¿Qué es el stock de ventas?

No sé si es una casa existente

Casa existente

se refiere a una casa que ha sido comprada o autoconstruida y ha obtenido una certificado de propiedad.

En los últimos años, con la profundización gradual de la reforma del sistema de vivienda e impulsada por las políticas macroeconómicas nacionales, la industria inmobiliaria nacional ha mostrado un fuerte impulso de desarrollo. En lo que respecta a nuestro condado, esta industria ha surgido aún más. El mercado incremental de viviendas comerciales, el mercado de valores de viviendas de segunda mano y el mercado de alquiler de viviendas han seguido desarrollándose rápidamente, lo que ha mejorado enormemente las condiciones de vivienda en las zonas urbanas y rurales. residentes en nuestro condado y promovido efectivamente Ha promovido el rápido desarrollo de la construcción urbana y rural y la economía social en nuestro condado. La industria de bienes raíces se ha convertido en una industria importante en la economía nacional de nuestro condado y desempeña un papel clave en la mejora de las condiciones de vivienda de los residentes. Sin embargo, el análisis de la situación actual del mercado inmobiliario en nuestra comarca muestra que también existen problemas como la contradicción entre la oferta y la demanda de vivienda, el funcionamiento irregular del mercado y los elevados precios del suelo. La Autoridad de Vivienda del Condado concede gran importancia a esto y recientemente organizó personal para realizar una investigación profunda, detallada y exhaustiva del mercado inmobiliario del condado entre 1998 y 2003, y formuló una serie de medidas efectivas para abordar los problemas existentes en el Orientar activamente el desarrollo sostenido y saludable de la industria. El estado de desarrollo actual, los problemas existentes y las tendencias de desarrollo futuro de la industria de bienes raíces en nuestro condado de 1998 a 2003 se analizan a continuación:

1. El funcionamiento del mercado de bienes raíces en nuestro condado de 1998 a. 2003

(1) ) La economía nacional se ha desarrollado rápidamente y la vida de las personas ha seguido mejorando. De 1998 a 2003, el PIB de nuestro condado aumentó de 5.650 millones de yuanes en 1998 a 9.650 millones de yuanes en 2003, y los ingresos fiscales totales aumentaron de 335 millones de yuanes a 753 millones de yuanes; 14.424 yuanes, el ingreso disponible de los agricultores aumentó de 3.318 yuanes a 4.702 yuanes.

(2) El sector inmobiliario tiene un buen impulso de desarrollo y gradualmente se ha convertido en una industria importante. Desde 1998, la tasa de crecimiento anual de la inversión real realizada en desarrollo inmobiliario en nuestro condado ha sido superior al 17,53%. En 2003, el monto de la inversión inmobiliaria fue de 297 millones de yuanes, lo que promovió efectivamente el crecimiento de la inversión en activos fijos en toda la sociedad y el desarrollo de la economía nacional. La industria inmobiliaria se ha convertido en una nueva fuerza en el desarrollo de la economía nacional. de nuestro condado.

(3) Situación de la oferta de suelo (formulario adjunto). De 1999 a 2001, el mercado inmobiliario en nuestro condado comenzó desde cero y se encontraba en la etapa de desarrollo. La oferta de terrenos también aumentó año tras año junto con la renovación del casco antiguo, alcanzando el nivel más alto en 2001, con 26. proyectos y una oferta de 18.5894 hectáreas, de las cuales La oferta de suelo para uso residencial fue de 8.2554 hectáreas, representando el 44,4% de la oferta total de ese año. En 2002, debido a la macrointervención del gobierno, el mercado inmobiliario en nuestro condado entró en un período bajo, con la oferta de tierra más baja siendo de sólo 2,8854 hectáreas. Comenzó a recuperarse en 2003, y la oferta aumentó a 10,6276 hectáreas. En términos de fuentes de oferta de tierra, la tierra existente y la tierra incremental representaron el 11,72% y el 88,28% de la oferta total de tierra, respectivamente. Desde 2003, con la implementación de políticas nacionales de macrocontrol, el uso incremental de la tierra se ha reducido ligeramente y se han intensificado los esfuerzos para renovar las ciudades antiguas. Además, nuestro condado tiene una oferta limitada de terrenos para comercio, mercados, turismo, etc. Esto está relacionado con la estructura y velocidad del desarrollo económico de nuestro condado. En los últimos seis años, la oferta de suelo para uso residencial en nuestro condado ha sido de 37,35448 hectáreas, mientras que la oferta total de suelo comercial es de sólo 7,3289 hectáreas, y la oferta de otros suelos comerciales como mercados y turismo es de sólo 2,3821 hectáreas. Se puede observar que la oferta de suelo comercial está disminuyendo. Entre ellos, el suelo residencial sigue siendo mayoritario y se concentra básicamente en zonas urbanísticas.

