Examen de tasador inmobiliario de 2008: teoría y métodos de valoración
1 Preguntas de opción múltiple (***35 preguntas, 1 punto cada una. Cada pregunta tiene solo una respuesta alternativa que mejor se ajuste al significado de la pregunta. Por favor responda la pregunta en negro (ennegrezca el número correspondiente en la hoja de respuestas).
1. La valoración de las pérdidas por suspensión de producción y actividad empresarial causadas por la expropiación de bienes inmuebles es () empresarial.
A. Evaluación de valor tradicional
B. Distribución de valor
C. Evaluación de pérdidas económicas relacionadas
D. p>
2. Los siguientes principios de valoración de bienes inmuebles son aplicables a la valoración de hipotecas inmobiliarias, pero no a la valoración de demolición de viviendas urbanas ().
A. Principio de utilización
B. Principio de legalidad
C. Principio de sustitución
D. >
3. Suponiendo que se utiliza el método de desarrollo para evaluar el valor de un inmueble a desarrollar, la premisa de valoración aplicable es la "premisa de transferencia forzosa". Esta valoración se debe a las necesidades de ().
A. Acciones inmobiliarias de precio fijo
B. Subasta autorizada por el tribunal
C. Impuesto sobre bienes inmuebles
D. para expropiación de bienes raíces
4. El valor total de la propiedad de un edificio de oficinas en alquiler es de 20 millones de yuanes y el valor de la ganancia del arrendamiento * * * es de 160.000 yuanes, por lo que el valor de la ganancia del arrendamiento * * * es () millones de yuanes.
A.-40
B.400
C.1800
D.3600
5. Los costos de uso normal del desarrollo de infraestructura en un área determinada se asignan a cada metro cuadrado de terreno, es decir, 20 yuanes para carreteras, 18 yuanes para gas, 14 yuanes para suministro de agua, 16 yuanes para drenaje, 12 yuanes para calefacción, 25 yuanes para suministro de energía, 8 yuanes para comunicaciones y 15 yuanes para nivelación del sitio. Entonces el área es "cinco conexiones y un nivel".
Respuesta: 98
B 102
C.108
D.116
6. residente En junio de 2008, compré una casa con un área de construcción de 100㎡ y el precio unitario era de 5.000 yuanes/㎡. Si el precio nominal local de casas similares aumentara un 0,5% mensual en 2008 y la tasa de inflación anual fuera del 5%, la apreciación natural de esta casa en febrero de 2008 sería el RMB ().
A.4296.96
5560.86
C.5839.91
D.30838.91
7. no solo es diferente de los activos muebles como maquinaria y equipo, y también de los activos intangibles como las marcas. Es una combinación de ().
A. Entidades, derechos y ubicaciones
B. Objetos físicos, derechos y ubicaciones
C. >D .Entidad, derechos e intereses, ubicación
8 Cuando una residencia de alto nivel se termina y se muda después de un año, el precio de una casa existente similar será de 5.000 yuanes/m2, el total. Los ingresos por alquiler a finales de año serán de 500 yuanes/m2, los gastos de gestión y otros gastos serán de 100 yuanes/㎡. La tasa de descuento esperada es del 10% y la compensación de riesgo es del 3% del precio de la vivienda existente. El precio actual de esta casa de subastas es () yuanes/㎡.
A.4395
B.4486
C.4636
4850 d.C.
9. El valor de un bien inmueble sin prioridad legal de reembolso es de 6 millones de yuanes, la prioridad legal de reembolso es de 500.000 yuanes y el índice de préstamo es del 70%, por lo que el monto del préstamo hipotecario del inmueble es () 10.000 yuanes.
