No toques las 10 ciudades más peligrosas para comprar una casa
Un número considerable de capitales de provincia y ciudades con planes estatales separados que parecen glamorosos en la superficie en realidad han estado perdiendo población, por lo que ya no vale la pena invertir en sus mercados inmobiliarios. Sólo aquellos con necesidades básicas pueden comprar casas en estas ciudades para cubrir necesidades prácticas. Para los inversores, lo mejor es mantenerse alejado de estas ciudades. Dado que los datos de población del "Boletín Estadístico Anual" publicado por varias oficinas de estadística locales están distorsionados y retrasados, sigo utilizando el aumento o disminución del "número de estudiantes de escuela primaria" (o "el número de estudiantes de educación obligatoria") especular sobre el crecimiento de la población de cada ciudad reduce el estatus. Entre las 48 ciudades con el nivel más alto y el mayor agregado económico de China (lista adjunta), la población de las siguientes 10 ciudades "tiene un rendimiento inferior al del mercado" y sus mercados inmobiliarios no son adecuados para la inversión. Por supuesto, la mayoría de las 48 ciudades no incluidas son ciudades pequeñas y medianas, y sus mercados inmobiliarios suelen ser menos dignos de inversión.
Primer lugar Dalian
Esto puede sorprender a mucha gente, pero Dalian es de hecho la ciudad más grande de China con la peor pérdida de población desde 2008. En 2008, el número de estudiantes de educación obligatoria en la ciudad era de 522.000. En 2014, era de 438.000, una disminución del 16%, muy por encima del promedio nacional. Al invertir en la compra de una casa en Dalian, hay que tener cuidado.
Segundo lugar, Taiyuan
En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en Taiyuan era de 298.000. En 2013 (no se encontraron datos de 2014), se redujo a 254.000. en cinco años, el 14,8% (debido a la política de planificación familiar, el número medio de estudiantes de primaria en el país ha disminuido un 9,4% en los últimos cinco años), y la población se encuentra en un estado de pérdida evidente.
Tercer lugar, Guiyang
En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en Guiyang era de 368.000, que cayó a 316.500 en 2014, una caída del 14% en 6 años (el número promedio de estudiantes de primaria en el país ha disminuido en los últimos 6 años) un 8,5%, el número de personas en 2014 aumentó ligeramente en comparación con 2013), y la pérdida de población es obvia.
Cuarto lugar, Harbin
En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en Harbin era de 481.000. En 2014, solo quedaban 414.000, una caída del 14% en seis años. superando el nivel medio nacional, pertenece a una zona con evidente pérdida de población.
Quinto lugar Changchun
El número de estudiantes de escuela primaria en Changchun era de 445.000 en 2008, que se redujo a 384.000 en 2014, una disminución del 13,7%, lo que indica una pérdida de población significativa.
Sexto lugar Lanzhou
El número de estudiantes de escuela primaria en Lanzhou fue de 235.000 en 2008 y 203.000 en 2013 (no se encontraron datos de 2014. El número de estudiantes de escuela primaria ha disminuido). en los últimos cinco años.
Séptimo lugar Sanya
El número de estudiantes de escuela primaria en 2008 era de 71.900, que se redujo a 63.000 en 2014, una disminución del 12,4%. Aunque el mercado inmobiliario de Sanya no cuenta con el apoyo de la población local, en el contexto de los fondos nacionales que llegan a Sanya para la especulación inmobiliaria, la población de Sanya se ha perdido significativamente, lo que indica que la economía local no ha mejorado. El turismo altamente estacional y la enorme oferta de Sanya han supuesto una pesada carga para el mercado inmobiliario de la ciudad.
Octavo Kunming
En 2008, había 536.000 estudiantes de escuela primaria en Kunming. En 2014, solo quedaban 483.400 estudiantes, una disminución del 9,8%. A nivel nacional. La ciudad carecía de fuerza poblacional.
Noveno lugar Xining
En 2008, había 166.000 estudiantes de escuela primaria en Xining, y en 2014 eran 150.000, una disminución del 9,6%. La ciudad carece de competitividad poblacional.
