HNA Investment respondió a la carta de consulta: El cierre de múltiples proyectos se debe a una crisis de liquidez
En la tarde del 7 de enero, HNA Investment Group Co., Ltd. respondió a la carta de preocupación de la Bolsa de Valores de Shenzhen.
Guandian Real Estate New Media se enteró de que la primera pregunta en la carta de consulta era que parte de los terrenos y propiedades del Hainan Kangyuan HNA Resort Hotel, Kunming Crowne Plaza Hotel y Suzhou Hotel estaban hipotecados, sellados o congelados. Y Hangzhou Huating Yunqi Resort Hotel ha sido hipotecado y actualmente está suspendido. Crowne Plaza Kunming y Suzhou Hotel están suspendidos y aún no han abierto.
En primer lugar, en cuanto a las principales razones por las que se hipotecan, embargan o congelan los bienes antes mencionados, se trata del objeto específico del préstamo, el monto del préstamo, el plazo del préstamo, si la contraparte tiene la capacidad de liberar la hipoteca, congelar o sellar, etc., HNA Investment declaró que durante el proceso de ejecución judicial, los activos incautados fueron autorizados a ser utilizados por la empresa sujeto a ejecución dentro del ámbito de producción normal como arrendador operativo. La hipoteca y la incautación de HNA Investment no afectarán a la renovación ni a las operaciones posteriores de las pensiones.
Al mismo tiempo, HNA Investment, como operador de leasing, no tiene ninguna relación directa con el estado de la hipoteca, el estado de funcionamiento y la suspensión del hotel sujeto al arrendamiento y las operaciones posteriores, y confía en que lo hará. transformar el hotel en cuestión en una excelente institución para el cuidado de personas mayores. La contraparte de la transacción, como arrendador y titular de los activos, aún posee y administra los activos relevantes. La incautación antes mencionada es una incautación de preservación de activos, no una incautación judicial, y no afecta el funcionamiento de los activos relevantes. Al mismo tiempo, el arrendador tiene derecho a arrendar el activo. La contraparte también se comunica activamente con los acreedores y avanza en asuntos relacionados con la liberación y congelación de hipotecas.
Además, respecto a los riesgos que los defectos de los activos pueden suponer para HNA Investment, la compañía ha estipulado en el contrato de arrendamiento para proteger los derechos e intereses legítimos de las empresas cotizadas y de los pequeños y medianos accionistas: el arrendamiento El contrato estipula claramente que la empresa que cotiza en bolsa tiene el derecho de preferencia sobre el objetivo, si la operación no se puede reanudar a tiempo, se ha acordado un claro incumplimiento de la cláusula del contrato. por culpa del arrendador, actuaremos de acuerdo con la responsabilidad del arrendador por incumplimiento contractual en el contrato de arrendamiento, salvaguardando activamente los derechos e intereses legítimos de las sociedades cotizadas y de los pequeños y medianos accionistas y en esta transacción; garantizar el cumplimiento normal del contrato de arrendamiento por parte del objeto correspondiente, HNA Hotels Holding Group Co., Ltd., como garante, pagó voluntariamente todas las obligaciones de pago del arrendador en virtud del "Contrato de arrendamiento" Proporcionar garantía de responsabilidad solidaria.
En segundo lugar, respecto de las circunstancias específicas y los motivos por los cuales algunos hoteles se encuentran suspendidos o suspendidos, así como las condiciones y tiempo estimado que se debe cumplir para reanudar operaciones o abrir sus puertas, HNA Investment respondió que el tema El asunto a alquilar está en Después del arrendamiento, promoveremos la renovación y la transformación y nos transformaremos en una institución de atención para personas mayores. El cierre del hotel alquilado es un requisito previo necesario para la renovación y la renovación. El progreso actual de la renovación es propicio para nuestra promoción de la renovación. y renovación como operador posterior Una vez que nuestra empresa complete el contrato de arrendamiento formal, nuestra empresa promoverá activamente la renovación y renovación y pondrá en funcionamiento el proyecto arrendado lo antes posible.
