¿Cómo redactar un informe de tasación inmobiliaria para su casa? La tarea vence la próxima semana.
Informe de Valoración de Bienes Raíces
Nombre del Proyecto: XX Ciudad XXI /p>
Tasador: XX Real Estate Appraisal Co., Ltd.
Tasador: ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ
Fecha de operación de valoración: X mes X día a X mes X día
p>Reporte de Valoración No.:
Supuestos y Restricciones de Valoración 4
Informe de Resultado de Valoración Inmobiliaria 5
1. Cliente 5
2. Tasador 5
3. p>4. Propósito de la valoración 6
5. Tiempo de valoración 6
6. Definición del valor 6
7. 8. Principio de valoración 7
9. Método de valoración 7
10. Resultado de valoración 7
11 Fecha de operación de valoración 7
12. . Periodo de vigencia de la solicitud de informe de valoración 7
13. Tasador 8
Anexo 9
Informe técnico de valoración de inmuebles 10
1. Análisis de factores individuales 10
2. Análisis de factores regionales 10
3. Análisis de antecedentes del mercado 10
IV. p>
V. Selección de los métodos de valoración 13
VI. Proceso de cálculo de la valoración 13
VII Resultados de la valoración confirmados 16
Carta al ordenante.
ⅩⅩⅩⅩⅩ:
Aceptado por su institución, nuestra empresa realizará un período desde el mismo día, el precio de mercado del inmueble ubicado en el No.
Con base en las leyes, regulaciones, políticas y regulaciones nacionales vigentes y la diversa información proporcionada por el cliente, y siguiendo los principios de legalidad, equidad, ciencia, precisión e idoneidad, el tasador recopila información en el sitio, analiza y calcula, y Después de comparar con el nivel de precio de mercado de bienes inmuebles similares en la ciudad XX en el momento de la valoración, se determina que el precio y el precio unitario del inmueble a tasar en el momento de la valoración en junio /p >
El precio unitario normal de un inmueble es 1.136.000 yuanes, 1.136.000 yuanes por metro cuadrado
El precio unitario normal de un inmueble es 3.070 yuanes/m2, 3.007 yuanes por metro cuadrado
El precio mínimo de la subasta de bienes raíces es 909.000 yuanes, 900.000 yuanes por metro cuadrado
El precio unitario de la subasta de bienes raíces es 2.457 yuanes/m2, 2.000.400.517 yuanes por metro cuadrado
XX Real Estate Appraisal Co., Ltd.
Representante legal:
Día de X, Mes, XX
Declaración del Tasador
Declaramos solemnemente :
p>1. Los hechos que declaramos en este informe de valoración son verdaderos y precisos.
2. Los análisis, opiniones y conclusiones de este informe de valoración son nuestros propios análisis, opiniones y conclusiones profesionales imparciales, pero están sujetos a los supuestos y limitaciones establecidos en este informe de valoración.
3. No tenemos ningún interés en el objeto de valoración en este informe de valoración, y no tenemos ningún interés personal ni parcialidad en las partes relevantes.
Cuarto. Realizamos análisis de acuerdo con el Estándar Nacional "Estándares de Valoración de Bienes Raíces" de la República Popular China, formamos opiniones y conclusiones y escribimos este informe de valoración.
5. Hemos realizado inspecciones in situ de los objetos de valoración en este informe de valoración.
6. El tasador de nuestra empresa acudió a la oficina de archivos de la Oficina de Administración de Tierras y Recursos de la Ciudad XX el X de marzo del XX para preguntar sobre la vida útil del terreno tasado debido al período del SARS. El personal de gestión de archivos de la Administración de Tierras y Recursos informó por teléfono: La vida útil legal de la parcela evaluada es de 50 años (de septiembre de 1994 a septiembre de 2044), y la vida útil restante de la parcela evaluada es de 41 años. No se ha presentado prueba escrita. proporcionado, por favor informe a la atención del usuario.
7. Nadie proporcionó ayuda profesional importante para este informe de valoración.
8. Firma del tasador que participa en esta tasación:
Firma del tasador, número de certificado de calificación, firma del tasador
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
Supuestos y limitaciones de la valoración
1. Supuestos de esta valoración
1 Durante el proceso de valoración de este informe, se asume que el real. inmueble a tasar Para fines comerciales, el uso del inmueble no se modificará durante la vida útil restante en el futuro.
