Las 18 casas que un hombre compró en Shenzhen desaparecieron misteriosamente. ¿Qué medidas tomó después de eso?
El empresario de Hunan, Lu Lijian, obtuvo y ocupó 18 propiedades en Shenzhen Jinghai Garden (en lo sucesivo, las 18 propiedades involucradas) mediante la firma de un contrato de casa para pagar los bienes. Ambas partes manejaron el "Shenzhen". Real Estate” ante el departamento de administración de vivienda. Contrato de Compraventa” (pre-venta) presentación y registro. Sin embargo, lo que Lu Lijian no esperaba era que esta transacción aparentemente fluida condujera a una demanda de 16 años.
Debido a que el cedente no cooperó en el registro de los derechos de propiedad, Lu Lijian presentó una demanda ante el Tribunal Popular del Distrito de Shenzhen Futian. El Tribunal de Futian apoyó las reclamaciones de Lu Lijian en primera instancia, pero el Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen dictaminó en segunda instancia que 18 "Contratos de venta de bienes raíces de Shenzhen" (pre-venta) no eran válidos.
El 17 de julio de 2007, el Tribunal de Futian emitió un aviso de ejecución más allá del alcance de la sentencia y notificó al departamento de administración de vivienda que cancelara el registro de las 18 propiedades involucradas.
Después de que Lu Lijian apeló, y por sugerencia del órgano fiscal, el Tribunal de Futian revocó el aviso de asistencia en la ejecución emitido anteriormente al departamento de administración de vivienda, pero no apoyó la solicitud de Lu Lijian de reanudar la presentación y registro porque estuvo involucrado en el caso en este momento se han registrado 18 propiedades a nombre de otras personas.
El 2 de abril de 2019, Lu Lijian solicitó al Tribunal de Futian una compensación estatal de casi 200 millones de yuanes por ejecución incorrecta, pero la solicitud fue rechazada. El 5 de julio del mismo año, Lu Lijian solicitó una revisión ante el Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen. El 21 de diciembre de 2020, el Comité de Compensación del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen revisó y tomó la decisión de confirmar la decisión del Tribunal de Futian de no otorgar compensación.
Lu Lijian está desconcertado: dado que el tribunal de Futian admitió el error de ejecución, ¿por qué no compensa al Estado? ¿Cómo debo proteger mis derechos?
¿Una simple disputa sobre el uso de la casa para compensar deudas entró en litigio y fue entregada repetidamente?
Shenzhen Shengzun Industrial Development Co., Ltd. (ahora rebautizada como Shenzhen Tongrun Real Estate) Co., Ltd., en adelante Shengzun Company para abreviar) es el desarrollador de Jinghai Garden Community en Shenzhen.
En 1997, debido a que Shengzun Company debía dinero de la construcción al contratista, China Railway Construction Engineering Group Co., Ltd. Shenzhen Branch (en adelante, China Railway Shenzhen Company), las 18 propiedades involucradas fueron transferidas en un precio de 15,222656 millones de yuanes, y en junio de 2000 se firmó un contrato para compensar el pago del proyecto con vivienda.
En agosto del mismo año, China Railway Shenzhen Company firmó un contrato de casa por pago con el proveedor de materiales de construcción Shenzhen Tuoxiang Industrial Co., Ltd. (en adelante, Tuoxiang Company) y transfirió las 18 propiedades involucradas a Lu al precio original, como pago por adelantado para la compra de materiales de construcción necesarios para Jinghai Garden.
Pero lo que Lu Lijian no esperaba en ese momento era que estas 18 propiedades se convirtieran más tarde en un problema que lo había arrastrado durante 20 años, y el retraso sigue sin resolverse hasta el día de hoy.