A.370
B.385
C.420
AD 550
10, 1 Para una casa con un precio total de 600.000 yuanes, los métodos de pago en la transacción real pueden ser los siguientes:
(1) Se requiere un pago único el día de la transacción;
(2) La transacción se completa. Se otorgará un descuento del 50 % a quienes la paguen en un solo pago el mismo día;
(3) El pago inicial es de 200.000 yuanes y el resto se paga en forma de préstamo hipotecario El plazo del préstamo es de 15 años y el préstamo se reembolsa en cuotas mensuales iguales;
(4) Se acuerda pagar en una sola suma dentro de un año a partir del año. la fecha de cierre;
(5) Pagar en cuotas a partir de la fecha de cierre, con un pago inicial de 200.000 RMB y el saldo restante se pagará en dos cuotas dentro de un año. Son 200.000 yuanes.
En el ejemplo anterior, hay un precio nominal ().
A. Casos (1) y (3)
B. Casos (3), (4) y (5)
C. , (4)
D. Casos (2), (4) y (5)
11 En general, aunque la población total se mantiene sin cambios, al igual que el tamaño de la familia. , la tendencia general de los precios de la vivienda es ()
A. Al alza
B. Otoño
C. Permanece relativamente estable
<. D. Sube primero y luego bajaB.b
C.c
Ministro de Defensa
13. Zonificación funcional en el diseño de planta residencial. El impacto en el valor inmobiliario pertenece a los factores que afectan el valor inmobiliario ()
A Factores de ubicación
B Factores sociales
C. /p>
D. Factores de equidad
14. El impacto del uso planificado de los bienes inmuebles sobre el valor inmobiliario pertenece a () entre los factores que afectan el valor inmobiliario. >A. La construcción de instalaciones auxiliares.
B. Control del uso de inmuebles
C. D. Restricciones a las relaciones de convivencia con bienes inmuebles
15 Los principios económicos de uso, incluidos el uso, la escala, la intensidad y el nivel, ayudan a determinar el uso del objeto de valoración ()
A. El principio de rendimientos crecientes y decrecientes
B. Principio de equilibrio
C. Principio de sustitución
D. La compañía de seguros confía a una agencia de tasación la evaluación del valor de la casa completamente destruida por el incendio. Proporcionar un valor de referencia para las reclamaciones de seguros. El momento de la tasación es ahora, el objeto de la tasación y las condiciones del mercado inmobiliario son
A. El objeto de valoración es el pasado y el mercado inmobiliario es el pasado. B. El objeto de valoración es el ahora y el mercado inmobiliario es el ahora. El objeto es el pasado y el mercado inmobiliario es ahora.
D El objeto de valoración está en la situación actual y el mercado inmobiliario está en el pasado.
17. Cuando se utiliza el método de ingresos para evaluar el valor de las hipotecas inmobiliarias, cuando se espera que los ingresos futuros sean altos o bajos, generalmente se debe utilizar el ingreso esperado de () Nivel alto. ; Nivel superior; más importante
B. Bajo
C.
D. Para evaluación El precio de mercado de cierta propiedad en junio de 2008 costaba 65.438 + 1 de octubre. La información del ejemplo comparable seleccionado es la siguiente: la fecha de la transacción fue el 1 de abril de 2008 y el contrato estipulaba que el comprador debía pagar 3.500 yuanes/㎡ al vendedor. la transacción Todos los impuestos y tasas son pagados por el comprador. Se estipula que los impuestos y tasas pagados tanto por los compradores como por los vendedores de transacciones inmobiliarias en esta área son normales. Del 1 de febrero de 2008 al 1 de octubre de 2008, el precio promedio. de este tipo de propiedad aumentó cada mes un aumento del 0,3%, por lo que el precio revisado para este caso comparable es () yuanes/㎡.
A.3673.20
3673.68
C.3790.43
D.3790.93
Dos adyacentes Lote 19, A y B, tienen valores de mercado de 600.000 yuanes y 400.000 yuanes respectivamente. Si se combinaran los dos terrenos, el valor total sería de 200.000 yuanes. Si el usuario del terreno A tiene la intención de comprar el terreno B, el precio normal más justo y razonable para ambas partes debería ser de () millones de yuanes.
