¿Qué conflictos de derechos de propiedad pueden surgir de los derechos de propiedad?
——Resumen y evaluación de la experiencia jurídica de China.
Palabras clave: derechos de propiedad/derechos del acreedor/conflicto de derechos/efecto de prioridad
Resumen: El conflicto de derechos en el derecho de propiedad se manifiesta como el conflicto entre los derechos de propiedad y los derechos del acreedor y el conflicto entre derechos de propiedad. La regla para resolver el primer conflicto suele ser que los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores, pero según disposiciones especiales de la ley, ciertos derechos, como los derechos de arrendamiento, pueden tener prioridad sobre los derechos de propiedad, la regla para resolver el último conflicto suele ser que; Se da prioridad, es decir, se restringe el orden en que se realizan los derechos de propiedad sobre la misma propiedad. Además, existen reglas especiales que restringen la prioridad de los derechos de propiedad sobre la propiedad y determinan el estado de los derechos de propiedad en función de las características de los derechos de propiedad y la intención de las partes.
Dado que el objeto del derecho de propiedad puede ser reutilizado pero es escaso, además de conllevar un derecho de propiedad específico, también puede convertirse en objeto de derechos de acreedor u otros derechos de propiedad. Una vez restringido el valor del objeto, estos derechos entran en conflicto. El efecto prioritario de los derechos de propiedad mencionado en la teoría del derecho de propiedad es la regla básica para resolver estos conflictos y su importancia es evidente. El conflicto de derechos en el derecho de propiedad se manifiesta principalmente como el conflicto entre derechos de propiedad y derechos de los acreedores y el conflicto entre derechos de propiedad y derechos de los acreedores. Debido a la diferencia esencial entre los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores, la naturaleza de estos dos conflictos es completamente diferente y se deben aplicar reglas diferentes respectivamente. Las reglas para resolver conflictos en el primero son reglas externas, mientras que en el segundo son reglas internas. Sin embargo, estas reglas no están centralizadas en ninguna ley de propiedad, sino que están dispersas en diferentes partes de la misma ley de propiedad, o incluso en diferentes leyes, como es el caso de China. Este artículo se basa en los textos y prácticas legales de China y resume la experiencia relevante en materia de aplicación y revisión.
I. Reglas externas para la resolución de conflictos de derechos
Los derechos reales son los derechos del obligante a controlar directamente cosas específicas, y los derechos del acreedor son reclamaciones entre personas específicas. No existe control directo. de las cosas. Precisamente debido a la función de control directo de los derechos de propiedad, no pueden conciliarse con los derechos de los acreedores, y los derechos de los acreedores pueden excluirse y realizarse primero, lo que se conoce comúnmente como "los derechos reales tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores". Pero esto no es absoluto. Los derechos legales no son más que herramientas para ajustar las relaciones sociales. Cuando a un reclamo específico se le da un valor especial, excluirá los derechos de propiedad, formando así una excepción.
(A) Principio: Los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores.
Teóricamente, la regla de que los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de los acreedores generalmente se refina en las dos situaciones siguientes: (1) Cuando una propiedad es a la vez materia de los derechos del acreedor y objeto de los derechos de propiedad, independientemente de si se establece Tiempo, los derechos reales tienen prioridad sobre los derechos del acreedor (2) Si el deudor tiene derechos de propiedad restringidos, el precio obtenido por el propietario restringido de la venta de una propiedad específica tiene prioridad sobre los acreedores generales. [1] La situación 1 se puede desglosar en las siguientes reglas:
Primera, cuando la propiedad y los créditos de diferentes obligantes apuntan a una determinada cosa, siempre que el propietario no esté obligado por los créditos, ya que la propiedad es completa Los derechos reales son altamente antagónicos y exclusivos, mientras que los derechos relativos sólo pueden vincular a partes específicas y tienen el carácter exclusivo de la propiedad, por lo que la propiedad tiene prioridad sobre los derechos.