(4) Situación de la promoción inmobiliaria. Los datos del departamento de estadísticas de nuestro condado muestran que la inversión en desarrollo inmobiliario fluctuó mucho entre 1998 y 2003. En 2002, fue la más alta de la historia, con una inversión total de 573 millones de yuanes, un aumento del 3,1% con respecto a 2001. El área de casas en construcción fue de 831.000 metros cuadrados, una disminución del 2,2%; el área de casas terminadas fue de 233.000 metros cuadrados, una disminución del 5,3%; el área de ventas de edificios comerciales fue de 164.000 metros cuadrados; una disminución del 16,8%; la superficie vacante de viviendas comerciales al cierre del año fue de 69.000 metros cuadrados, un aumento del 102,9%.

(5) El mercado inmobiliario está en auge tanto en compras como en ventas, y los precios inmobiliarios aumentan de manera constante. Desde 1998, el volumen total de ventas de bienes raíces se ha mantenido por encima de los 150.000 metros cuadrados en promedio cada año, de los cuales el volumen total de ventas residenciales se ha mantenido básicamente por encima de los 120.000 metros cuadrados cada año.

Según datos estadísticos relevantes de nuestro condado, el precio promedio de la vivienda comercial en nuestro condado aumentó de 1.200 yuanes por metro cuadrado en 1998 a 2.200 yuanes por metro cuadrado en 2003, un aumento del 83% en seis años.

(6) La motivación para comprar una casa cambia, de la autoocupación a la inversión. Un cierto número de residentes de nuestro condado han cambiado sus motivaciones para comprar casas, de vivir allí a obtener ganancias. Según las estadísticas de la exposición de vivienda de 2002, más del 70% de las propiedades compradas por los residentes de nuestro condado eran tiendas.

(7) Ampliar rápidamente la escala de la industria y crear empresas de desarrollo de viviendas de marca. A finales de 2003, el número de empresas de desarrollo inmobiliario en el condado había aumentado a 43, un aumento del 8% respecto al año pasado. El monto de inversión de las cinco empresas más grandes representó el 24% del monto de inversión en viviendas comerciales del condado. Se destacó un grupo de empresas de desarrollo de viviendas con gran escala, fuerte competitividad y alto conocimiento de marca.

(8) La industria financiera inmobiliaria se está desarrollando bien y proporciona un fuerte apoyo al desarrollo saludable del mercado inmobiliario. Desde finales de 1998 hasta finales de 2003, el importe de los préstamos inmobiliarios en nuestro condado aumentó de 1.751 millones de yuanes a 3.710 millones de yuanes, un aumento de 2,12 veces en 6 años. A finales de 2003, los préstamos inmobiliarios aumentaron un 1,38% en comparación con el mismo período del año pasado. El negocio de crédito inmobiliario es el tipo de crédito de más rápido crecimiento en los últimos años y los préstamos personales para vivienda se están desarrollando rápidamente. Según las estadísticas de la sucursal del Banco Popular de China del condado de Pingyang, antes de 2001 había muy pocos préstamos personales para la compra de viviendas en nuestro condado. En 2001, el crédito personal para la compra de viviendas era de sólo 6,23 millones de yuanes, lo que representaba sólo el 0,99% del El crédito total en 2003, el monto del préstamo personal para la compra de vivienda fue de 85,54 millones de yuanes, un aumento de más de 13,7 veces en comparación con 2001, lo que representa el 8,95% del total de préstamos. Con la intervención de macrocontrol del gobierno, aunque la proporción del crédito para la compra de viviendas personales cayó a sólo el 8,74% en junio de 2004, su monto total alcanzó los 89,04 millones de yuanes, un aumento de 3,5 millones de yuanes en comparación con 2003. Se puede ver que el crédito inmobiliario en nuestro condado proporciona un buen entorno crediticio para el mercado inmobiliario y también proporciona una sólida garantía para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario en nuestro condado.

(9) Situación de demolición de vivienda. Los trabajos de demolición de la ciudad vieja de nuestro condado comenzaron en 1991 y continuaron desarrollándose mediante la exploración, y ahora se ha formado un sistema de gestión de demolición relativamente completo. En 2002, se promulgaron las "Medidas de implementación para la gestión de la demolición de viviendas urbanas en el condado de Pingyang", que gradualmente evolucionaron desde el intercambio de derechos de propiedad hasta la compensación y el reasentamiento principalmente monetarios, garantizando los derechos e intereses legítimos de ambas partes involucradas en la demolición y encarnando apertura, justicia y equidad. Al mismo tiempo, en 2004, se estandarizó la gestión de la reconstrucción y demolición de aldeas rurales y se promulgaron las "Medidas provisionales para la gestión de la demolición de viviendas rurales en el condado de Pingyang". La demolición monetaria y el reasentamiento de Jiefang Street North Road en la ciudad de Kunyang han sido reconocidos unánimemente por la mayoría de los hogares demolidos.

