para la construcción de viviendas de reasentamiento. Teniendo en cuenta la situación del mercado inmobiliario, insistió en centrarse en el reasentamiento monetario. Para las casas de reasentamiento que aún no se han construido, se anima a las personas demolidas a optar por el reasentamiento monetario.

En el futuro, la renovación urbana se convertirá en un estabilizador para el mercado inmobiliario. A medida que la renovación de cobertizos y edificios antiguos siga avanzando, se espera que impulse una cierta demanda incremental de compra de viviendas. Se espera que algunas ciudades estresadas sigan el ejemplo de Zhengzhou y tengan más necesidad y motivación para aumentar la intensidad de la renovación de invernaderos y la construcción de renovaciones antiguas con el fin de estimular la compra y el consumo de viviendas de los residentes y aliviar la presión a la baja sobre el mercado.

Centrandonos en el nuevo patrón urbano, gracias a los fuertes fundamentos económicos, el efecto sifón de población de las cinco aglomeraciones urbanas del delta del río Yangtze, Guangdong, Hong Kong y Macao, Beijing-Tianjin-Hebei, el El tramo medio del río Yangtze y Chengdu y Chongqing no ha disminuido, y la población migrante continuará. La afluencia neta proporcionará un sólido apoyo a la demanda del mercado inmobiliario y se espera que se convierta en el principal portador del mercado inmobiliario, y su La cuota de mercado seguirá aumentando.

El delta del río Yangtze, Guangdong, Hong Kong, Macao y Beijing-Tianjin-Hebei tendrán como objetivo construir aglomeraciones urbanas de clase mundial, convertirse en un nuevo motor para el desarrollo económico de alta calidad en China y liderar de manera integral una nueva ronda de patrón de desarrollo en la industria inmobiliaria. 6. Nuevo modelo de desarrollo de la industria: doble circulación de vivienda y seguridad Una serie de políticas se dirigen a explorar un nuevo modelo de desarrollo de la industria, que se centra en los siguientes tres aspectos:

Primero, mejorar la circulación dual del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad, centrándose en resolver los problemas de vivienda de nuevos ciudadanos y grupos desfavorecidos, y establecer un nuevo mecanismo de vinculación cuatro en uno de personas, vivienda, tierra y dinero para promover un círculo virtuoso en el industria. Para los residentes, continuaremos adhiriéndose al tono político de "vivienda para vivir, no para la especulación", apoyaremos la autoocupación y el consumo de viviendas mejoradas de los residentes y suprimiremos la demanda de inversión especulativa. En el sector de la vivienda, debemos respetar tanto el alquiler como la compra, desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas, especialmente las viviendas de alquiler asequibles, y garantizar que los grupos de alquiler tengan los mismos derechos a disfrutar de los mismos servicios. En el vínculo suelo, los indicadores de oferta de suelo se ajustarán dinámicamente en función de las condiciones reales del mercado de cada ciudad, lo que significa seguir aumentando las cuotas de suelo edificable para ciudades grandes y supergrandes y reduciendo adecuadamente las cuotas de suelo edificable para ciudades pequeñas y medianas. -ciudades de tamaño. En el aspecto de capital, la industria inmobiliaria continúa desapalancandose, y las "tres líneas rojas" para la financiación y las "dos líneas rojas" para los préstamos hipotecarios siguen trabajando arduamente para reducir los ratios de endeudamiento empresarial y los ratios de apalancamiento de los hogares a niveles relativamente seguros. y frenar decididamente la financiarización de las burbujas inmobiliarias.

En segundo lugar, se debe optimizar y ajustar el modelo de desarrollo inmobiliario, incluida la racionalización del apalancamiento de las empresas inmobiliarias, la transparencia de la escala de financiación, una supervisión totalmente cerrada del desarrollo de proyectos y el control de riesgos de la vivienda. entrega. Cambiar el concepto de búsqueda excesiva de escala de desempeño de ventas y cambiar a un modelo de negocios que equilibre la escala, las ganancias, los productos y los servicios. Luego de la implementación de las "tres líneas rojas" en financiamiento, las empresas inmobiliarias de alta calidad tomaron la iniciativa de optimizar y ajustar sus estructuras financieras y mejorar su calidad operativa. Sin embargo, muchas empresas embellecieron sus estados financieros mediante técnicas financieras como la transferencia de. balances en balance y balances externos. Por tanto, el desapalancamiento de las empresas inmobiliarias debe realizarse simultáneamente dentro y fuera del balance para reducir eficazmente los riesgos operativos corporativos. En tercer lugar, a medida que la industria inmobiliaria entra en la era del posdesarrollo, todavía necesita revitalizar activamente su stock existente, promover la renovación urbana de manera ordenada, transformar las empresas en operaciones con pocos activos y encontrar una segunda curva de crecimiento. La escala de la industria inmobiliaria básicamente ha alcanzado su punto máximo. El área de ventas de viviendas comerciales en todo el país se ha mantenido en un máximo de 1.700 millones de metros cuadrados durante cinco años consecutivos. En el futuro, la industria inmobiliaria entrará en la era del posdesarrollo. A medida que la industria inmobiliaria pasa del desarrollo incremental a la operación de acciones, la competitividad de las empresas se centrará en la operación y gestión de activos de toda la cadena industrial, y el modelo de negocio seguramente se transformará gradualmente de activos pesados ​​a activos livianos, y de manera activa. Busque la segunda curva de crecimiento, como agencia de construcción, administración de propiedades, arrendamiento, etc. Desde abril, muchas ciudades clave como Suzhou, Nanjing y Fuzhou han relajado los controles y el mercado inmobiliario en varias ciudades ha rotado cíclicamente. El fondo del mercado puede llegar al fondo en el segundo trimestre y las transacciones pueden estabilizarse y recuperarse. A corto plazo, la política monetaria se centra en estabilizar el sector inmobiliario, restaurar gradualmente la confianza del mercado, guiar las transacciones inmobiliarias para que vuelvan a la normalidad y resolver las crisis de pago de la deuda corporativa. Bajo la guía de políticas de círculo virtuoso, las empresas inmobiliarias están marcando el comienzo de un momento. de prosperidad. A largo plazo, la importancia central de una serie de políticas sigue siendo guiar a la industria a explorar nuevos modelos de desarrollo sobre la base de restaurar la confianza del mercado. En la era posterior al desarrollo, la competitividad de las empresas inmobiliarias se centra en la operación y la gestión de activos de toda la cadena industrial, y el modelo de negocio seguramente se transformará gradualmente de muchos activos a pocos activos.