El estado actual de suspensión del proyecto es que el proyecto del Hotel Suzhou se suspendió a finales de marzo de 2018. Se ha completado la aceptación de la estructura principal del proyecto, pero aún no se ha iniciado la fina decoración. La razón es que el proyecto ha sido suspendido hasta el momento debido al avance del trabajo de resolución de la crisis de liquidez del Grupo HNA.
Hangzhou Yunqi Hotel planea promover el plan de renovación y reconstrucción para el proyecto de noviembre de 2016 y suspender las operaciones. La renovación dará prioridad a la construcción de paisajismo y la demolición interna de los Edificios 1, 2, 6, 7, 8. , y 9 (el edificio marco actual) funcionan, el edificio principal y los Edificios 3, 4 y 5 permanecen en su estado original. La razón es que inicialmente se planeó modernizar y renovar el hotel, pero luego se suspendió debido a los trabajos para resolver la crisis general de liquidez del grupo.
Kunming Crowne Plaza ha suspendido sus operaciones desde diciembre de 2018. Se remata la estructura principal del hotel y se completa la estructura secundaria de mampostería en un 90%; se completa la fina decoración y se completa la construcción de la habitación modelo. La razón es que la construcción se suspende debido a los acuerdos generales para resolver la crisis de liquidez del Grupo HNA.
En tercer lugar, con respecto a si Hainan Kangyuan HNA Resort Hotel, Kunming Crowne Plaza Hotel, Suzhou Hotel y Hangzhou Huating Yunqi Resort Hotel brindan garantías para partes relacionadas y realizan transacciones financieras con partes relacionadas. HNA Investment respondió que, a excepción de las garantías e hipotecas que hemos explicado y divulgado, no existen otras garantías importantes para partes relacionadas en el tema relevante. Al mismo tiempo, la empresa arrendadora sólo mantiene relaciones comerciales normales con partes relacionadas.
En la segunda pregunta de la carta de consulta, el anuncio mostraba que los ingresos operativos de Hainan Xinglong Hot Spring en los primeros tres trimestres de 2020 fueron de 3,9616 millones de yuanes y el beneficio neto fue de -12,3261 millones de yuanes.
Los ingresos operativos de Hangzhou Huating Yunqi en los primeros tres trimestres de 2020 fueron de 667.000 yuanes y su beneficio neto fue de 2,2585 millones de yuanes. Los ingresos operativos de Kunming Yangtze River Real Estate y Suzhou Hotel en los primeros tres trimestres de 2020 fueron 0. El informe de evaluación muestra que se espera que el alquiler del proyecto mencionado sea de 55,216,8 millones de yuanes en 2020 y aumentará un 5% cada cinco años.
Primero, divulgación complementaria del proceso principal para llegar a la conclusión de la evaluación, los supuestos de los parámetros clave y la base para su juicio, e informar los detalles de la evaluación. HNA Investment respondió que el proceso principal para llegar a la conclusión de esta evaluación incluye la evaluación de riesgos del tasador, la realización de proyectos, la firma de contratos, encuestas in situ, encuestas de precios de alquiler en el mercado, selección de casos, cálculos de evaluación, redacción de informes y revisiones internas de tres niveles. y comunicarse con los clientes Después de la comunicación y la revisión externa, se cree que los edificios incluidos en el alcance de la evaluación se pueden alquilar de acuerdo con la situación actual de acuerdo con el precio de alquiler de mercado en el área, logrando así su valor de alquiler de mercado. , se determina utilizar el método de mercado para calcular el mercado de alquiler del inmueble tasado en la fecha base de tasación.
La fórmula de cálculo es: alquiler del inmueble a estimar = alquiler de transacción del objeto de referencia × situación normal de arrendamiento / situación de arrendamiento del objeto de referencia × valor del factor de área inmobiliaria a evaluar / factor de área inmobiliaria valor del objeto de referencia × valor del factor individual del inmueble a evaluar / valor del factor individual del inmueble de referencia.