(10) Se activan las transacciones inmobiliarias existentes y se mejora el sistema de oferta de viviendas. Desde la introducción de la política de cotización de viviendas de reforma inmobiliaria en 1997, las transacciones inmobiliarias existentes han estado activas. En 2003, el volumen de transacciones de vivienda usada alcanzó los 474.900 metros cuadrados, un incremento del 42,70% respecto al año anterior. Al mismo tiempo, lanzaremos viviendas asequibles y mejoraremos el sistema de oferta de viviendas. Los diferentes niveles de oferta de vivienda han satisfecho las necesidades de vivienda de familias con diferentes ingresos y han mejorado enormemente las condiciones de vivienda de los residentes urbanos y rurales. El área de vivienda per cápita para los residentes urbanos en nuestro condado ha alcanzado los 35,9 metros cuadrados, y el área de construcción per cápita. para agricultores ha alcanzado los 35,1 metros cuadrados, ocupando el primer lugar en la ciudad.

(11) Sistema de seguridad de la vivienda. Desde que nuestro condado fue incluido en el condado piloto del proyecto nacional de vivienda en 1997, el proyecto de vivienda (vivienda asequible) ha cambiado el método original de recaudación de fondos y construcción cooperativa de viviendas a través de un solo canal, y lo ha convertido en una solución para cuadros de agencias gubernamentales. , cuadros y trabajadores de empresas (instituciones) industriales y mineras La vivienda es difícil. Desde 1998, el Estado ha emitido sucesivamente órdenes para que la escala de construcción de proyectos de vivienda (viviendas asequibles) en nuestro condado alcance los 250.000 metros cuadrados. Para establecer y mejorar el sistema de suministro de viviendas de varios niveles del condado y resolver las dificultades de vivienda de las familias de ingresos más bajos, la Oficina de Reforma de Vivienda del condado planea emitir medidas de implementación para viviendas de alquiler bajo de acuerdo con los acuerdos de trabajo pertinentes del gobiernos de ciudades y condados. Según la encuesta preliminar de la oficina, hay 258 hogares que viven en las familias de ingresos más bajos de nuestro condado, y 215 hogares son elegibles para el registro de viviendas de alquiler bajo (nuestro condado se está preparando actualmente para probarlo en la ciudad de Kunyang).

2. Análisis de las características básicas del mercado inmobiliario en nuestra comarca desde 1998 a 2003

1. Fuerte apoyo a una economía próspera. En los últimos años, la economía de nuestro condado ha mantenido un rápido desarrollo. En 2003, el PIB y los ingresos fiscales totales del condado aumentaron en un 71% y un 125% respectivamente en comparación con 1998.

Gracias al rápido desarrollo económico, la vida de los residentes mejoró significativamente. En 2003, los ahorros de los residentes urbanos y rurales del condado alcanzaron los 4.696 millones de yuanes, un aumento del 191% en comparación con 1998.

2. La reforma del sistema habitacional continúa profundizándose. La reforma de la vivienda en nuestro condado comenzó temprano y la cobertura actual del fondo de previsión de vivienda alcanza el 50%. A medida que se profundiza gradualmente la reforma del sistema de vivienda, se ha estimulado en gran medida el entusiasmo de los residentes por comprar casas, liberando así energía potencialmente enorme para el consumo de viviendas.

3. Promover vigorosamente las políticas macroeconómicas nacionales. En primer lugar, se reducirá la carga del consumo y se reducirá el umbral de entrada al mercado. Desde 1997, los impuestos y tasas sobre las escrituras de transacciones inmobiliarias se han reducido repetidamente. Se redujo del 6% del volumen de transacciones antes de 1997 al 1,5%. En junio de 2001, el Estado eliminó 47 cargos constructivos. En 2002, la tarifa de gestión de transacciones para viviendas comerciales de nueva construcción se cobraba a 3 yuanes por metro cuadrado. la tarifa de gestión para bienes de segunda mano y casas del piso al techo era La tarifa de gestión de transacciones no residenciales se cobra a 6 yuanes por metro cuadrado, y la tarifa de gestión de transacciones no residenciales se cobra a 12 yuanes por metro cuadrado; Se lanzan préstamos personales para vivienda para mejorar el poder adquisitivo de los residentes. Desde el lanzamiento de la política de préstamos para vivienda en 1998, varias instituciones financieras y centros de gestión de fondos para vivienda de nuestro condado han emitido un saldo acumulado de 1.170 millones de yuanes en préstamos personales para vivienda.

4. Se ha mejorado la estructura de consumo de los residentes y se ha mejorado enormemente su gusto por el consumo. El coeficiente de Engel del consumo de los residentes de nuestro condado, es decir, la proporción de "alimentos" en el gasto de consumo total, ha disminuido gradualmente del 36,9% en 1998 al 31,4% en 2003, es decir, 8,6 puntos porcentuales menos que. el promedio nacional del 40%. Esta es exactamente la razón del aumento del consumo de vivienda. Además, el concepto de vivienda de los residentes de nuestro condado de "hacerlo bien en un solo paso y vivir en una casa hasta que envejezcan" se ha ido desvaneciendo gradualmente. Las viviendas de una sola habitación ya no son populares, y un ambiente de vida cómodo, espacioso y hermoso se ha convertido en el objetivo perseguido por el público, lo que ha inyectado una gran vitalidad al mercado inmobiliario de nuestro condado.