En segundo lugar, la propiedad específica es tanto objeto de pago de derechos de acreedor (como ventas y préstamos) como objeto de derechos de propiedad restringidos. Por lo tanto, independientemente del momento de su establecimiento, los derechos de propiedad restringidos tienen prioridad sobre. Los derechos del acreedor, y el acreedor no puede solicitar la rescisión de los derechos de propiedad, no puede solicitarse al propietario que entregue o transfiera los derechos de propiedad.
3. Según la “Acerca de la aplicación” del Tribunal Supremo Popular
En cuarto lugar, según el artículo 10 de la “Interpretación sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de tierras de propiedad estatal” del Tribunal Supremo Popular Casos de disputa sobre contratos de derechos de uso”, en el caso en que la misma propiedad se vende por múltiples delitos y se castiga con múltiples penas, el acreedor que obtuvo primero los derechos de propiedad a través de la divulgación pública puede excluir los derechos del acreedor anterior incluso si sus derechos se establecieron más tarde. .
Las reglas en el segundo caso generalmente incluyen:
Primero, según el artículo 56 de la "Ley de Seguridad", el artículo 170 de la "Ley de Propiedad", el artículo 170 de la " Ley de Quiebras de Empresas" De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 109, si se constituye una garantía real sobre la propiedad del deudor, cuando el deudor no pueda pagar la deuda, el propietario de la garantía real será reembolsada con el precio de la materia cambiada. que tiene prioridad sobre las reclamaciones generales.
En segundo lugar, después de que se establece una hipoteca sobre un bien inmueble, el acreedor hipotecario realiza la hipoteca estableciendo una hipoteca y otros derechos de propiedad restrictivos. Si nadie puja por la propiedad o el precio ofrecido es insuficiente para liquidar los derechos del acreedor garantizado, el tribunal de ejecución puede liberar la hipoteca y reevaluar la subasta. Una vez que el producto haya pagado los créditos garantizados, si queda algún saldo, el acreedor hipotecario puede tener prioridad para el reembolso de los acreedores generales.
[2]
(2) Excepción: Los derechos del acreedor tienen prioridad sobre los derechos de propiedad.
En determinadas circunstancias, para proteger los intereses del grupo de acreedores, la ley les proporciona una protección especial y les da prioridad sobre los derechos de propiedad, y los derechos de los acreedores formados tienen prioridad sobre los derechos de propiedad.
1. Derecho de arrendamiento
El derecho de arrendamiento es la pretensión del arrendatario de utilizar y beneficiarse de la materia con base en el contrato de arrendamiento. En el derecho civil tradicional, el arrendador es un propietario independiente. Por el contrario, los inquilinos que dependen de la propiedad de otras personas para su supervivencia y desarrollo se consideran débiles, especialmente para proteger los intereses de supervivencia del inquilino y evitar que sus intereses de alquiler sean rechazados por el nuevo propietario debido a la transferencia de propiedad del sujeto. propiedad, por lo que existe El sistema de "compra y venta no rompe el alquiler" también es un signo de la realización de los derechos de arrendamiento.
