¿Cómo se salvaron Sunac y Yunnan City Investment de la crisis de liquidez?
Evergrande anunció un descuento del 30 % sobre su objetivo de ventas de 654.380 millones de RMB en todo el país, debido a la presión de las "tres líneas rojas". Según un informe de hoy del Beijing Business Daily, bajo la expectativa de las "tres líneas rojas", la financiación de las empresas inmobiliarias sigue estallando. En los 20 días posteriores al simposio, las empresas inmobiliarias emitieron 65 bonos en el país y en el extranjero, con una escala de financiación equivalente a aproximadamente 55.490 millones de RMB, y el costo de financiación promedio aumentó al 5,53%. Algunos analistas creen que algunas empresas inmobiliarias están intentando aprovechar el último período de financiación, cuando el impacto de las "tres líneas rojas" aún no se ha reflejado plenamente.
Información sobre bonos de capital privado de inversión de la ciudad de Yunnan
Anteriormente, según la Bolsa de Valores de Shanghai, el bono corporativo de 5 mil millones de yuanes de Yunnan City Investment Group fue aceptado el 27 de agosto y fue el " Yunnan City Investment Group 2020 "Emisión no pública de bonos corporativos", el tipo de bonos son bonos de colocación privada. El mes pasado, Yunnan Urban Investment Group emitió múltiples financiaciones: el 12 de agosto, la Bolsa de Valores de Shanghai reveló que se aceptó la emisión pública de bonos corporativos de Yunnan Urban Investment Group a inversores profesionales en 2020, con un monto de emisión planificado de 1.200 millones de yuanes el 27 de agosto; , la emisión no pública de bonos corporativos de la compañía en 2020 fue aceptada por la Bolsa de Valores de Shanghai, con un monto de emisión planificado de 5 mil millones de yuanes.
El dilema de Yunnan Urban Investment surge de sus “vigorosas adquisiciones” en 2016. Las agresivas adquisiciones de inversiones provocaron que la deuda de Yunnan Urban Investment se disparara. El informe financiero muestra que el pasivo total de la compañía aumentó un 44,49% a 57.227 millones de yuanes en 2016, ¡y el valor en tres años alcanzó los 83.325 millones de yuanes!
En Dali, Yunnan Urban Investment adquirió un proyecto inmobiliario turístico de alto nivel llamado "Dali Haidong International Tourism and Leisure Experience Zone" a través de dos adquisiciones de capital, con una inversión total de aproximadamente 500 millones de yuanes, que fue más tarde, el proyecto “Haidong” de Yunnan Urban Investment. El 28 de marzo de 2020, el Comité de Gestión de Desarrollo de Dali Haidong rectificó inmediatamente el proyecto debido a la construcción ilegal de villas. Entre ellos, se canceló el Haidong Sports Park (proyecto de golf) y era necesario financiar el terreno arrendado para el proyecto. por la empresa para construir un parque ecológico. Como resultado, es difícil recuperar la inversión total y la renta del terreno de Yunnan Urban Investment en la etapa inicial. El informe anual de 2019 de Yunnan Urban Investment muestra que varias de las principales sociedades holding de Yunnan Urban Investment sufrieron pérdidas el año pasado, entre las cuales Yunnan Urban Investment Haidong Investment Development Co., Ltd. perdió 472 millones de yuanes.
Los efectos a largo plazo de "Haidong"
"El desastre comenzó con un pequeño muro"
En mayo del año pasado, Xu Lei, el ex presidente del Yunnan City Investment Group, fue sospechoso de graves violaciones de la disciplina y la ley, se entregó voluntariamente para aceptar una revisión disciplinaria y una investigación supervisora. Fue entonces cuando la financiación de la empresa cayó significativamente. ¡La información pública muestra que el monto de financiamiento de Yunnan Urban Investment en 2019 cayó un 41% en comparación con 2018!
“Las desgracias nunca llegan solas”
El desempeño de Yunnan Urban Investment también fue insatisfactorio. En 2017, los ingresos operativos de la compañía aumentaron un 47,3 % hasta 14.391 millones, mientras que en 2019, los ingresos se redujeron a la mitad hasta 6.248 millones y el beneficio neto se desplomó un 86,59 % hasta -3.482 millones.
Informe semestral 2020 de las empresas que cotizan en Yunnan
Es precisamente debido a las continuas pérdidas que Yunnan Urban Investment ha vendido sucesivamente el capital de varias filiales este año. Entre ellos, Yunnan Urban Investment transfirió el 60% del capital de Kunming Xinjiang Heda Urban Construction, con un valor estimado de 4,9125 millones de yuanes, y el precio final de la transacción fue de 4,9125 millones de yuanes. Yunnan Urban Investment transfirió el 90% del capital social de Dongguan Yuntou Real Estate; un valor estimado de 955.654,38 millones de yuanes, y el precio final de la transacción fue de 4,9125 millones de yuanes. El precio de la transacción fue de más de 955.565.438 yuanes. una subsidiaria de Yunnan City Investment transfirió el 80% del capital social de Xishuangbanna Aviation Investment Real Estate, con un valor estimado de 955.654,38 millones de yuanes. 19.160.600 yuanes y el precio final de la transacción fue de 1.916.500 yuanes. Yunnan City Investment transfirió el 51% del capital social de Xi'an Yuncheng Real Estate, con un valor estimado de 82,8076 millones de yuanes y un precio final de transacción de 82,8076 millones de yuanes. Además, en 2020, Yunnan Urban Investment lanzará una importante reorganización de activos y planea transferir el capital de 65.438+08 filiales de Yunnan Urban Investment, incluida Tianjin Yinrun, al grupo. En la actualidad, la empresa y todas las partes están promoviendo activamente la reorganización, y se está promoviendo activamente el trabajo de auditoría y evaluación de activos involucrado en esta reorganización.