5. El proceso de urbanización se está acelerando. En los últimos años, nuestro condado ha impulsado activamente el proceso de urbanización y acelerado la aglomeración de la población urbana. Según las estadísticas, la población urbana total de nuestro condado llegó a 841.000 en 2003, un aumento del 4,7% con respecto a 1998. Además, junto con decenas de miles de trabajadores inmigrantes cada año, esto sin duda crea una enorme demanda de vivienda en nuestro condado.

3. Análisis de los principales problemas y causas en profundidad existentes en el funcionamiento del mercado inmobiliario en nuestra comarca desde 1998 al 2003

En términos generales, el grado de mercantilización inmobiliaria. de nuestro condado es relativamente alto y la industria inmobiliaria mantiene un impulso de desarrollo rápido y saludable, pero también hay algunos problemas: primero, la contradicción entre la oferta de vivienda y la demanda de los residentes es más prominente, y la oferta de viviendas asequibles y las viviendas comerciales de bajo precio están lejos de satisfacer la demanda del mercado. Hay más unidades grandes y menos unidades pequeñas en el sector inmobiliario, lo que ha aumentado el precio medio de la vivienda comercial. En segundo lugar, las medidas de macrocontrol y las medidas de gestión administrativa no pueden seguir el ritmo de la evolución de la situación del mercado inmobiliario y la autosuficiencia; -El mecanismo disciplinario de algunas empresas de desarrollo de viviendas no es lo suficientemente perfecto, lo que resulta en empresas de desarrollo de viviendas desarrollo ilegal, publicidad engañosa, ventas ilegales, retrasos en la entrega, reducción del área, mala calidad de la vivienda y otros problemas, en tercer lugar, la lenta tasa de crecimiento de los bienes raíces; inversión. El desarrollo económico de nuestro condado ha sido lento en los últimos años, lo que ha llevado al lento desarrollo de la industria inmobiliaria. En 2003, había 43 empresas de desarrollo inmobiliario en el condado, y la inversión en desarrollo inmobiliario fue sólo de 296,82 millones de yuanes. En los últimos años, la proporción de la industria inmobiliaria en el PIB ha estado rondando el 2,3%. No ha habido un gran aumento. Se puede decir que la industria inmobiliaria no ha contribuido significativamente al PIB del condado y no ha producido efectos de escala. En cuarto lugar, los altos precios de la tierra y la falta de oferta de tierra planificada en algunos municipios (ciudades); dio lugar a una oferta excesiva de terrenos, lo que dio lugar a un gran número de cercamientos de terrenos por parte de los promotores inmobiliarios. La oferta de terrenos para viviendas comerciales carece de una planificación detallada y es muy arbitraria. En quinto lugar, a la clase trabajadora le resulta difícil comprar casas y las viviendas están desocupadas; y las tasas de viviendas desocupadas están aumentando. Según las estadísticas, a medida que aumentan los precios de la vivienda en nuestro condado, la tasa de desocupación y la tasa de liquidación de desocupadas también aumentan. En 2001, la tasa de desocupación era de 35.624 metros cuadrados y en 2003 ascendió a 54.121 metros cuadrados. En 2003, el precio medio de las viviendas comerciales en nuestro condado aumentó de 1.500 yuanes por metro cuadrado en 2001 a 2.200 yuanes por metro cuadrado. Según el nivel económico de nuestro condado, si el ingreso anual de una familia de doble ingreso es de 23.600 yuanes, una familia tardaría casi 7 años en comprar una casa comercial de 60 metros cuadrados sin comida ni agua. Como resultado, muchas casas son compradas por unas pocas personas adineradas, lo que aumenta la tasa de desocupación y la tasa de liquidación de desocupadas. Sin embargo, la clase trabajadora que realmente necesita comprar una casa tiene dificultades para comprarla debido a problemas económicos, lo que dificulta la compra. a la clase trabajadora le resulta difícil comprar una casa. La tasa de desocupación y la tasa de liquidación de desocupadas siguen siendo bajas. En sexto lugar, el nivel general de empresas de desarrollo de viviendas no es alto.