En nuestro país, esta norma se reflejó anteriormente en el Tribunal Supremo Popular "Sobre la ejecución"
Para reflejar la materialización de los derechos de arrendamiento en la relación de garantía, el artículo 40 de la El artículo 8 de la "Ley de Garantías" estipula: "Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el contrato de arrendamiento original continúa vigente. Esto es consistente con el artículo 119, párrafo 2, de los "Principios Generales". del Derecho Civil" y el artículo 229 de la "Ley de Contratos" que el derecho de arrendamiento es mientras esté válidamente establecido, las reglas de la propiedad frente al nuevo propietario son diferentes. El hecho de que el deudor hipotecario haya cumplido su obligación de notificar por escrito al arrendatario parece ser el requisito previo para que el derecho de arrendamiento pueda convertirse en un derecho de propiedad. La rescisión del contrato de arrendamiento o no está completamente bajo el control del deudor hipotecario, que pierde. el significado de "la compraventa no rompe el contrato de arrendamiento". A juicio de los jueces del Tribunal Supremo Popular, la obligación del deudor hipotecario de notificar por escrito al arrendatario es una medida institucional para hacer efectivo el derecho de tanteo del arrendatario previsto en el artículo 118 de los Principios Generales del Derecho Civil, y no una factor que afecta la validez del contrato de arrendamiento. [4] Por lo tanto, el artículo 65 de la "Interpretación de la Ley de Garantías" cambia el artículo 48 de la "Ley de Garantías" por "Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, el derecho hipotecario se realiza. De hecho, si nos centramos en el inmueble del derecho arrendado Cuando se almacene en el mismo inmueble que un derecho hipotecario, se aplicarán las reglas inherentes al conflicto de derechos. Un derecho arrendatario previamente establecido puede ciertamente competir con un derecho hipotecario constituido posteriormente, y viceversa, artículos 65-66. de la Interpretación de la Ley de Garantías. Este punto queda reflejado y merece nuestro reconocimiento.
Esta posición también se refleja en el artículo 190 de la Ley de Propiedad: “Si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato. contrato de hipoteca, la relación de arrendamiento original no está sujeta al derecho de influencia hipotecaria. Si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita. "
Pero no es una réplica de los artículos 65 a 66 de la "Interpretación de la Ley de Garantías". Sus características son: (1) Aclara el momento en que el derecho de arrendamiento se enfrenta al derecho de hipoteca, es decir, el contrato de hipoteca En este momento, según la regla de que los derechos de propiedad permanecen sin cambios sin divulgación, no se establecen derechos de hipoteca, solo se establece la deuda del contrato de hipoteca. Por supuesto, todavía hay un período de tiempo entre ellos. el establecimiento del contrato de hipoteca y el establecimiento de los derechos hipotecarios mediante la inscripción. Según la regla de que los cambios en los derechos reales no pueden impugnarse contra terceros sin ser anunciados, el derecho hipotecario se establece mediante el establecimiento del contrato de hipoteca, y el derecho de arrendamiento previo puede prevalecer sobre el derecho de hipoteca (2) Se aclara el alcance del derecho de hipoteca que puede prevalecer sobre el derecho de arrendamiento, es decir, un derecho de hipoteca registrado que ha sido constituido pero no registrado, incluso si. se establece anteriormente, no puede competir con el derecho de arrendamiento. La razón debe ser que el registro proporciona información relevante al arrendatario, permitiéndole comprender la existencia del derecho de hipoteca. El juicio sobre si debe alquilar se basa en información suficiente. la sentencia es afirmativa, el arrendatario soportará el hecho de que el derecho hipotecario efectivamente se constituirá con motivo del establecimiento del contrato de hipoteca, y esta situación no existe. No tiene sentido fijar el momento en que el derecho de arrendamiento tiene prioridad sobre. el derecho hipotecario antes de que se establezca el contrato hipotecario, porque mientras no esté registrado, el derecho de arrendamiento puede luchar contra la hipoteca. El contrato hipotecario en realidad no tiene un impacto sustancial en el efecto de prioridad del derecho de arrendamiento, por lo que sigue siendo. es mejor establecerlo antes del registro de la hipoteca.
2. Reclamaciones laborales de los empleados
Los trabajadores también son considerados un grupo vulnerable típico en la sociedad moderna y reciben una protección especial por parte de la ley. Una manifestación típica es dar prioridad a la protección de los créditos laborales. Por ejemplo, según el artículo 22, párrafo 1, y el artículo 25, párrafo 1, de la Ley Marítima, el capitán, los tripulantes y demás personal que trabaja en el buque. deberán cumplir con las leyes laborales, los reglamentos administrativos o los contratos laborales. Sin embargo, antes de la promulgación de la Ley de Quiebras Empresariales, hubo un acalorado debate sobre el mérito de las reclamaciones de los empleados y las garantías reales en la liquidación concursal, porque priorizar la protección de los primeros es la de las personas. -orientado, dando prioridad a la protección de estos últimos o es difícil decidir cómo mantener el orden de la economía de mercado. Esta es la opción más difícil en la ley de quiebras corporativas.