En segundo lugar, al 31 de octubre, los valores de mercado de alquiler anual, incluidos impuestos, del Hainan Kangyuan HNA Resort Hotel, el Kunming Crowne Plaza Hotel, el Suzhou Hotel y el Hangzhou Huating Yunqi Resort Hotel eran de 6.237 millones de yuanes. respectivamente 7,2802 millones de yuanes, 14,9802 millones de yuanes, 26,7194 millones de yuanes, por un total de 55,2168 millones de yuanes. Sírvanse explicar si esta evaluación considera el impacto en la valoración de hipotecas, congelaciones o embargos de activos relevantes y la suspensión de operación o suspensión de algunos hoteles, y las bases para ello, y lo combina con las condiciones de operación de los hoteles relevantes en el primeros tres trimestres y hasta el momento, etc. Analice más a fondo la racionalidad de este valor de evaluación.
En respuesta, HNA Investment respondió que el Kunming Crowne Plaza Hotel está ubicado en la intersección de Huancheng West Road y Xiba Road en Kunming. La construcción aún no se ha completado y la construcción en progreso se completó en. Diciembre de 2018. El edificio principal tiene un total de 37 pisos y es una estructura de armazón. La estructura principal del edificio principal, el edificio auxiliar y el podio se han tapado. La estructura de mampostería secundaria y la construcción de masilla del sótano están terminadas en un 90%. Tiene un área de construcción de 39.109,32 metros cuadrados y un terreno de 10.971,10 metros cuadrados. Obtenga el certificado de derecho de uso de la tierra, que indica que el propietario del derecho es Kunming Yangzijiang Real Estate Co., Ltd., el período de uso de la tierra es. 40 años, el uso de suelo es suelo comercial y financiero, y el periodo de uso es del 2011 al 2051. El hotel se encuentra actualmente suspendido.
El hotel Kangleyuan está ubicado en el famoso complejo de aguas termales Wanning Xinglong en la provincia de Hainan. En agosto de 2000, la Administración Nacional de Turismo lo calificó oficialmente como hotel resort de cinco estrellas. III*** Cuenta con 19 edificios con 436 habitaciones, un terreno de 128.300 metros cuadrados y un área de construcción de 38.800 metros cuadrados. El hotel se encuentra actualmente en funcionamiento.
El hotel Hangzhou Yunqi está ubicado en el número 1 de Meiling South Road, distrito de Xihu, ciudad de Hangzhou, provincia de Zhejiang. Tiene un total de 10 edificios, una superficie de 96.900 metros cuadrados y una superficie de 96.900 metros cuadrados. área de construcción de 45.800 metros cuadrados; un total de 230. Hay 8 habitaciones, 8 salas de conferencias, 2 restaurantes chinos y occidentales y 11 salas club. El hotel se encuentra actualmente suspendido.
El hotel Suzhou está ubicado en el número 345 de la calle Shiquan, ciudad de Suzhou, con un total de 5 edificios, una superficie de terreno de 44.000 metros cuadrados y una superficie de construcción de 66.200 metros cuadrados. Actualmente, la construcción de la estructura del marco principal ha sido completada y se encuentra en estado de suspensión a partir del 13 de noviembre de 2020, fecha de la investigación in situ.
En tercer lugar, explique las principales consideraciones para firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo con una parte relacionada cuando el objetivo de la transacción no está funcionando bien y los activos relacionados tienen fallas obvias si existe una situación de transferencia de beneficios. la parte vinculada, y si resulta conducente a la salvaguardia de los derechos e intereses legítimos de las sociedades cotizadas y de los pequeños y medianos accionistas.