2. Suponer que los derechos de propiedad del inmueble tasado son legales y no existen disputas sobre derechos de propiedad.
3. Se supone que el estado actual del inmueble tasado cumple con las condiciones urbanísticas, de control y de restricción de uso adoptadas, salvo que se establezca lo contrario.
2. Restricciones a esta valoración
1. La información relevante en este informe es proporcionada por el cliente, y no se ha verificado la autenticidad de los datos si los datos no son ciertos. , la valoración será El tasador y el tasador no son responsables de imprecisiones, equivocaciones y errores.
2. Este informe es únicamente para que el cliente proporcione una base de referencia para determinar el precio mínimo de la subasta y no es responsable de otros usos.
3. Este informe no considera el impacto de los derechos de hipoteca, garantía, arrendamiento y otros derechos sobre el precio real del objeto tasado.
4. Durante la inspección in situ, solo se realizó una inspección general de la casa, y no se realizaron pruebas estructurales, por lo que fue imposible determinar sus defectos internos.
5. El área de construcción en este informe se basa en los datos contenidos en el "Talón del Certificado de Propiedad del Edificio".
6. El tasador de nuestra empresa fue a la oficina de archivos de la Oficina de Administración de Recursos y Tierras de la Ciudad XX el día X, XX para preguntar sobre la vida útil del terreno tasado debido al período del SARS. El personal administrativo de la Administración de Tierras y Recursos informó telefónicamente: La vida útil legal de la parcela evaluada es de 50 años (de septiembre de 1994 a septiembre de 2044), y la vida útil restante de la parcela evaluada es de 41 años. No se ha proporcionado prueba escrita. , informe a la atención del usuario.
7. Este informe de valoración no tiene en cuenta los gastos de gestión necesarios para las subastas de viviendas ni los diversos impuestos y tasas pagaderos por la transferencia de bienes inmuebles.
8. Sin el consentimiento de esta unidad de evaluación, todo o parte del informe de evaluación no podrá utilizarse en ningún otro documento público, anuncio o informe no relacionado con este proyecto, ni podrá publicarse públicamente en cualquier forma.
9. Número de referencia del informe de valoración de inmuebles: X valoración de inmueble X palabra [XX] No.
10. Este informe se realiza en cinco copias, cuatro copias se entregan al cliente y una copia queda en poder de la empresa tasadora.
El piso 12 de XX City XXI p>
Dirección de la unidad:
Número de contacto: ⅩⅩⅩⅩⅩ
2. Nombre de la organización: XX Real Estate Appraisal Co., Ltd.
Dirección de la unidad: Piso 22, Edificio X, No. X Road, Ciudad XX
Representante legal: XX
Número de teléfono: /p>
1 Condición física
1 Estado del edificio
⑴ El edificio encargado fue construido en 1997 y se encuentra en buenas condiciones de mantenimiento. y se encuentra en estado nuevo. La tarifa es de 87, y el área de construcción es de 369.97m2, incluyendo un área común de 99.2924m2.
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ está ubicado en la Ciudad XX XXIⅩⅩⅩⅩ Es una estructura de hormigón armado con una altura de 19 pisos El objeto de evaluación es la Sala B8 en el piso 12. las paredes son de masilla, el techo es falso techo de yeso y las ventanas son de aleación de aluminio. ⅩⅩⅩⅩⅩEl primer piso de la decoración exterior está hecho de granito, y el segundo piso y superiores son azulejos de la pared exterior, el primer piso de la decoración interior está hecho de granito y pisos de madera, con masilla en las paredes y artículos colgantes de yeso en las paredes; techo; las líneas de iluminación eléctrica están ocultas; cada piso está equipado con baño público* **, decoración de gama media; ⅩⅩⅩⅩⅩ equipado con dos ascensores de pasajeros y un ascensor de carga, la decoración de la sala de ascensores es normal;
2. Estado de utilización actual de los objetos tasados
El inmueble tasado se utiliza actualmente como edificio de oficinas, con buenas instalaciones públicas y un nivel de desarrollo tanto dentro como fuera del terreno. .