Décimo lugar Hohhot
En 2008, había 183.000 estudiantes de escuela primaria en Hohhot, cifra que se redujo a 168.700 en 2014, una disminución del 7,8%, ligeramente menor que el promedio nacional. , pero la ciudad carece de competitividad.
¿Por qué utilizar el número de alumnos de primaria para estudiar el crecimiento y disminución de la población?
China generalmente realiza un censo cada 10 años y la Oficina de Estadísticas suele estimar la población basándose en encuestas por muestreo. Debido a que se trata de indicadores de desempeño político como el ingreso per cápita y el PIB per cápita, las cifras de población publicadas por la Oficina de Estadísticas suelen ser inexactas. El número de estudiantes en las escuelas primarias se calcula mediante "recuento de cabezas" y no está "contaminado" por el concepto de desempeño político. Por lo tanto, es un indicador importante para examinar el aumento o disminución de la población de una ciudad.
¿Qué 48 ciudades se estudiaron?
Ciudades con fuerte crecimiento poblacional: Xiamen, Shanghai, Langfang, Dongguan, Shenzhen, Suzhou, Zhengzhou, Beijing, Changsha, Quanzhou, Nanjing;
Ciudades con crecimiento poblacional moderado: Tangshan, Hangzhou, Shijiazhuang, Tianjin, Wenzhou, Baoding, Wuxi, Huizhou, Ningbo, Qingdao, Foshan, Fuzhou, Wuhan, Yinchuan, Urumqi;
Ciudades con lento crecimiento poblacional: Jinan, Guangzhou, Lhasa, Chengdu, Hefei , Nanning, Xi'an, Luoyang, Shenyang, Haikou, Yantai;
Ciudades con pérdida de población: Hohhot, Xining, Kunming, Sanya, Chongqing, Changchun, Harbin, Lanzhou, Taiyuan, Guiyang, Dalian, Chongqing Aunque en general muestra una tendencia de pérdida de población, su tamaño equivale a una provincia. Si se mira desde el área urbana principal, la población sigue creciendo.
En 2015, el mercado inmobiliario enfrentó varios factores básicos:
Primero, el frente político estaba cálido. De hecho, el gobierno está lanzando una nueva ronda de medidas combinadas para salvar el mercado inmobiliario, incluido cambiar la estrategia de "reforma de los barrios marginales", dejar de agregar nueva oferta, utilizar al gobierno para comprar viviendas comerciales para viviendas de política o viviendas de reasentamiento, y subsidios para los grupos de bajos ingresos y otros métodos para digerir el retraso en la compra de viviendas. Además, Shaoxing y otros lugares han comenzado a aumentar los reembolsos de impuestos, aumentar el apoyo a los préstamos del fondo de previsión de viviendas para compradores de viviendas, abolir la política 90/70, cancelar las restricciones a la compra de viviendas por parte de extranjeros y ampliar las tarifas de transferencia de tierras pagadas por los promotores. A continuación, se espera que se relajen las restricciones a la emisión de bonos, la cotización, los préstamos y la refinanciación de las empresas inmobiliarias.
En segundo lugar, los fondos se enfrentan a una flexibilización. Tarde o temprano se producirá un recorte integral del RRR y otro recorte de las tasas de interés, por lo que el crecimiento del M2 puede recuperarse en comparación con 2014. Aunque una depreciación moderada del RMB es negativa para el mercado inmobiliario, si la magnitud es limitada, el impacto será limitado. Por lo tanto, en los próximos uno o dos años, China seguirá manteniendo burbujas de activos en lugar de "exprimirlas", lo cual es bueno para el mercado inmobiliario.
