¿Cómo comprar una casa en ejecución hipotecaria con confianza y vivir cómodamente?
Por un lado, hay un volumen de transacciones en aumento y montos de transacciones récord, por otro lado, a menudo se expone que "es difícil establecerse después de pagar el dinero", "no se puede vivir"; en la casa con el capital", "no puedo ir a la escuela después de ser dueño de la casa", etc. Entre los casos de disputas que han surgido recientemente, la atención a las casas embargadas se ha entrelazado con el calor y los problemas.
¿Cuál es la causa fundamental de las “secuelas” de las subastas? ¿Cómo elegir una sala de ejecución hipotecaria con los ojos abiertos? ¿Cómo cultivar un mercado de viviendas en ejecución hipotecaria racional y saludable? Con motivo del "15 de marzo", los periodistas comenzaron a investigar con estas preguntas.
“La casa en ejecución hipotecaria fue fotografiada y el propietario original vivía en la construcción ilegal de arriba”
El periodista aprendió del análisis de casos relevantes en Judgement Document Network que los tipos actuales de disputas sobre casas en ejecución hipotecaria En términos generales, incluyen los siguientes tipos: el propietario original tiene dificultades para desalojar y desalojar la casa, pero es mi casa pero no puedo vivir en ella o es muy incómodo, compré una casa en ejecución hipotecaria pero descubrí que; Necesito pagar una gran cantidad de impuestos atrasados; la casa de ejecución hipotecaria está “inutilizada”: no puedo sentar cabeza ni ir a la escuela.
Recientemente, un caso anunciado por el Tribunal Popular del condado autónomo de Pengshui Miao y Tujia en Chongqing mostró que en 2018, Li compró una casa de tres pisos mediante subasta judicial y solicitó un certificado de registro de bienes raíces. Sin embargo, el propietario original, el Sr. Li, construyó de forma privada dos casas de ladrillo y hormigón en el techo de la casa, lo cual es una construcción ilegal.
“Dado que estas dos casas no tienen certificados de título y no están dentro del alcance de la subasta, la otra parte cree que todavía tienen derecho a vivir aquí”. tribunal para resolver el asunto. Más tarde, el tribunal ordenó a Li demoler las dos casas en la azotea para que el comprador pudiera renovarlas y mudarse a ellas.
“Este asunto expuso la confusión de la propiedad de la persona sujeta a ejecución y la dificultad para definir la propiedad durante la evacuación”. especialmente en evacuaciones como el arrendamiento y la contratación de viviendas. En los casos de retirada de la ejecución, algunas personas sujetas a ejecución renovaron la casa o añadieron instalaciones mientras la utilizaban, lo que planteaba peligros ocultos para disputas posteriores.
Los posteriores “grandes impuestos y tasas” por las propiedades embargadas suelen ser inesperados para los compradores. En 2019, una empresa de Hangzhou compró una propiedad inmobiliaria a través de una plataforma de subastas en línea por un precio de más de 68 millones de yuanes. Sin embargo, durante el proceso de transferencia de derechos de propiedad, me enteré de que el impuesto al valor agregado de la tierra debe calcularse de acuerdo con el método de "cobro de liquidación", más otros "impuestos al valor agregado" y "impuestos de timbre", por un total de casi 40 millones de yuanes.
El responsable de esta empresa dijo que el anuncio de subasta original no revelaba claramente esta información, pero según el anuncio, todos los impuestos y tasas derivados de la transferencia de derechos de propiedad correrán a cargo íntegramente de la comprador. "Una cantidad tan elevada de impuestos y tasas supera seriamente la capacidad de la empresa, por lo que los procedimientos de transferencia se han retrasado hasta ahora".
Además de preocuparse por los impuestos y tasas, algunos compradores potenciales dijeron que Debido al complicado registro familiar de las propiedades embargadas, también es difícil obtener un título. Hay una garantía, por lo que sólo puede disuadirlos.
¿Cuál es la causa fundamental de las “secuelas” de las subastas?
Según expertos de la industria, generalmente el precio inicial de una casa en ejecución hipotecaria es un 30% de descuento sobre el precio de tasación. Si la subasta fracasa, el precio de la subasta tendrá un descuento adicional del 20%, en comparación con las casas nuevas. casas de segunda mano, casas en ejecución hipotecaria se han convertido en la posibilidad de caída de precios. Además, algunas ciudades no han incluido casas en ejecución hipotecaria en la lista de restricciones de compra, lo que también ha aumentado la popularidad del mercado hasta cierto punto.
Los datos de subastas de Alibaba muestran que desde la promoción integral de las subastas en línea para disposición judicial en 2017, el número de viviendas embargadas ha mostrado una tendencia ascendente, pasando de 242.200 en 2017 a 474.500 en 2019.
Los expertos y conocedores de la industria entrevistados dijeron que la proporción real de disputas que surgen de ejecuciones hipotecarias no es alta. Sin embargo, debido a la gran popularidad del mercado, las grandes cantidades involucradas y muchos asuntos vinculantes, muchas disputas pueden convertirse fácilmente en la solución. foco de la opinión pública.
——Dificultad para desocupar y coordinar: la ejecución judicial enfrenta problemas persistentes. El periodista se enteró de que, según la interpretación judicial del Tribunal Popular Supremo, el tribunal de ejecución tiene la obligación de desalojar la casa. Sin embargo, en situaciones reales, la desalojo de la casa de ejecución hipotecaria siempre ha sido una dificultad que enfrentan los tribunales de base en el país. trabajo de aplicación de la ley.
Además, la práctica judicial también se enfrenta a la situación en la que el tribunal subasta bienes inmuebles en un lugar diferente. La posterior transferencia de la propiedad y la residencia del comprador puede requerir que el tribunal se conecte con los departamentos funcionales. el lugar diferente. En el proceso de implementación real, la coordinación es difícil.