El 22 de agosto de 2000, China Railway Shenzhen Company emitió un poder a Shengzun Company, exigiendo a la otra parte que registrara los derechos de propiedad de las 18 propiedades involucradas en el caso a nombre de Lu Lijian. El 31 de agosto, Shengzun Company y Lu Lijian firmaron 18 "Contratos de compra y venta de bienes raíces de Shenzhen (preventa)" (en adelante, los 18 conjuntos de contratos de venta de bienes raíces) y entregaron las propiedades. El día de la firma del contrato, Shengzun Company emitió recibos de pago por 18 suites a Lu Lijian. Posteriormente, Lu Lijian se registró en el Centro de Registro de Derechos Inmobiliarios de Shenzhen y Lu Lijian pagó la tarifa adeudada.
Pero en los siguientes cuatro años, Shengzun Company se negó a ayudar a Lu Lijian a solicitar un certificado de derechos de propiedad. Por esta razón, Lu Lijian demandó a Shengzun Company ante el tribunal de Futian en septiembre de 2004.
El 27 de octubre de 2004, el Tribunal de Futian emitió la Sentencia Civil Shen Fu Fa Min San Chu Zi No. 1769-1786 (2004) (en adelante, Sentencia de Primera Instancia No. 1786 del Tribunal de Futian) , descubriendo que Lu Lijian y Sheng Los 18 contratos de venta de bienes raíces firmados por Zun Company son válidos y respaldan todas las demandas de Lu Lijian.
Shengzun Company se negó a aceptar la sentencia de primera instancia y apeló ante el Tribunal Intermedio de Shenzhen.
La segunda instancia del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen sostuvo que la esencia de la relación jurídica en este caso era que Shengzun Company transfirió los derechos de propiedad de la casa involucrada a China Railway Shenzhen Company para pagar el pago del proyecto, y China Railway Shenzhen Company transfirió los derechos de propiedad de la casa a Tuo Tuo Company para compensar el pago de los bienes y Tuoxiang Company transfirió los derechos de propiedad de la casa a su representante legal Lu Lijian. El verdadero propósito del contrato de venta de la casa firmado por Shengzun Company y Lu Lijian el 31 de agosto de 2000 era completar la transferencia de la casa antes mencionada en un solo paquete y hacer realidad los reclamos y deudas de todas las partes. Por tanto, el contrato de compraventa de vivienda firmado por ambas partes no es la verdadera intención de ambas partes.
Además, el verdadero propósito de las dos partes que firman el contrato de venta de la casa es completar la relación entre Shengzun Company y China Railway Shenzhen Company, entre China Railway Shenzhen Company y Tuoxiang Company, y entre Tuoxiang Company y Lu Lijian Durante la transferencia de casas en diferentes etapas, China Railway Shenzhen Company y Tuoxiang Company no se registraron ni recibieron certificados de propiedad de acuerdo con la ley al transferir casas, violando las disposiciones obligatorias del artículo 37 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos.
De acuerdo con esto, el Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen dictó una sentencia de segunda instancia el 29 de agosto de 2005 (en adelante, la Sentencia de Segunda Instancia No. 328 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen), confirmando que los 18 bienes raíces Los contratos de venta firmados por Lu Lijian y Shengzun Company no eran válidos y la sentencia de primera instancia núm. 1786 del Tribunal de Futian fue revocada.
Lu Lijian presentó una denuncia ante la fiscalía. En 2006, la Fiscalía Provincial de Guangdong presentó una protesta contra la Sentencia No. 328 del Tribunal Intermedio de Shenzhen, argumentando que los 18 contratos de venta de bienes raíces firmados por Lu Lijian y el desarrollador eran las verdaderas expresiones de las intenciones de las partes y no violaban el mandato obligatorio. disposiciones sobre validez y debe ser un contrato válido.
Posteriormente, el Tribunal Popular Superior Provincial de Guangdong designó al Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen para que llevara a cabo un nuevo juicio. El 23 de abril de 2007, el Tribunal Intermedio de Shenzhen dictó la Sentencia No. 80-97 (en adelante, la sentencia de nuevo juicio No. 97 del Tribunal Intermedio de Shenzhen), confirmando la sentencia de segunda instancia No. 328 del Tribunal Intermedio de Shenzhen. Ese mismo año, la Fiscalía Provincial de Guangdong emitió una recomendación de fiscalía al Tribunal Superior de Guangdong en respuesta a la sentencia núm. 97 del nuevo juicio del Tribunal Intermedio de Shenzhen.