[5] El artículo 132 de la Ley de Concursos Empresariales establece finalmente la regla general de prelación de las garantías reales, pero existen excepciones.
3. Las deudas de los consumidores por la compra de vivienda
Los consumidores de vivienda son otro grupo vulnerable. En respuesta a problemas tales como la desproporción entre los precios inmobiliarios en mi país y los ingresos de los residentes, las transacciones irregulares en el mercado inmobiliario, las fuertes posiciones de los promotores inmobiliarios y la dificultad para los compradores de viviendas de conocer las cargas específicas de las casas que compran, la El Tribunal Popular Supremo protege específicamente a los compradores de viviendas para que no soliciten a los promotores inmobiliarios que transfieran sus reclamaciones de propiedad. Según los artículos 1 a 2 de la "Respuesta del Tribunal Popular Supremo sobre la prioridad de reembolso de los precios de los proyectos de construcción" (en adelante, la "Respuesta sobre la prioridad de reembolso de los precios de los proyectos de construcción"), los consumidores deben pagar la totalidad o la mayor parte del precio de la vivienda comercial. Finalmente, las reclamaciones del comprador pueden oponerse al derecho de prioridad del contratista a recibir el pago por el proyecto de construcción y a los derechos hipotecarios de los que disfrutan otros acreedores. En consecuencia, siempre que un consumidor pague todo o la mayor parte del precio de compra de una vivienda, su reclamación es válida frente a otros derechos de propiedad y no importa si es propietario de la vivienda. Sin embargo, la hipoteca sobre la casa no debe registrarse ni publicarse, de lo contrario se considerará que el comprador ha aceptado voluntariamente este derecho, o que no ha protegido estrictamente sus propios intereses. Según el artículo 67 de la Interpretación de la Ley de Garantía, los créditos del comprador no podrán hacer frente a la hipoteca.
4. Derechos del acreedor prerregistrados
El objeto del registro de notificación son los derechos del acreedor, que es una manifestación importante de los derechos del acreedor en los derechos de propiedad. [6] El artículo 20 de la Ley de Propiedad estipula claramente el registro de avisos. Anteriormente, algunas normativas locales de nuestro país también estipulaban este sistema. Por ejemplo, el objeto del registro de avisos en el "Reglamento de Registro de Bienes Raíces de Shanghai" es el derecho a la precompra de viviendas comerciales y las reclamaciones por proyectos de construcción de viviendas. Una vez registrada la notificación, el acreedor puede excluir a otros de la obtención de los derechos de propiedad de la futura casa. Cabe señalar que la razón por la cual los reclamos prerregistrados tienen prioridad es básicamente para prevenir riesgos para el cesionario de los derechos de propiedad debido a la diferencia temporal entre el comportamiento y el cambio de los derechos de propiedad. Esto es diferente de la protección social de los débiles. contenidas en las consideraciones políticas antes mencionadas.
5. Otros reclamos
En mi país existen al menos (1) tipos de reclamos que dan prioridad a la ley: reclamos de indemnización por lesiones personales o muerte durante la operación del barco. , impuesto sobre el tonelaje de los buques y derechos de practicaje, el derecho a reclamar el pago de tasas portuarias, como tasas portuarias, el derecho a reclamar el pago de los fondos de salvamento para el rescate marítimo en casos de desastre y el derecho a reclamar el pago de los fondos de salvamento de los buques en operaciones marítimas. ley. (2) Reclamaciones tales como compensación por salvamento de aeronaves civiles, gastos necesarios para el almacenamiento y mantenimiento de aeronaves civiles según lo estipulado en el artículo 19, párrafo 1, y el artículo 22 de la Ley de Aviación Civil (3) "Aviso del Tribunal Supremo Popular sobre la audiencia; de Contratos de Venta de Viviendas Comerciales" El artículo 7 de la Interpretación de Varias Cuestiones Aplicables a las Leyes en Casos de Controversia estipula que las personas demolidas tienen prioridad para solicitar la compensación por demolición y el reasentamiento de viviendas.