3. Entorno circundante
El objeto de valoración está ubicado en el No. B8 en el piso 12 de la Ciudad XXIXIX, XX, directamente al sur en dirección XX, cruzando la calle. calle de los grandes almacenes y hacia el oeste en dirección a la calle Xinhua. El objeto de evaluación está ubicado en el centro comercial de la ciudad XX, con gran prosperidad, transporte conveniente y gran flujo de personas. Sin embargo, el entorno circundante es normal. y actualmente es un área ordinaria de oficinas en la Ciudad XX.
Segundo Estado Patrimonial
El objeto de tasación se encuentra ubicado en el No. B8 en el piso 12 de la Ciudad XX XXI. Por cuestiones de datos no se puede comprobar si otros derechos están restringidos.
4. Propósito de la valoración
Proporcionar una base de referencia de precios para determinar el precio mínimo de las subastas de bienes raíces.
5. Momento de valoración
Día X, mes X, año XX.
VI.Definición de valor
Los precios proporcionados en este informe son los precios de los objetos de valoración durante el período de valoración, bajo todas las restricciones de este informe, y bajo el régimen gratuito y gratuito. Mercado inmobiliario abierto de la ciudad XX y el estado de competencia perfecta. El llamado valor de mercado abierto es el precio que es más probable que se forme en el mercado abierto. Cuando se utiliza el estándar de valor de mercado abierto, el valor objetivo y razonable requerido para la evaluación debe ser el valor de mercado abierto.
El precio del inmueble tasado se define como: el edificio es una estructura de hormigón armado, el destino es comercial, la durabilidad económica es de 50 años, tiene 6 años de uso y aún se puede ser utilizado por 44 años; el terreno tasado es de uso legal. La vida útil es de 50 años (de septiembre de 1994 a septiembre de 2044), es decir, la vida útil restante estimada de la parcela es de 41 años. De acuerdo con el principio de solidez de los ingresos inmobiliarios, el período de ingresos de los bienes inmuebles se basa en el precio de mercado con base en la vida útil restante de 41 años; el precio mínimo de subasta recomendado es el 80% del precio de mercado;
7. Bases de Valoración
1. Bases Comportamentales
"Carta de Valoración Encomendada".
2 Base legal y regulatoria
1. “Ley de Ordenación del Territorio de la República Popular China”.
2. “Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana de la República Popular China”.
3. “Normas de Valoración de Bienes Raíces” (GB/T 50291-1999).
4. “Reglamento de Valoración de Suelos Urbanos” (GB/T 18508-2001).
3 Base de precios
"Tabla de valoración unitaria del Proyecto Nacional Unificado de Construcción Cuota Básica de la Región Autónoma de Guangxi Zhuang".
Cuarto.Base de los derechos de propiedad
"Talón del certificado de propiedad de la vivienda" Orden de Yongfang No. ⅩⅩⅩ.
8. Principios de valoración
1. El principio de legalidad.
2. Principio de equidad.
3 El principio de mayor y mejor uso.
Cuarto.Principio de sustitución.
5. Principio del momento de la valoración.
Seis principios de análisis integral y comparación de múltiples métodos.
9. Método de valoración
A partir de la investigación in situ, el tasador analizó cuidadosamente la diversa información proporcionada por el cliente y encargó una tasación del uso y finalidad de la valoración del inmueble. Con base en la fecha de valoración, el estado de los datos y la situación real del mercado inmobiliario en la ciudad XX, se decidió utilizar el método de comparación de mercado y el método de reducción de ingresos para estimar el precio de los bienes inmuebles encargados.
10. Resultados de la valoración
Los precios inmobiliarios y los precios unitarios están en letras minúsculas y mayúsculas.
El precio normal de los inmuebles es 1.136.000 yuanes, cien. mil treinta mil yuanes, redondeado
El precio unitario normal de los bienes inmuebles es 3.070 yuanes/m2, 3.007 yuanes por metro cuadrado
El precio mínimo de la subasta de bienes raíces es 909.000 yuanes , 900.000 yuanes por metro cuadrado
El precio unitario de la subasta de bienes raíces 2.457 yuanes/m2 Dos mil cuatrocientos quinientos siete yuanes por metro cuadrado
11.
De X, X, a X, X, XX.
12. Periodo de vigencia de la solicitud del informe de valoración
El periodo de validez de este informe de valoración es de un año, es decir, de X, mes, X, año a X, mes, X, año.
13. Tasador
Firma del tasador, número de certificado de calificación, firma del tasador
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
XX Real Estate Appraisal Co., Ltd.