Después de una lectura de cargos, el Tribunal Superior de Guangdong finalmente falló a favor de confirmar la sentencia del nuevo juicio núm. 97 del Tribunal Intermedio de Shenzhen.
Dado que los 18 contratos de venta de bienes raíces no son válidos, ¿qué debería pasar con las 18 casas que Lu Lijian ha poseído durante más de 6 años? Las dos partes han iniciado una nueva batalla judicial en torno a esta cuestión.
El 5 de enero de 2006, Shengzun Company demandó a Lu Lijian, alegando que el contrato de venta de las 18 propiedades no era válido y solicitó la devolución de las 18 propiedades y el pago del alquiler por los 6 años de ocupación.
La primera instancia del Tribunal de Futian, basándose en la sentencia de segunda instancia N° 328 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen, emitió la Sentencia Civil Shenfu Fa Min San Chu Zi N° 212-229 (2006) (en adelante denominada como sentencia de primera instancia del Tribunal No. 229 de Futian), apoyando a Shengzun Todas las demandas de la empresa.
Después de que Lu Lijian apeló, la segunda instancia del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen sostuvo que la base para la posesión y el uso de las 18 propiedades involucradas por parte de Lu Lijian no eran los 18 contratos de venta de bienes raíces, sino que provenían de la relación entre el promotor y el contratista Una serie de acuerdos sobre la transferencia de reclamaciones y deudas entre contratistas y proveedores. Por lo tanto, aunque los 18 contratos de venta de bienes raíces han sido confirmados como inválidos por la sentencia vigente No. 328 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen, esto no necesariamente causa que Lu Lijian pierda sus derechos sobre las 18 propiedades involucradas. La base original para la posesión y uso de las 18 propiedades involucradas en el caso por parte de Lu Lijian aún existe.
El 14 de noviembre de 2007, el Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen emitió la sentencia (2007) Shenzhen Zhongfa Min Wu Zhongzi No. 3561-3578 (en adelante, la sentencia de segunda instancia No. 3578 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen ), revocando la decisión del Tribunal de Futian 229 La sentencia de primera instancia desestimó todas las reclamaciones de Shengzun Company.
El tribunal de Futian se excedió en la ejecución de la sentencia y Lu Lijian perdió la propiedad involucrada en el caso.
Después de que comenzó la batalla del litigio, el proceso de ejecución también tuvo giros y vueltas.
El 26 de octubre de 2005, Shengzun Company presentó una solicitud de ejecución obligatoria al Tribunal de Futian, basándose en la sentencia de segunda instancia No. 328 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen, solicitando al tribunal que emitiera un aviso de asistencia para la ejecución al Centro de Registro de Derechos Inmobiliarios de Shenzhen La carta canceló el registro de los 18 contratos de venta de bienes raíces de Lu Lijian, y Lu Lijian debería asumir honorarios legales de 76.607 yuanes. La sentencia de segunda instancia núm. 328 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen solo determinó que 18 contratos de venta de viviendas eran inválidos, pero no decidió si las 18 propiedades debían ser devueltas a Shengzun Company, si Shengzun Company debía devolver el dinero de la casa y si revocar la propiedad de 18 propiedades en Shenzhen Real Estate Los registros de avisos en el Centro de Registro de Derechos no se han procesado físicamente. ?Lu Lijian dijo que los elementos ejecutables en la sentencia son sólo honorarios legales.
El 5 de enero de 2006, el Tribunal de Futian envió una notificación a Lu Lijian, indicando que los 76.607 yuanes en honorarios legales que habían sido transferidos habían sido transferidos a Shengzun Company, el solicitante de la ejecución, y la cantidad en este caso ya se ha transferido Ejecución completada. ?