En segundo lugar, normas internas para la resolución de conflictos de derechos
Cuando existen varios derechos de propiedad en conflicto sobre una cosa, el derecho de propiedad suele adoptar la regla del “primero en realizar el derecho” [7]. ] China no es una excepción. Cuando la publicidad de los derechos de propiedad puede determinar el cambio de los derechos de propiedad, el signo de los derechos de propiedad es el registro de bienes inmuebles o la entrega de bienes muebles, y el momento en que aparezcan afectará el orden de realización de los derechos de propiedad. Los derechos de propiedad antes del anuncio público tienen una posición dominante. Esta regla se llama orden y se aplica principalmente a varios derechos de propiedad restringidos sobre una misma cosa, o entre derechos de propiedad restringidos y registro de aviso. Las reglas generales suelen ir acompañadas de excepciones y las reglas secuenciales no son absolutas. Por ejemplo, los derechos de propiedad con diferentes características seguirán otras reglas, y los derechos de propiedad restringidos pueden tener prioridad sobre la propiedad.
(1) Reglas de orden
La connotación básica de prioridad es que, a menos que la ley disponga lo contrario o las partes acuerden lo contrario, el orden de realización se determinará de conformidad con el orden en que se establecen los derechos de propiedad restringidos. En los derechos sobre bienes inmuebles (como la hipoteca de una vivienda) y los derechos y derechos de propiedad (como la prenda sobre patentes), el registro es la norma, mientras que en los derechos sobre bienes muebles, la entrega es la norma. [8] En cuanto al contrato de creación de derechos de propiedad acordado por las partes, antes de que su contenido haya sido registrado, sólo será jurídicamente vinculante entre las partes y no puede afectar los derechos y obligaciones del tercero, y no puede convertirse en el estándar para determinar el orden. Dado que los conflictos sobre derechos inmobiliarios son más comunes en la práctica, la clasificación basada en el registro inmobiliario es más jurídica y técnica. A continuación se analizan principalmente las reglas de clasificación de los derechos inmobiliarios.
En los derechos de propiedad inmobiliaria, la base material para establecer la clasificación es el registro. Para que los derechos de propiedad se muestren de manera ordenada en el registro, es necesario ordenar el espacio donde existen derechos de propiedad en el registro, y los derechos de propiedad de la misma naturaleza deben estar en la misma columna. De esta manera, el orden de realización de los derechos de propiedad se puede organizar de acuerdo con las posiciones delantera y trasera en el espacio de las páginas del libro de columnas, es decir, la posición espacial del registro de derechos de propiedad es la primera y tiene prioridad, y viceversa.
Los diferentes tipos de derechos de propiedad deben ubicarse en diferentes columnas, lo que lleva al hecho de que no existe un orden físico del espacio de registro entre ellos, sino que el orden debe determinarse de acuerdo con el orden del tiempo de registro. El tiempo de registro generalmente se basa en el tiempo de registro registrado en el registro. Además, basándose en el efecto presuntivo del anuncio de derechos de propiedad, independientemente de si la hora registrada en el libro de registro es verdadera o no, la ley presume que es verdadera y confiable. De esta forma, la prioridad del tiempo de registro es mejor que la prioridad del tiempo de registro. Si se graban al mismo tiempo, el orden es el mismo. En este momento, la relación de intereses entre los titulares de derechos debe medirse de manera justa sobre la base del principio de buena fe. [9] Si bien los tiempos inscritos en el registro son secuenciales o iguales, en el registro se indica la fecha de solicitud de registro o la fecha en que la solicitud de registro fue recibida por la autoridad registradora, o la parte que reivindica prioridad puede acreditar que las fechas de solicitud de registro sean secuenciales. En orden, prevalecerá el orden de fecha de solicitud de registro. [10] Esta norma ajusta la secuencia con más detalle.