X, mes, XX
Adjunto
1. "Talón del certificado de propiedad de la casa" Certificado de garantía de Yongfang No. ⅩⅩⅩ No.;
2. XXIX "Poder de evaluación de precios" (XX) Nanshi Zhizi No. 4. Certificado de calificación de la agencia de valoración;
5. personal de tasación;
6. Certificado de registro de la agencia de tasación.
Lo anterior son todas copias.
El piso 12 de XX City XXI /p>
1. Estado del edificio
⑴ El edificio encargado fue construido en 1997 y se encuentra en buen mantenimiento, con un índice de novedad de 87 y un área de construcción de 369.97m2, de los cuales Incluyendo área común 99.2924m2.
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ está ubicado en la Ciudad XX ⅩⅩⅩⅩⅩ Es una estructura de hormigón armado con una altura de 19 pisos. El objeto de evaluación es la Sala B8 en el piso 12. las paredes son de masilla, el techo es falso techo de yeso y las ventanas son de aleación de aluminio. ⅩⅩⅩⅩⅩ El primer piso de la decoración exterior está hecho de granito, y el segundo piso y superiores son azulejos de la pared exterior, el primer piso de la decoración interior está hecho de granito y pisos de madera, con masilla en las paredes y artículos colgantes de yeso; el techo está oculto; hay un público* en cada piso **Baño, decoración de gama media; ⅩⅩⅩⅩⅩ equipado con dos ascensores de pasajeros y un montacargas, la decoración de la sala de ascensores es normal; .
2. Estado de utilización actual de los objetos tasados
El inmueble tasado se utiliza actualmente como edificio de oficinas, con buenas instalaciones públicas y un nivel de desarrollo tanto dentro como fuera del terreno. .
II.Análisis de factores regionales
El objeto de valoración está ubicado en el No. B8 del piso 12 de la Ciudad XXIXIX, con orientación XXI hacia el sur, a. grandes almacenes al otro lado de la calle y la calle Xinhua al oeste. El tema de la evaluación está ubicado en el centro comercial de la ciudad XX, con un alto grado de prosperidad, transporte conveniente y un gran flujo de personas. es promedio y es un área de oficinas ordinaria en la ciudad XX.
3. Análisis de los antecedentes del mercado
1. Factores generales
Los factores generales que afectan los precios de la tierra incluyen principalmente la ubicación geográfica y las divisiones administrativas, las condiciones de desarrollo económico y social. , mercado inmobiliario, etc.
⑴Ubicación geográfica y divisiones administrativas
La ciudad XX está ubicada en el suroeste de Guangxi, limitando con el golfo de Beibu al sur y al suroeste por la parte posterior. Es un importante centro de transporte para. el suroeste para ir al mar, y también es un importante centro de transporte para Guangdong. Una puerta de entrada ideal para la expansión hacia el oeste de Qionggang y el sudeste asiático.
El ferrocarril Hunan-Guangxi se cruza con los ferrocarriles Nanfang y Nankun aquí; varias arterias de la autopista desde XX a las autopistas secundarias Beihai, Wuzhou y Baise, y XX a Liuzhou, y la autopista Fangchenggang (Beihai) se han completado o están en construcción. Se han abierto casi un centenar de vuelos cada semana; barcos de 500 toneladas pueden navegar directamente a Guangzhou y Hong Kong. La moderna red de transporte tridimensional que ha comenzado a tomar forma ha puesto de relieve aún más la importante posición de XX City como "canal importante". al mar". En 1958, se estableció la Región Autónoma Zhuang de Guangxi, y XX se ha convertido en la capital de la región autónoma hasta el día de hoy. Gobierna dos condados, Yongning y Wuming. Después de que se ajustaron las divisiones administrativas de algunos distritos de la ciudad XX, el área total de la ciudad XX se ha expandido a 1.834 kilómetros cuadrados. La población de la ciudad ha aumentado de 945.000 a 1,4039 millones. Zhuang, Han, Yao, Dong, etc. viven allí. Hay más de 30 grupos étnicos con una espléndida cultura nacional y coloridas costumbres populares.