A.40
b48
C.50
Hierba 60
20 Para un ejemplo comercial. , el área utilizable de la propiedad es de 3,000 pies cuadrados y el precio total de la transacción es de $0,000. Se pagará en cuatro cuotas (suponiendo que la tasa de interés anual en dólares estadounidenses sea del 7% según la fecha de la transacción), con un pago inicial de 350.000 dólares estadounidenses, 350.000 dólares estadounidenses después de medio año, 300.000 dólares estadounidenses después de un año y el saldo. se pagará al cabo de un año y medio. Suponiendo que el tipo de cambio del mercado en ese momento era de 7,7 yuanes por dólar estadounidense frente al RMB, y que la relación entre el área de construcción y el área de vivienda era de 1:0,65, el precio real calculado en función del área de construcción en el ejemplo de transacción fue aproximadamente ( ) yuanes/㎡. (1 pie cuadrado=0.0929 ㎡)
A.17484
B 19020
C.19754
D.20539
21. La tarifa original de adquisición de tierras para un terreno cultivado es de 540 yuanes/㎡ y el período de desarrollo de la tierra es de 2 años.
Las tarifas de desarrollo del terreno en el primer y segundo año son de 90 yuanes/㎡ y 60 yuanes/㎡ respectivamente, y la tasa de interés anual del préstamo es del 8%. Cuando se utiliza el método del costo para calcular el valor de la tierra cultivada, el interés de la inversión es () yuanes/㎡.
A.55.20
103.22
C.109.63
D.114.82
22. El edificio terminado y entregado hace años tiene un área de construcción de 1,20㎡, un precio de reposición por unidad de área de construcción de 600 yuanes/㎡ y una depreciación anual de 1.440 yuanes. El índice de novedad del edificio calculado mediante el método de línea recta es ().
16%
42%
58%
D.84%
Construido hace 23,10 años A Pequeño edificio de oficinas con un área de construcción de 1500m2 y una altura de piso de 4,1m. La vida útil restante del terreno es de 30 años y no puede renovarse. En la actualidad, la altura normal de este tipo de edificio de oficinas con la misma función en el mercado es de 3,6 metros y el precio de renovación de la construcción es de 2.000 yuanes/㎡. Suponiendo que la altura del piso no aumente en 0,1 m, el costo de construcción aumentará en 10 yuanes por metro cuadrado. Debido a la gran altura del piso, el edificio de oficinas consume 25.000 yuanes más de energía cada año. Si el valor del edificio se estima en función del precio de reconstrucción, la depreciación funcional que se debe deducir es de () millones de yuanes. (El rendimiento de la construcción es del 10%)
A.11.80
16.07
C.23.57
D.31.07
24. El terreno de una determinada propiedad fue adquirido mediante transferencia pagada. El período de uso del suelo es de 50 años. Tiene 10 años de uso y no se puede renovar (el derecho de uso del suelo caduca y la propiedad de otros edificios y otros). los anexos sobre el terreno los obtiene el Estado de forma gratuita). La vida económica restante del edificio es de 55 años. Se espera que la propiedad pueda obtener un ingreso neto de 80.000 yuanes por año en circunstancias normales y la tasa de rendimiento sea del 8%, entonces el precio de ingreso de la propiedad es () millones de yuanes.
A.95.40
97.87
C.98.55
99.33
25. está afectado. El alquiler anual antes del impacto era de 30.000 y el alquiler anual después del impacto era de 25.000. Se espera que la casa tenga un valor residual de 30 años y una tasa de retorno del 8%. La pérdida de valor de la vivienda causada por los rayos es de () millones de yuanes.
Respuesta: 0,50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
26. En una tienda callejera, los inversores esperan que la tasa de capitalización de sus propios fondos sea del 10% y el banco puede proporcionar el 60%, con una tasa de interés anual del 5% y el 8% y pagos mensuales iguales, entonces la tasa de capitalización integral es ( ).
8,8%
B.10%
C.18%
18,6%
27. centro comercial El alquiler mensual normal es de 40 yuanes/㎡ para el área alquilable, la tasa de ocupación es del 85%, los gastos operativos representan el 35% del ingreso efectivo total y la tasa de retorno es del 2%. El centro comercial tiene un área de construcción de 40.000 metros cuadrados, una tasa de arrendabilidad del 95% y un período de operación de 38 años. El valor de los ingresos de este centro comercial es de () millones de yuanes.