Actualmente existen 43 empresas promotoras de bienes raíces, de las cuales solo 5 son empresas calificadas de Nivel 2, y el resto son empresas de Nivel 3 y 4, por lo que la calidad del grupo es baja, la escala de las agencias inmobiliarias es pequeña; Hay 120 agencias inmobiliarias en el mercado inmobiliario de nuestro condado, y sólo unas pocas son de gran escala. En octavo lugar, el funcionamiento del mercado inmobiliario no está muy estandarizado. En cuanto a la forma de obtener terrenos urbanizables, existen dos formas: acuerdo y transferencia por subasta. Debido a la coexistencia de las dos formas, los promotores inmobiliarios tienen riesgos desiguales y diferencias en los costos de desarrollo. Noveno, la calidad de las comunidades desarrolladas es. no alto. Desde el desarrollo de bienes raíces en nuestro condado, ha habido pocos edificios residenciales de alta calidad, comunidades residenciales de baja calidad y muy pocas comunidades residenciales de gran escala y alta calidad.

4. Contramedidas para mantener el desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario en nuestro condado

1. Es necesario acelerar la investigación sobre la estrategia macro de desarrollo inmobiliario. y la preparación del plan general para el desarrollo de la industria inmobiliaria. La investigación sobre la estrategia de macrodesarrollo inmobiliario y la planificación general de la industria inmobiliaria mediará en las medidas políticas de larga data para la operatividad de nuestro condado debido a la pequeña área administrativa; combinará la expansión de terrenos inmobiliarios con la; Transformación funcional de la ciudad vieja, enfatizando al mismo tiempo el entorno ecológico. A través de la preparación e implementación del plan maestro, se realizará verdaderamente el patrón general y el modelo de desarrollo del "sistema de naturaleza, espacio y humanidades". Es necesario formular planes de desarrollo inmobiliario a corto y largo plazo basados ​​en una investigación exhaustiva y manejar correctamente la relación entre "grado" y "volumen" para prevenir eficazmente la aparición de "burbujas" en la industria inmobiliaria del condado. Al formular planes, debemos tener en cuenta ambos extremos y ajustar la estructura de desarrollo de manera oportuna. En el futuro, se deben tener en cuenta las necesidades de vivienda de todos los estratos sociales, prestando especial atención a la "vivienda civil" y centrándose en. familias de ingresos medios y bajos para que puedan costear una vivienda, tengan una casa donde vivir.

2.Es necesario reforzar la investigación sobre desarrollo inmobiliario y mejorar las capacidades de macrocontrol. Fortalecer el análisis y la investigación del mercado inmobiliario, establecer gradualmente un sistema de alerta temprana y divulgación de información para el mercado inmobiliario, mejorar la capacidad de analizar y juzgar el mercado, fortalecer las capacidades de macrocontrol y orientar correctamente la inversión y el consumo inmobiliario. , y establecer y mejorar el mecanismo de alerta temprana para el mercado inmobiliario.

3. Es necesario controlar el aumento anormal del precio de la vivienda comercial. En primer lugar, es necesario mantener una oferta y una proporción de terreno razonables de acuerdo con la demanda del mercado inmobiliario, aumentar la construcción de viviendas asequibles y limitar el desarrollo ciego y la construcción a gran escala de residencias de alto nivel para evitar un retraso. en segundo lugar, es necesario mejorar la transparencia del mercado inmobiliario y proporcionar a los desarrolladores de viviendas crear igualdad de condiciones. Al mismo tiempo, es necesario formular científica y racionalmente métodos de licitación y licitación para evitar que los precios de la tierra se adjudiquen con "ofertas altísimas". En tercer lugar, es necesario acelerar el establecimiento de un sistema de seguimiento del mercado inmobiliario para; recopilar y proporcionar información sobre la relación de oferta y demanda del mercado y las tendencias de los precios de manera oportuna, a fin de guiar a las empresas de desarrollo de viviendas. Las empresas de desarrollo de viviendas deben hacer un buen trabajo en la segmentación y el posicionamiento del mercado para evitar la ceguera y facilitar el macrocontrol oportuno por parte del gobierno.

4. Es necesario revitalizar el suelo existente, aumentar la oferta efectiva de suelo, garantizar una oferta total de suelo adecuada y establecer gradualmente un sistema de suministro de suelo en gradiente para satisfacer los diferentes niveles de necesidades residenciales. posible. A medida que se acelera la urbanización, la contradicción entre la demanda de terrenos para construcción e inmuebles y su oferta se ha vuelto cada vez más aguda. Por lo tanto, es necesario ampliar adecuadamente el espacio de desarrollo del condado y mejorar su capacidad de oferta de suelo. Incrementar la construcción de infraestructura, hacer un buen uso de las tierras ociosas, reformar el sistema de comercio de derechos de propiedad de la tierra existente y promover una gran cantidad de tierras existentes y subutilizadas en áreas urbanas y rurales para ingresar al mercado. Las unidades responsables de la transferencia de tierras deben entregar las tierras a tiempo de acuerdo con el tiempo de transferencia planificado, garantizar la finalización sin problemas del plan de uso de la tierra y establecer gradualmente un sistema de suministro de tierras en gradiente para satisfacer los diferentes niveles de necesidades residenciales.