En respuesta, HNA Investment respondió que las principales consideraciones de la compañía al firmar contratos de arrendamiento a largo plazo con partes relacionadas se basaban en las perspectivas de la industria de atención médica, las ventajas de HNA Investment en atención médica y las oportunidades de arrendamiento para altos -Activos inmobiliarios de calidad. Entre ellos, Yangzheng Investment es una plataforma de operación e inversión en atención médica y de enfermería establecida por HNA Investment en 2013. El primer hogar de ancianos abrió sus puertas en 2016.
En la tercera pregunta de la carta de consulta, en esta transacción, HNA Hotel Holding Group Co., Ltd., como garante, proporcionó voluntariamente una garantía de responsabilidad solidaria para todas las obligaciones de pago del arrendador en virtud del "Arrendamiento". Contrato".
El holding hotelero obtuvo en 2019 unos ingresos operativos de 1.200 millones de yuanes y una pérdida de 1.000 millones de yuanes. Explique si el garante tiene la capacidad y la voluntad suficientes para ejecutar el contrato en función del desempeño operativo del garante, la situación del flujo de efectivo y la solidez de los activos.
La información de divulgación de inversiones de HNA muestra que HNA Hotel Holdings Group se estableció el 21 de octubre de 2003, con un capital registrado de 10,377 millones de yuanes. En 2019, los activos totales auditados fueron de 28.216 millones de yuanes, los pasivos totales fueron de 18.256 millones de yuanes y el capital total del propietario fue de 9.959 millones de yuanes, de los cuales el capital del propietario atribuible a la empresa matriz fue de 6.206 millones de yuanes. Los ingresos del negocio principal fueron de 1.199 millones de yuanes y el beneficio neto fue de -1.045 millones de yuanes, de los cuales el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de -878 millones de yuanes.
Según el estado de los activos de HNA Hotel Holdings Group y el plan de resolución después del incumplimiento del arrendador, el garante tiene capacidad suficiente para ejecutar el contrato. Al mismo tiempo, después de la operación del proyecto de atención para personas mayores, de acuerdo con el plan del proyecto, traerá mejores beneficios de alquiler y posibles oportunidades futuras de valor agregado de la propiedad para el propietario, y el propietario tiene una gran voluntad de cumplir el contrato. Además, una vez que madure el primer lote de proyectos piloto de transformación, la experiencia de cooperación del proyecto se puede replicar y la escala de la cooperación se puede ampliar gradualmente, lo que es beneficioso para el desarrollo empresarial de la otra parte.
En la cuarta pregunta de la carta de consulta, explique el proceso contable de las transacciones relevantes según los acuerdos específicos de este acuerdo y estime el impacto en las ganancias y pérdidas anuales futuras de su empresa.
HNA Investment respondió que según el "Anuncio sobre la firma de contratos de arrendamiento de pensiones y transacciones relacionadas por filiales de propiedad absoluta", el plazo total de arrendamiento del contrato de arrendamiento a firmar es de 15 años, con un Alquiler anual de 55,08 millones de yuanes. Un total de 826,2 millones de yuanes. El alquiler se paga anualmente. Según el contrato de arrendamiento, se requerirá un pago único de 55,08 millones de yuanes en depósitos de alquiler para los cuatro hoteles en 2020 y un total de 21 millones de yuanes en depósitos de decoración.
En la quinta pregunta de la carta de consulta, HNA Investment reveló en diciembre de 2020 el "Anuncio sobre la firma de contratos importantes para operaciones diarias" de que Centennial Life planea adquirir las acciones de Tianjin Yicheng Shanshui, propiedad exclusiva de su empresa. -subsidiaria de propiedad propia. El importe de la transacción para los restantes edificios de oficinas, comercio centralizado, tiendas, apartamentos con servicios y plazas de aparcamiento del proyecto Yicheng Tangting fue de 1.273 millones de yuanes, lo que representa el 596,18% de los ingresos operativos auditados más recientes de la empresa.