A.690.40
8284.79
8720.83
D.9746.81
A.5362
B.5374
C.5532
D.5702
160.8
C.170.8
D.180.8
31. Entre las siguientes fórmulas de fijación de precios, la incorrecta es ().
A. Precio del suelo = precio de la vivienda - precio de la construcción
B. Precio del inmueble = precio del inmueble con deudas + deudas.
C. Depreciación del edificio = precio de compra y construcción del edificio - valor de mercado del edificio
D. Precio del inmueble = precio del inmueble que contiene componentes no inmobiliarios - precio de componentes no inmobiliarios.
32. La superficie del terreno de un determinado terreno industrial es de 10.000㎡, la relación de superficie prevista es 1,0 y el precio mínimo es de 500 yuanes/㎡. Después del ajuste de planificación, el uso se cambió a residencial, la proporción de superficie construida se incrementó a 2,0 y el precio mínimo fue de 1.500 yuanes/㎡. Por lo tanto, la tarifa de transferencia de terreno requerida para el ajuste de planificación fue de () millones de yuanes.
USD 500
1000
C.2250
D.3000
33. asuntos, sólo puede ser decidido por el director().
A. Dualidad de la evaluación
B. Propósito de la evaluación
Tiempo de evaluación
D. >
34. Un evaluador presentó un informe de evaluación al evaluador el 27 de septiembre de 2008. La fecha de este informe es: la fecha de operación de evaluación es del 20 al 26 de septiembre de 2008, la fecha de evaluación es el 23 de septiembre de 2008, la fecha de inspección in situ del objeto de evaluación es el 22 al 23 de septiembre de 2008 y la vida útil del informe de evaluación es Semestral a partir del 26 de septiembre de 2008. En base a esto, la fecha de emisión de este informe es ().
A. 20 de septiembre de 2008
B. 23 de septiembre de 2008
C. 26 de septiembre de 2008c
D. , 2008d
35 Suponiendo que el mercado inmobiliario en el momento de la valoración es un mercado de transacciones abierto, equitativo y voluntario, y que el objeto de valoración debe completar una transacción en un corto período de tiempo, entonces el valor estimado debe ser ().
A. Valor prudente
B. Valor de mercado
C. Rápida realización del valor
Valor de la inversión
2. Preguntas de opción múltiple (***15 preguntas, cada pregunta vale 2 puntos. Dos o más respuestas alternativas para cada pregunta coinciden con el significado de la pregunta. Marque con negro el número correspondiente en la hoja de respuestas. Si elija 2 puntos por todas las respuestas correctas; no hay puntos por opciones incorrectas o múltiples; 0,5 puntos por cada opción si se dan menos respuestas correctas)
1. respetar, el correcto es ().
A. Practicar honesta y justamente.
B. Para mejorar tu nivel profesional, puedes aceptar proyectos de tasación que superen tus capacidades profesionales.
c. Los documentos del cliente no se divulgarán sin el permiso por escrito del cliente.
D. Se deben implementar los estándares de cobro establecidos por el gobierno y solo se pueden cobrar tarifas adicionales de manera adecuada.
e.No firmar ni sellar un informe de evaluación que no haya sido evaluado por mí como evaluador.
2. El patrimonio de un restaurante se puede dividir en terrenos, edificios, decoración, bienes muebles y franquicias. Cuando un restaurante no es apto para seguir funcionando en su ubicación actual y es traspasado, el rango de objetos de valoración que sirven de referencia para determinar el precio de transferencia incluye generalmente ().