En enero del mismo año, Shengzun Company presentó una demanda administrativa ante la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Recursos Terrestres de Shenzhen como demandado y Lu Lijian como tercero, solicitando la cancelación de 18 unidades bajo Lu El nombre de Lijian. El contrato de bienes raíces fue presentado y registrado, pero la demanda fue posteriormente retirada voluntariamente por temor a perderla.
Posteriormente, Shengzun Company solicitó al Tribunal de Futian hacer cumplir la sentencia de segunda instancia n.° 328 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen, que exigía cambios en la presentación de contratos y el registro de 18 propiedades.
El 17 de julio de 2007, el Tribunal de Futian emitió el Aviso de asistencia en la ejecución No. 5377-5394 (en adelante, Aviso de asistencia en la ejecución No. 5394 del Tribunal de Futian) al Centro de Registro de Derechos Inmobiliarios de Shenzhen, cancelando el registro de 18 contratos de compraventa de inmuebles. Según el aviso, el Centro de Registro de Bienes Raíces de Shenzhen registró 18 propiedades bajo el nombre de Shengzun Company. No tenía conocimiento de la ejecución antes mencionada desde la presentación del caso hasta el registro de 18 propiedades bajo el nombre de Shengzun Company. No fue hasta que Shengzun Company emitió un aviso a los inquilinos de las 18 propiedades, exigiéndoles que pagaran el alquiler a Shengzun Company en el futuro, que me enteré de que el registro de los contratos de venta de las 18 propiedades había sido cancelado. ?Lu Lijian dijo.
Lu Lijian presentó una denuncia de supervisión de cumplimiento. El 3 de septiembre de 2007, la Fiscalía Provincial de Guangdong presentó un caso para su procesamiento y emitió una recomendación de fiscalía al Tribunal Superior de Guangdong, considerando ilegal la Notificación de Asistencia en la Ejecución No. 5394 del Tribunal de Futian. El 29 de septiembre del mismo año, el Tribunal de Futian emitió la sentencia de ejecución número 4 de Shen Fu Fa Zhi Jian Zi (2007), sellando 18 propiedades que habían sido registradas bajo el nombre de Shengzun Company.
Según la reflexión de Lu Lijian, la sentencia n.° 3578 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen determinó que la entidad propietaria de las 18 propiedades involucradas en el caso era Lu Lijian, y Lu Lijian no necesitaba devolver las propiedades a Shengzun. Compañía. ?Después de recibir la sentencia, la envié al juez de ejecución y al Centro de Registro de Derechos Inmobiliarios de Shenzhen. Pero 40 días después, el 24 de diciembre de 2007, el Tribunal de Futian emitió la Sentencia Civil Shen Fu Fa Zhi Zi No. 4-1 (2007), levantando el sello de 18 propiedades de Shengzun Company. ?
Aproximadamente 10 meses después de que se levantó la incautación, Shengzun Company vendió 9 de las 18 propiedades a precios de 300.000 a 500.000 yuanes cada una, muy por debajo del precio de mercado.
En junio de 2015, el Tribunal Superior de Guangdong emitió una carta de supervisión de ejecución, sosteniendo que la ejecución del Tribunal de Futian no cumplía con los requisitos legales. El 15 de septiembre de 2017, el Tribunal de Futian emitió la Sentencia de Ejecución N° 1 Shenfu Fa Zhijianzi (2015) (en adelante, la Sentencia de Ejecución N° 1 del Tribunal de Futian), revocando la Notificación de Asistencia en la Ejecución N° 5394 del Tribunal de Futian.