5. Mejorar y fortalecer la gestión del mercado de transacciones inmobiliarias. En primer lugar, es necesario fortalecer la gestión de preventa de viviendas comerciales, estandarizar el proceso de venta de viviendas comerciales y aliviar las preocupaciones de los compradores de viviendas; en segundo lugar, es necesario fortalecer la gestión de las agencias de intermediación inmobiliaria y estandarizar el comportamiento de las mismas; intermediarios inmobiliarios; en tercer lugar, es necesario simplificar los procedimientos de transacciones inmobiliarias y aumentar la velocidad de solicitud de certificados.

6. Se deben hacer esfuerzos para mejorar la calidad general de la vivienda y la calidad general de las empresas de desarrollo de vivienda. Alentar y orientar vigorosamente a las empresas de desarrollo de viviendas para que creen productos residenciales de marca y de alta calidad, mejoren la calidad de la construcción residencial y controlen estrictamente el desarrollo y la construcción de baja calidad y pequeña escala. Debemos tomar la construcción de proyectos de viviendas de bajo alquiler como líder para promover el desarrollo de la construcción residencial en nuestro condado a un nivel nuevo y superior. Es necesario optimizar continuamente el medio ambiente de las comunidades residenciales, optimizar el diseño de las viviendas, hacer un uso pleno y racional del espacio, prestar atención a la plena conservación y utilización integral de los recursos, construir residencias ecológicas y hacer que la construcción residencial en nuestro condado se desarrolle en la dirección de la industrialización. Es necesario tomar medidas para apoyar los buenos y limitar los malos, hacer cumplir estrictamente los umbrales de entrada al mercado y eliminar rápidamente aquellas empresas de desarrollo de viviendas que carecen de solidez financiera y calificaciones mediante la estandarización del orden económico del mercado.

Al mismo tiempo, se deben formular algunas políticas preferenciales para favorecer a las empresas con fuerza relativamente fuerte y buena reputación en la industria inmobiliaria, de modo que las empresas puedan volverse más grandes y más fuertes para adaptarse a la nueva situación después de unirse a la OMC.

7. Hay que incrementar los esfuerzos en la construcción de viviendas asequibles y reformar los métodos de construcción y oferta. El enfoque de la reforma debe reflejarse en seis aspectos: primero, es necesario implementar integralmente el proceso de licitación para proyectos de construcción de viviendas asequibles y reformar el sistema de desarrollo y construcción de bienes raíces; segundo, es necesario definir claramente los estándares de compra para; viviendas asequibles y reformar el método de gestión de la oferta, en tercer lugar, es necesario de acuerdo con las necesidades de los hogares de bajos ingresos. La situación actual es reformar y mejorar el sistema de seguridad de la vivienda, en cuarto lugar, debemos controlar estrictamente las transacciones de viviendas asequibles y reformar el. sistema de gestión de transacciones; en quinto lugar, debemos fortalecer la investigación sobre el sistema de supervisión de precios de viviendas asequibles y reformar el sistema de control de costos; en sexto lugar, debemos controlar estrictamente el área de construcción unifamiliar de viviendas asequibles, optimizar el espacio de las viviendas, reformar y construir estándares de viviendas. Al mismo tiempo, aceleraremos la construcción de grandes complejos residenciales de precio medio y bajo.

8. Es necesario mejorar la concienciación sobre la prevención de riesgos financieros y fortalecer la gestión del crédito. En primer lugar, es necesario controlar el monto total, ajustar racionalmente la estructura e implementar políticas diferenciadas para controlar la proporción del desarrollo inmobiliario en los fondos de consumo de vivienda y frenar la inversión, la demanda especulativa y el consumo avanzado excesivo. administrar créditos y prestar dinero de conformidad con las leyes y reglamentos; en tercer lugar, fortalecer eficazmente la gestión posterior a los préstamos; en cuarto lugar, fortalecer la gestión de préstamos para vivienda personal; y, por un lado, seguir apoyando a los residentes locales en la compra de viviendas para ocupación propia, aumentar moderadamente el importe del pago inicial y, por otro lado, suspender los préstamos personales para la compra de viviendas en otros lugares y la compra múltiple de viviendas.

9. Hay que estandarizar el desarrollo de la gestión inmobiliaria. Es necesario combinar actividades de creación civilizada y trabajo de gestión integral, y adoptar activamente medios administrativos, económicos, legales y de otro tipo para implementar de manera integral la gestión de la propiedad en las ciudades y pueblos de todo el condado. Como departamento competente a cargo de la industria, el departamento de gestión de viviendas debe realizar activamente un trabajo piloto basado en la realidad y prestar atención a resumir la experiencia, a fin de sentar una base sólida para promover la industrialización de la gestión de propiedades.