Cabe señalar que la ley de nuestro país no estipula la unidad de cálculo del tiempo de registro y el tiempo de solicitud, sin embargo, según el artículo 58, párrafo 1, de la "Interpretación de la Ley de Garantía", las partes. deberán registrarse en diferentes lugares estatutarios el mismo día. Si el registro de la garantía se realiza por diferentes departamentos, el orden se considerará el mismo. Por tanto, la unidad de cálculo debe ser "día", es decir, si la solicitud de registro presentada el mismo día cumple con las condiciones legales, debe registrarse el mismo día, y estos derechos tienen el mismo orden. Según el artículo 54, inciso 1 de la Ley de Garantías y el artículo 199, inciso 1 de la Ley de Propiedad, si los derechos hipotecarios están en el mismo orden, el reembolso se hará de acuerdo con la proporción de los derechos del acreedor. Pero esta regla no cumple con el orden objetivo de "primero en llegar, primero en ser atendido". Incluso si las dos solicitudes de registro son el mismo día, siempre que las solicitudes lleguen a la autoridad de registro en orden, el orden será diferente y no es apropiado utilizar "día" como unidad de tiempo básica para desdibujar el procesamiento. . En este sentido, debemos aprender de la experiencia de Alemania: aunque dos solicitudes de registro lleguen a la Oficina del Registro de la Propiedad el mismo día, deben marcarse claramente en el registro de manera secuencial, y el derecho a presentar la solicitud primero es mejor que el derecho a presentar la solicitud más tarde;[11] Aún aprendiendo de la experiencia de Suiza, al aceptar solicitudes de registro, la autoridad de registro debe marcar claramente la hora de llegada de la solicitud y numerarla en secuencia. [12]
(2) Reglas especiales
Con base en las diferentes características de los derechos de propiedad y las diferentes expresiones de intención de las partes, se podrán aplicar reglas especiales diferentes a las reglas de orden. Los principales son:
1. Efecto prioritario de las restricciones a los derechos de propiedad
La existencia efectiva de restricciones a los derechos de propiedad es una forma de realizar la propiedad y una expresión de la voluntad del propietario. soportar la carga. Por lo tanto, la propiedad debe estar sujeta a derechos de propiedad restringidos y el estado original sólo puede restablecerse después de que se extinga la propiedad. Por lo tanto, la propiedad siempre va por detrás de los derechos de propiedad restringidos.
2. Efecto de prioridad de los derechos de propiedad registrados
Cuando existen varios derechos de propiedad sobre una cosa, los derechos de propiedad de la apariencia registrada tienen prioridad sobre los derechos de propiedad de la apariencia no registrada. En concreto, palabras:
Primero, basándose en el efecto de confrontación del registro, la causa de acción conduce inmediatamente a cambios en los derechos de propiedad, pero las personas no registradas no pueden luchar contra terceros. Entonces, de acuerdo con las disposiciones del párrafo 2 del artículo 54 de la Ley de Seguridad y del párrafo 2 del artículo 199 de la Ley de Propiedad, los derechos de propiedad registrados pueden impugnar los derechos de propiedad no registrados. Además, si bien el tiempo de constitución efectiva de varias causas y acciones de derechos de propiedad no inscritos sobre una misma cosa será secuencial, al no ser antagónicos los derechos de propiedad no inscritos, no pueden oponerse entre sí cualquiera que sea el tiempo de constitución en la misma. posición. En este sentido, el artículo 76 de la Interpretación de la Ley de Garantías y el artículo 199, inciso 3, de la Ley de Propiedad modifican el artículo 54, inciso 2 de la Ley de Garantías para que surta efectos con base en el contrato de hipoteca.