El fallo de ejecución número 1 del Tribunal de Futian reconoció que en los 18 casos relacionados con disputas sobre contratos de preventa de viviendas comerciales entre Lu Lijian y Shengzun Company y China Railway Shenzhen Company, las sentencias efectivas no eran ejecutables excepto por los costos del litigio. Contenido de ejecución. En el procedimiento de ejecución de la serie de disputas antes mencionada, el Tribunal de Distrito de Futian emitió un aviso de asistencia en la ejecución al Centro de Registro de Bienes Raíces de Shenzhen después de completar la ejecución de los costos del litigio involucrados, exigiendo al centro que cancelara el registro de 18 contratos de compraventa de inmuebles, que no cumplieron con los requisitos que la ley exige que se corrijan.
Es difícil devolver las propiedades involucradas y la única forma de solicitar una compensación estatal es solicitar una compensación estatal.
El fallo de ejecución número 1 del Tribunal de Futian sostuvo que los derechos de propiedad de las 18 propiedades ahora están registradas a nombre de otros, no a nombre de Shengzun Company. Después de que el contrato de preventa de viviendas comerciales fuera declarado inválido, la solicitud de Lu Lijian para reanudar la presentación y el registro quedó inválida. base fáctica y jurídica. En otras palabras, el Tribunal de Distrito de Futian resolvió revocar el Aviso de Asistencia en la Ejecución No. 5394 y admitió que la ejecución original fue ilegal. Sin embargo, las 18 propiedades habían sido registradas por Shengzun Company a nombre de un tercero y no podían ser registradas. invertido. ?Lu Lijian dijo.
El 2 de abril de 2019, Lu Lijian solicitó al Tribunal de Futian una compensación estatal por ejecución errónea, solicitando una compensación por 18 conjuntos de propiedades por valor de 167734640,8 yuanes (2378,54㎡? Distrito de Futian 2018 comercial de segunda mano vivienda) El precio promedio es 70.520 yuanes/㎡), y la pérdida de alquiler desde el 17 de julio de 2007 hasta la fecha de la compensación real es 17.268.200 yuanes (el alquiler es 55 yuanes/㎡? ¿12 meses? 11 años, calculado provisionalmente hasta el 16 de julio de 2018 día), por un total de 185 millones de yuanes.
El 9 de junio del mismo año, después de una revisión escrita, el tribunal de Futian rechazó la solicitud de compensación estatal del demandante de compensación Lu Lijian en el caso de ejecución incorrecta. Las razones principales fueron:
En segundo lugar, la ejecución del Tribunal de Futian no infringió sus derechos de propiedad y no hubo una relación causal entre la pérdida de derechos de uso y posesión de Lu Lijian y la ejecución. El tribunal emitió un aviso de asistencia en la ejecución al Centro de Registro de Derechos Inmobiliarios de Shenzhen en 2005, cancelando el registro de 18 contratos de venta de viviendas, pero no dispuso de las 18 casas ni tomó otras medidas obligatorias. Aunque el registro del contrato de venta ha sido revocado, Lu Lijian aún puede usar y ocupar la casa en cuestión. Su pérdida final del derecho de uso y posesión se debió a defectos en los derechos, culpa propia y expulsión de Shengzun Company. Independientemente de si el tribunal revoca el registro de los contratos de venta de viviendas para las 18 propiedades, el desalojo de Shengzun Company hará que Lu Lijian pierda su derecho a poseer, usar y beneficiarse de la propiedad.
Lu Lijian no estuvo de acuerdo con las razones anteriores dadas por el tribunal de Futian para rechazar la compensación. La sentencia No. 3578 del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen determinó que mis derechos a poseer y utilizar las 18 propiedades involucradas se originan en una serie de derechos de acreedor y acuerdos de transferencia de deuda. La nulidad del contrato de compraventa de vivienda no me hace perder automáticamente mis derechos sobre el inmueble en cuestión. Lu Lijian dijo que el desalojo de Shengzun Company no fue la razón fundamental de mi pérdida de los derechos correspondientes. Si el tribunal no hubiera revocado el registro del contrato de venta de la casa, Shengzun Company no habría podido transferir las 18 casas a otros. Por tanto, la cancelación del registro es el verdadero motivo por el que perdí los derechos correspondientes. Por un lado, el Tribunal de Futian admitió que hubo un error al emitir el "Aviso de asistencia en la ejecución" y que debía corregirse, por otro lado, no admitió que la ejecución errónea causó pérdidas de propiedad a Lu Lijian y fue; no están dispuestos a asumir la responsabilidad del Estado por una indemnización. Sus puntos de vista son contradictorios.