Al mismo tiempo, el "Anuncio sobre el aumento de capital de la filial de propiedad absoluta de Centennial Life Insurance Co., Ltd., Tianjin Yicheng Shanshui Real Estate Development Co., Ltd." En enero de 2017, Centennial Life Insurance planea invertir en Yicheng Shanshui. El capital se incrementa en 1.150 millones de yuanes. Después del aumento de capital, Centennial Life posee el 48,94% del capital social de Yicheng Shanshui y su empresa posee el 51,06% del capital social. Yicheng Shanshui. El período de inversión de Centenary Life es de 5 años y recibe ingresos fijos por inversiones todos los años con una tasa de rendimiento del 6,95%. Una vez que expire la inversión, su empresa recomprará incondicionalmente todo el capital de Yicheng Shanshui en poder de Centennial Life. Yicheng Shanshui se compromete a proporcionar una garantía hipotecaria de activos para que su empresa cumpla con su recompra y otras obligaciones relacionadas. La garantía son los edificios de oficinas del proyecto de Yicheng Shanshui. Bienes raíces comerciales, etc.
En primer lugar, Yicheng Shanshui es una filial de propiedad absoluta de su empresa, excepto 13 apartamentos con servicios y 1.149 plazas de aparcamiento, todas las demás propiedades han sido hipotecadas a Centennial Life en la fase inicial. Explique las razones y propósitos específicos por los cuales Yicheng Shanshui hipotecó activos inmobiliarios relevantes a Centennial Life, el progreso del aumento de capital anterior de Centennial Life, si la estructura de capital actual de Yicheng Shanshui es inconsistente con el anuncio anterior y si su empresa ha cumplido. sus obligaciones de divulgación de manera oportuna.
A este respecto, HNA Investment respondió que la estructura accionaria actual de Tianjin Yicheng Shanshui es consistente con el anuncio anterior. Centennial Life posee el 48,94% del capital social de Tianjin Yicheng Shanshui, y la compañía posee el 51,06%. el capital de Tianjin Yicheng Shanshui.
El "Anuncio sobre la firma de contratos importantes para operaciones diarias" divulgado por la empresa el 5 de diciembre de 2020 indicaba que Tianjin Yicheng Shanshui es una subsidiaria de propiedad total de la empresa: "Propiedad total de HNA Investment Group Co., Ltd. Hay un error en la filial Tianjin Yicheng Shanshui, que ahora se corrige a "Tianjin Yicheng Shanshui Real Estate Development Co., Ltd., una filial de HNA Investment Group Co., Ltd."
En segundo lugar, una vez firmado el acuerdo, Centennial Life comenzará con respecto a la liberación de los activos subyacentes junto con la pregunta 1, explique el monto específico y el contenido principal de las transacciones de su empresa con Centennial Life hasta el momento. La empresa debe pagar el 6,95% de los ingresos por inversiones fijas y los fondos relacionados obtenidos de la venta de activos relevantes. Si se utiliza para compensar la deuda actual de su empresa con Centennial Life.
En este sentido, HNA invirtió con éxito y Centennial Life invirtió 1,150 millones de yuanes en Tianjin Yicheng Shanshui. En 2018, la compañía pagó 42 millones de yuanes para recomprar el capital de Tianjin Yicheng Shanshui en poder de Centennial Life. la empresa pagó a Centennial Life y tiene un importe de recompra de 56 millones de yuanes por el capital social de Tianjin Yicheng Shanshui.
Hasta ahora, el contenido principal de las transacciones de la empresa con Centennial Life es el saldo de todas las aportaciones de capital pagado de 1.052 millones de yuanes por parte de Centennial Life a la empresa y el saldo pagadero de Centennial Life en el El primer semestre de 2020 se calculó al 6,95% de los ingresos por inversiones fijas. Los ingresos por inversiones de Vida fueron de 38 millones. Parte de los fondos obtenidos de la venta de activos relevantes por parte de Tianjin Yicheng Shanshui, una filial controlada de la empresa que cotiza en bolsa, ha sido utilizado por la empresa que cotiza en bolsa para pagar la deuda actual con Centennial Life.