A. Terreno
B. Edificio
C. Decoración
D. derechos
3. Los siguientes componentes del costo del alquiler incluyen ().
A. Gastos de depreciación
B. Gastos de mantenimiento
C. Honorarios de gestión
D. >E. Impuesto sobre la propiedad
4. Entre los siguientes tipos de valor, los que son tipos de valor básicos son ().
A. Valor de la hipoteca
B. Valor de mercado
C. Valor imponible
D. >E. Valor de uso
5. Los factores patrimoniales que afectan el valor de los bienes inmuebles incluyen ().
A. Restricciones al establecimiento y ejercicio de derechos inmobiliarios
B. Limitaciones de ubicación de los inmuebles
C. >
D. Restricciones a la ventilación e iluminación de inmuebles
E. Restricciones a las relaciones adyacentes de inmuebles
6. La compensación por demolición de viviendas urbanas adopta el método de intercambio de derechos de propiedad. y cambia la casa a casa de subastas, al liquidar la diferencia en los derechos de propiedad de la casa, ().
a. El momento de la evaluación debe ser consistente con el momento de la evaluación del precio del mercado inmobiliario de las casas demolidas.
B. La diferencia de precio del intercambio de derechos de propiedad de la casa de subastas = el valor de mercado futuro de la casa de subastas intercambiada - el valor de mercado actual de la casa demolida.
C. La diferencia de precio del futuro intercambio de derechos de propiedad = el valor de mercado actual de la futura propiedad intercambiada - el valor de mercado futuro de la casa demolida.
Ubicación, uso, superficie, estructura del edificio, etc. En el caso de subasta de viviendas, prevalecerá el acuerdo entre el demoledor y el derribado en el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento.
E. Cuando se permuten los derechos de propiedad originales, la diferencia de precio no podrá ser mayor al 20% del precio de mercado de la casa demolida.
7. Entre los siguientes materiales, los que deben adjuntarse al informe de evaluación son ().
A. Carta de encomienda de tasación
B. Contrato de encomienda de tasación
C. Prueba de propiedad del objeto de tasación
D. informe formulario de auditoría interna
E.Copia del certificado de registro de tasador
8. ¿Cuáles de las siguientes condiciones del inmueble son condiciones de ubicación ().
A. Ubicación
B. Tamaño del inmueble
C. Paisaje ambiental
D.
E.Orientación y pavimento
9. Según el método de cálculo de los costos de ingeniería de construcción e instalación en el precio de compra y construcción del edificio, el método de cálculo del precio de compra y construcción del edificio. es ().
A. Método de comparación de unidades
B. Método de extracción de mercado
C Método de descomposición
D. >
E. Método de ajuste del índice
10. El alquiler de un edificio de oficinas es de 3 yuanes por metro cuadrado por día. La tarifa de electricidad y la tarifa de administración de la propiedad corren a cargo del arrendatario, y el costo del agua. , la tarifa de calefacción y el impuesto a la propiedad corren a cargo del arrendador. Calcule el ingreso neto de un edificio de oficinas restando los gastos operativos del alquiler. Los gastos operativos a restar incluyen ().
A. Factura de electricidad
B. Tarifa de administración de la propiedad
C. Tarifa de agua
D. p>E. Impuesto sobre bienes inmuebles
11. Supongamos que la partida de deducción para calcular el valor de la construcción en curso en el método de desarrollo es ().
A. Costo de adquisición del terreno
B. Gastos de gestión para la continuación de la construcción
C. Interés de inversión para la continuación de la construcción
D. ventas de propiedades Tarifas de continuación al finalizar.
E. Obtener impuestos y tasas por construcción en curso
12 Las funciones del método de tendencia de largo plazo incluyen principalmente ().
Un método en el enfoque de ingresos para predecir alquileres futuros, tasas de desocupación, etc.
b se utiliza en el enfoque de mercado para ajustar los precios de transacción de instancias comparables.
C. Se utiliza para calcular el precio de reposición mediante el método del costo.
Compara las tendencias de desarrollo y el potencial de dos o más precios inmobiliarios.