Hu Gongqun, experto en consultoría legislativa del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Beijing, cree que el Tribunal de Futian aceptó ilegalmente el caso de ejecución y los procedimientos fueron ilegales. Abusó de su poder durante el proceso de ejecución y emitió ilegalmente. un aviso de asistencia en la ejecución al Centro de Registro de Derechos Inmobiliarios, lo que hizo que Lu Li Jian perdiera el control de la propiedad involucrada, causando enormes pérdidas de propiedad a Lu Li Jian. En términos de responsabilidad en este caso, ya sea que nos adhiramos al principio de ilegalidad, culpa o consecuencias, las pérdidas de Lu Lijian tienen una relación causal con la ejecución incorrecta del Tribunal de Futian. ?El párrafo 3 del artículo 399 del Código Penal estipula que en la ejecución de sentencias y fallos, el abuso de poder y la adopción ilegal de medidas de preservación del litigio y medidas de ejecución obligatoria causan pérdidas importantes a los intereses de las partes o de otras personas. El comportamiento de los jueces de ejecución pertinentes del Tribunal de Futian cumplió con los elementos constitutivos de la ejecución de sentencias y fallos sobre el delito de abuso de poder. ?
El 5 de julio de 2019, Lu Lijian presentó una solicitud de revisión de compensación estatal ante el Tribunal Intermedio de Shenzhen. Más de 16 meses después, el 21 de diciembre de 2020, el Comité de Compensación del Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen revisó la decisión y confirmó la decisión del Tribunal de Futian de no otorgar compensación. La razón principal fue que, a pesar del comportamiento de ejecución involucrado en el caso. por el Tribunal de Futian ha sido confirmado como ilegal. La consecuencia de la cancelación del registro del contrato de venta de bienes raíces involucrado en esta ejecución solo está relacionada con los derechos que disfruta Lu Li sobre la base del contrato de venta de bienes raíces de las 18 propiedades. Cuando se haya confirmado que el contrato de venta de bienes raíces es inválido, la ejecución La cancelación de la presentación del contrato no tendrá un impacto directo en los derechos de Lu Li basados en los contratos de venta de bienes raíces para las 18 propiedades involucradas en el caso. En cuanto a los derechos reclamados por Lu Lijian sobre la base del contrato de casa por deuda, no son la base de los derechos para el acto de presentación. Por lo tanto, no puede establecerse la afirmación de Lu Lijian de que la cancelación del registro del acto de ejecución dio lugar a la infracción de los derechos que reclamaba con base en el contrato de casa por deuda, ni tampoco la reclamación de indemnización de Lu Lijian basada en esto.
Lu Lijian dijo a los periodistas que las 18 propiedades utilizadas originalmente por el desarrollador para compensar el pago del material fueron retiradas por el desarrollador debido a la ejecución ilegal del Tribunal de Futian. Como resultado, casi no tengo lugar. En Shenzhen, donde los precios de la vivienda son altos, sólo pude alquilar una casa de más de 30 metros cuadrados en la cercana Dongguan. ?Soy una persona que cree en la ley. Después de 16 años de litigios, he pasado de ser multimillonario a no tener nada más que una gran cantidad de documentos judiciales. Ahora, los tribunales de ambos niveles han admitido que la ejecución fue incorrecta, pero ambos han dicho que no compensarán al Estado. ¿Cómo perdí mis 18 propiedades? ¿Cómo debo proteger mis derechos? ¿Con quién más puedo hablar por una razón? ?