En segundo lugar, en comparación con la apertura, estabilidad y credibilidad del registro, la posesión de bienes muebles es más secreta, inestable y poco confiable, y el establecimiento de derechos de propiedad sobre bienes muebles no es tan claro como los derechos de propiedad registrados. Las partes pueden confabularse maliciosamente con un tercero después de establecer los derechos de propiedad registrados y cuestionar los derechos de propiedad registrados alegando que los derechos de propiedad de los animales transferidos se establecieron anteriormente. [13] Por lo tanto, cuando sobre la misma cosa existe tanto un derecho hipotecario inscrito como un derecho prendario, sin embargo, por el efecto de confrontación de la inscripción, el derecho real no inscrito no puede ser utilizado contra un tercero. En consecuencia, una hipoteca no inscrita no puede competir con una prenda mobiliaria, y resulta inadecuado ordenar el orden entre ambas según el momento en que nacen los derechos.
3. Efecto prioritario de los derechos de propiedad legales
Los derechos de propiedad legales son derechos de propiedad que surgen de forma natural sin necesidad de acuerdo entre las partes y siempre que cumplan las condiciones estipuladas por la ley. . A diferencia de los acuerdos de planificación privada incluidos en los derechos de propiedad intencionales, los derechos de propiedad legales son acuerdos obligatorios realizados por los legisladores con base en el bienestar social o políticas sociales específicas y tienen prioridad.
Por ejemplo, según el artículo 239 de la Ley de Propiedad, el artículo 1 de la Ley Marítima y el artículo 79, párrafo 2 de la Interpretación de la Ley de Garantías, los gravámenes tienen prioridad sobre los derechos hipotecarios y los derechos de prenda.
Los derechos de propiedad jurídica son producto de cambios en los derechos de propiedad que no se ajustan a los actos jurídicos, y se aplicarán las reglas de declaración de efectos registrales. Por lo tanto, se puede establecer sin registro, excepto en el caso de derechos de propiedad registrados. Por ejemplo, según el artículo 1 de la "Respuesta sobre la prioridad de reembolso de los precios de los proyectos de construcción", el derecho hipotecario legal del contratista del proyecto de construcción es superior al derecho hipotecario, que es el llamado derecho de garantía de costos, que en teoría es suele ser superior a la garantía real de financiación. Sin embargo, aunque la garantía real de la tarifa excluye directamente los intereses no registrados de otros, independientemente de si los derechos de propiedad preexistentes están registrados o no, esto hará que la hipoteca de financiamiento existente carezca de sentido y hará que otros titulares de derechos de propiedad o acreedores tomen medidas para eliminar la riesgo. [14] Para salir de esta situación, puede ser una mejor salida, o revelar al público el estado hipotecario legal de los gastos a través del registro, para que otros puedan obtener información suficiente para tomar decisiones y organizar planes. [15]
4. Efecto prioritario de la clasificación
El orden antes mencionado es un orden jurídico establecido con base en las normas y reglas estipuladas en la ley, mientras que el orden intencional es un arreglo físico. El orden basado en la voluntad de las partes es producto de la autonomía de las partes y puede excluir normas del orden jurídico. La legislación de nuestro país no establece directamente la prelación, pero de la segunda frase del artículo 194, inciso 1, de la Ley de Propiedad se desprende que el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario pueden cambiar la prelación de la hipoteca mediante acuerdo, rompiendo así los derechos originales. de la hipoteca. Por supuesto, para ser efectiva, la expresión del significado debe ser válida y el orden del significado debe aparecer en el registro.