E. Se utiliza para completar la información de precios históricos que falta de algunas propiedades inmobiliarias.
13. La connotación de precio del suelo urbano de referencia incluye su correspondiente ().
A. Relación de superficie construida
B. Impuesto sobre el uso del suelo
C. Nivel de desarrollo del suelo
D. p >
E. Compensación por adquisición de terreno
14, tres pisos, cada piso tiene la misma área de construcción, el valor total de la propiedad es de 2 millones de yuanes, el valor del primer piso es el doble que el de el segundo piso, y el valor del tercer piso es 2 0,7 veces la capa. Si el valor total del edificio es de 200.000 yuanes, cuál de las siguientes afirmaciones sobre la distribución de la tierra es correcta es ().
aLa participación del suelo del segundo piso es del 33,33% con base en el área de construcción.
bLa participación del suelo del segundo piso es del 17,57% sobre el valor de la casa.
C. La participación del suelo ocupada por el segundo piso es del 27,03% con base en el valor de la casa.
La participación del suelo del segundo piso d es del 17,57% con base en el valor del suelo.
E. La participación del suelo del segundo piso es del 27,03% con base en el valor del suelo.
15. Entre las funciones de los procedimientos de valoración de inmuebles se incluyen ().
A. Estandarizar el comportamiento de valoración
B. Ahorrar trabajo de valoración
C. Garantizar la calidad de la valoración
D. p>
p>
E. Evitar la supervisión de la valoración
3. Preguntas verdaderas o falsas (*** 15 preguntas, cada pregunta vale 1 punto. Marque en negro los símbolos correspondientes en la hoja de respuestas de acuerdo con los resultados de su juicio, marque "√" si es correcto y "×" si es incorrecto Si no responde, no obtendrá puntos. Se deducirá 1 error a la vez y la puntuación total de esta pregunta se deducirá como máximo 0 puntos).
1. Al mismo tiempo, el cliente de la tasación es a la vez el usuario del informe de tasación y la parte interesada en la tasación. ()
2. Cualquier proyecto de evaluación tiene un propósito de evaluación. ()
3. Los resultados de evaluación del método de mercado son generalmente superiores a los del método de ingresos, lo que indica que existe una cierta burbuja en los precios inmobiliarios. ()
4. El valor de uso de los bienes inmuebles es generalmente menor que el valor de mercado de los bienes inmuebles. ()
5. La valoración de los inmuebles debe adoptar criterios de valoración prudentes. ()
6. En general, en comparación con las casas, los pisos tienen un mayor impacto en los precios que la orientación.
()
7. En un mercado de vendedores, aumentar los impuestos pagados por los vendedores generalmente conducirá a un aumento en los precios de los bienes raíces. ()
8. Hace dos años, cierta propiedad recibió un préstamo hipotecario. El plazo del préstamo era de 5 años, el índice de préstamo era del 60% y la tasa de interés anual era del 8%. El capital y los intereses del préstamo se reembolsan mensualmente en cuotas iguales de capital. En la actualidad, la propiedad vale 5 millones de yuanes y no tiene prioridad legal para el pago. La propiedad está rehipotecada por 3 millones de yuanes y no tiene otras restricciones en materia de derechos de acreedor. ()
9. Cuando se utilice el método de mercado para evaluar la demolición de viviendas urbanas, si los ejemplos comparables seleccionados son inmuebles con decoración, el valor de la decoración en los casos comparables deberá deducirse al establecer la base de comparación. ()
10. Cuando se utiliza el método del costo para la valoración, el precio del inmueble depende directamente del costo. A medida que aumentan los costos, los precios inmobiliarios aumentarán en consecuencia. ()
11. El ingreso bruto efectivo anual de un determinado inmueble es de 654,38 millones de yuanes, los gastos operativos son de 25.000 yuanes y el multiplicador del ingreso bruto efectivo es 10, entonces la tasa de capitalización integral del real. el patrimonio es del 7,5%. ()