10. Reforzar el seguimiento de la promoción inmobiliaria. Se entiende que el terreno disponible para el desarrollo de viviendas en la ciudad de Kunyang es actualmente grande y supera con creces la demanda de viviendas local, lo que afectará el desarrollo ordenado y saludable del mercado inmobiliario en toda la región. Es necesario fortalecer la supervisión del desarrollo habitacional en esta localidad. Se estipula que la autoridad para revisar y aprobar terrenos de forma independiente no puede extenderse después de la expiración de 3 años. Se debe establecer un mercado de desarrollo de viviendas sólido, unificado y ordenado en términos de controlar la cantidad total de terrenos en el condado. necesario aumentar adecuadamente la oferta y aliviar la contradicción entre oferta y demanda, y evitar una oferta excesiva de tierras. Su puesta en funcionamiento genera riesgos de mercado.

V. Juicio preliminar, pronóstico y análisis de tendencias de desarrollo del mercado inmobiliario de nuestro condado en los próximos tres años

Con base en la situación actual del desarrollo inmobiliario en nuestro condado, puede Se puede ver que se puede decir que la situación actual de la industria inmobiliaria de nuestro condado es una mezcla de buenas y malas noticias. No debemos ser ciegamente optimistas ni menospreciarnos. Desde 1998, el aumento de los precios inmobiliarios en nuestro condado ha sido objetivamente inevitable y es el resultado inevitable del proceso de desarrollo de la industria inmobiliaria en nuestro condado. El espacio de demanda relativamente grande ha proporcionado un apoyo real a la demanda para el aumento de los precios de la vivienda. , en lugar de un "aumento virtual" impulsado por puros motivos de inversión. Ésta es la diferencia esencial entre el "fenómeno Pingyang" y el "fenómeno Hainan". También es la razón principal por la que nuestro condado puede mantener una baja tasa de desocupación de viviendas comerciales y evitar burbujas mientras los precios de la vivienda aumentan rápidamente. Según el análisis de antecedentes anterior, el mercado inmobiliario de nuestro condado todavía tiene un gran margen de desarrollo. Reflejado principalmente en:

1. El desarrollo del proceso de urbanización necesita proporcionar un gran espacio para el desarrollo de la industria inmobiliaria en nuestro condado. "Construir 'una capital y tres condados' y construir un nuevo Binh Duong" y tomar la iniciativa en la realización básica de la modernización ha sido una estrategia importante para el desarrollo de nuestro condado en los últimos años. “Vivir en Binh Duong, viajar en Binh Duong, estudiar en Binh Duong y comenzar un negocio en Binh Duong” es el posicionamiento del objetivo de desarrollo urbano, que estimulará efectivamente la demanda potencial de bienes raíces en nuestro condado. Evacuar la ciudad vieja, construir nuevas áreas, la construcción urbana y la distribución de la población evacuar gradualmente a las áreas periféricas del condado, acelerar el proceso de urbanización y construir la estrategia de desarrollo del "Gran Pingyang". La expansión del área administrativa de nuestro condado traerá oportunidades para el desarrollo económico de nuestro condado y brindará más espacio de desarrollo para el mercado inmobiliario. Según estadísticas de las agencias pertinentes de las Naciones Unidas, el PIB per cápita está entre 800 y 8.000 dólares estadounidenses, que es la etapa inicial y de rápido crecimiento de la industria inmobiliaria. Sólo cuando el PIB per cápita supera los 13.000 dólares EE.UU. la industria inmobiliaria entra en una etapa de declive. El PIB per cápita actual de nuestro país es de alrededor de 800 dólares estadounidenses, mientras que el PIB per cápita de nuestro condado ha superado los 1.250 dólares estadounidenses. Además, en la década de 1990, la superficie de construcción de viviendas per cápita en los países desarrollados era: 60 metros cuadrados en los Estados Unidos, 38 metros cuadrados en el Reino Unido, 38 metros cuadrados en Alemania, 37 metros cuadrados en Francia y 31 metros cuadrados. en Japón. La experiencia internacional muestra que hasta que la superficie de construcción de viviendas per cápita alcance los 30 metros cuadrados, el mercado inmobiliario mantendrá una fuerte demanda de viviendas.

Como condado grande con efecto de aglomeración en la ciudad de Wenzhou, nuestro condado tiene un gran potencial de desarrollo.

2. La contradicción entre oferta, demanda y estructura en la construcción de grandes proyectos de apoyo y construcción residencial en nuestro condado proporciona una fuerza impulsora potencial para el desarrollo inmobiliario en nuestro condado. Después de más de 10 años de esfuerzos para proteger y renovar las ciudades antiguas de nuestro condado, las condiciones de vivienda de los residentes han mejorado significativamente. Sin embargo, todavía hay grandes extensiones de terreno en nuestro condado que aún no han sido completamente renovadas, especialmente la demolición y reconstrucción de 118.700 metros cuadrados de edificios residenciales en ruinas en Jiebei, ciudad de Kunyang, calculada en base a una expansión del 25%. para solucionar la demolición y compra de vivienda área de construcción de 14,84 Miles de metros cuadrados. Además, al año siguiente se inauguró la estación de tren de la ciudad de Aojiang y el puente Ounan conectaba Aojiang, la ciudad de Shuitou y Longgang del condado de Cangnan, lo que también jugó un gran papel en la promoción de toda la zona. Si bien antes de 2004, el condado contaba con una superficie de oferta acumulada de 287.134 hectáreas de suelo para proyectos de desarrollo inmobiliario, y una superficie de oferta acumulada de suelo de 430.701 metros cuadrados para vivienda comercial, en los últimos años se ha implementado la política de población abierta. , con un aumento anual de 0,4-0,5 millones de personas Aquí Aunque hay una oferta de viviendas asequibles, todavía no es suficiente. Por lo tanto, existe una necesidad urgente de incrementar la construcción de áreas residenciales, y el espacio de inversión residencial en la industria inmobiliaria en nuestro condado aún no ha llegado a la saturación.