¿Cómo puede salvarse Yunnan Urban Investment vendiendo terrenos y convirtiendo acciones en acciones?
El 29 de septiembre de este año, el gobierno municipal de Yunnan Jinghong, Xishuangbanna Global Sunac Tourism Company y Jinghong Investment Company, una subsidiaria de Yunnan Urban Investment Company, firmaron un acuerdo de cooperación estratégica, que involucra principalmente a "Lancang International Complejo de turismo cultural ecológico Proyecto "Pueblo característico de Lanlanba Dai Water Village".
El anuncio de cooperación publicado el 31 de julio muestra que Xishuangbanna Cangjiang Luwen, una subsidiaria de Yunnan Urban Investment, tiene el 65,438% y Xishuangbanna Yunchen Real Estate tiene el 565,438%+.
Ya en abril de 2017, Yunnan Urban Investment publicó dos anuncios sobre la transferencia de participaciones accionarias en Cangjiang Luwen y Yunchen Real Estate. Los proyectos de cooperación mencionados anteriormente son activos fundamentales. En el informe de investigación del "China Times" sobre este incidente, un experto de Yunnan Urban Investment confirmó a los periodistas que "nuestra ventaja (de inversión urbana) es que tenemos abundantes recursos de tierra y procedimientos completos". Ante la presión financiera, Yunnan Urban Investment debe primero vender terrenos y transferir capital. El presidente de Sunac China, Sun Hongbin, recientemente se ha interesado mucho en la industria del turismo cultural de Yunnan y ha visitado Yunnan para realizar muchas inspecciones sobre el terreno. Dado que los recursos de tierra en poder de Yunnan Urban Investment Group tienen un alto valor de desarrollo, esta cooperación concluyó con éxito.
Escena de la ceremonia de firma
Mientras Yunnan City Investment emitía bonos, vendía terrenos y convertía acciones con frecuencia, Sunac, por otro lado, seguía atacando la ciudad. El informe de desempeño provisional de Sunac de 2020 muestra que Sunac China logró ingresos de 77,34 mil millones de yuanes, un beneficio neto atribuible de 65,438+0,096 mil millones de yuanes y un beneficio principal de 65,438+0,304 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 0,7%, 6,5% y 3,0%. En comparación con esto, el Sunac más fuerte parecerá más "tranquilo", pero en comparación con el año pasado.
En 2019, el índice de deuda neta de Sunac China fue del 172 %, su índice de activos y pasivos excluyendo los pagos anticipados fue del 84 % y su índice de deuda en efectivo a corto plazo fue de 0,93, cruzando seriamente las “tres líneas rojas”. A finales de junio de 2020, el índice de activos y pasivos de Sunac China era del 86,56 %, una disminución interanual de 4,3 puntos porcentuales; el índice de deuda neta era del 149 %, una disminución interanual de 23,3 puntos porcentuales.
Resultados provisionales de Sunac China 2020: ganancias
Resultados provisionales de Sunac China 2020: adquisición de tierras
Desde este punto de vista, Sunac China también se está ayudando activamente a sí mismo.
En el primer semestre de 2020, la gestión de propiedades y otros ingresos de Sunac China fueron de 3,29 mil millones de yuanes, lo que representa el 4,2%; los ingresos operativos de la construcción urbana de Luwen fueron de 980 millones de yuanes, lo que representa 65.438+0,3%; 2020 A finales de junio de 2020, Sunac había desplegado 12 ciudades de turismo cultural, 4 centros turísticos, 25 ciudades de turismo cultural y 8 centros de convenciones y exposiciones en China, cubriendo 49 parques, 48 negocios y casi 150 hoteles de alta gama. . Sin embargo, un ratio de ingresos tan desequilibrado está obviamente lejos de su visión de “empoderamiento colaborativo”.
Sun Hongbin comparó una vez la inversión en turismo cultural con "la poesía y la distancia". Probablemente también se dio cuenta de que el aumento de las propiedades ralentizaría la retirada de efectivo de la empresa, pero no se debe tanto a su amor por el turismo. industria del turismo cultural. Más bien, es su optimismo sobre los productos respetuosos con el medio ambiente, de baja densidad y de baja calidad. Aunque Sunac tiene una gestión rica y fondos abundantes, en comparación con el modelo tradicional de desarrollo inmobiliario, la industria del turismo cultural todavía tiene las desventajas inherentes de los proyectos de "ciclo lento": alto consumo interno y lenta recuperación de efectivo. La enorme deuda requiere que Sunac China mantenga una alta rotación, acelere el traspaso y garantice el equilibrio del flujo de caja.
Bajo la influencia de las "tres líneas rojas", la tendencia de la industria inmobiliaria en el futuro será la integración continua, ya sea "recuperación de sangre" externa, "producción de sangre" por uno mismo. O "vender sangre" a regañadientes, la supervivencia es lo más importante.
A finales de 2019, solo Yunnan Urban Investment tenía 22 proyectos de reserva inmobiliaria en 8 ciudades y poseía 7,389 acres de tierra. Además de comprar terrenos o transferir capital, merece más atención la forma en que Yunnan Urban Investment Group cultiva una rentabilidad sostenida.
En cuanto a Sunac China, ¿cómo puede Sun Hongbin obtener "más dinero, dinero más barato, dinero por más tiempo, dinero que pueda sobrevivir al ciclo"? Necesitamos ver cómo equilibrar los proyectos de turismo cultural con proyectos residenciales y comerciales.