En tercer lugar, el precio de esta transacción se basa en el informe de consultoría de evaluación inmobiliaria emitido por la agencia de evaluación. Divulgue además el informe de evaluación relevante y explique la racionalidad de la valoración y si el precio de la transacción es justo en función de los supuestos de valoración, los métodos de valoración, los procesos de valoración específicos, el desempeño en los últimos tres años, etc. de Yicheng Shanshui.
En respuesta, HNA Investment respondió que los activos vendidos esta vez fueron evaluados y valorados utilizando el método comparativo y el método de ingresos. En la parte comercial, hay pocos casos de transacciones comerciales a gran escala, y la parte comercial del objeto de valoración es apta para el arrendamiento en su conjunto, por lo que en la valoración sólo se utiliza el método de la renta, el método comparativo y la renta; El método se utiliza en la valoración de la parte del edificio de oficinas;
La parte del apartamento con servicios se puede distribuir para la venta, la demanda del mercado es alta y las transacciones son activas, pero la tasa de rendimiento general es baja. se utiliza el método de ingresos para la estimación, no puede reflejar verdaderamente su valor de mercado real, por lo tanto, solo se utiliza el método comparativo en la valoración de los apartamentos con servicios;
En cuanto a las plazas de aparcamiento subterráneo, teniendo en cuenta que el garaje subterráneo es. una propiedad de alquiler que puede generar flujo de caja continuamente, y que los garajes subterráneos que soportan formatos comerciales y de oficinas son escasos y generalmente no se venden al mundo exterior, en esta valoración solo se utiliza el método de los ingresos.
En cuarto lugar, explique el impacto específico de esta transacción en el estado financiero actual y futuro y los resultados operativos de la empresa que cotiza en bolsa, el momento y la contabilidad de las ganancias y pérdidas de esta transacción, combinados con los acuerdos específicos. de este acuerdo, etc. La base para el procesamiento y juicio es si cumple con las disposiciones pertinentes de las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales.
Al respecto, HNA Investment afirmó que de acuerdo con el artículo 5 de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales No. 14 - Ingresos", cuando el contrato entre la empresa y el cliente cumple las siguientes condiciones al mismo En ese momento, la empresa obtendrá el control de los bienes correspondientes del cliente. Los ingresos se reconocerán cuando se obtenga el derecho.
Al mismo tiempo, la firma de este contrato tendrá un impacto positivo en el desempeño operativo de la compañía este año. El importe total del contrato es de 1.273 millones de yuanes (impuestos incluidos). El momento y el tratamiento contable del reconocimiento de pérdidas y ganancias de esta transacción se confirmarán de acuerdo con las normas contables basadas en el progreso del "Acuerdo de Venta de Bienes Raíces". El juicio se basa en el "Las empresas reconocerán los ingresos cuando el cliente obtenga el control de los bienes relevantes" en las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 14 - Ingresos" como base para el reconocimiento de pérdidas y ganancias.
En quinto lugar, el informe semestral muestra que el único proyecto inmobiliario que le queda a la empresa es el proyecto Yicheng Tangting. Explique completamente las principales consideraciones para esta venta de activos en función del principal desarrollo comercial de la compañía y las estrategias de desarrollo futuro, si entra en conflicto con la lógica de continuar comprando o aumentando el negocio inmobiliario de partes relacionadas en la etapa inicial, y si es propicio. a proteger los derechos e intereses legítimos de la sociedad cotizada y de los pequeños y medianos accionistas.
En respuesta, HNA Investment respondió que la actual venta de activos de la empresa no entra en conflicto con la lógica de la adquisición anterior de los proyectos Tishman Speyer Fase I y Fase III de partes relacionadas, y favorece la salvaguardia de los intereses de Sociedades cotizadas y pequeños y medianos accionistas. Intereses legítimos.