Fideicomiso de inversión inmobiliaria Wang Shiyu
Delong Memory
En la carrera de Wang Shiyu, Lo más que lo hizo inolvidable fue su experiencia como director general de la sede de productos financieros del Centro de Gestión Estratégica de Youlian en el enorme Imperio Delong. "Pudo movilizar decenas de miles de millones de fondos y se desempeñó como vicepresidente de Deheng". Securities seis meses después fue trasladado a la sede de Youlian. Esta es también una razón importante por la que siete ex ejecutivos de Deheng Securities fueron juzgados en Chongqing y él estaba a salvo. Shiyu alguna vez fue muy activo en los medios y repentinamente desapareció de la vista del público en 2001.
“He estado buscando un gran escenario para mí. Luego conocí a Tang Wanxin. "La impresión cultural en línea también apareció en el diálogo de Wang Shiyu con los periodistas: habrá muchas palabras en sus palabras. "Tang Wanxin es a la vez un general vulgar y un caballero amable, es a la vez fuerte y débil; y refinado. Era un hombre muy encantador, ya fuera prominente o pobre. "Incluso cuando Tang Wanxin estaba en prisión, Wang Shiyu no tuvo reparos en admirar su temperamento.
"Las finanzas son el alma del país. Como banquero de inversión, espero que el nivel de servicios financieros de China ocupe su propia posición en el mercado financiero internacional. Los principales bancos de inversión nacionales se dedican a servicios sencillos: emitir acciones. "Wang Shizhen miró al reportero y miró a lo lejos.
"Las instituciones bancarias, de seguros, de arrendamiento, de valores, fiduciarias, financieras y de otro tipo de Delong, así como la alta estima de Tang Wanxin, me dieron una 'amplia' La plataforma me hace bailar. De repente mi visión se hizo clara y ya no estaba pensando en simples comportamientos comerciales, sino en el diseño de estructuras financieras híbridas. ”
Antes de esto, Wang Shiyu, que tenía 14 años de experiencia en inversiones, no reconocía el modelo operativo de los principales bancos de inversión nacionales para la emisión de acciones, pero como no había una etapa adecuada, solo podía hacer algunas reestructuración, reestructuración, Servicios simples como cotizaciones, fusiones y adquisiciones Después del colapso del gigante empresarial chino Delong Group, el sueño de Wang Shiyu y Tang Wanxin de convertir a Youlian en una plataforma de industria mixta financiera internacional quedó en suspenso. un gigante es una tragedia. Las razones de su fracaso son complejas y no se puede culpar simplemente a nadie. El incidente de Delong ha causado un daño profundo a la economía china, incluido el mercado de valores chino. "Se puede ver por el tono desconsolado de Wang Shiyu que sus sentimientos por Delong son extraordinarios.
"¿A dónde debería ir? ¿Dónde puede haber un escenario tan grande para galopar? "Al bajar del escenario de Delong, se preguntó Wang Shizhen.
"Se está gestando una reforma en la industria inmobiliaria"
Con frecuencia, el mercado de capitales inmobiliarios sufre intensos golpes financieros. Primero , en 2003 Documento No. 121; Además, el 5438 de junio + 1 de octubre de 2004, la política de ampliar el rango flotante de tasas de interés de préstamos para bancos comerciales y cooperativas de crédito urbano comenzó a implementarse oficialmente solo tres meses después, en abril; El 25 de diciembre de 2004, la política para los que no cumplen. En la reunión de la Alianza de la Ciudad Central en Xi'an, la palabra "rendición" finalmente fue gritada por las personas más duras de la industria, que exigieron a los bancos comerciales que implementaran un sistema de índice diferencial de reservas de depósitos. Y los desarrolladores que estaban en peligro de "pérdida de sangre" quedaron atrapados. Todo esto fue visto por el orador invitado Wang Shizhen, que estaba sentado en silencio entre la audiencia. "La pregunta que le preocupa desde hace mucho tiempo por fin tiene respuesta.
"La aparición del documento nº 121 en 2003 fue una señal, pero fue una lástima que los desarrolladores no se despertaran. Lo que es aún más lamentable es que hasta el día de hoy, la mayoría de los promotores inmobiliarios aún no han salido del modo de pensamiento de estructura binaria de competir con el gobierno. "El tono de Wang Shiyu era bajo y usó" increíble "para describir su sorpresa ante esta escena.
Aunque me sorprende, como veterano con más de diez años de experiencia en banca de inversión, analizar esta situación desde la perspectiva de las instituciones de capital inmobiliario y la estructura industrial de China no es sorprendente, sino más bien lógico.
Más del 70% de la estructura de activos de las empresas inmobiliarias en mi país depende de préstamos bancarios. Los promotores tienen muy pocos activos y los acreedores imponen restricciones suaves a los deudores. La excesiva dependencia de los promotores de los fondos bancarios ha llevado a una concentración excesiva de riesgos y, naturalmente, entrarán en pánico cuando se encuentren con un control macro.