XX ha sido un centro de circulación y principal centro de distribución de productos básicos en el suroeste de Guangxi y las regiones de Yunnan, Guizhou, Sichuan y Guangxi desde la antigüedad. Se estableció como un puerto de tratado en la dinastía Qing y ahora es un puerto. ciudad moderna en rápido crecimiento. El transporte marítimo, terrestre y aéreo de XX se extiende en todas direcciones, y la aviación civil ha abierto 318 rutas ferroviarias nacionales e internacionales, incluidas Hunan-Guangxi, Qiangui, Li-Gui, Nankun y otras líneas troncales, que pueden llegar directamente al sureste, noroeste y las carreteras del noroeste de la patria han formado una red de transporte conveniente y fluida. En 1999, la autopista Guihai, que se inauguró básicamente en su totalidad en octubre de 2016, inyectará nueva vitalidad al centro de transporte del suroeste centrado en XX; Las filas de los avanzados del país y la infraestructura y las instalaciones públicas de la ciudad son relativamente completas. Con el desarrollo de la construcción urbana, la mejora continua de la infraestructura y el hecho de que XX disfruta de varias políticas preferenciales para las ciudades costeras, las minorías étnicas y el desarrollo fronterizo, más inversores se muestran optimistas sobre este lugar. Tradicionalmente estrechamente vinculada a Guangdong y Hong Kong, XX City se está convirtiendo actualmente en el lugar más ideal para que los inversores extranjeros inviertan en Guangxi. Además, tiene un gran tamaño de ciudad, población y un gran número de poblaciones de inmigrantes, así como el flujo. de personas, logística y capital, el flujo de información ha comenzado a tomar forma.
⑵ Condiciones de desarrollo económico y social
A finales de 2002, la población total de la ciudad era de 2,9771 millones, un aumento de 31.500 respecto al año anterior, de los cuales la población urbana era de 1,4039. millones, un aumento respecto al año anterior de 25.400 personas. La población total de la ciudad incluye 1,2408 millones de residentes no agrícolas, incluidos 1,0317 millones de residentes urbanos. En 2002, según una encuesta por muestreo, el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos fue de 8.796 yuanes, un aumento de 890 yuanes o 11,26 yuanes con respecto al año anterior; el ingreso neto per cápita de los agricultores fue de 2.524 yuanes, un aumento de 203 yuanes; o 8,75 yuanes respecto al año anterior; el salario medio anual de los empleados en el puesto de trabajo 11.638 yuanes, un aumento de 12,86 respecto al año anterior. El nivel de consumo y la calidad de vida de los residentes urbanos y rurales han mejorado aún más.
En 2002, la ciudad alcanzó un PIB de 35,6 mil millones de yuanes, un aumento del 11,5% respecto al año anterior basado en precios comparables. Entre ellos, el valor agregado de la industria primaria fue de 5,09 mil millones de yuanes, un aumento del 10,8%; el valor agregado de la industria secundaria fue de 10,19 mil millones de yuanes, un aumento del 12,2%; el valor agregado de la industria terciaria fue de 20,32 mil millones de yuanes; , un aumento del 11,3%. La estructura industrial se ajustó aún más y la proporción de las tres estructuras industriales en el PIB fue de 14,30:28,62:57,08. El PIB per cápita de la ciudad alcanzó los 12.021 yuanes, un aumento del 10,28% respecto al año anterior. Los ingresos fiscales siguen creciendo rápidamente. Los ingresos fiscales totales en 2002 fueron de 4.498 millones de yuanes, un aumento del 16,74 por ciento con respecto al año anterior, de los cuales los ingresos fiscales locales fueron de 2.618 millones de yuanes, un aumento del 26,18 por ciento. Los gastos fiscales fueron de 3.429 millones de yuanes, un aumento del 3,34%. A finales de 2002, el saldo de depósitos de las instituciones financieras de la ciudad fue de 77.773 millones de yuanes, un aumento de 7.585 millones de yuanes desde principios de 2002, un aumento del 10,81%. Si bien los niveles de vida siguen mejorando, los depósitos de ahorro de los residentes urbanos y rurales han aumentado significativamente. Al final del año, el saldo de los depósitos de ahorro de los residentes urbanos y rurales fue de 32.734 millones de yuanes, un aumento de 5.060 millones de yuanes, o 1,829% con respecto a principios de año. El saldo de los préstamos de las instituciones financieras fue de 73.389 millones de yuanes. , un aumento de 10.740 millones de yuanes, o un 1,352% respecto a principios de año.