En tercer lugar, el desvío de fondos del mercado de valores al mercado inmobiliario ha llegado a su fin temporalmente. Aunque a largo plazo la asignación de riqueza del pueblo chino pasará de estar dominada por el mercado inmobiliario y complementada por activos financieros a estar dominada por activos financieros y complementada por el mercado inmobiliario, este es un proceso a largo plazo que requiere el establecimiento de un verdadero sistema de economía de mercado y la incorporación del poder al sistema. Además, existe un auténtico sistema de registro de IPO. Sin estas condiciones, una "casa útil" seguiría siendo el activo más fiable. Actualmente, el mercado de valores ha alcanzado un "pico político" de 3.400 puntos. La dirección desconfía mucho de los riesgos financieros y también de la "apuesta" de los fondos industriales que regresan al mercado de valores. El mercado de valores ha terminado temporalmente.
En cuarto lugar, los factores del mercado no son optimistas. 2014 es un punto de inflexión para el mercado inmobiliario de China. En pocas palabras: el mercado inmobiliario tiene un exceso de oferta. Sólo las "ciudades de primer nivel" y algunas "ciudades fuertes de segundo nivel" pueden seguir atrayendo nuevos inmigrantes, por lo que la oferta de viviendas supera la demanda. En la mayoría de las demás ciudades, de hecho, se enfrenta a una situación de lento crecimiento y pérdida de población. Como resultado, la demanda de inversión y compra de viviendas se ha trasladado de más de 2.000 ciudades grandes y pequeñas en todo el país a unas 10 ciudades centrales, exacerbando el desequilibrio entre la oferta y la demanda en estas ciudades centrales.
Una estadística muestra que si se completan todos los nuevos distritos y zonas de desarrollo planificados en China, serán suficientes para albergar a 3.400 millones de personas. Esta estadística proviene del "Centro de Desarrollo y Reforma de Ciudades y Pueblos Pequeños" de la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo. Una vez escribí un artículo "China está construyendo casas para 3.400 millones de" habitantes de las ciudades ". Si se combina con la capacidad residencial urbana existente, la urbanización de China será suficiente para albergar a toda la población urbana del mundo una vez que se complete el objetivo final de la construcción de viviendas dentro de 10 años. A partir de este punto se puede comprender la gravedad del exceso de oferta de viviendas (estas estadísticas no incluyen el crecimiento disparatado de las viviendas pequeñas). Por lo tanto, el Estado no puede salvar el mercado inmobiliario en las ciudades pequeñas y medianas mediante políticas preferenciales o continuando "jugando burbujas de activos". Pero si estas políticas se utilizan en las ciudades centrales, pueden permitir que los precios de la vivienda en esos lugares sigan aumentando.
¿Cuáles son las viviendas útiles en 2015?
Si vives en una ciudad pequeña o mediana, puedes conservar como máximo dos o tres casas comunes en el área central. En general, las casas en áreas nuevas y suburbios se pueden desechar; vive en una gran ciudad, en su ciudad natal de ciudades pequeñas y medianas. Si tiene una casa, desde la perspectiva de mejorar la eficiencia de la inversión, todas las casas en ciudades pequeñas y medianas se pueden vender en cuanto a propiedades comerciales. en los suburbios y zonas nuevas de las ciudades pequeñas y medianas, especialmente las "tiendas in situ", son las más peligrosas y se estima que no se venderán aunque quieran. En cuanto a los inmuebles turísticos y los inmuebles para cuidados de personas mayores en lugares pintorescos de tercera y cuarta categoría, tampoco son muy fiables. En cuanto a las tiendas caras del centro tradicional de la ciudad, es mejor no tocarlas, ya que son aún más peligrosas.
En cuanto a las casas comunes en las áreas centrales de las ciudades de primer nivel, si tienes dinero, puedes comprarlas con los ojos cerrados. Todavía hay un margen relativamente grande para apreciarlas en el futuro. En términos generales, los edificios residenciales ordinarios en las áreas centrales de ciudades de segundo nivel con títulos de municipios, capitales de provincia y ciudades bajo planificación independiente no serán un problema a largo plazo. Como China sigue obsesionada con las burbujas de activos, estas casas al menos pueden mantener su valor y no permitirán que su propiedad se vea demasiado erosionada por la inflación a largo plazo.
(La respuesta anterior se publicó el 8 de octubre de 2015, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)
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