Además, según el artículo 881 del Código Civil alemán y el artículo 813, apartado 2 del Código Civil suizo, en base a una manifestación coherente de voluntad, el propietario del inmueble puede ser la primera persona en el libro de registro. Los derechos de propiedad restringidos establecidos proporcionan un orden subordinado y reservan el orden subordinado para otros derechos de propiedad restringidos establecidos en el futuro. Esto se llama reserva de prioridad, lo que también rompe la regla del orden legal. La razón por la que surgen reservas de clasificación se debe a necesidades objetivas en la práctica. Por ejemplo, antes de constituir una hipoteca para el desarrollo de terrenos y préstamos, el propietario del inmueble debe constituir otro derecho de propiedad para otro interés menos importante (como constituir una hipoteca para un préstamo de automóvil para proteger lo importante). intereses, es necesario La prioridad de clasificación está reservada para los primeros. También existe tal demanda en la práctica de transacciones de nuestro país. La futura "Ley de Registro de Bienes Raíces" de nuestro país debería aprender del sistema de reserva secuencial y estipularlo.
Notas:
[1] Véase Xie Zaiquan: "On Property Rights in Civil Law", China University of Political Science and Law Press, 1999, págs. 34-35; : Provincia de Taiwán La experiencia de implementación de las disposiciones sobre el efecto prioritario de los derechos de propiedad en el Código Civil, "Guangdong Civil and Commercial Law", marzo de 2004, número 3, página 132.
[2] Véase Xie Zaiquan: "On Property Rights in Civil Law", China University of Political Science and Law Press, 1999, página 35.
[3] Véase Su:: "Several Issues Concerning the Validity of Real Rights of Leasehold Rights", en "Private Law Autonomy in the New Century", China University of Political Science and Law Press, edición de 2002. , página 338 infra: "Sobre el alcance aplicable del objeto de la norma de "compra y venta no viola el arrendamiento", en "Investigación sobre el derecho privado chino-alemán", volumen 1, Peking University Press, edición de 2006; , página 16.
[4] Li Guoguang, Xi Xiaoming, Jin Jianfeng, Cao Bing: Tribunal Popular Supremo
[5] Véase Li Yu: Nueva ley de quiebras empresariales que se enfrenta a la decisión final, "Southern Weekend ", 2004, 23 de febrero de 2005, Número 21; Li Shuguang: El debate clave en la tercera instancia de la ley de quiebras: qué viene primero, reclamaciones garantizadas y reclamaciones de los empleados, 265438+20th Century Business Herald, página 34, 30 de mayo de 2005.
[6] Véase [Alemania] Bauer y Serner: " German Property Law " (Volumen 1), traducido por Zhang Shuanggen, Law Press, edición de 2004, páginas 418 y 341.
[7] Vgl. Schmid/Huerlimann-Kaup, Sachenrecht, 2. Aufl. , Editorial Schulthess, 2003, pág.18.
[8] Vgl. Rey, Principios Fundamentales de Propiedad y Propiedad, 2. Aufl. , Editorial Staempfli, 2000, pág.141.
[9] Vgl. Müller, Sachernreich, 4 años. Aufl.
, Editorial Hezmanns, 1994, págs. 398-399.
[10] Véase el artículo 972, apartado 2 del Código Civil suizo; el artículo 6, apartado 2, segunda frase y el artículo 47 de la Ley de Registro de Bienes Raíces de Japón, artículo 6 (1) de la Propiedad de Macao; Ley de Registro); la segunda frase del artículo 11 y la tercera frase del artículo 13 del "Reglamento de Registro de Bienes Raíces de Shanghai".
[11] Véase [Alemania] Bauer y Serner: " German Property Law " (Volumen 1), traducido por Zhang Shuanggen, Law Press, edición de 2004, página 418 y siguientes, página 341.
[12] Vgl. Schmid/Huerlimann-Kaup, Sachenrecht, 2. Aufl. , Editorial, Schulthess, 2003, página 92
[13] Li Guoguang, Xi Xiaoming, Jin Jianfeng, Cao Bing: "Tribunal Supremo del Pueblo