⑶Análisis del mercado inmobiliario
Como industria líder en la ciudad, la industria inmobiliaria en la Ciudad XX se ha desarrollado rápidamente en los últimos años en el contexto de la recesión general a nivel nacional. mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario en la ciudad XX ha experimentado un rápido crecimiento en los últimos años. En términos relativos, la caída no ha sido grande. En particular, las políticas prácticas de gestión de precios de la tierra han llevado gradualmente el mercado de la tierra en la ciudad XX. y vía estandarizada, impulsando así el desarrollo sano y ordenado de todo el mercado inmobiliario, lo cual es muy importante para promover la economía de la Ciudad XX El desarrollo del país, especialmente el desarrollo de la construcción urbana, ha jugado un papel muy importante en la promoción. . En términos generales, el desarrollo general de bienes raíces XX en los últimos años tiene las siguientes características:
① En los últimos años, el desarrollo inmobiliario XX se ha concentrado en Xincheng y el distrito de los lagos de Langdongnan es principalmente una fábrica; El desarrollo inmobiliario no está de moda y los precios inmobiliarios son relativamente bajos en el distrito de Chengbei, con la construcción de la línea de circunvalación rápida y la demolición de 600.000 metros cuadrados de casas antiguas en la orilla norte del río Yongjiang, el desarrollo inmobiliario. mejorará mucho. En términos generales, el volumen actual de desarrollo inmobiliario en XX se encuentra todavía en un nivel bajo en comparación con el tamaño de la ciudad.
② El sector inmobiliario en la ciudad XX en los últimos años se ha basado principalmente en la saludable demanda del mercado impulsada por los compradores. Actualmente, las nuevas propiedades residenciales mixtas urbanas de gama media a baja mantienen una alta tasa de ocupación y. una baja tasa de desocupación. Hay un excedente de edificios de oficinas y comerciales con alquileres bajos, y la mayoría de ellos están alquilados. Sin embargo, a medida que mi país se une a la OMC, el número de empresas extranjeras sigue aumentando, especialmente el desarrollo de edificios de oficinas, que no ha aumentado en los últimos años. Además, debido a la mejora y popularización de las hipotecas bancarias, pueden surgir repentinamente edificios de oficinas. , y las tarifas de venta y alquiler aumentarán en consecuencia.
③Los precios de la vivienda en la ciudad XX siguen estando en un nivel bajo. Aunque los precios de la vivienda han aumentado cada año en los últimos años, el precio medio de los edificios residenciales comerciales en la ciudad XX sigue siendo de unos 2.100 yuanes/m2. , y el de los edificios de oficinas de gran altura ronda los 3.000 yuanes/m2, la actual tendencia alcista de los precios de la vivienda continúa y no muestra signos de detenerse.
④ El desarrollo inmobiliario industrial está relativamente rezagado y aún no ha comenzado.
Todo esto estimulará la inversión y el consumo en terrenos comerciales, residenciales e industriales en la Ciudad XX. Los precios inmobiliarios aumentarán de manera constante y tendrán el potencial de mantener y aumentar el valor.
IV.Análisis del mayor y mejor uso
El inmueble evaluado se encuentra ubicado en la XX Ciudad XX, rodeado de comercios y edificios de oficinas, con completas instalaciones de apoyo, conveniente transporte y grandes espacios. flujo de personas. El inmueble tasado se encuentra ubicado en el No. B8 del piso 12 de la calle XXXXIXXX. Actualmente se utiliza como edificio de oficinas, lo cual es consistente con el uso previsto. Con base en el análisis de los principios de máximo y mejor uso y principios lícitos, el inmueble se mantiene en su uso actual como máximo y mejor uso.
5. Selección de métodos de valoración
A partir del estudio in situ, los tasadores analizaron cuidadosamente la diversa información proporcionada por el cliente y encargaron una tasación del uso del inmueble. valoración basada en la fecha de tasación Con base en el propósito, el estado de los datos y la situación real del mercado inmobiliario en la Ciudad XX, se decidió utilizar el método de comparación de mercado y el método de reducción de ingresos para estimar el precio del inmueble encargado. .
Método de comparación de mercado: Compara el inmueble objeto de valoración con inmuebles similares que se han negociado en el pasado reciente, y deriva el precio del objeto de valoración a partir de las revisiones de precios conocidas de inmuebles similares. que se han negociado un método de valoración.