——La información está dispersa y es difícil de agotar. En la práctica judicial, la información involucrada en la ejecución hipotecaria de viviendas está relativamente dispersa, como diversos atrasos de impuestos, disputas no judiciales, construcciones ilegales, etc., y es administrada y controlada por múltiples departamentos.
Gan Haibin dijo que la situación actual de "muchos casos pero pocos casos" en los tribunales aún prevalece, y la situación es aún más obvia en el departamento de aplicación de la ley. Muchas verificaciones de información todavía requieren que un juez "visite la puerta"; al mismo tiempo, el tribunal no tiene la autoridad para identificar algunas cuestiones, lo que dificulta la divulgación completa de la información. Por ejemplo, en algunos casos de arrendamiento, contratación y otros casos de ejecución de viviendas desocupadas, la persona sujeta a la ejecución ha renovado la propiedad sujeta a la ejecución, o incluso ha construido una gran cantidad de edificios ilegales. "Debido a que están involucrados los derechos sustantivos de las partes, el tribunal no tiene derecho a tomar decisiones durante el procedimiento de ejecución".
——Es necesario mejorar el orden del mercado. La investigación de un periodista encontró que existen "intermediarios negros" en el mercado de ejecuciones hipotecarias en algunas ciudades. Con el pretexto de realizar subastas judiciales, cobran cientos de miles de yuanes en depósitos a los compradores de viviendas y luego solicitan certificados de derechos de propiedad falsos o. afirma estar pujando por casas. Si falla y no se devuelve el depósito, el dinero se tomará directamente como propio, lo que provocará que el comprador de la vivienda pierda tanto la casa como el dinero.
Bao Ledong, abogado jefe del bufete de abogados Shanghai Lanting (Hangzhou), dijo que además, detrás del reciente auge en el mercado inmobiliario de ejecuciones hipotecarias, la entrada de algunos especuladores inmobiliarios también ha afectado el orden del mercado. "Algunas compras ilegales de viviendas también se han extendido al ámbito de las casas embargadas. Por ejemplo, el método de la 'hipoteca inversa': primero pedir prestado el importe total para comprar la casa embargada, solicitar el certificado y entregar la casa, luego ir a el banco para hipotecar la casa para solicitar un préstamo corporativo o un préstamo operativo. La tasa de interés para hipotecar una casa a un banco es más baja que una hipoteca normal”.
Un mercado sano y racional todavía requiere esfuerzos concertados. de todas las partes.
En vista del sobrecalentamiento del mercado inmobiliario embargado, el país ha sido testigo recientemente de un sobrecalentamiento del mercado de viviendas embargadas. Muchas ciudades han introducido sucesivamente políticas para incluir viviendas embargadas en el ámbito de compra. restricciones, lo que también refleja la atención local y el énfasis en la supervisión del mercado de viviendas en ejecución hipotecaria.
“La mejora del mercado inmobiliario en ejecución hipotecaria debería estandarizar aún más el comportamiento de todas las partes. Los postores deberían adoptar una actitud más racional y prudente al elegir propiedades en ejecución hipotecaria, y comprender las reglas de transacción y los riesgos potenciales, como impuestos y tarifas. "En caso de que tenga alguna pregunta profesional, puede buscar ayuda de profesionales legales. Los departamentos funcionales deberían abrir aún más los datos y eliminar los 'puntos ciegos de información' para los compradores", dijo Bao Ledong.
Además, Bao Ledong también sugirió que los departamentos funcionales relevantes, como la supervisión de bienes raíces, deberían intensificar la represión contra algunos intermediarios ilegales y especuladores inmobiliarios ilegales para purificar el entorno del mercado. Por ejemplo, serán castigados por conductas como afirmar que "sólo a través de un intermediario se puede comprar una casa en ejecución hipotecaria", "encomendada por el tribunal", cobrar honorarios de intermediario indiscriminadamente y utilizar casas en ejecución hipotecaria para hacer subir el precio de las segundas casas circundantes. -casas de mano.
El periodista se enteró de que para mejorar la transparencia y la equidad de las subastas judiciales, la provincia de Zhejiang cambió el modelo tradicional de investigaciones puerta a puerta por parte de los jueces de ejecución y realizó "un juicio conjunto" antes de la subasta mediante la apertura de datos entre departamentos: tomando la iniciativa del tribunal, más de 10 autoridades pertinentes, incluidas las de recursos naturales, impuestos, aplicación integral de la ley administrativa, etc., llevaron a cabo conjuntamente inspecciones detalladas de diversas situaciones de bienes inmuebles a enajenar, y estableció un estricto mecanismo de examen previo, reduciendo así la posibilidad de que se pongan a subasta "casas problemáticas".
Yan Yuejin, director de investigación del Centro de Pensamiento del Instituto de Investigación E-House, cree que el cultivo y la construcción de un mercado sano y racional todavía requiere esfuerzos concertados de todas las partes para devolver las ejecuciones hipotecarias a la intención original de Subastas judiciales, que consiste en disponer de los bienes y bienes de las personas pertinentes. Mantener la justicia social.
“El desarrollo saludable del mercado de transacciones de viviendas en ejecución hipotecaria ayudará a resolver disputas judiciales y problemas de deuda en el futuro. Se debe establecer un conjunto de mecanismos de gestión vinculados a los departamentos para reducir verdaderamente los riesgos, eliminar la especulación y obtener ganancias. de vivienda a propiedades de vivienda, si se hace bien, también puede convertirse en un canal de fuente de vivienda para que los compradores resuelvan sus problemas de vivienda", dijo Yan Yuejin.