La demanda explosiva creada durante un período histórico específico ha brindado oportunidades sin precedentes a los desarrolladores, sin mencionar la obtención de más ganancias con el dinero de los préstamos. Por supuesto, la cadena es interminable: materiales de construcción, cavar hoyos, poner los cimientos, construir, construir casas, vender casas y vender propiedades. Si se rompe la cadena de capital, ¿cómo mantener la cadena industrial?
“En los últimos 20 años de desarrollo inmobiliario de China, no basta con depender únicamente de medidas administrativas, fiscales y de otro tipo de control negativo si la estructura industrial no se ajusta a través de la innovación financiera, post-macro. -inevitablemente se producirán fenómenos de control: un grupo de pequeñas y medianas empresas muchas de ellas (edificios y terrenos) quedaron arruinadas y luego se produjo la formación de un gran número de deudas incobrables bancarias. Consecuencias tan graves inevitablemente dañarán; un sistema económico sano." El periodista se sintió triste después de escuchar el fenómeno post-regulación descrito por Wang Shizhen. "Si se cambia la estructura '37-open' (30% fondos propios, 70% préstamos) a una estructura '33-4' (30% préstamos, 30% fondos propios, 40% respaldados por otros productos financieros) "Entonces el mercado inmobiliario será mucho más saludable", continuó Wang Shizhen.
"Los activos improductivos que quedaron en Hainan en 1993 aún no han sido digeridos. ¿No es esta lección lo suficientemente profunda?" Wang Shizhen levantó la voz y miró fijamente al periodista.
De hecho, bajo la premisa de un sistema financiero imperfecto, cómo ampliar los estrechos canales de financiación también es un problema que preocupa a los desarrolladores. Después de todo, en teoría existen muchos canales de financiación: financiación de acciones (cotización nacional y extranjera), fondos de inversión industrial, emisión de bonos corporativos, fondos fiduciarios, financiación de leasing, etc. Todo son palabras sobre el papel, y muy pocas pueden implementarse en un combate real.
Algunas personas dicen: "El mercado de capitales inmobiliarios de China ha entrado en una era inquebrantable". Wang Shizhen cree: "Las reformas en la industria inmobiliaria de China se están gestando desde junio de 1993, los departamentos pertinentes han anunciado la suspensión temporal". de las empresas inmobiliarias en las cotizaciones de acciones A de China, los bancos de inversión y las empresas inmobiliarias son como un país pequeño con poca gente. Aunque la gallina y el perro han oído hablar el uno del otro, nunca han estado en contacto. La razón del distanciamiento es simple: no se necesitan el uno al otro. Después de la aparición del Documento No. 121 en 2003, personas conocedoras del sector financiero intentaron varias veces establecer alianzas con promotores inmobiliarios, pero fracasaron por diversas razones.
Desde una perspectiva financiera, Wang Shiyu cree que el "efecto estrella" de los promotores chinos tiene más "características chinas" que las acciones. "Me parece gracioso ver a los desarrolladores rodeados de medios". En este punto, las comisuras de su boca se levantaron ligeramente y su sonrisa fue un poco forzada.
“Este fenómeno también es único en el mundo, lo que también ilustra la desventaja de la industria inmobiliaria de China: los promotores dominan el mercado”. Clasificación Forbes 2004
Lista de ricos de China continental A. comparación con la Lista Global de Ricos de Forbes: más del 50% de las 100 personas más ricas de China continental se dedican al sector inmobiliario, pero sólo alrededor de 30 de las 500 personas más ricas del mundo son promotores inmobiliarios (5 en China); Wang Shiyu dijo que es "único". "Este fenómeno es extremadamente anormal. La industria inmobiliaria extranjera está casi financiarizada y titulizada, y el papel de los promotores se ha debilitado. Sin embargo, el sector inmobiliario de China aún no está maduro y todavía se encuentra en la etapa en la que los promotores dominan el mercado". El control macroeconómico ha brindado una gran oportunidad para la industria financiera de China. La integración con la industria inmobiliaria proporciona las condiciones y debemos aprovechar esta oportunidad favorable". Wang Shizhen apretó la mano abierta en forma de puño. En cuanto a los bancos de inversión globales, los inversores extranjeros aplauden el compromiso de China de unirse a la OMC: la industria financiera estará completamente liberalizada en 2006 y están en pleno apogeo, lo que muestra la tendencia a conquistar ciudades y territorios. Después de todo, esta es una gran oportunidad para que las instituciones financieras extranjeras ingresen al mercado inmobiliario chino.
Morgan Stanley es el más destacado. Aunque su inversión en la Asociación de Fútbol da a la gente la sensación de "subir en el este y caer en el oeste", esto no impide que Morgan Stanley Real Estate Fund realice repetidamente movimientos en la "teoría de la burbuja" de Xie Guozhong. La gente sospecha que tiene la intención de "vaciar el mercado y aprovechar la oportunidad", pero al mismo tiempo, parece que hay otros fondos extranjeros con fuerte fortaleza financiera que quieren castigar a Fang Qiu en China.