3. La demanda de compra de viviendas debido a la planificación y el desarrollo poblacional de nuestro condado seguirá creciendo, proporcionando necesidades reales de desarrollo para la industria inmobiliaria de nuestro condado. En 2003, la población registrada de nuestro condado era de 841.000 habitantes y la población residente temporal era de 38.300. Según la información de planificación relevante de nuestro condado, la población familiar registrada planificada en 2005 es de 858.800 personas en el futuro cercano, y la población familiar registrada en 2010 es de 884.100 personas en el largo plazo. En la actualidad, con la promoción de inversiones del condado, la afluencia continua de residentes temporales, así como la conversión de agricultores sin tierra en población no agrícola, la introducción de talentos y otros factores, el crecimiento de la población del condado en los próximos años, el total La población urbana crecerá a un ritmo de 4.000 a 5.000 personas por año, de las cuales la población no agrícola aumentará entre 3.000 y 4.000 personas por año, y la población residente temporal aumentará entre 200 y 300 personas por año.

(1) Demanda de vivienda para la nueva población urbana

Según la previsión de población urbana, la demanda total de vivienda para la nueva población urbana se puede calcular según la fórmula unificada:

P1=W1·N+W2·R·F·N

En la fórmula: P1: La demanda total de vivienda de la nueva población

W1: La aumento de la población no agrícola entre la nueva población

N: el área de construcción per cápita de la población recién agregada (valorada en base a 30 metros cuadrados per cápita)

W2: El aumento de la población de residentes temporales entre la nueva población

R: La proporción de personas en la población de residentes temporales que tienen ingresos relativamente altos, como hacer negocios, administrar fábricas y servicios de consultoría, y tienen la capacidad de comprar. casas (estimado en alrededor del 9%)

F: Las personas de la población residente temporal que tienen la capacidad de comprar casas en realidad tienen probabilidades de comprar casas. La proporción se calcula en base al 5% para obtener el total. Demanda de vivienda para la nueva población cada año:

La demanda total de vivienda para la nueva población en 2004:

P=0.34×30.03×9% × 5% 30＝12.0041 (10.000 metros cuadrados)

La demanda total de vivienda para la nueva población en 2006:

P=0,3×30,02×9%×5%×30＝9,0027 ( 10.000 metros cuadrados metros)

(2) La demanda de viviendas comerciales por parte de residentes con desarrollo económico para mejorar sus condiciones de vida

Dado que las casas que actualmente habitan en las antiguas zonas urbanas de nuestro condado son todas de piso Según los datos del anuario estadístico del condado de 2003, la superficie habitacional per cápita en nuestro condado este año es de 35,9 metros cuadrados y el nivel de vida debería estar en un nivel medio. Sin embargo, con el desarrollo económico y el aumento de los ingresos, el deseo de la gente de mejorar sus condiciones de vida también se ha vuelto más fuerte e inevitablemente comprarán casas nuevas para reemplazar las antiguas, basándose en la experiencia internacional, por ejemplo, en la población no agrícola. de 40.000 hogares, se requiere un aumento de 1 por hogar por año. Calculada en metros cuadrados, la demanda anual es de unos 40.000 metros cuadrados.

(3) Demanda de inversión para viviendas comerciales

Dado que los bienes raíces tienen la función de preservar y aumentar el valor, es probable que exista una cierta cantidad de demanda de inversión. En los últimos años han entrado en el mercado inmobiliario una cantidad considerable de fondos sociales inactivos. Un gran número de personas se han convertido en "especuladores inmobiliarios". del mercado inmobiliario, una vez que puedan Para ganar dinero, básicamente venden.

Además, factores como quienes salieron a hacer negocios en los últimos años han regresado a sus lugares de origen para invertir en bienes raíces. Se estima que la demanda de vivienda comercial para inversión en nuestro condado representa el 30% de la demanda total. Vivienda para la población urbana recién agregada y la demanda de viviendas comerciales para residentes económicamente desarrollados para mejorar sus condiciones de vida. En resumen, según el análisis de la situación actual de la oferta de suelo y la demanda futura del mercado, el mercado inmobiliario será más completo y maduro en el futuro y el consumo de vivienda será más racional.