Método de ingresos: método para estimar el precio o valor objetivo y razonable del objeto de valoración mediante la estimación del ingreso neto normal futuro del objeto de valoración, utilizando una tasa de capitalización adecuada para descontarlo al momento de la valoración. y luego acumularlo.
6. Proceso de cálculo de valoración
Método de comparación de mercado
Utilizando el método de comparación de mercado, generalmente seleccione el mismo círculo de oferta y demanda y compare los bienes inmuebles estimados aproximados. precios de mercado de grado, basándose en la comprensión del tasador del mercado inmobiliario en la ciudad XX, se seleccionan los siguientes ejemplos comparables:
1 Determinar los factores de comparación
Evaluación comparativa de casos de. bienes raíces ⅩⅩⅩⅩⅩ piso 13 ⅩⅩⅩⅩⅩ piso 16 XX piso 10
p>Ubicación geográfica ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ XXXX
Precio de transacción (yuanes/m2) 3150 3300 3370
Las condiciones de transacción son normal normal normal normal
Tiempo de transacción 2003.3 2003.2 2003.2 2003.1
Propiedad de evaluación de caso comparativo ⅩⅩⅩⅩⅩ Piso 13 ⅩⅩⅩⅩⅩ Piso 16 Pabellón Fulai
Precio de transacción (yuanes/m2) 3150 3300 3370
Situación de la transacción 100 100 100 100
p>Período de negociación 100 100 100 100
Factores regionales 100 100 100 100
Individual factores 100 96 105 105
3. Determinación comparativa del precio
Evaluación comparativa del caso propiedad ⅩⅩⅩⅩⅩ13.º piso ⅩⅩⅩⅩⅩ16.º piso Fulai Pavilion
Precio de transacción (yuanes/m2) 3150 3300 3370
Estado de la transacción 100 100/100 100 /100 100/100
Período de negociación 100 100/100 100/100 100/100
Factores regionales 100 100 /100 100/100 100/100
Factores individuales 100 100/96 100/105 100/105
Precio de comparación 3281 3143 3210
Basado en lo anterior resultados del cálculo, encuentre la media aritmética del precio de comparación, entonces:
（3281＋3143＋3210）÷3=3211 yuanes/m2
Dos métodos de ingresos
Desde el El edificio de oficinas se puede alquilar, sus ingresos por alquiler se pueden determinar de manera más razonable. El precio también se puede calcular utilizando el método de los ingresos.
1. Ingreso total estimado
A través de la investigación, el precio de alquiler mensual de edificios de oficinas del mismo tipo, ubicación, escala y decoración en la Ciudad XX después de la decoración es generalmente de 23 yuanes/m2. , la pérdida de alquiler es de 1 mes, entonces el ingreso anual total es:
23 × 369,97 × (12-1) = 93602,41 yuanes
2 Calcule el alquiler total anual de bienes raíces. costes
p>
El coste total incluye gastos de reparación de la vivienda, gastos de gestión, primas de seguros, impuestos, etc. que se deben pagar durante el proceso de alquiler del inmueble en condiciones normales.
①La tarifa de reparación de la casa se refiere a la tarifa de reparación anual que se debe pagar para garantizar el uso normal de la casa. La práctica de la industria se basa en el 1,5% del precio de reposición del edificio. Según la comprensión del mercado de la construcción en el área XX, el precio de reposición de edificios similares es de 1.200 yuanes/m2, entonces:
Tarifa de reparación de la casa =. 1.200 ×369,97×1,5%=6659,46 yuanes
② La tarifa de gestión se refiere al coste necesario para la gestión necesaria de la casa de alquiler. Se divide en dos partes: una es el gasto monetario del valor de los consumibles en el proceso comercial de alquiler; la otra es el salario del personal directivo.