12. En la evaluación del método de desarrollo hipotético, la confiabilidad de los resultados de la evaluación depende principalmente de si se puede predecir con precisión el valor del inmueble una vez completado el desarrollo y los costos, tarifas e impuestos. que deben pagarse, y el juicio de la propiedad inmobiliaria los métodos de desarrollo y utilización son irrelevantes. ()
13. Según estudios de mercado, se sabe que los precios de ciertos tipos de bienes inmuebles aumentaron año tras año entre 2003 y 2007, siendo de 3.500 yuanes/metro cuadrado, 3.700 yuanes/metro cuadrado. , 3.950 yuanes/metro cuadrado y 4.250 yuanes/metro cuadrado respectivamente. Para predecir el precio de este tipo de inmuebles en 2008 se utiliza el método de la velocidad media de desarrollo. ()
14. Al dividir los segmentos de precios de ruta, divida las parcelas de terreno conectadas con accesibilidad similar en el mismo segmento de precios de ruta. Por lo tanto, las parcelas entre las dos intersecciones deben estar en el mismo segmento de precio de ruta. ()
15. Al recopilar ejemplos, es necesario examinar si están afectados por factores anormales o humanos. Los ejemplos afectados por estos factores no se pueden utilizar para la evaluación. ()
4. Preguntas de cálculo (***2 preguntas, 20 puntos. Se requiere enumerar la fórmula y el proceso de cálculo; si necesita calcular en función de la fórmula, debe escribir la fórmula; solo hay resultados de cálculo pero no hay proceso de cálculo. No se otorgarán puntos. El resultado del cálculo debe mantenerse con dos decimales. Responda en la hoja de respuestas)
1. Propietario del edificio de oficinas hace 5 años, con una superficie alquilada de 1.000 metros cuadrados.
El plazo del arrendamiento es de 20 años y el alquiler del primer año es de 240.000 yuanes. Después de eso, el alquiler anual aumentará en 654,38+0.000 yuanes con respecto al año anterior, y el alquiler permanecerá sin cambios desde el octavo año. El alquiler mensual actual para edificios de oficinas similares en el mercado es de 30 yuanes/㎡, suponiendo una tasa de descuento del 10%. Calcule el valor de rendimiento actual del arrendamiento. (8 puntos)
2. La superficie del terreno agrícola que se traspasa es de 10.000 metros cuadrados, apta para la construcción de apartamentos u hoteles. La relación de superficie es 5 y el período de transferencia es de 40 años y no se puede renovar. Se estima que se necesitarán dos años para construir una casa en bruto después de la adquisición del terreno. El costo de construcción e instalación de edificios similares en el mercado es de 1.100 yuanes/㎡, y los honorarios profesionales son el 6% del costo de construcción e instalación.
El honorario de administración es el 3% de la suma de los honorarios de ingeniería de construcción e instalación y los honorarios profesionales. El 60% de los tres gastos anteriores se invierte en el primer año, el 40% en el segundo año y el promedio. inversión cada año; una vez terminada la casa en bruto, el precio de venta es de 8.000 yuanes por metro cuadrado. Se necesita medio año para convertir una casa en bruto en un apartamento completamente decorado, y la renovación, los honorarios profesionales y los honorarios de gestión son 800 yuanes/㎡; el precio de un apartamento completamente decorado es 10.000 yuanes/㎡; Una vez terminada la decoración del apartamento, las instalaciones y equipos pertinentes se pueden comprar como hotel y ponerlos en funcionamiento normal a un costo único de 200 yuanes/㎡. Se espera que los ingresos netos anuales del hotel provenientes del funcionamiento normal sean de 565.438; +0 millones de yuanes, con un rendimiento del 65.438+00%. Los cargos por ventas y el impuesto sobre las ventas para desarrollos inmobiliarios similares son del 3% y el 6% del precio de venta, respectivamente. Los gastos de venta se invierten por igual en el primer semestre de finalización de casas en bruto, apartamentos u hoteles finamente decorados, y todos se agotan cuando se terminan y venden. El impuesto a la escritura de compra de terrenos es del 4% del precio del terreno y la tasa de descuento es del 12%. Compare el valor del terreno bajo diferentes métodos de desarrollo según la información anterior para determinar el valor razonable del terreno. (12 puntos)