Según los datos de la práctica de la industria, tomando el 3% del alquiler anual, entonces:
Comisión de gestión = 93602,41 × 3% = 2808,07 yuanes
③ La prima del seguro se refiere al uso artificial del propietario de su propiedad La tarifa pagada a la compañía de seguros para evitar pérdidas accidentales se basa en el valor actual de la casa multiplicado por la tasa del seguro 2‰, entonces:
Prima del seguro = 1200×369,97×87×2 ‰=772,50 yuanes
④Los impuestos se refieren al impuesto sobre bienes raíces y al impuesto comercial pagado por el propietario a las autoridades fiscales de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Según la ley tributaria y la información del departamento de impuestos de la ciudad XX, el impuesto a la propiedad pagadero por el alquiler de tabernas es el 12% del alquiler anual, el impuesto comercial es el 5% del alquiler anual, el recargo por educación es el 3% del El impuesto comercial y el impuesto sobre la construcción de mantenimiento urbano son el 7% del impuesto comercial. El subtotal de los impuestos y tarifas anteriores es 17,5, y las tarifas de control de inundaciones y seguridad se basan en el 1‰ de los ingresos anuales, entonces:
93602,41×17,5 93602,41×1‰=16474,02 yuanes
Lo anterior ①, ②, ③, ④El costo total es 26714,05 yuanes
3. >
93602.41-26714.05=66888.36 yuanes
4. Determinación de la tasa de interés de restauración
La reducción de la tasa de interés es un factor importante en el método de reducción de ingresos actualmente. y métodos internacionales para determinar la tasa de interés de reducción. Aquí se utiliza principalmente el método de tasa de rendimiento de inversión compuesta:
Tasa de interés de reducción = uno La tasa de interés del préstamo a un año × 70% + la esperada. ganancia × 30%
La tasa de interés del préstamo a un año es 5,31; la ganancia esperada se establece en 10%, luego:
Restaurar la tasa de interés ＝5,31×70＋10×30＝ 6,717%
5. Determinar el período de ingreso
La vida útil restante del edificio tasado es de 44 años, y la vida útil restante de la parcela tasada es de 41 años. Según el principio de solidez de las rentas inmobiliarias, el período de renta de este inmueble es de 41 años.
6. Calcular el precio de los inmuebles
Se estima que los ingresos netos de los inmuebles estimados en los próximos años serán cercanos a los actuales, por tanto, el objetivo. Los ingresos netos del año en curso se seleccionan como ingresos netos esperados, entonces
Precio de ingresos = 66888,36/6,717% × [1-1/(1+6,717%) 41] = 926528,75 yuanes
Redondeado a 926529 yuanes.
Precio unitario del inmueble = 926529÷369,97=2504 yuanes/m2
7. Determinación de los resultados de valoración
1 Determinación del precio normal del inmueble
El precio unitario de los bienes inmuebles calculado mediante el método de comparación de mercado es 3211 yuanes/m2, y el precio unitario de los bienes inmuebles calculado mediante el método de ingresos es 2504 yuanes/m2. Hay una gran diferencia entre los dos. Según la cercanía de los dos resultados de valoración al precio de mercado, la valoración combinada de la experiencia del personal, se toma el promedio ponderado de los dos, el método de comparación de mercado es 80, el método de ingresos es 20 y se redondea, entonces:
El precio unitario del inmueble encargado = 3211 × 80 + 2504 × 20 = 3070 yuanes/m2
Precio inmobiliario evaluado = 3070 × 369,97 = 1.135.808 yuanes
Redondeado a 1.136.000 yuanes
2. Determinación del precio mínimo de la subasta de bienes raíces
Según el propósito de la valoración y el estado actual del objeto de tasación, el precio base de la subasta se determina como ser el 80% del valor estimado, entonces el precio mínimo final de la subasta de bienes raíces y el precio unitario son:
Precio mínimo de la subasta de bienes raíces = 1,136,000 × 80 = 908,800 yuanes
Redondeado a 909,000 yuanes
Precio unitario de subasta inmobiliaria=909000÷369,97=2457 yuanes/m2
3 Determinación de los resultados de valoración
Valoración final Los resultados son los siguientes:
Los precios inmobiliarios y los precios unitarios están en letras minúsculas y mayúsculas
El precio normal de los inmuebles es 1.136.000 yuanes, ciento ciento treinta mil seis mil yuanes, redondeado
El precio unitario normal de los bienes raíces es 3.070 yuanes /m2 Tres mil setenta yuanes por metro cuadrado
El precio mínimo de la subasta de bienes raíces es 909.000 yuanes novecientos noventa mil yuanes
El precio unitario de la subasta de bienes raíces es 2.457 yuanes/m2 Dos mil cuatrocientos yuanes Wu Shiqi redondeados por metro cuadrado
XX Real Estate Appraisal Co., Ltd.
X día, mes, año XX